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第七章 房地产和其他投资,71 房地产投资 72 住房理财 72贵金属、宝石和收藏品投资,第七章 房地产和其他投资,71 房地产投资 72 住房理财 72 贵金属、宝石和收藏品投资,71 房地产投资,711 房地产投资的涵义及特点 712 投资房产的方式 713 投资物业类型 714 房产投资的风险,711 房地产投资的涵义及特点,1.房地产投资的涵义 房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益 即将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。 房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式。,房地产投资的分类,房地产投资总体上分为：房产投资和地产投资两大类 按房地产的不同用途分为：工业房地产投资、商业房地产投资和住宅类房地产投资等。 按投资方式分：包括金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资）,2.房地产投资的特点,（1）投资成本高 投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。 （2）投资回收期长 （3）投资风险性大案例 （4）投资收益性好 根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。 房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。 正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。,名人炒房“失手事件”,香港演员钟镇涛，在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。 1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。 由于部分贷款利率高达24，其所余本息滚至2.5亿港元。最终法院裁定钟镇涛破产。,名人炒房“失手事件”,刘德华不但唱歌拍片，还喜欢投资房地产，而且通过投资房地产给自己带来了巨大的利润。 据了解，刘天王仅在香港的豪宅，就有10处之多！ 不过刘天王也有失手的时候，2003年，刘德华以1680万元价格出售了一套独立洋房 而刘德华1996年底购入该洋房的价格则是3950万元。,712 投资房产的方式,自用兼投资 以房养房 炒房短平快 长线钓大鱼 以房换房 以租代购 以租养租,自用兼投资的黄金要诀,1、首先要想清楚，自用与投资，对自己而言哪一个更重要。 2、不要刻意追求“一石二鸟”，而做出超越自身投资实力，或无视其他客观条件的投资决定。 3、此方式有着很强的个体适应性，同样的物业，别人可能合适采用这种方式，而你不一定。因此，不能盲目跟风。 4、不要因开发商“自用投资两相宜”的卖点宣传，而放弃对物业本身实用价值及性价比的深入考察尤其是对那些价格疯长的小户型商务公寓。,713 投资物业类型,1、商业类型 比如商铺，在各个城市当中，商铺的价格会卖得比较好，一般是居住类物业的15至2倍。 2、办公楼 由于企业和公司在不断增加，因此对办公需求的面积也不断增加。 3、商住型 可以满足中小企业办公，这种物业类型基本上具有住的功能。,4、酒店或公寓 服务式公寓，带着完备的管理系统，比如说酒店式服务，有针对性的商务服务，精装修。 客户只需带一个皮箱，就可以进来居住和办公 5、商务公寓 一种新型的公寓模式，现在市场也较为看好，商务公寓面对的购买者是中小企业和中小公司 6、纯粹的住宅,714 房产投资的风险,第一，流动性风险（变现风险） 变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。 由于房产不能移动，不能运输，所以资金流动性和变现性较差，其买卖具有区域性特点，投资者如急需用钱，不一定能迅速变现。 对房地产投资者而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。