上半年武汉商品住宅市场73p.pptx

jun,武汉市场半年度监测报告,宏观政策,土地市场,住宅分析,未来预判,案例赏析,part 1 宏观政策篇,6月新动态 6月25日，河南拟出台一系列微调政策建议，涉及改善需求，被撤销 7月06日，央行再次降息，市场预期进一步反转 7月10日，北京限价地王产生，下半年土地市场将在中央压制下行走 上半年总结 国内经济形势下滑，稳增长为第一，但房地产调控不放松 货币转向宽松，年内2次降息，资金将或明或暗流入地产 多数城市出台各类鼓励购房政策，种类繁多，不断试探中央底线 下半年预判 地方自主政策的松动还将不断试探，但限购限贷是底线 中央维稳，行业不会整体反转，成交量继续放大，但价格维稳,中央坚守调控，地方微调不断，年内二次降息，市场预期反转,7月6日央行降息，这是今年第二次降息，距上次降息不足一个月，下半年地产行业迎机遇,part 1 宏观政策/六月新动态,part 1 宏观政策/六月新动态,2012年房企房地产信托到期金额排名,2012年需兑付房地产信托总金额1518.99亿元 前10名房企需兑付金额占2012年总金额的14% 剩下86%房企2012年所需兑付金额则不超过第10名即不超过10亿元，压力较小,2012年下半年到2013年上半年为兑付高峰,今年下半年将迎来房产信托兑付高峰，前十名开发商销售回款压力大，保量销售仍是王道,part 1 宏观政策/六月新动态,北京柳州新地王 诞生：优质地块受追捧，但下半年土地市场将在中央压制下行走,地块周边-华联购物中心,地块现状,7月10日备受关注的北京万柳地块落袋，经过46轮价格竞拍+326轮回购房面积竞拍由中赫置业以26.3亿元，楼板价3.38万元/竞得。,地块位置-四环,22,中央态度变化：1-4月房地产调控不放松，5月份经济下行压力大，稳增长变为第一，调控以稳房价为主,2012年1-6月中央态度一览,part 1 宏观政策/上半年小结,22,货币政策：货币转向宽松，近2个月密集降息，资金将或明或暗流入地产,08年,今年,经济触底,今年gdp增长目标7.5%,08年,今年,08年12月15.5%,12年5月20.0% 今年2次下调,08年12月2.25%,持续下滑,国内贷款较去年略有所好转 自筹资金占比仍不断上升,12年6、7月3.25% 3.00% 近1个月2次下调贷款利率,part 1 宏观政策/上半年小结,2011年,2012年1月,2月,3月,4月,5月,6月,契税减免政策,公积金放宽政策,购房补贴政策,限购放松政策,红线,默许,严禁,需斟酌,各地方政府应对措施：从2012年年初契税减免到3-4月密集放宽公积金贷款额度到5-6月份对部分群体购房补贴的政策，地方政府不断试探中央底线,放松政策分类,时间,红线界限意义： 中央调控红线以限购为底线。中央态度明确，短期红线不得逾越,2月芜湖出台政策：90平米以下商品住宅补贴50-200元/ （叫停）,part 1 宏观政策/上半年小结,上半年重点政策闯关分析：大尺度放宽政策必死无疑，争议性微调政策有突破口,2012年2月芜湖政策： 涉及契税100%补贴、90以下的补贴，以及中专学历或初级技工或以上学历即可获补贴等方面 2012年2月上海政策： 外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房,重点政策闯关分析,2012年5月扬州政策： 对个人购买成品住房（即精装修房）进行奖励，对不同面积精装房补贴总房款的4-6不等，暂执行一年,2012年5月营口政策： 对1995年前参加工作的公务员，今年内购置一套房者，财政局补贴人均5万元,2012年5月石家庄政策： 拟人均住房面积低于全省人均住宅面积即30.6的市民将允许购买第三套住房 2012年6月河南意见： 认房不认贷，提高住房公积金贷款额，鼓励银行向房企房贷等,失败,成功,争议性的政策成功的要素： 合理的松绑理由(精装修房补贴、老公务员福利) 补贴群体比例小，影响度有限 短期性（暂执行一年）,大尺度的政策失败的原因： 针对群体太广，涉及投资性群体及改善型需求等 严重涉及到限购令范围，放宽三套房的政策，触及中央底线 地方出台一系列鼓励购房政策，有逆中央的嫌疑,part 1 