2012年上半年贵阳金阳新世界营销策略报告.ppt

,2012年 上半年营销策略报告,2011年12月27日,2012年上半年年度目标,2012年项目上半年销售目标 3.7亿！ 我们的营销目标 跑赢大势！,项目,2011年销售回顾,2012年房地产市场预测,市场,贵阳房地产整体住宅市场分析,8月31日d5开盘，共计认筹客户256组，开盘当日到达现场解筹的客户共计150组，开盘当日认购100套， 解筹率为65%； 9月2日至 9月5日，参加房博展览会，客户登记共347组，入新中会会员285组； 10月1日至10月7日，销售现场举行抽奖活动，1日至3日每天抽取ipad一台，主要邀请老业主和意向客户 前来参加，人气较旺，现场来访140组，成交15套； 10月28日，d6二单元加推2、3号房的58套房源单位，当日现场成交6套，由于蓄客时间较短，价格因素 是未成交客户的主要原因； 11月17日至11月20日，发起新世界品牌之旅，邀请了贵阳地区重要媒体单位记者到新世界中国地产广州、 香港参观凯旋新世界、k11等项目； 12月3日在销售现场举行“周大福4亿元珠宝展”，当日现场到访客户人数约600多人，当日d1认筹客户12组；,11月17日至11月20日，发起新世界品牌之旅,10月28日，d6二单元加推2、3号房,12月3日在销售现场举行周大福4亿元珠宝展,10月1日至10月7日，销售现场举行抽奖活动,9月2日至 9月5日，参加房博展览会,8月31日d5开盘,项目2011年营销推广汇总：,从2011年8月15日至11月30日共成交237套，其中住宅成交203套，成交面积26703.59，成交金额为157，412，468元；车位成交34套，成交面积597.11；成交金额为409，0600元；商铺无成交，共计成交金额161，697，822元；,项目前期销售情况：,项目2011年销售总结分析：,项目通过5年时间的开发，已经入住业主3000多户，项目口碑和品牌形象都已经在市场上有一定的竞争能力，为后期销售打下了基础； 项目山临境、水临境余货单位面积大，总价高，销售压力自然变大； 由于项目离两城区距离较远，造成推广效果不理想，而主要目标客户来自贵阳市两城区，占比约50%左右； 通过调查问卷的方式，项目形象已经有一定的知名度，但仍需要加大推广力度，整体情况依旧有待改变； 项目价格已经达到一定高度，但周边部分项目一直以低价入市，而且潜在的项目也在价格方面相当谨慎，如何消化剩余产品是最大的问题； 项目2012年推货体量较大，在严峻的市场影响下，整体去化率降低。,项目,2011年销售回顾,2012年房地产市场预测,市场,贵阳房地产整体住宅市场分析,从左图来看，新增情况较为峰值的月份为8月和12月，8月份集中在美的林城时代、恒大城、绿地和中大新增较多，还有部分经济适用房新增；12月新增供应项目主要是中天未来方舟。 自6月-11月住宅的库存走势，存销比越来越大，市场库存压力较大，各企业后期将加大出货力度。,2011年贵阳住宅市场回顾供求走势及库存,2011年1月-12月15日贵阳商品住宅成交走势可以看出，2011年第一个季度，仅在二月份受春节影响，略有下滑；第二个季度逐渐回暖，量价齐升；在第三个季度房地产调控政策趋于严峻，成交均较有所下跌；也未见出现“金九银十”的火爆场面。在进入第四个进入，各楼盘纷纷采取促销策略，走价格战，优惠折扣销售，低价吸引客户，促进成交，但成交量逐渐下滑。,2011年贵阳住宅市场回顾整体成交走势,截止2011年12月15日，贵阳市各区域的供销情况如上图。供销情况首位的区域是两城区，随着主城区大盘效应，花果园和未来方舟项目，购房回归主城区，再加上客户对老城区的居住情怀，关注度逐渐增加；其次仍是金阳新区，代表楼盘为美的林城时代和金阳新世界。 从成交均价上来看，略有小幅上涨，小河区因万科金域华府项目，精装修产品，成交均价达5353元/平米；两城区达5809元/平米。,（数据截止时间：2011年12月15日）,2011年贵阳住宅市场回顾各区域供销情况,截止2011年1-12月15日，贵阳市房地产市场销售排名前20名项目（如右图），花果园理所当然为2011整体市场上的大赢家，销售居榜首。万科金域华府项目，名列第四名，恒大城其次；其中本案天誉城名列第十名。