,第二，购买力变化的风险 由于房产投资周期较长，占有资金多，要承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。 假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们对房地产的消费能力，购买力水平下降，建成的房屋销不出，就会导致房地产投资者经济上的损失。 购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。,第三，经营性风险 房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。 房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营的条件的变化以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。 针对这些，房地产投资者应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。,第四，市场不充分性风险 第五，社会性风险 房地产市场形势好坏以及投资效果如何均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。 房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定，经济是否衰退的直接作用和影响。 房地产投资者应以较长远的目标审视房地产市场，在认清社会政治、经济形势的情况下，深入学习房地产的有关政策、法规和市场知识，以增强房地产投资的社会性风险意识。,第七，自然风险 自然风险是不可抗拒的。 自然灾害所带来的风险，如地震、洪涝、火灾等自然因素也会使投资者遭受损失。 此外，环境污染和土地退化等也会使房地产产生贬值，使投资者受到损失。,名人炒房“失手事件”,王菲这些年陆续对房地产投入了巨额资金，在香港、北京等地都拥有多处房产。 2005年，王菲决定将自己1997年花4800万港币买入的宝松苑豪宅出售，但这几年香港房地产不景气，再加上王菲不许买家先看房，使得价格一降再降，打到四折2000万港币仍未能售出。,72 住房理财,72. 1 住房的理财选择 722 租房 723 购房 724 卖房,如何买到合适的房子？,对于老百姓来讲，生活中的头等用钱大事买房 绝大多数中国人的骨子里都非常传统 所谓成家立业，要想在事业上有所作为，一个温暖的家是必不可少的，就算是还在一个人打拼的单身朋友们，一个温馨的小窝也能化解一天的疲倦。 拥有自己的房子，是多少人梦寐以求的愿望。,如何买到自己合适的房子,1、地理位置 在购房的时候，一定要充分考虑好房屋的地理位置 在市区购房，可以享受便利的交通 在郊区购房，必须考虑时间成本 如果没有私家车，出行会很不方便。另外，私家车的成本、及过路过桥费等等也是不小的开销。 从时间上来讲也要花费更多，时间成本增加。,2、环境因素 在市区尤其是一些大城市，人口流动频繁，高楼林立，城市噪声污染严重，这些，都是作为都市人的无奈。 市内的房子多为高层塔楼或者板塔结合，小区楼房密度大，小区居住人口密度大，绿化率不高，晚上还能听见附近马路上的车来车往，等等。 在郊区空气新鲜，绿化率高，车流量少，相对来说很安静 郊区的房子多为低层小板楼，社区密度低，楼间距大，日照充足，通风良好，绿化率高，居住人口不多，相对居住质量高,3、配套设施,配套设施指楼盘项目周边的配套设施 在市区：配套设施良好，生活非常方便。大型购物超市分布在市区，免去了购物难之苦，而且商品丰富，可以货比三家。 大型百货商场、医院、学校、银行也有诸多选择。 在郊区，日常购物可能是一大难题，医院、学校和银行分布也不多，去一次可能要走很远，花很多时间，而且选择性不高。,4、房价因素,市区购房房价相对高 郊区购房房价相对低,不同人士选择不同楼盘,1、单身年轻人的住房选择 年轻人刚从学校进入社会不久，手里的钱不是很多，工作又比较忙，正处于为自己以后的事业铺路的阶段，所以，选择在市区或近郊购买小户型的房子是非常适合的。 虽然同一楼盘中小户型房子的价格偏高，但其总价低、首付低、月供也比较少，很适合收入不高的年轻人。 另外，市区和近郊交通比较便利，可省下购买私家车的费用。 结婚以后，也可以当作过度房，等小家庭的羽翼渐渐丰满了再换房子，改善生活质量。 