上海闸北大宁社区商业项目策划报告（52页） .ppt

一、分地块分析,8号地块,8号地块参照数据,8号地块商铺建筑形式参考,鉴于：8号地块用途为商住两用，商业定位于服务周边的居民，商业业态以品牌专卖、生活服务类商店为主；且总商业面积与参考底层商业面积之比为1.99（2）。 参考：该地块的商铺主要为1-2层住宅裙房内的沿街商铺。,8号地块商铺数量参考,鉴于：8号地块以品牌专卖店和生活服务店为主，辅以休闲餐饮店和保健美容店，主要坐落于住宅裙房内。 参考：该地块可建成柱网为68米、进深为1015米、单间商业面积为60120平方米的商铺175350间，其中底层沿街商铺75110间。,26号地块,26号地块参照数据,26号地块商铺形式参考,鉴于：26号地块用途为商住两用，商业定位于服务周边的居民，商业业态以品牌专卖、生活服务类店为主；且该地块总商业面积与参考底层商业面积之比为1.21（1）。 参考：该地块主要为住宅裙房底层的沿街店铺。,26号地块商铺数量参考,鉴于：26号地块以品牌专卖店和生活服务店为主，辅以休闲餐饮店和保健美容店，主要坐落于住宅裙房内。 参考：该地块可建成柱网为68米、进深为1015米，单间面积为60120平方米的商铺80165间。结合该地块的住宅建设，可在住宅的底部建成沿街商铺7090间。,13、14号地块,13、14号地块参照数据,13、14号地块商铺形式参考,鉴于：13、14号地块为纯商业用地，定位于中高档的消费者和来慈溪的旅游者，商业业态以仿古商业街、休闲餐饮、文化特色类为主。 参考：该地块的商铺建筑形态以仿古商业街的1-2层商铺为主。,注：65%的建筑密度为我司根据行业经验估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。,13、14号地块商铺数量参考,鉴于：13、14号地块以休闲餐饮店为主，辅以保健美容、生活服务、婚庆服务及文化特色类商铺，这类商铺以中小型店铺为主。 参考：商业步行街贯穿该地块，沿步行街建成单间面积为60120平方米的商铺60485间，其中底层商铺35280间，如果进深大于15米，建议采用两面开门模式。,16号地块,16号地块参照数据,16号地块商铺建筑形式参考,鉴于：16号地块为纯商业用地，定位在服务于中高收入人士和追求时尚的年轻人，商业业态以主题娱乐和运动休闲设施为主。 参考：该地块建筑的内场为主题娱乐与运动休闲中心，而底层沿街为品牌专卖商铺。,注：65%的建筑密度为我司根据行业经验估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。,沿街商铺,内场商铺,鉴于：16号地块以主题娱乐和运动休闲设施为主，辅以品牌专卖店，以中小型商铺为主。 参考： 沿街商铺部分可建成柱网为68米、进深约10米、单间面积为60120平方米的品牌专卖店1835间； 底层内场部分可建成柱网为6-8米、单间面积为3090平方米的品牌专卖店2070间； 2到3层为单间面积10002000平方米的主题娱乐设施24家及单间面积为10002000平方米的运动休闲店24家。,16号地块商铺数量参考,底层内场商业面积约2100m2,沿街商铺面积约2200m2,进深为10m,20号地块,20号地块参照数据,，,20号地块商铺建筑形式参考,鉴于：20号地块为纯商业用地，定位于服务慈溪当地居民和周边城镇居民，商业业态以大卖场为主，辅以周边底层沿街商铺；且总商业面积与参考底层商业面积之比为2.50（ 3）。 参考：该地块的底层包括沿街商铺及内场品牌专卖商铺，楼上为大卖场的主体建筑。,注：55%的建筑密度为我司根据行业经验的估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。