宏观政策/上半年小结,预判：下半年地方自主政策的松动还将不断试探，由点到面的扩散，但“限购、限贷”依然为调控底线,常州公积金贷款贴息,沈阳 放宽公积金,无锡公积金抵充房贷,上海 调整住房标准,中山上调住房价格,武汉税费 优惠,成都 土地松绑,长春 购房入户,扬州 精装房补贴,营口公务员购房补贴,天津 调整住房标准,南昌 调整住房标准,提高公积金贷款额度 提高普通住宅标准，税费优惠 人才购房补贴 购房入户 土地补贴,part 1 宏观政策/下半年预判,预判：目前一定范围的宽松政策仅能防止行业景气度继续恶化，尚不足以支持市场整体反转，预计下半年成交量增，虽然价随量涨，但此次价格将在中央把控下小幅波动，不会大幅上涨,part 1 宏观政策/下半年预判,part 2 土地市场篇,从总体供应成交来看，供大于求，今年土地供应计划完成仍有一定难度，土地延期流拍情况严重，成交地块多为二环外城中村地块 从价格来看， 土地楼面价五年来基本维稳，商品房售价走高，土地楼面价占比明显减少，土地多以底价成交 从土地动工情况来看，越靠近内环动工率越高，主要是由于拿地成本较高，开发商迅速开发有利于资金回笼,上半年土地供应未达到预期，年度供应计划难以完成，出让地块质量下滑，延期严重，价格维稳，内环地块动工率高，利于资金周转,2012年武汉市全年综合用地供应指令性计划（含公建、住宅、商业）为1826万方，较2011年此类用地供地计划明显减少，而截止到2012年6月年实际供应土地面积329.42万方，仅完成全年供应的18.04%，按往年实际供应趋势来看，2012年仍难以完成计划供应量。,2012年综合用地计划供应量较2011年减少近40%，而截至目前仅完成18%，按往年实际供应趋势来看，2012年仍难以完成计划供应量,备注：综合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房,单位：万方,*该文引用数据为指令性计划供应量,实 际 供 应,part 2 土地市场/全年计划,上半年武汉市综合用地供应总建面为949.52万方，成交总建面为1533.13万方，成交率（成交/出让）为74 %，出让土地中优良地块较少，且土地撤牌延期情况严重,2012年上半年综合用地供应成交,2012年上半年综合用地成交金额,备注：武汉市综合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房,part 2 土地市场/月度成交,注：统计范围为主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）；11年供应的公告约有1055万方建面在12年成交，故造成12年上半年供应量小于成交量,part 2 土地市场/成交量价,历年土地供求走势,武汉2012年上半年，土地供应量较去年有所减少，在宏观政策影响下，政府减少了土地供应，预计下半年土地供应量将会有所增大；从成交量来看，2012年上半年土地成交量较大，但为11年公告号于2012年成交，真正算作在2012年供应后成交的仅为267.59万方。,武汉市主城区上半年土地供应量725.54万方，成交1550.80万方，楼面地价1930元/。在调控影响下，政府主动放缓土地供应，预计下半年土地供应量将会有所增大,历年土地量价走势,历年分环线商品房售价走势,历年分环线土地楼面价走势,07年至今，各环线土地楼面价基本保持稳定，而商品房均价则上涨了46%,*数据来源：cric2012-土地顾问-土地公告-2007-2012；cric2012-营销顾问-市场监测-2007-2012；,part 2 土地市场/环线价格,2007年至2012年6月，除2011年一环内仅成交5宗地块，且部分地块有明显溢价情况而导致地价上涨外，各环线土地楼面价保持在稳定水平。 相较土地市场楼面价的稳定，房地产二级市场商品房从2007年至2012年6月稳步走高，2012年较2007年商品房均价上涨了46.17%。2012年由于房地产市场调控加剧，二环内商品房价格较2011年微降。,历年分环线楼面价占比（土地楼面价/商品房售价）走势,总体来看，各环线土地楼面价占比保持在22%到27%之间，三环内土地楼面价维稳，但售价上升明显，故占比较三环外土地楼面价占比低,*数据来源：cric2012-高级搜索-土地；cric2012-营销顾问-按时间市场监测；,part 2 土地市场/环线价格,2010年-2012年6月已成交地块动工情况（以建面计）,2010年至今，武汉主城区共计成交经营性用地6722万方，动工量仅2097万方，占31%。