成都星河湾铂雅苑报告.pptx

成都星河湾铂雅苑,营销1班 王钿,铂雅苑项目背景概况 1-1 雅居乐简介 1-2 星河湾发展简介 1-3 铂雅苑合作方式说明 1-4 铂雅苑区域简介 1-5 铂雅苑基础数据,铂雅苑项目背景概况/1-1雅居乐简介,公司全称雅居乐地产控股有限公司，1992年在中山成立，2005年在香港上市，是一家以房地产开发、经营为主，涉足物业管理、装修服务等多个领域的房地产开发公司。 截至05年底，雅居乐旗下地产项目18个，旗下著名楼盘包括雍景园、碧堤湾畔、广州雅居乐花园等； 06年雅居乐进入成都市场，并着手开发程度第一个项目成都雅居乐花园。,铂雅苑项目背景概况/1-2星河湾发展简介,星河湾集团是一家以房地产开发为核心业务，致力于营造高品质住宅的综合性企业，拥有房地产开发、酒店、物业、教育、商务、制造业以及酒业七大业务板块。,2002,2005,2009,2010,2011,2012,广州,北京,浦东,太原、上海,鄂尔多斯,成都、澳门,2002年星河湾在广州开篇，以其高品质及超奢华声震全国高端豪宅市场 2005年星河湾在北京进行首次复制，开盘当时销售超40亿 2009年浦东星河湾再创佳绩，开盘当时销售40亿 2010年太原星河湾2小时销售逾10亿，再次刷新星河湾销售奇迹 2011年星河湾在鄂尔多斯遭遇滑铁卢 2012年星河湾在成都、澳门两地均采取“共同开发”模式，推出成都铂雅苑和澳门星河湾名门世家项目,铂雅苑项目背景概况/1-3铂雅苑合作方式说明,合作模式：雅居乐和星河湾共同出资开发，星河湾提供人力、品牌、技术及资金。雅居乐提供土地，并且以使用星河湾的品牌。 合作进展：12年初星河湾派设计以及工程管理人员进驻雅居乐对六七地块的施工及设计进行管理，12年4月份内装人员（全部来自星河湾）抵达成都进行内装工程，星河湾副总梁上燕到成都履职。,雅居乐+星河湾,铂雅苑项目背景概况/1-4铂雅苑区域简介,2011年该板块高层楼盘均价6500元/，清水交付为主； 主力供应面积段50-130，约占85%； 销售面积段集中于50-130，占比超过85%。,麓山板块 麓山大道沿线区域，城南副中心的重要组成部分,铂雅苑项目背景概况/1-5铂雅苑基础数据,占地：556110平方米 车位比：1:2.59 总建筑面积：480000平方米 产权年限：70年 容积率：1.51 交房标准：精装 绿化率：35% 均价：18800元/ 户数：1期1批次推160户 精装标准：8000-14000元/,基础数据,附近配套,一流重点中学（成都外国语）和国际幼稚园，雅居乐金苹果幼稚园，光亚国际学校、乐盟国际学校 ，建筑面积1.4万平方米。目前，成都铂雅苑已经国内外多家著名院校达成战略合作关系，麓山版块的国际化教育配套将再次升级。 内部配套：成都雅居乐-星河湾白金超五星酒店、成都铂雅苑商业街；铂雅苑周边综合商场：新世界百货、家乐福、美美百货、天府美食嘉年华、奥特莱斯；铂雅苑周边的医院：中德巴伐利亚医院、成都市一医院 其他配套：天堂岛海洋公园、希尔顿酒店、极地海洋世界、洲际酒店、成都歌剧院（修建中）、18洞高尔夫球场、马术俱乐部 位于都市双流县麓山大道二段19号（成都雅居乐花园旁），交通便捷，地铁一号线、公交315路、826路雅居乐花园站，人民南路南延线、红星路南延线、新成仁路，均可以到达。,卖点,1.坐拥园林景观 2.享受私人电梯 3.品味星级服务 4.豪华精装房方便入住，享受极致奢华生活 5.入住铂雅苑，展现崇高的身份地位,第二部分 铂雅苑产品设计分析 2-1 项目规划 2-2 景观设计 2-3 立面设计 2-4 户型设计,Part,02,铂雅苑产品设计分析/2-1项目规划,铂雅苑共两个组团，分别为1号园和2号园，一期开放1号园（ ）；,整体设计采取人车分流：以围合社区的主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区为步行区。,项目配套包含两部分： 为教育配套，规划0-18岁的完善教育配套； 酒店配套，建有超5星级酒店，以酒店为中心设有高级会所、体育馆及宴会厅等公建配套。