成都国际金融中心策划初案.ppt

谨呈：中建材投资有限公司,四川远程房地产营销代理有限公司,国际金融中心(暂定名)策划初案,项目地址：天府新城金融后台服务中心,方案架构,市 场 篇,定 位,产品优化,推 广 篇,项 目 篇,我们处于怎样的市场环境？,第一章 市场篇,2008年3月30日成都市高新区披露了天府新城总体建设规划。 根据规划，天府新城不仅仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。 天府新城，位于天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团。 总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人(其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口60万人。 城市定义：国际城南,天府新城,市场概况,成都市高新区天府新城总体建设规划,规划明确了天府新城的城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。 到2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上 到2015年，软件及服务外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20万30万人,成都市高新区天府新城总体建设规划天府新城五大定位,科技城南：十大科技板块区域 产业发展延伸区域、创新孵化园i期和ii期、金融后台后备区、软件及服务外包产业后备园区、金融后台后备园、企业孵化加速园、四川大学国家大学科技园和30所研发园、天府软件园（一、二、三期）、金融后台园、软件培训学校等十大板块。,商务城南：让信息24小时畅通无阻 目前已建成金融后台服务方面等16个区域性商务总部项目，以及成都世纪城新国际会展中心、金融后台服务中心园区等10余个现代服务业项目。,国际城南 打造10个国际化载体，率先实现天府新城国际化，吸引欧洲人来建写字楼 今后将着力打造国际化新城，建设国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心（国际合作孵化园）、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地。,时尚城南：打造24小时不夜城 以总部商务园、金融后台园 、企业总部园、创新孵化园、天府新城中央公园、天府软件园后备区等6个重要特色园区为载体，打造时尚宜业宜居的24小时“不夜城”,宜居城南：修建开放式住宅楼盘 以开放式和半开放式住宅楼盘为主，打造开放楼盘，尤其是临街或临干道的楼盘全修成开放式楼盘。 在道路交通网络上，新城建设将强化道路功能细分，加密路网，提高天府新城的机动车交通承载能力。,天府新城; 成都新中心; cbd核心区; “五横三纵” ; 地铁一号线;,1、1个世纪城会展中心、10个5星级品牌酒店； 2、7个城市乐园、2个高尔夫球场、30亿天堂岛海洋公园、2万平米现代艺术馆诠释宜居生活； 3、16个世界级购物中心成就世界级消费时尚； 4、9大权威医院、5所重点中、小学； 5、11家金融机构启动全案后台服务； ,商务城南；国际城南； 科技城南； 时尚城南; 宜居城南；,国际城南极具潜力城市,西部金融中心建设规划(2010-2012年),一、基本思路。按照加快发展、科学发展、又好又快发展的要求，坚持市场化推进与政府引导相结合，做大做强金融产业。 二、总体目标。到2012年，西部金融中心建设初见成效。 三、发展布局。对金融功能区实施整体规划，分步推进。在成都市科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区,按照省委、省政府关于建设西部金融中心的战略部署，省政府常务会议审议2010-4-6通过,金融后台服务业集聚区。 位于高新区天府新城金融后台服务产业园内，主要引入国内外金融机构的各类数据中心、资金清算中心、银行卡中心、研发中心、灾备中心、呼叫中心、单证中心等后台服务机构，形成以金融后台服务、金融创新服务、金融信息服务、金融衍生服务为主的金融后台集聚区。同时，规划第二金融后台聚集区。,结论,93年国务院将成都定为西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心和交通、通信枢纽 成都市高新区政府天府新城总体建设规划将金融后台服务中心纳入打造商务城南之核心板块 四川省政府西部金融中心建设规划(2010-2012年)则明确提出：2012年金融后台服务中心产业园应初建成效 中建材投资有限公司应借政府打造金融后台服务产业园区之东风顺势而发,新城南写字楼一览2010-4-6,写字楼市场,20102012年城南写字楼规划,天府新城作为成都市向南发展目标的核心板块，将扮演重要角色，而未来几年，写字楼放量也会进入一个高潮期 天府新城写字楼放量：2010年将达44.2万、2011年达164.6万、2012年达323.3万 未来3年会开发建设写字楼项目共计49个，其中商业类写字楼项目有33个，共计约532.1万平米；产业类写字楼项目有16个，共计约435.9万平米外资开发商项目占总数的8.5%；国内开发商项目占总数的91.5%。,未来入市的项目中大部分选择规划为甲级写字楼，产品配置越来越高端，越来越接近国际水平。大量的甲级写字楼进入市场，将引领成都市的写字楼整体档次提升。 未来3年高新南区写字楼项目供应量将激增，尤其是在2011年后可能出现的井喷，会加剧区域写字楼物业市场竞争的白热化,趋势,格局,50项目面市供应进入高峰期 规划利好成下一轮投资热点 租金提升空置率短期加大,区域同质楼盘分析,区域写字楼市场现状,市场现状： 1、推盘量大，竞争激烈，实现快速销售已经成为很多写字楼销售经理每天都在思考的紧迫问题； 2、片区项目品质均较高、建筑风格现代、配套完善、功能齐备。 