从土地存量来看，汉阳区土地存量最大,各区域土地存量（未动工量）,注：主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场经营性用地全口径成交情况（以总建面计）；,part 2 土地市场/动工状态,2010年至2012年6月，武汉主城区共计成交经营性用地6722万方，动工量为2097万方，总动工率为31.2%，武汉主城区地块动工缓慢。 从环线来看，一二环间土地动工率最高，三环外土地动工率最低；从土地存量来看，汉阳区土地存量较大，去存压力巨大。,2012年上半年企业拿地金额排行榜,2012年上半年企业拿地面积排行榜,上半年，金地、保利等大型企业积极拿地，而美联、福星等本地大型开发商也积极抢占市场。鉴于下半年土地将密集推出，土地市场的追逐将更为激烈,part 2 土地市场/拿地排名,part 3 住宅分析篇,2012上半年供应量512万方，同比微降2%；成交398万方，与去年同期基本持平，供求比1.29，整体市场呈现供大于求局面 2012上半年成交均价7523元/，受政策调控影响，同比价格增幅减缓至3%，出现下行信号，成交量呈平稳态势 2012上半年武汉整体市场存量达到1016万方，同比增幅近六成，较08年（历史最高值）高出17%；约需15个月消化,2012上半年武汉整体市场处于供大于求态势，均价同比基本持平，已开始释放下行信号，存量破千万大关，约需15个月消化,积,2012上半年九成典型城市供应量同比下滑，其中天津、沈阳、武汉等城市供应量仍处较高位置，致使存量逐渐增长,注：14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、苏州、无锡、南京、北京、天津、沈阳、武汉、成都 数据：来源于cric,2012供应均线,万方,part 3 住宅分析/全国供应,积,2012上半年七成典型城市供求情况维稳，除苏州出现供不应求局势以外，天津、沈阳、武汉均是供大于求，比值在1.2以上，后期去化压力较大,注：14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、苏州、无锡、南京、北京、天津、沈阳、武汉、成都 数据：来源于cric,2012成交均线,万方,part 3 住宅分析/全国成交,9,2012上半年供应量512万方，同比微降2%；成交398万方，与去年同期基本持平，供求比1.29，整体市场呈现供大于求局面,近几年，武汉商品住宅市场供求比经历由高走低再逐渐拉高的过程，自2011年开始形成供大于求局面；2012上半年供应量512万方，同比微跌2%，受存量牵制，供应量未现井喷，供求比小幅回落；成交量398万方，同比基本持平。,供求平衡轴,万方,元/,part 3 住宅分析/武汉供求,%,2012上半年成交均价7523元/，受政策调控影响，同比价格增幅减缓至3%，出现下行信号，成交量呈平稳态势,从商品住宅成交量上看，08年降幅较大，09年反弹并大幅增长，而自10年起开始萎缩，11-12年因政策影响成交量较为平稳；2009-2011年，成交均价呈上行趋势，但12年均价涨幅仅3%，释放下行信号；量价关系上，呈现“价跌量稳”表现。,万方,元/,part 3 住宅分析/武汉量价,%,2012上半年武汉整体市场存量达到1016万方，同比增幅近六成，较08年（历史最高值）高出17%；约需15个月消化,武汉整体市场存量在08年和11年出现大幅增长，在12年达至顶峰，来源于供求关系的不平衡。自08年供大于求到09年供不应求，再经历10年的供求平衡后，11-12年出现供应暴涨而成交萎靡的现象，导致积压库存得不到有效消化，从而突破历史最高峰值，进入大库存时代，直接推动了价格的下行。