,1,2,纯点式板楼布局，楼间距最小85m，最大达125m； 均为南北朝向，通透采光，保证每户270采光面，楼王采光面达360； 每排楼栋进行纵向错开，有利于空气流通，也避免了户与户之间的对视，保证每一户的视野开阔。,铂雅苑产品设计分析/2-1项目规划,纵观整体，铂雅苑的景观体系主要由水体与园林两部分组成,水体景观由贯穿小区的护城河、兼具观赏性超大泳池、休闲鱼池及多处下沉水景园林体现； 园林景观主要表现在堆坡园林、黄蜡石点缀、步道景观以及多个节点景观中。,护城河,观赏泳池,鱼池,下沉水景园林,水体,堆坡立体园林,观赏性步道,黄蜡石,节点景观,园林,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,护城河贯穿整个园区，通过种植不同形态的水生植物和自然山石驳岸，打造出独具特色的河道景观； 每栋由护城河上的木桥入户，桥面采用不易变形的进口梢木以提升品质感。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,南区园林中建造多个下沉式水景园林作为业主的亲水平台； 整个水体下沉7m，设多个大小不一的绿岛，种植湖心植物花卉，丰富色彩； 下沉部分用于车库采光，铂雅苑车库建有2层，整个车库采光面大于70m，对客户称“阳光车库”。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,号称成都最大户外泳池占地约3000，包括儿童泳池和成人泳池各一个，底部采用进口马赛克拼花，形成高处俯瞰景观； 泳池周围种植银海枣、老人葵、龙鱗榈、加拿利海枣等大量热带植物，打造移步异境效果； 成人泳池设湖心小岛和木质拱桥，增加情调。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,泳池的旁边设计有近千米的鱼池，鱼池上建有10余米长梢木木桥，将放养锦鲤供观赏额投喂； 采用“宝墨园”独特水处理技术，自动清理食物残渣，保持整个鱼池的清洁。 注：广州宝墨园采用一种天然活水生态循环系统，院内锦鲤数量惊人而池水却清澈见底，“水至清则无鱼”的说法在此不再适用，该系统被称为“宝墨园水处理技术”，星河湾引入该技术既提升了水景质量又确保水处理系统的低成本运营。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,采用立体式园林设计，利用堆坡主动创造场地高差； 各区段高差存在差异，打造出起伏自然的道路景观； 园林深处道路设计蜿蜒曲折，高差的变换增加了曲径幽深的感觉。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,“黄蜡石“，清代以来我国公认的四大园林名石之一，在铂雅苑的园林景观中是最重要的点睛之笔，从园区入口到整个园林的道路、花园跌水、坡地、河流驳岸等，采用了大量大小不一形状各异的黄蜡石，似随性摆布，实则精心设计，给观者留下深刻印象。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,铂雅苑内部道路以弧线型为主，道路硬铺材料基本统一，部分景观节点处有大拼花； 园林内部的景观道路采用了大量木材，形态蜿蜒曲折，增添园林情趣。,铂雅苑产品设计分析/2-2景观设计,铂雅苑园林中设计有多个景观节点设计，根据不同人群不同功能设计，包括儿童游乐区，鲜花广场，多个观景亭，并在多处设休憩长廊，市园林不仅为植物的成长乐园，更是人群的休闲娱乐场所。,铂雅苑产品设计分析/2-3立面设计,里面沿用了星河湾独特的巴洛克式的新古典主义建筑风格，具有很好的识别性。其中“八角亭”是铂雅苑产品外立面的标志性符号，这种建筑符号是星河湾独有的风格，在各个城市得到复制，采用隐型管道设计，建筑物外立面看不到任何管道，视觉清爽。,铂雅苑产品设计分析/2-3立面设计,屋顶：采用西班牙瓦，檐口富于变化,主体墙身：使用德国STO、立邦及华润三种涂料，米黄色明亮柔和，达到既保温又美观的效果,基座：采用澳洲淡水砂岩，纹理清晰，精雕细琢初丰富线条和雕花，质感佳,里面采用三段式设计,铂雅苑产品设计分析/2-4户型设计,一期共推13栋，598套，除楼王特A为两梯一户外，其余户型皆为两梯两户，其中面积约为288的B1户型为主力户型，占比接近一半。 