此外，合适的二手房也是不错的选择,2、中年人的住房选择,四十岁左右的中年人正处于事业的高峰期，往往在单位担任重要角色，工作非常忙碌，加班加点是常有的事。 家庭的财富经过前段时间的积累也进入到了一定层面，孩子也处于上学阶段。 这个时期，中年家庭应该选择在市区内或市区边缘购买比较高档的房屋。 这类社区的居住者往往都是高收入阶层，社区人群整体素质高，氛围好。 另外，社区周边的配套设施完善，无论是购物、看医生还是孩子上学都非常便利。,对于更富有的家庭，他们的财富完全可以满足他们的需求，那么，他们选择的余地就非常大了 追求生活质量又不愿意放弃市区繁华生活的，可以选择TOWNHOUSE，闹中有静； 喜欢打高尔夫球结识朋友的，可以在郊区置业,3、老年人的住房选择,老年人由于已经退休，对交通、大型购物商场等的要求大大淡化，但是对居住环境的需求却在增加。 空气好、绿化率高、安静和谐、房屋宽敞、阳光充足，这些条件往往是老年朋友们所要求的。 老年朋友置业可以选择在郊区，但是有一点一定要注意，就是周边医疗机构是否方便，在紧急情况下是否能及时就医。,选房几个应注意的小细节,选房要看户型、朝向、楼层、环境、地区、物业等等，但有些你注意不到的小细节却也影响到房屋以后的居住质量。 1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、照明、安全；雨天主要看漏雨、渗水。 2、仔细看墙角、做工、插座。墙角是否平整、做工是否精细、插座是否设计合理。 3、看窗外。通风、采光是否好。 4、看橱卫。家中的水、电、煤气等都集中在橱卫，是最容易出问题的地方。,722 租房,租房与买房，究竟哪个合算？ 住房的特点之一是投资额大、价值高。 在西方发达国家，住房是一个最昂贵的消费品，但住房同时又最具有保值性和增值性。 随着经济发展，可开发的土地将越来越少，所建房屋的数量也将受限制，房屋和土地本身的经济价值也越来越高。 所以，住房的价格一般是不断上涨的，而且涨的幅度往往高于银行利率。据资料，西方发达国家住房价平均10年上涨150以上，住房的商品租金平均每年上涨10。,在经济高速发展时期，房地产的增值率更高。 对有一定经济实力的消费者，买房比租房合算。,租房的优点和缺点,租房的优点包括灵活性、较小的责任、较低的初始成本。 租房的缺点：所付出的费用购买的只是暂时的使用权，付出了相当的金钱以后，一段时间租房者仍然没有自己的产业。 同时，没有住房，会使人缺乏安定感和稳定感,723 购房,1、 判断购买的需要和时机 （1）购买房屋的“成本效益” （2）确定买房的自的 （3）确天买房的时机 房地产价格的趋势是向上的，但也不意味着是直线向上运行，所以购房也不是任何时候都适宜，而是要讲时机。 首先了解房地产价格的指标。从1998年开始，国家正式实行房地产价格指数编制和定期向社会公布制度。,其次，确定比较好的买入时机 一是在一轮长期的向下调整以后，一是在涨势确立而涨幅还不大之时。 但是要确定这两点，非常不简单 总之，买房和一般商品的买卖是相同的，即不在大涨之后买入。 （4）确定自己的财务状况和支付能力 2、了解住房市场和类型 3、选房和看房 4、贷款 5、验收和入住,购房贷款主要有两种还款方式 等额本息还款法（简称等额法） 和等额本金还款法（简称等本法） 等额本息还款法是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息。 等额法每个月还款额相同，但利息前期还得多，逐月递减；本金前期还得少，逐月递增。 等额本金还款法是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减。 等本法每月归还的本金相同，但利息按剩余本金计算，逐月递减。,每月等额还本付息额 =贷款本金 其中：还款期数=贷款年限12 例：购房商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为： 月利率为5.58%12=4.65 还款期数为1512=180,每月等额还本付息额 =20000 1642.66元 即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。,采用等额还贷法每月还款额的计算公式为： 每月还款额本金万元月均还款额 等本还贷法每月还款额的计算公式为： 每月还款额本金贷款期限十（本金一已还本金）月利率 等本还贷法每月还款额是不固定的，随着本金的递减而按月递减。