,万方,元/,part 3 住宅分析/武汉存量,%,受供应结构影响，二三环和三环外成交占比逐年上扬，2012年占比过七成，一环内因地块稀缺以及价格较高，导致成交量占比最低,注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏,72%,二三环供应增长,part 3 住宅分析/环线供求,2012上半年70-110户型为成交主力，占比58%，140以上产品成交量持续下降，占比11%,2010下半年以来，各面积段产品成交波幅不大，目前70-90二房成交占比约25%，90-110小三房占比33%，此两类产品为刚需产品，是成交主力；而110-130和130-144改善类三房亦占有约26%市场份额，虽受限购影响，但仍应在产品线中定期切入此类产品，以获取全产品线成交优势,58%,part 3 住宅分析/成交结构,%,自调控以来，各品类产品成交价格经历震荡期、停涨期后开始释放下行信号，未来有小幅震荡,注：三环外区域主要包含：黄陂+东西湖+沌口+江夏,价格上行期,震荡期,停涨期,下行信号,内环受个案影响波幅较大，同比降20%，其他环线走势平稳,首置产品同比降9%，高端产品受个案影响涨6%，其他产品波幅不大,元/,元/,part 3 住宅分析/价格变化,近2年总价在90万以下产品成交占比逾7成以上，其中50万以下产品逐年下滑，50-90万即首置首改产品成交占比渐涨，受新增高端项目价格带动，90万以上产品占比约3成,2010,23%,11%,8%,2009,27%,7%,5%,2008,26%,2012,5%,2007,26%,5%,4%,31%,11%,6%,7%,2011,29%,12%,9%,50以下,50-70,70-90,90-110,110-150,150以上,90w以下产品占比75%，为成交主力,历年商品住宅总价段对比,part 3 住宅分析/总价变化,2012上半年，成交价格在6000-9000元/的产品占比过半，是市场成交主力；单价在4000以下的产品逐年缩减，受高端项目成交影响，单价在10000以上的产品成交占比约10%,4%,2008,14%,18%,21%,4%,4%,2007,26%,21%,17%,13%,15%,14%,2010,13%,12%,12%,9%,14%,2009,15%,20%,25%,4%,2012,3%,13%,10%,16%,10%,2011,1%,7%,12%,3000以下,3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000-7000,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000以上,单价段在6000-9000元/的产品占比54%，为成交主力,历年商品住宅单价段对比,part 3 住宅分析/单价变化,2012年两房、三房成交占比八成以上，其中以80-100两房和120-140三房最受关注，供求均处高位,二房成交供不应求,万方,part 3 住宅分析/成交主力,卓乐生活城 保利心语 凯乐桂园 海昌之星,菩提苑 福星城 万科金色城市 金地艺境,福星城 卓尔生活城 兰亭都荟,世茂锦绣长江 华侨城 中建汤逊湖壹号 保利蓝海郡,中城时代 保利心语 万科红郡 万科金色城市,保利心语 汉口湖畔 万科金色城市 兰亭都荟,华侨城 武汉天地 复地东湖国际 圣爱米伦,23%,2012上半年武汉商品住宅成交面积、金额、套数排名,part 3 住宅分析/排行榜,平面媒体 2012上半年整体市场平面媒体投放2964次，共4.56亿元，同比涨16%；3-5月媒体投放量较集中，各区域楼盘供应量大，随之平面媒体投放力度加大，配合线下营销活动造势,版次,万元,part 3 住宅分析/媒体投放,平面媒体2012上半年平面媒体投放前三分别为武汉中央文化区、百步亭现代城、万达公馆等重点项目；媒体投放前十名金额占比过三成,part 3 住宅分析/投放排名,58,56,54,52,50%,48,46,44,42,40%,38,36,34,32,30%,28,-28%,-15%,2012上半年,45%,14,992,32,977,2011下半年,24,902,57,681,2011上半年,54%,20,911,38,993,2010下半年,20,414,38,269,2010上半年,15,773,27,966,2009下半年,13,344,23,328,2009上半年,14,748,2012上半年推盘量同比下滑15%，成交量下滑28%，开盘首日平均去化率为45%，处于历年来较低水平，市场成交乏力,2012上半年共推出房源32977套，推盘量同比下滑15%；首日认购14992套，同比下滑28%；首日平均去化率45%，同比下滑9%，为历年来较低值；供求量均小幅下滑，去化率虽略高去2011下半年，但仍处较低状态，预示成交乏力，压力不减。