,2011年贵阳住宅市场回顾销售top前20名,截止12月15日市场期末余货，45723套，主要以高层物业类型居多，占总余货的86.2%，洋房别墅类产品较为稀缺。 公寓类产品市场余货223套。,（数据截止时间：2011年12月15日）,2011年贵阳住宅市场回顾库存产品组成,今年整个市场的媒体投放情况同比2010年全年（总投放项目189个，总投放频次1825次，总投放金额16783.95万元），投放频次同比增长42%、投放金额同比增加18%；投放项目也有所增加。 进入下半年市场，投放频次和项目逐渐增多，促销信息、优惠信息纷纷出街。,2011年贵阳住宅市场回顾报纸媒体投放情况,从2011年的贵阳市房地产市场整体情况来看，受政策影响在某种程度上，同比2010年供销有明显下降，市场出现供大于求的局面，余货压力大，再加上2012年新推货量，这也就意味着2012年市场出货较多。 整体大市场环境严峻，国家对房地产的调控政策未见松动，银根收紧，客户观望情绪逐渐浓厚，2012年市场是否能缓和，不易预判。 高层产品市场竞争压力大，同质类产品居多，产品面积段多为目前市场热销主力面积70-90，90-120之间。,小结,项目,2011年销售回顾,2012年房地产市场预测,市场,贵阳房地产整体住宅市场分析,注：2011年部分土地成交明细,2011年，贵阳地块最低楼面价85元/平方米，最高3058元/平方米，平均约1000元/平方米，且出让土地多为生地。 与此同时，随着通胀的不断持续，开发商建安成本、前期基础工程费用等也在不断上升，目前，贵阳高层项目开发成本约在3000-3500元/平方米左右，以15%的利润计算，目前贵阳高层物业薄利售价起码应在3450-4025元/平方米左右，如果算上后期营销成本、人工成本等，3625-4200元/平方米左右的基本售价是较为合理的。 小结：通胀压力持续上行，开发成本不断加大，房价下降可能性较小。然而 ,贵阳2012年房地产市场预测,19,本案,金阳新世界 建筑面积：339万 容积率：1.85 花园洋房、小高层、高层、别墅、多层,美的林城时代 建筑面积：140万 容积率：2.46 全高层,保利公园2010 建筑面积：预计194万 容积率：2.92 高层、小高层、别墅,万科劲嘉金域华府 建筑面积：预计73万 容积率：2.0 高层、花园洋房、别墅,花果园（加五里冲拓展地块） 建筑面积：1712万 容积率：6.60 高层 写字楼 商铺,中国铁建国际城(兰草坝拓展地块) 建筑面积：249万 容积率：3.00 全高层,中天未来方舟 建筑面积：预计720万 容积率：3.5 高层、花园洋房、别墅、小高层、写字楼、商业,腾龙湾 建筑面积：91万 容积率：4.00 全高层,首开项目 建筑面积：预计120万 容积率：1.8 预计洋房、别墅、小高层、高层等,中建四局大营坡地块 建筑面积：70万 容积率：6.7 全高层,中铁逸都国际 建筑面积：203万 容积率：1.80 花园洋房、高层、别墅,保利溪湖 建筑面积：预计90万 容积率：2.0 高层、花园洋房、别墅,白金新城 建筑面积：94万 容积率：/ 全高层,绿地伊顿公馆 建筑面积：95万 容积率：3.5 小高层 高层,中渝第一城 建筑面积：107万 容积率：/ 普通住宅 写字楼 商铺,未来竞争项目中、超过80万的综合性住宅及全高层项目分布于贵阳市各个区域。,注：白金新城仍待最后规划，项目启动时间不明,贵阳2012年房地产市场预测,2012年,2011年,2013年,一季度,二季度,三季度,四季度,约1474万平方米,一季度,二季度,一季度,一季度,三季度,四季度,二季度,三季度,四季度,二季度,一季度,三季度,四季度,二季度,三季度,四季度,2014年,2015年,花果园（加五里冲地块）/450万方（112.5万方/年）,中国铁建国际城/60万方（15万方/年）,中天未来方舟/450万方（112.5万方/年）,中铁逸都国际/80万方（20万方/年）,美的林城时代/80万方（20万方/年）,万科劲嘉金域华府/50万方（16万方/年）,中渝第一城/60万方（15万方/年）,腾龙湾/60万方,金阳新世界花园/40万方（10万方/年）,保利公园2010/80万方（20万方/年）,绿地伊顿公馆/40万方（10万方/年）,保利溪湖/24万方（6万方/年）,这些项目大多在未来四年内都仍处于销售期，共计约有1474万方住宅供应，竞争激烈，且项目多为高层产品，同质化竞争严重，为抢夺市场，开发商不可避免将展开价格战，从而不断压缩利润空间，楼市将进入薄利时期。