四川宜宾新鹏盛世临港商业思路报告.ppt

,新鹏盛世临港商业思路,1,2.1 新鹏商业经营思路-营销建议,鉴于： 第一、新鹏公司对于商业综合体项目的运营处于初始阶段，需要通过项目运营，获得商业物业经营管理经验，打造专业化运营团队，保障其他项目的良好开发运营； 第二、物业的持有不利于资金回笼和缓解现金流压力；物业的出售有利于资金回笼，但不利于商业运营团队的培养。 第三、商业物业出售，受让人对于商业的经营我们无法把控，不利于综合体项目统一定位规划、统一招商经营，项目经营风险加大，可能导致长虹国际城项目品牌和形象受损。,2.1 新鹏商业经营思路-营销建议,建议： 第一、集中商业（含酒店）持有经营，底商全部出售；可确保集中商业产权统一，利于经营；底商出售可确保资金回流； 第二、转让集中商业（含酒店）部分股权，但需确保我方控股。,集中商业一：高档购物中心，“奥特莱斯+大型主力店（大卖场）”为主的购物中心模式，零售业态占比较大，即以大型超市为主力店，其余部分根据定位及业态配比自行招商，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化； 集中商业二：中高档购物中心，零售业态占比减小，餐饮、娱乐等业态占比增加，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化； 五星级酒店：引进国际知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式经营。,2.1 新鹏商业经营思路-经营模式,商业总体定位：宜宾首席区域购物中心 商业总体推广语： 盛世临港宜宾首席区域购物中心 盛世临港宜宾第一mall 盛世临港宜宾传统零售业终结者 盛世临港宜宾国际化财富中心 盛世临港宜宾cbd东移 财富东移 盛世临港宜宾未来富人区 盛世临港最时尚、最潮流的新兴居住区,2.2 新鹏商业总体定位,2.3 新鹏商业推广案名方案,6,另附专题研究,2.4.1 收银方式概念 收银方式：有统一收银及自收银两种方式。 统一收银： 由购物中心运营商统一代商家收取售货款。顾客在各品牌店选择好物品及服务后，导购员开具售货小票，顾客统一到运营商开设的收银台结账，运营商按照约定时间（一般为月结、特殊品牌另议）及合同约定扣除一定的租金或联营抽成后给品牌商家结款； 自收银： 各品牌商家自行收银。,7,7,2.4 关于收银方式探讨,2.4.2 利弊分析,8,8,2.4 关于收银方式探讨,1、统一收银 有利之处： 有利于获取现金流。假设有2万平米商业采取统一收银，每平米每月产生的销售收入为1000元，则每月末的现金流可达到2000万元； 有利于品牌商家的招商。部分品牌商家只考虑以联营方式合作，统一收银可以掌控销售收入，实现联营合作方式，确保招商品质；此外，统一收银有利于品牌商规避自收银资金风险，连锁品牌商家更容易接受该收银方式； 有利于了解各商家经营情况，便于实施末位淘汰制，有利于商场坪效的不断提升。 不利之处： 投入成本加大。 统一收银需增加人工（约20人）、收银设备，收银系统等投入，并配置网络工程师； 资金风险。统一收银将产生资金管理的风险，如现金被盗等。,2、自收银 有利之处： 操作简单，投入少； 资金管理风险低； 不利之处： 连锁知名品牌及有实力商家引进受一定限制，货品丰满度、商家装修形象等难以控制，从而影响商业整体定位形象； 经营管理，营销模式（指经营后开展统一的促销活动）受限制； 专柜员工的销售技巧、售后服务水平参差不齐，软性服务的不足影响消费者信心； 难以实行末位淘汰制，动态招商难以实现； 商家经营品项、折扣力度难以控制； 长虹商业自主品牌难以形成； 现金流大打折扣；对商家及购物中心整体经营情况无法实行监控。,9,9,2.4 关于收银方式探讨,综上所述，实行统一收银利大于弊，建议采取统一收银。,新鹏商业招商思路及节点,10,3.1 新鹏招商总体思路,1、完善商业管理公司组织架构，由招商部主要负责新鹏盛世临港项目的招商； 2、尽快推进招商，以招商促销售；通过招商引进知名主力商家，提升综合体整体价值，推动商铺及住宅销售。 3、目前招商重心应放在五星级酒店及集中商业（奥特莱斯及主力店大卖场）上，通过引进酒店和奥特莱斯提升片区形象，通过集中商业拉高片区租金水平； 4、为确保开业效果及持续良好经营，建议整体开业率需达到90%以上，周边道路确保通行，新增公交站台开通，绿化景观呈现，停车位基本能满足使用要求； 5、在招商定价上应综合考虑，在确保总体租金水平基础上，既要考虑给予品牌商家一定的优惠，也要确保整体的租金水平，以提升片区的租金水平。为确保招商质量，尽快引进品牌商家，在招商前期给予知名商家一定的优惠；在确定价格方案之前，按“一事一议”方式出租，价格方案确定之后，按方案执行；,11,11,3.1 新鹏招商总体思路,6、在合作方式上可灵活变通，以联营方式为主，采取联营、保底、租金等多种方式，确保品牌商家的进驻。收银方式上，建议采取统一收银； 7、合理布局，优化设计，确保坪效； 8、在广告推广上，合理分配广告资源，做好销售、招商广告推广。