,武汉新开盘项目当日表现,开盘首日去化率,开盘大定套数,实际推盘套数,套数,去化率,part 3 住宅分析/新盘表现,2012上半年共计开盘/加推156次，当天成交过七成的项目仅占14%，同比跌12%；成交不足三成的项目占32%，较上年多5%,part 3 住宅分析/新盘表现,水岸国际 9600元/ 3.62万,复地东湖国际 11000-13000元/ 3.83万,保利心语 7100元/ 6.39万,万科金色城市 6800元/ 5.98万,万科红郡 8700元/ 3.37万,兰亭都荟 7800-8100元/ 8.18万,福星城 8600元/ 4.8万,中城时代 5384元/ 8.32万,武汉天地 23312元/ 1.79万,圣爱米伦 7780元/ 5.19万,常青花园 8400-9200元/ 4.44万,百步亭花园 8300-9200元/ 3.56万,南国花郡 6700元/ 4.11万,保利中央公馆 8157元/ 4.94万,名都花园 7500元/ 4.42万,2012上半年吸金项目前16强占据总销金额3成以上的市场份额，是从产品打造到市场营销等各方面都有借鉴之处的优质个案,华侨城 15000-47500元/ 2.15万,part 3 住宅分析/成交榜首,项目成交两极分化成败分析（刚需）,地理位置及基本配套有硬伤 媒体未做足前期铺垫致广知度低 营销节奏混乱 蓄客低于推盘量以下 开盘价高于客户预期导致失望 户型有硬伤 总价总价过高导致首付压力 客群产品与客户实际诉求不符 附加价值实用面积小或公摊过大,地理位置及基本配套无硬伤 媒体全方位轰炸 营销节奏把握适度 蓄客高于推盘量1.5-2倍以上 开盘价低于客户预期，效果更好 户型80-110经典二-三房 总价总价控制略低于竞案 客群刚需 附加价值送面积等,忽略关键因素,性价比优势明显,成交较好,成交较差,part 3 住宅分析/成败分析,%,2012年供应主力集中在东湖高新、南湖、汉口二三环和汉阳；而成交主力集中在南湖、东湖高新、黄陂和汉阳，其中三外环间成交占比47%,成交榜首,供应大户 需求旺盛,供不应求 价格潜力,厚积薄发,大盘聚集,供应大户 旧城改造,供求平衡,地块稀缺,地缘性强,万方,元/,part 3 住宅分析/区域总结,part 4 未来预判篇,市场供应预测2012年武汉整体市场供应将达到1192万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高33% 市场成交预测2012年武汉整体市场成交将达到848万方，同比微涨6%，预计下半年成交量较上半年高13%，供大于求 市场存量预测2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方，市场去存货压力大增，迫使价格小幅回落,预计2012年下半年武汉整体市场供应仍处高位，成交量维持稳定，存量飙升迫使价格出现回落,%,市场供应预测2012年武汉整体市场供应将达到1192万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高33%,27%,40%,-2%,万方,part 4 未来预判/供应预估,%,市场成交预测2012年武汉整体市场成交将达到848万方，同比微涨6%，预计下半年成交量较上半年高13%，供大于求,6%,万方,part 4 未来预判/成交预估,%,市场存量预测2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方，市场去存货压力大增，迫使价格小幅回落,万方,part 4 未来预判/存量预估,光 谷 42万,武昌中心 41万,南湖 40万,盘龙城 19万,沌口 20万,汉阳 27万,东西湖 18万,宝丰古田 6万,汉口中心 24万,后湖 34万,part 4 未来预判/三季度供应,三季度供应280万方：7月供应缩水，8月有预热，9月供应量大、片区集中，武昌、南湖、光谷压力较大,青山 8万,part 5 案例赏析篇,案例赏析半年度热销项目表现,附：案例赏析,热销楼盘之武汉华侨城,品牌影响力、成熟模式、稀缺资源,单月销售金额1.96亿,top-1,项目位于武昌东湖风景区北岸中北路延长线与二环线交会处，总占地3167亩，由居住用地a、主题公园用地，旅游用地、居住用地b四大板块组成。