,小结：通胀难抑，物价高涨，房价下跌可能性不大，但楼市将进入薄利时期。,贵阳2012年房地产市场预测,走量高度保持市场敏感，把握/主动创造“机会点”，加快出货速度； 错位竞争面临品牌大盘激烈竞争，以“挑战者”姿态占位，强化本项目的核心竞争力从而提升转变，改变游戏规则挑战区域领导地位。,项目外部环境研判结论,竞争激烈，客户观望，银根收紧，市场低迷 2012年是一场硬仗,2012年营销主张,2012年营销策略组合,区域提升城市化！,交通,配套,休闲,城际交通,区间交通,生活配套,医疗配套,影院,健身,城市化,1.1区域提升交通提升,专线楼吧,建议增加前往喷水池、大十字的班车，缩短与贵阳市中心的距离,城际交通,金阳新世界,喷水池、大十字,1.1区域提升交通提升,区间交通,建议2012年与公交公司洽淡，开通金阳新世界与世纪城、碧海花园的专线交通车，使区间交通条件得到极大提升。,1.1区域提升交通提升,金阳新世界,世纪城,碧海花园,1.2区域提升配套提升,商业配套,尽快确定商业形态，进驻时间，明确品牌，在最短的时间内转化为销售说辞； 翰临境招商同步进行，一为增加项目配套，二为后期商业销售做好铺垫；,1.2区域提升配套提升,医疗配套,区域内缺乏高品质的医疗机构，对于区域而言是一种缺失，建议确定项目周边医院动工即完工时间，现场进行公示；,年内确定影院进驻,完善项目休闲配套，确定文体公园对外开放的时间；,1.3区域提升休闲配套提升,文体休闲乐园,配套生活手册/联盟商家,生活手册是专门针对金阳新世界周边生活休闲场所的介绍，其中可以包括餐饮、休闲、购物、健身、教育等一系列与生活息息相关的消费地推荐； 与商家结成联盟，凭借新中会金卡即可享受一定的优惠折扣。,品质提升,建筑品质提升,part1,园林提升,part2,服务提升,part3,高层、别墅二条产品线分级设置入户大堂品质； 石材，水晶灯，实现五星级的入户大堂。,1.1建筑品质星级入户大堂,针对别墅客户，打造实体样板间，凸显项目高贵品质； 别墅样板间建议位置如图所示； 高层实体样板间建议为d2栋其中专门规划3位建议设置为工法样板间，作为对建筑品质的展示，提升客户信心； 高层楼栋通过实际爬楼体验，3楼左右景观效果较佳，楼层选择建议为3楼左右。,1.2建筑品质实体样板间,冷热水管,地面构筑,窗户制作,管材展示,1.2.1建筑品质工法样板间,1.2.2 建筑品质看楼通道,地砖（或地毯）、吊灯、绿植的设置，使只是临时搭建的看楼通道具有了品质感，纵深通过时，也有一种仪式感； 而通道两侧设置的项目桁架（或挂画），也是将项目价值点对客户进行的深度强加； 无法通电梯实体样板间中，楼道空间也是打造重点，建议打造高品质的楼道空间。,每月进行一次工地开放日活动； 在工地开放日时，针对项目各个位置的交付标准，备注鲁班奖评选标准及实际施工呈现标准； 让客户直观的体会到优质的工程质量。,1.2.3建筑品质体验活动,品质提升,建筑品质提升,part1,园林提升,part2,服务提升,part3,2.1、园林提升别墅园林,重点打造客户样板间参观沿途园林景观； 对实体样板间内可视景观资源也应做示范打造； 对别墅区园林景观打造应与高层景观有所区隔，体现产品品质。,2,营销中心,1,1：看房通道绿化 2：别墅区园林,品质提升,建筑品质提升,part1,园林提升,part2,服务提升,part3,实现全国新中会联动和新世界资源的整合，整合新世界旗下地产项目、俱乐部、酒店、商业、等资源，明确新中会金卡客户所享有的专属优惠权； 新世界中国地产在全国主要城市均有布局，通过对全国资源的整合联动，可以定期通过抽奖或积分兑换等方式选取一部分会员到主要城市旅游、参观；,3.1服务提升启动中信会,3.2服务提升销售服务,加强置业顾问的接待礼仪培训，提高置业顾问的接待服务； 定期对置业顾问进行培训，提高现场置业顾问的杀客能力；,3.3服务提升物业服务,优秀的物业会为社区品质的提升予以极大的帮助，以高品质的服务满足业主各个方面的需求。,营销战略地图,1.持续深耕金阳,3. 突破贵阳,2.增强两城区互动,1、2012年推广主题思考,2012金阳新世界 给您一座“城”！,一座。,配套完善之城！,一座。,舒适居家之城！,尊贵品质之城！