锅炉房的土地使用权的归属问题怎么解决？.doc

锅炉房的土地使用权的归属问题怎么解决？ 对于未向市政管网移交，也未列为业主公摊面积且由开发商办理了独立产权的锅炉房，应当属于谁所有问题，我国物权法及相应的法律、法规未作出明确的规定。1、供暖设施设备并非物权法共有权意义上的业主住宅共用部位、共用设施设备。 大家都知道，我国的土地所有权归国家和集体所有，这一条法理在宪法中有体现。但是现在小区出现对独立产权的锅炉房的土地使用权有争议。某些房地产企业与业主在签订购房合同时，为了吸引业主会提出赠送锅炉房的土地使用权。但是即使签了也是无效。一、锅炉房的土地使用权对于未向市政管网移交，也未列为业主公摊面积且由开发商办理了独立产权的锅炉房，应当属于谁所有问题，我国物权法及相应的法律、法规未作出明确的规定。1、供暖设施设备并非物权法共有权意义上的业主住宅共用部位、共用设施设备就此问题，我们查阅了所有相关法规、规章和其他规范性文件，包括国家建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法、北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市住宅公共维修基金使用管理办法、北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心北京市专项维修资金使用管理办法(试行)等，这些文件对住宅共用部位、共用设施设备进行明确的规定和列举，但均未将供暖设施设备规定为业主的共用设施设备。而且，业主缴纳的公共维修基金中的维修费用不含供暖设施设备的维修费用，从另一方面否定了供暖设施设备属于业主共用设施设备。国务院中华人民共和国物业管理条例、国家建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心北京市专项维修资金使用管理办法(试行)等法规和其他规范性文件均明确规定供暖、通讯、有限电视等公共事业单位，要承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。2、相关宣传资料上的小区配有锅炉房等描述不能成为确权的依据虽然国展.国际房屋使用维修公约、住户手册和住宅质量保证书住宅使用说明书中谈及小区自供暖、配有锅炉房等描述，但该描述如同小区内设有邮局、银行一样，不能认为，邮局、银行业属于全体业主共有。对此常识性问题，无须赘述。3、商品房买卖合同中确定的分摊原则和分摊面积包含热力用房但不包括锅炉房、供暖设备其含义是指采暖管道、配电间、弱电间、强电管线、消防通道、煤气管线等等设备所占用的设备层的房屋面积，并非将采暖管道等视为分摊的设备。4、前期物业管理委托合同和业主委员会与物业公司之间的委托合同不能成为确认锅炉房所有权的依据业主的义务仅是根据政府物价部门的相关规定缴纳供暖费用。二、从有利于业主长远利益的角度出发，锅炉供暖系统确权与开发商更为适宜我们在座的诸位也都是住宅业主，从朴素的感情而言，我们都希望维护业主的合法权益。从我们查阅的大量资料了解到，无论是物权法、物业管理条例的起草者，还是最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释以及相关规章及其他规范性文件的起草者，均考虑到了是否将供暖、通讯、供电、有限电视等公益事业设施设备规定为业主共有设施设备问题，之所以最终给予了否定的答案，其重要原因之一是，如果将这些设施设备认定为业主共有部分的公用设施设备，相关供水、供暖等单位将会以“业主共有”为由，依据所有权的基本原则，拒绝承担相关的维修养护责任，最终则不利于业主的合法权益!将相关的公用设施设备规定为相关单位所有并负责维修养护，也有利于发挥专业部门的专业优势，更有利于维护业主的长远利益。但是物业管理有限公司受委托从事物业管理的时间里，相当多的设施设备出现了老化，急需要大规模的维修、改造，从长远利益考虑，业主委员会的要求将供暖系统确权给业主的行为并不符合全体业主的共同长远利益。将供暖系统设施设备确定由开发商所有，维持现状不变，如果将来公寓小区移交与市政进行统一供暖，也由开发商一并整体移交，此期间，由开发商承担相应的维修、改造责任，保证按政府的相关规定进行供暖，更有利于维护住宅业主的长远利益。综上所述，小编查找相关的法律法规，供暖设备如锅炉房的土地使用权实际应该属于相关单位如房地产商或者是物业所有，这是考虑到业主的长远利益。供暖