,20号地块商铺数量参考,鉴于：20号地块以大卖场为主，辅以品牌专卖、休闲餐饮和生活服务类商店，底层商铺以中小型为主。 参考： 底层沿街部分建成柱网为8米、单间面积为60120平方米的沿街商铺2550间； 底层内场部分建成柱网为8米、单间面积为3090平方米的品牌专卖店55165间； 内场部分楼上建成柱网不小于8米、建筑面积为20000平方米的大卖场。,沿街商铺,内场商铺,沿街商铺面积约3000m2,底层内场商业面积约4700m2,21号地块,21号地块参照数据,21号地块商铺形式参考,鉴于：21号地块为商务用地，商业定位于服务慈溪市周边城镇中高收入的消费者和私营业主，商业业态以中型百货或商场为主；且总商业面积与参考底层建筑面积之比为1.21。 参考：该地块的商铺建筑形式为就商务办公楼的裙房部分建成一座2层的中型百货或商场。,注：65%的建筑密度为我司根据行业经验的估计所得，未经有关部门许可，仅供参考。,21号地块商铺数量参考,鉴于：21号地块建一家中型百货或商场。 参考： 建成柱网为68m，底层商业面积约11000m2，二层商业面积约3000m2，融品牌专卖、休闲餐饮等为一体的2层百货店或商场 百货商场的底层沿街部分可建成单间面积为60120m2的品牌专卖店2040间； 百货商场的底层内场部分可建成单间面积为3090m2的品牌专卖店90280间。,百货商场沿街商铺,百货商场内场商铺,办公楼入口大堂,百货商场底层沿街商铺（2500m2）,500m2,百货商场底层内场商铺（8500m2）,二、商业业态分析与参考,商业步行街,百货商店,大卖场,商铺,慈溪cbd人流线路分析,54759m2,4612m2,12100m2,建筑 面积,86,91000m2,1.5,6-18m,270m,北京大栅栏步行街,46,6426m2,1.2,6-7m,357m,承德市 清风街,90,4800m2,0.8,10m,158m,成都市 商业街,商店 数量,占地 面积,街道宽高 比（d/h）,街宽（d）,街长（l）,国内商业步行街建筑参考,商业步行街建筑对比,商业步行街已是每个城市购物活动的必要 场所。其安全性（人车分流）、便捷性（集中 购物）、通畅性、透导性（休闲购物）、舒适 性（景观优美）等特点使其日益成为城市购物 场所的重要表现形式，而在提供一个完善而实 用的购物场所的同时，对其风格意境与品味的 设计也是相当重要,步行街两侧沿店面应设置35米宽的步 行街购物通道，中间设置休闲通道，可布 置绿化、小品、雕塑、座椅等，供行人观 赏、休憩，延长步行街的视觉空间。,自然生态景观与地方人文传统的现代演绎,步行街与外围应有开敞宽阔的通道外及其 他自然形成的出入通道，可以过街楼的方式， 作为次要出入口。二层采用连通的外廊将店面 全面连通，并在适当部位设置人行天桥，将两 边商铺连通，便于上下交通联系和安全疏散。 车流组织在步行街的外围应有相应的单行车通 道作为游人和货物进出口的通道,地面步行街与空中游廊交织的立体商业街,车行及停车空间分析图,外围大型建筑或住宅小区均设有地面和地下停车空间，南门大街改造为下行穿越式车道，避免对地面人行的干扰，同时与地下大型停车库连为一体，满足大量购物及娱乐停车的需要,2.百货商店建筑建议,百货商店营业类别分析,百货商店楼层建筑分析,百货商店室内设计装饰分析,商业步行街,百货商店,大卖场,商铺,百货商店营业类别分析,饮食店、停车场,1500-3000,1个超级市场,1.6万人,微型,医疗、文化、体育设施、餐厅、饮食店、停车场,3000-8000,1个小型百货店,8万人,小型,市民服务、医疗、文化、体育、餐厅、饮食店、停车场,8000-18000,1-2个中型 百货店,20万人,中型,市民服务、医疗、文化设施、会场、文体、餐厅、饮食店、旅馆、停车场,18000-35000,1-2个大型 