,一座。,3月,4月,5月,6月,2012年上半年营销计划铺排,2月,1月,消化余货,新品上市,2,1,别墅亮相,3,3月底,4月底,1、推广渠道增加市中心的户外大牌,喷水池户外,公交广告,三大阶段,营销铺排,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,货量配比,余货范围：,d1栋1、2单元,d6栋2单元,本次消化余货的主要范围为d1栋1、2单元，d5/d6栋，水临境三期，碧潭园商业,d5栋,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,销售策略,以“新世界中国地产上市40周年庆” 为诉求点，感恩贵阳，结合产品的特点，推出200套特惠房源（d6栋2单元、d1栋1、2单元生意房源），实效性准备剩余余货的促销； 以上特惠房源活动时间为2012-2-7至2012-3-23； 必须是新中会会员，不是会员的客户必须入会； 销售价格建议以开盘价进行销售；,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,推广策略,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,2月16-18日,2月23-25日,2月9-11日,2月3,2月3日报广,报广推广主题：销售信息为主“新世界中国地产上市40周年，特惠房源200套，礼献贵阳”： 短信：主要以促销信息+活动信息为主，主题为“新世界中国地产上市40周年，200套特价房源礼献全城，限时限量”； 网络：搜房网“新世界中国地产上市40周年，特惠房源200套，礼献贵阳”； 项目微博、论坛：配合项目销售信息、活动信息继续更新； 其他推广渠道，led、户外、公交站台、车身等相配合；,短信、网络,短信、网络,短信、网络,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,推广策略,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,3月15-17日,3月22-24日,3月29-31日,3月9日,3月1-3日,2月3日报广,报广推广主题：销售信息为主“新世界中国地产上市40周年，特惠房源200套，礼献贵阳”： 短信：主要以促销信息+活动信息为主，主题为“新世界中国地产上市40周年，200套特价房源礼献全城，限时限量”； 网络：搜房网“新世界中国地产上市40周年，特惠房源200套，礼献贵阳”； 项目微博、论坛：配合项目销售信息、活动信息继续更新； 其他推广渠道，led、户外、公交站台、车身等相配合；,2月16日报广,短信、网络,短信、网络,短信、网络,3月9日报广,3月8-9日,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,活动配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动主题：新中上市40周年庆； 活动内容：现场通过新闻发布会的形式，通过软文或报广告知所有客户新世界中国地产上市40周年，推出特惠房源200套，配合现场余货促销， 活动时间：2012年2月4日 推广配合： 项目网站； 项目微博； 软文或硬广； 户外、站台； 短信；,新世界中国地产上市40周年,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,活动配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动主题：“2012，给幸福安个家” 活动内容：在与贵阳都市情缘联袂举行贵阳年后大型的相亲活动，吸引年轻的刚需客户，消化200套特惠房源。 活动时间：2012年2月14日 推广配合： 项目网站； 项目微博； 软文或硬广； 户外、站台； 短信；,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,活动配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动主题：“金阳新世界规划新闻发布会”； 活动内容：以新闻发布的方式告知市场，金阳新世界的整体规划，给予客户信心。 