首次入市地块为a地块，分三期开发。,居住用地a,武汉华侨成项目简介,主题公园用地,居住用地b,旅游用地,首次入市居住用地a地块简介,项目首次入市产品选择景观和舒适性都较好的别墅产品，突显项目价值，在整体市场高端类产品去化低迷情况下，1个半月获得去化率90%的销售好成绩（注：引用市调数据）,热销理由一：华侨城成熟的旅游开发模式,深圳华侨城,成都华侨城,北京华侨城,上海华侨城,武汉华侨城,华侨城全国布局：目前共计9个城市，包涵北京华侨城、天津华侨城（建设中）、泰州华侨城、上海华侨城、西安华侨城（建设中）、成都华侨城、深圳华侨城、云南华侨城、武汉华侨城。利用成熟的的旅游开发模式,在一块原本没有传统旅游资源的土地上成功地开发出主题公园类景区,从而提升整个地块的价值,同时享受前期廉价土地储备的大幅升值。客户品牌认可度高,热销理由二：紧临轨道交通、东湖风景区，交通、自然景观资源得天独厚,1、地铁4号线岳家嘴站，距离项目3分钟车程，预计2014年通车；地铁8号线首站即华侨城站，预计2016年通车 2、紧临二环线，距离徐东商圈约10分钟车程，约4公里 3、畅享东湖风景区得天独厚自然景观资源,热销理由三：稀缺性之武昌区、二三环间，唯一大体量别墅项目,国家早就叫停了别墅用地供应； 2012年2月22日，国土资源又提到“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地” 楚天金报,百瑞景,中南大公馆,复地东湖国际,优活城,中央公园,现在及未来都将是武昌二三环间唯一别墅项目，其稀缺性不言而喻，即便纵观三环内，别墅产品屈指可数,武汉华侨城,在售别墅,未上市别墅,热销理由四：区域大盘，高低搭配，产品品类满足各消费层级客户需求,低密度效果,超高层效果,a地块,项目物业类型涵盖高层（住宅、公寓）、超高层、双拼、独栋等，售价范围17000-48000元/，产品品类满足不同消费客群需求,武汉华侨城热销总结：,1、华侨城成熟开发模式，华侨城模式客户认可度强。 2、紧临轨道交通、东湖风景区，交通、自然景观资源得天独厚，项目价值有支撑。 3、稀缺性之武昌中心区，二三环间，唯一别墅项目，项目产品有核心竞争力。 4、区域大盘，高低搭配，产品品类满足各消费层级客户需求，客群来源有保障。,热销楼盘之中城时代,区位、规划、产品、价格,上半年销售1071套,top-2,一：临近区域交通主干道，生活配套逐渐完善。,中城时代位于盘龙城经济开发区巨龙大道特6号，紧邻区域交通主干道巨龙大道、有291、292、293、229等多路公交直达，距离汉口中心区域半小时车程。 经过这几年的发展,项目周边学校、超市、医院、银行等生活配套日趋完善,项目逐渐受到周边及汉口区域价格外溢客户的关注和认可。,盘龙城唯一中百仓储,人民医院盘龙城院区,二：规划产品舒适度高,自身较大商业体量完善生活配套,中城时代总占地22万方，总建面约35万方，其中6万方规划配套商业街.项目总共分四期开发，住宅规划均为稀缺多层、小高层产品,舒适度高,客户较认可.,项目一期： 多层、小高层 项目二期(在售)： 多层、小高层,项目三期： 商业街 项目四期： 多层、小高层,住宅效果图,商业街效果图,三：区域独特超大面积赠送，得房率大大提高,j3户型-二房二厅一卫（可变三房）- 赠送前建筑面积：76 赠送后建筑面积：99,户型点评： 户型方正实用，南北通透，通风采光俱佳，客厅主卧全朝南，明厨明卫，超大实用空间赠送，两房变三房，总赠送约23,赠送面积约6,赠送面积约3,赠送阳台约4,黄色阴影部为全赠送面积,此处赠送面积可改为卧室，面积约10,双阳台，通透且采光性较好,k户型-二房二厅一卫（可变三房）- 赠送前建筑面积：85 赠送后建筑面积：120,户型点评： 户型方正实用，南北通透，通风采光俱佳，拓展餐厅面积，主卧附带独立卫生间，总赠送约35,赠送面积约6,赠送面积约3,赠送阳台约5,黄色阴影部为全赠送面积,