百货店,40万人,大型,附属设施,营业面积 （m2）,核心商店构成,商业圈人口,类型,大中型百货商店建筑应有不少于1/4的周边总长度及 建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接 百货商店建筑主要出入口前应设相应的集散场地及 能提供自行车与汽车使用的停车场地 底层层高一般为5.46.0米，楼层层高一般为4.5米 5.4米 一般中型百货商店每层营业厅面积宜控制在2000平 方米左右，进深宜控制在40米左右,百货商店建筑建议,商业步行街,百货商店,大卖场,商铺,单层建筑面积在700010000平 方米，层高5米，柱距不小于8 米，以8米12米为宜 入口前有大于12米深的小型广 场，围绕建筑的4米宽消防环路， 宽度7米以上长度不小于80米的 货车通道 周边有不少于1000平方米的地 面大型巴士汽车停靠及回转区域 有不少于300个室内机动车车位， 不少于600个室内外非机动车位 一般来说，大卖场的结构活荷 载交付标准为：卖场部分大于 5kn/m2,仓库部分大于6kn/m2,大卖场燃气方面提供200m3/h流量 的低压管道煤气或100m3/h的低压 管道天然气至煤气表房，如空调 能源采用天然气时，燃气量另行 计算 大卖场装饰方面的交付要求：楼 板完成至结构面后水泥砂浆粉平， 不做面层装饰；墙面天花板砂浆 粉平后按相关验收要求刷室内白 色涂料,4.商铺建筑建议,商铺业态分类,各业态商铺建筑标准建议,各业态商铺地块分类建议,商业步行街,百货商店,大卖场,商铺,商铺业态分类,社区服务,此类商铺一般为住宅底层商铺， 位于小区沿街面或中心广场 地处街道转角或人流量大的地方 主要经营业态为干洗店、花店、 杂货店等 此类店面面积约50-110平方米， 门面宽约8-12米，柱距一般不超 过9米，建筑层高不小于3.2米 临街一面可建有走廊或遮阳棚供 行人遮阴或休憩,门面宽度一般3-5米、柱距一般 介于6-9米之间，进深一般介于 10-15米之间 主要的公共走道最小宽度1.4米， 平均1.7-2.1米，最大宽度3.3米； 次要的最小宽度0.9米 营业员走道最小宽度0.5米，推荐 宽度0.6-0.7米 营业厅净高推荐3.6米，地下室净 高2.4-2.7米，夹层净高2.15米,品牌专卖,中西餐饮,餐饮建筑组成及其面积分配参考,店面积一般在150400之间，开间一 般需要69m，进深不能少于6米 楼板承重局部应达到300kg/，以满足特 殊需要 应提供适当面积作为进货通道或排烟、空 调室外机等位置 独立出口处可以考虑多处，以作为人流疏 散和消防安全用途 给水、排水管道需达到相应标准，给水管 道口径达到5080mm，排水管道口径达到 120200mm,厨 房 建 议,热加工间的净高不宜过低，天花板的最低点的净高不 应小于3.2米，天窗位置最好设于产生热气、蒸汽、油 烟等设备的上方，以利于直接排热 粗放自然排风的天窗应朝主导风向，并考虑防风措施， 如设置挡风板；天窗与烟筒的关系，应尽量使天窗在 上风位，并便于启闭，易于清扫 加工间地面的排水坡度应为0.51%；面积大的厨房除 地面应做坡度外，还须设排水明沟，明沟内排水坡度 不宜小于1%,婚庆服务,婚庆服务一般包括摄像、婚庆采购、 新房布置、婚礼咨询等一条龙服务 目前慈溪婚庆服务仅包括结婚摄像 等服务，营业面积不超过400 一般大型的婚庆服务商家营业面积 都在500010000，经营品种囊 括婚礼各个环节,文化特色类,3个特色区块,主题娱乐类,主题娱乐类商业主要包括歌舞厅、 卡拉ok、夜总会、游艺厅等场所 容纳人数：录像厅、放映厅为1人/ ，其他场所为0.5人/ 内部应设置火灾自动报警和自动喷 水灭火系统 内部应设置防烟和排烟设施,保健美容类,建筑面积不少于60平方米，每室必须 独立。 手术室净