活动时间：2012年2月19日 推广配合： 项目网站； 项目微博； 软文或硬广； 户外、站台； 短信；,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,活动配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动主题：“第一商业中心即将开业”新闻发布会； 活动内容：第一商业中心即将开放 ，新闻发布会。 活动时间：2012年3月10日 推广配合： 区域内导视； 项目微博； 站台、户外； 报广、软文炒作；,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,活动配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,主题：金阳新世界携手零售巨头永辉超市、北京天正影院签约仪式； 活动内容：签约仪式，走秀，暖场活动； 活动地点：项目前广场 活动时间：2012年3月24 推广配合： 区域内导视； 项目微博； 站台、户外； 报广、软文炒作；,金阳新世界与永辉超市,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,客户组织,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,老业主： 看房团： 金黔在线客户； 都市情缘客源： 前期意向客户： 新中会会员； 合富客户资源； 贵阳企事业拓展单位； 地州客户拓展；,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,其他配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,亨特国际+设点路演+派单+定点咨询,南国花锦+设点路演+派单+定点咨询,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,其他配合,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,业主才艺表演,元宵业主茶话会,新世界女性业主公益周,业主才艺展示延续,植树节，新世界义工行动,第1阶段23月，消化余货 以新世界中国地产上市40周年为噱头，制作2012年的促销势头，持续高层销售。,目标及费用,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,注：不包含社区活动费用,三大阶段,营销铺排,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,货源配比,货源配比：,3a御岭区别墅共计78套,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,销售策略,3月底别墅震撼登场，高调亮相，在市场先做一个比较大的活动进行造势，紧接做一系列的新闻发布会，线上大范围的炒作，利用别墅品质，提升项目形象，从而实现别墅的成功销售； 别墅的客户方面必须锁定客户，78席稀缺别墅进行专场发售；,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,推广策略,4月19-21日,4月27日,4月12-14日,3月29,短信、网络,短信、网络,短信、网络,报广,报广推广主题：别墅信息为主3月29日报广主题为4月12日报广主题“别墅样板间盛大开放，凭邀请函可参观”，4月27日，新世界贵阳首席珍藏别墅震撼发售； 短信：主要以别墅信息为主，阶段性主题为“新世界78席稀缺别墅震撼登场，现公开认筹”， “别墅样板间盛大开放，凭邀请函可参观”，4月27日，新世界贵阳首席珍藏别墅震撼发售； 网络：“新世界78席稀缺别墅震撼登场，现公开认筹”，“别墅样板间盛大开放，凭邀请函可参观” ，4月27日，新世界贵阳首席珍藏别墅震撼发售； 项目微博、论坛：配合项目销售信息、活动信息继续更新； 其他推广渠道，led、户外、公交站台、车身等相配合；,4月5-7,短信,4月12日,报广,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动配合,活动主题：新世界贵阳首席珍藏别墅新闻发布会 活动内容：在现场邀请贵阳各大媒体，进行争先报道，制作神秘色彩，体现新世界稀缺别墅的高贵品质，然后告知别墅开始认筹； 活动地点：营销中心 活动时间：2012年3月25日 推广配合： 网络、微博炒作； 站台、户外、led； 高端资源短信。