3、同区域写字楼均价都在万元以内，像美年广场美库、航兴国际广场、新希望国际等，目前价格均在八九千每平方米的范围内，而且有些项目还对入驻企业的不同或付款方式的不同等给予价格上的优惠。 4、区域市场内五家写字楼均贴着甲级写字楼标签，但无论其配套或是装饰都达不到甲级写字楼标准。,区域写字楼市场前景,优势 区位：国际城南中心区域，cbd核心地带，金融后台服务产业园区 政策规划：两个规划。 交通配套：地铁1号线开通、领馆区开建、新天府广场新建。,前景,区域写字楼市场增长态势明显 新城南区域将形成良好的商务氛围 未来23年内，成都写字楼仍将以市中心和人民南路天府大道两侧为中心 城南商务写字楼仍是影响成都市商务写字楼格局的主导力量， 市场竞争极度激烈之下，项目成败就只有“八仙过海，各显神通”了。,我们具备怎样的条件？,第二章 项目篇,项目概况,商业,国际金融中心,写字楼,项目处于cbd核心区域，规划中金融后台服务产业园区地段优越； 以写字楼产品为主体，适合项目地段的商务形态； 完善的商务配套及休闲功能区，提升项目品质；,地块,案名定位,案名：国际金融中心(暂定) 定位：城南国际纯正甲级 金融服务中心,国际金融中心,项目优劣势分析,产品特点,大多与金融后台服务中心需求差之千里 大多贴有甲级写字楼标签，但均未到达甲级写字楼标准 基本上没有中央空调 物业公司多为自设，引入知名物管写字楼不多 采光、通风设计方面有待改进 同质化严重，差异化的产品开发是市场出路 专业会议系统缺乏,延展商务中心功能，配套写字楼会所 增加产品附加值，配置中央空调、品牌电梯 提升项目形象及附加值，引进品牌物业管理公司 新型高科技含量的建筑材料应用 打造纯正甲级写字楼 专业配套金融后台服务中心需求,市场特点,项目取向,纯正甲级写字楼 国际城南写字楼标志性建筑，外观色彩、立面效果、建筑高度等均能彰显项目品质 国际金融后台服务型专业写字楼：满足金融企业后台服务需求 配套一居室、二居室小户型住宅项目（根据后期发展可再进行定位分析）,项目定位（初步）,金融后台服务中心，是指为金融机构提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据中心、清算中心、银行卡中心、呼叫中心、灾备中心等，其与金融机构直接金融活动相对分离，可兼容金融机构行政办公中心。 特性： 数据交换流量大，要求传输速率快； 对数据运行高效、安全、稳定、可靠； 对数据利用、数据部署、数据采集要求高； 对数据整合、灾难恢复要求高； ,金融后台中心需求,全光纤1g到桌面网络系统：目前尚无同配置写字楼先例 纯光纤接入宽带网络系统 3g网络全域覆盖 双市电电源接入，或设100kva发电系统，确保停电时服务器及传输线路不掉电 独立一层或二层用于金融企业服务器（小型机或中型机）存放，该楼层防鼠、防尘、防静电、防火、防盗级别高 全楼层红外线数字监控系统 中央空调系统 采用环保节能型建筑材料，建设绿色环保节能型专业写字楼 多语言同声翻译会议系统（专业会议楼层） 其他未列入配套按相应标准执行,金融后台服务型专业写字楼配套,第三章 推广篇,以怎样的姿态入市？,核心,地段,产品,竞争,市场,定位分析,新城市中心区 cbd之心 城市发展方向 市政广场景观 国际会展中心 路网发达 目前最优， 未来最具潜力,1g光纤到桌面网络系统 双电源接入系统 服务器专管方案 花房通风系统 写字楼会所 独立洗手间 具备明显的设计亮点，有较好产品竞争力,片区租售状况好 片区竞争激烈 同质化严重 差异化竞争是市场突破口,投资热点 供应量大 区域租售长线看好 为市场追捧，有很明显的市场潜力,项目地段潜力及市场看好为项目核心价值，可以充分挖掘并作为定位方向。 核心要素： 投资潜力,以树立项目和发展商形象及 实现项目效益最大化为出发点。,总体客户定位,买家,用家,职业炒家 职业投资客 灰色收入者 个体经商人士 机关高层,高成长新兴行业企业（it、管理咨询等） 金融类企业在成都的总部机构,注重投资回报 注重投资潜力 注重投资保障 注重硬件配套 注重项目形象 注重发展商实力与信誉,对形象很关心 对硬件要求高 对服务很在意 对细节很关注,客户素描,楼宇电视广告 商会直邮 联合推介,广告宣传,定向传播,财经类专栏广告,用户,投资者,地产专栏广告,财经类场所公益广告,“国际金融中心”新闻发布会 “阳光会所”展示、开放,相关活动,事件营销,现代健康办公行（与媒体合作） 与cbd相关的事件炒作,事件,项目自身,社会资源,第四章 服务团队,智慧创造传奇,夏开林,张瑜,营销服务团队,罗素,总经理,营销总监,王强,策划经理,销售队伍,销售经理,置业顾问,810人,张瑜,营销服务团队,总经理,emba 曾5年品牌服装代理 现任成都翔宇装饰、四川远程房地产营销代理公司总经理 代表性项目： 龙武基地总部城191730平方米 府河星城：63000平方米 坤和百年世家：23120平方米 广安望江花园：240000平方米,王强,营销服务团队,营销总监,毕业于四川师范大学中文系，国家投资经济师 从事房地产开发10年，主要擅长房地产全程开发。代表性项目为： 四川省鑫欣达房地产开发有限公司，仁和春天花园项目； 攀枝花市泰昆实业发展有限公司，江南实业发展有限公司，攀枝花江南庭院； 成都市美联蜀房地产开发有限公司，和韵美联墅项目； 都江堰市市场开发有限公司旗下所有市场改造工程 成都海湾食品公司企业生产用地改造及新繁镇外北街发展规划项目 乐至县粮食局粮仓改建及原址住宅及商业发展规划项目,夏开林,营销服务团队,策划经理,毕业于西南农业大学淡水渔业和计算机应用专业，服务于房地产行业12年，主要擅长房地产策划、企业规划、后期服务等工作。 主要项目有： 成都森宇实业集团有限公司，府河花园、府河音乐花园；四川半坡屋物业发展有限公司，西昌城市风景（营销代理）； 四川省鑫