不同时期广告测重点不同，在项目前期应测重招商广告，特别在户外广告（围墙、广告牌等）上应有固定分配； 9、对于住宅底商，必要时可采取售前出租、带租约销售的方式或采取返租营销方式。,12,12,3.2 招商节点,13,13,招商全面启动 时间待定,开业推广 时间待定,全面开业 时间待定,准备阶段,收尾阶段,开业阶段,项目招商率达60%；奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店进驻装修,项目招商率达80%；次主力店进驻装修,招商率基本达95%以上,招商目标,工作阶段,时间节点,推广思路,商圈升级，树立临港新城为cbd核心商圈形象； 招商大肆宣传，在宣传项目销售产品的同时，加大对招商利好消息的宣传，销售与招商宣传并驾齐驱。,对招商成绩作总概宣传，凸显临港新城cbd核心商圈打造已成雏形。 对“临港新城cbd核心商圈”进行炒作、渲染。,造势造地段、规模之势，主力店强势进驻之势；造全球招商启动之势。,奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店确定意向商家,冲刺阶段,奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店正式签约,开业筹备 时间待定,3.3 招商节点分解准备阶段,时间：（时间待定） 招商：奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店确定意向商家； 招商工作重点： 力争完成奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店等主力商家意向签约。 完成项目整体定位及前期宣传推广，树立品牌购物中心的形象。 工程要求： 完成奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店工程、物业的需求预确认工作； 主体土建工程方案确定，下沉式广场景观工程方案确定；,14,14,3.3 招商节点分解准备阶段,时间：（时间待定） 招商：奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店正式签约； 招商工作重点： 力争完成奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店等主力商家正式签约。 招商宣传推广，招商全面启动，开始次主力店招商签约。 举行招商推介会 工程要求： 按照奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店工程、物业需求进行工程施工； 主体部分土建工程开始，下沉式广场景观工程施工开始,15,15,3.4 招商节点分解冲刺阶段,时间：（时间待定） 招商率：60%； 招商工作重点： 1、力争完成次主力店商家签约。 2、完成主力店物业的交付工作。 3、招商宣传推广，招商全面启动，开始次主力店招商签约。 4、举行招商成果发布会。 工程要求： 1、主体部分土建全部完成、屋面防水完成、外立面基本完成（雨天作业时不渗水进室内）、顶棚、墙柱等粉刷完成；为确保安全，应做好塔楼施工的安全防护； 2、启动场内公共部分的装修设计；完成主力店商家场地交付， 3、需达到：规划许可证、施工许可证、建设工程消防设计审核意见书已经取得；强电部分已经提交供电局确定方案，强电设计完成且强电工程发包完成；消防管路铺设完成。,16,16,3.5 招商节点分解收尾阶段,时间：（时间待定） 招商率：80%； 招商工作重点： 招商工作全面展开，掀起项目的招商热潮。开始对开业进行宣传，促进品牌商家签约； 跟进奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店的装修工作； 完成公共区域装修，督促各商家的装修工作； 工程情况：商场内完成一次装修（指天花、照明、公共通道、洗手间、商业外立面等。,17,17,3.6 招商节点分解开业阶段,时间：（时间待定） 招商率：95%； 招商工作重点： 招商工作全面展开，掀起项目的招商热潮。开始对开业进行宣传，促进品牌商家签约； 跟进奥特莱斯、五星级酒店、大卖场主力店的装修工作； 完成公共区域装修，督促各商家的装修工作； 举办开业仪式。 整合各主力店、次主力店、品牌商家资源进行开业宣传推广，联合商家进行开业促销活动，提高商业人气。 工程情况：满足如下开业条件，所有工程项目（含周边道路、广场、外立面、地下停车场、水电煤通信等配套工程）竣工验收完成，设备系统调试完成，取得竣工验收合格证后二周内即可正式开业。,18,18,另议。,19,19,3.6 招商推广,新鹏招商准备工作计划,20,4.1 商业规划,（时间待定）前完成如下工作： 根据项目整体业态定位及配比，完成商业街和集中商业各楼层动线规划、住宅底商商铺分割、业态布局及品牌落位。,21,21,4.1.2 商业规划商业街首层动线规划,22,22,4.1.3 商业规划商业街二层动线规划,23,23,4.1.4 商业规划集中商业动线规划,24,24,4.2商业管理建议,25,25,商业物业管理对象主要是商业消费群为服务对象，是以商户/租户、消费人群，管理方式注