,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动配合,活动主题：国际时装夏季发布会 活动内容：举办国际时装夏季发布会，继续炒作项目品牌，为新世界稀缺别墅的销售打下基础； 活动地点：营销中心 活动时间：2012年4月7日 推广配合： 网络、微博炒作； 站台、户外、led； 高端资源短信。,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动配合,活动主题：新世界贵阳首席别墅样板间盛大开放，恭迎品鉴； 活动内容：别墅样板间开放日，在别墅样板间花园的举行红酒party、雪茄品鉴、水岸bbq等活动 活动地点：别墅样板间 活动时间：2012年4月22日 推广配合： 区域内导视； 站台、户外； 高端资源短信。,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,活动配合,活动主题：新世界贵阳首席别墅盛大开盘； 活动内容：别墅开盘活动； 活动地点：营销中心 活动时间：2012年4月29日 推广配合： 区域内导视； 项目微博、新闻炒作； 站台、户外； 高端资源短信。,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,客户组织,周大福vip会员： 金黔在线客户； 前期意向客户： 新中会会员； 合富客户资源； 贵阳企事业拓展单位； 地州客户拓展；,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,其他配合,春满新世界社区摄影展,新中乐岛图书馆项目启动仪式,业主才艺展示延续,第2阶段3月底-4月底，别墅亮相 3a别墅开始蓄客，强势推广，提升形象，把握销售机遇。,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,目标及费用,注：不包含社区活动费用,三大阶段,营销铺排,第3阶段5-6月，新品上市 利用与d1栋项目的户型卖点，再次冲击市场；,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,货源配比,货源配比：,d1栋3单元,d6栋1单元,2d碧潭区d1栋3单元、d6栋1单元,第3阶段5-6月，新品上市 利用与d1栋项目的户型卖点“两房变四房”，再次冲击市场；,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,销售策略,5月初，由于前期余货进行了促销，接下来正式对2d碧潭区d1栋3单元、d6栋1单元进行蓄客； 主要是以d1户型作为卖点吸引客户，“两房变四房，百变空间”金阳新世界76-94百变户型正式亮相；,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,推广策略,第3阶段5-6月，新品上市 利用与d1栋项目的户型卖点“两房变四房”，再次冲击市场；,5月24-26日,5月17-19日,短信、网络,短信、网络,短信、网络,报广推广主题：别墅信息为主5月11日报广主题为76-94两房变四房户型震撼登场”，5月30日，“76-94两房变四房百变户型盛大开盘”； 短信：主要以促销信息为主，主题为76-94两房变四房户型震撼登场”，“76-94两房变四房百变户型盛大开盘”； 网络：主题为76-94两房变四房户型震撼登场”，“76-94两房变四房百变户型盛大开盘”； 项目微博、论坛：配合项目销售信息、活动信息继续更新； 其他推广渠道，led、户外、公交站台、车身等相配合；,5月3-5,5月10-12日,短信、网络,报广,5月11日,5月30日,报广,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3,2012年,2,1,推广策略,第3阶段5-6月，新品上市 利用与d1栋项目的户型卖点“两房变四房