,90平米以上个人房贷首付将提至30%,2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称意见国六条） 意见指出，为切实解决当前房地产市场存在的问题，现根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。 关键词住房结构 90平方米以下须占70以上,关键词整顿秩序 严查捂盘惜售囤积房源 加强房地产开发建设全过程监管 关键词房屋拆迁 合理控制规模和进度，严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。 关键词杠杆调节 购房不足5年转让须交营业税 从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。,关键词信息透明 政府掌握信息并发布 建立健全房地产市场信息系 关键词贫困家庭 三措施解决住房困难 加快城镇廉租住房制度建设。,提高首付门槛难倒谁？热点热评,1.对借钱炒房的将是毁灭性的打击 2.将把非理性人群挡在外 3.没有实力的投资客将会退场 4.对实力较差的开发商而言是雪上加霜 5.最猛的一剂药这意味着政府对“房地产热”采取了有史以来最猛的一剂“药”。 6.增加首付一箭三雕 一可以减小金融风险，二可以防止群众盲目跟风上当，三可以限制开发商的投机势头。如果能实施，保证当月房价就下降！,7.对实施效果，不应估计过高,73 贵金属、宝石和收藏品投资,这是一枚价值12万、名为“黄山松”的三峡奇石 在首届重庆三峡石文化艺术节上展出（0605） “黄山松”在去年举行的国际首届奇石展上曾获得金奖 这枚三峡奇石，是其所有者于4年前在长江边的茄子溪陈家坝拾取的 “黄山松” “它属于纯天然形成，两颗黄山松栩栩如生。” 这枚没有经过任何打磨的三峡石之所以能创出12万的天价，还有一个背景就是，随着三峡大坝的建成，长江边以前的河滩将完全消失，三峡鹅卵石将成为一种历史见证。 从“黄山松”开始来学习贵金属、宝石和收藏品投资知识,贵金属投资,贵金属元素为: 锇(Os),铱(Ir),钌(Ru), 铑(Rh),铂(Pt),钯(Pd), 金(Au),银(Ag) 当经济增长时，有些投资者预计通货膨胀率会上升 普遍认为贵金属，诸如金、银，将会升值,金：金价通常由如下的因素驱使上升： 对战争的恐惧，政治不稳定，通货膨胀 金价下跌国际局势的缓和、通货紧缩、高利率 金条：基本单位是千克。 金条出售的大小不一样，收费不一样 对于小金条，银行在纯金条的价值上加上58的费用。 对大的金条，费用通常是12。 注意：储存的金条重新卖出时要再度检验,金币：投资于金币，可以避免存储和重新检验的问题。 黄金股票：就是投资生产黄金的公司的股票，及投资重仓持有此类股票的基金。 银：注意价格的波动。 在美国，过去几十年间，银价从历史最低的每盎司2425美分（1932年）涨至1980年超过50美元，然后1990年跌到不足5美元。 提醒：贵金属不像股票、债券，以及其他投资品，它不能够挣利息,不要因金价上涨盲目囤积金饰品,专家提醒（0604）： 由于金价上涨，目前我国各地金饰品都全面涨价，但从投资的角度看，黄金饰品一般不具有投资价值，因此不要因金价上涨而盲目囤积金饰品。,宝石投资,宝石概述,一、宝石分类 宝石是一种可以用来做装饰用的物质。 宝石可以分为两大类，一类是以无机物为原材料的无机宝石，如：钻石、红宝石、蓝宝石、翡翠等； 另一类是以有机物为原材料的有机宝石，如：珍珠、琥珀、象牙等。,二、宝石的三大主要特征 1、 美丽：晶莹艳丽，光彩夺目，这是成为宝石的首要条件。 2、 耐久：经久耐用，性质稳定，通常宝石的硬度都较大。 3、 稀少：物以稀为贵，正是因为稀少才显示宝石的珍贵。,三、宝石的价值： 自古以来，宝石为人们所重视和喜爱，更为人们所崇拜，并将其与财富地位和权力联系在一起。 现今仍有增无减。因此，宝石具有： 1、商品价值：宝石由于它的美丽，可使其做为商品出售。 2、货币价值：宝石由于它稀少、耐久，像黄金一样具有货币价值，可以作为流通的硬货币。 3、艺术价值：在宝石本身特征的基础上，经过人为加工，可使宝石成为一种具有艺术欣赏性的饰品和工艺品，使宝石具有艺术价值，如：玉雕。 4、纪念价值：如一些宝石与名人或特殊的历史事件关联，则使这些宝石具有一种特殊的纪念意义。如：乾隆的烟壶等。 5、文