铂雅苑的户型大致分为四房设计和五房设计两种，其中四房户型包括260、280、330及410三个面积段户型，各面积段户型整体布局基本一致，面积差异主要在各空间大小上。,一期户型整体说明,铂雅苑产品设计分析/2-4户型设计,四房设计的户型面积包括286、330及410。户型设计沿用统一布局模式，均不带西厨，除了330和410比286多设置了工人套房外，仅房间尺寸存在略微差异。,286,330,410,入户区，带1个最小无独立卫生间次卧,公共区域，包括双餐厅和客厅,卧室区，主卧加2个次卧，全套房设计,厨房,工人房,铂雅苑产品设计分析/2-4户型设计,B1，四房四厅四卫，286 铂雅苑一期推出598套，B1户型286套，占整体房源比率48%。,正北朝向，南北通透，采光好 所有卧室均带阳台 中厨延米9m，无西厨，但双餐厅设计，早餐区可作西餐用 主卧51.2，带入室内厅，提升居住体验,X 黒卫一个,铂雅苑产品设计分析/2-4户型设计,530和664均为五房设计，其中四个套房，一个功能房。与四房设计相比，除了尺寸极尽奢华外，增加了西厨；主卧与主卫均为八角窗设计，采光更佳，同时也增加了生活情趣；客厅增加了阳光房设计，提升休闲趣味。,530,664,铂雅苑产品设计分析/2-4户型设计,特A，五房五厅五卫，664 特A 户型是铂雅苑的楼王户型，两梯一户，一期9栋共24套。,一层一户，电梯入户，独立少干扰，感官奢华 360采光面，所有房间均带阳台 客厅开间12m，双阳台，带吧台和阳光房，满足各种会客需要 主卧超过80，带八角窗书房和休息区，功能完善，体验居住独立奢华 多玄关设计，除门厅外，卧室区也带玄关,X 仍有一个黑卫,第三部分 铂雅苑精装体系分析 3-1 精装材料 3-2 精装工艺 3-3 细节处理,Part,03,客厅、餐厅及厨房地面石材的应用不再是单调的石材铺设，而采用对比色石材点缀勾边，丰富空间感受。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,厨房墙面均由单一浅色石材满铺，而客厅墙面石材仅应用在局部区域，但选材名贵，如660楼王吧台背景墙采用玉石。 用名贵汉白玉打造的客厅吧台，体现奢侈感。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,局部石材应用门槛、楼梯、踢脚线、脚座多采用颜色较深的凡尔赛金，强调突出对比。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,卫生间地面全部采用金世纪米黄、鹅毛金、古典金、西施玉、地理米黄等天然石材进行不同形态的拼接，整体色调偏暖突出温馨感。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,卫生间墙面多采用白色系石材，拼接较简洁： 洗手台面多采用整块石材打造，如凡尔赛金、金马蹄等。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,墙纸主要应用于客厅及卧室，整套房中，每个空间的墙纸均不一样，整个项目使用墙纸达40余种，以暖色调富丽堂皇风格为主。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,除了花纹色彩的差异外，铂雅苑大量墙纸的应用中，以“立体墙纸”及喷金银箔墙纸出彩，前者多用于卧室，后者主要在客厅空间使用，提升奢侈感受。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,带水晶颗粒的立体墙纸,天鹅绒花纹立体墙纸,喷金箔墙纸,除了花纹色彩的差异外，铂雅苑大量墙纸的应用中，以“立体墙纸”及喷金银箔墙纸出彩，前者多用于卧室，后者主要在客厅空间使用，提升奢侈感受。,铂雅苑精装体系分析/3-1精装材料,楼栋门厅,电视墙,卫生间墙面,卫生间墙面,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,精装工艺全国各地取得成功的星河湾项目，其工艺水平早已为业界认可，铂雅苑的精装工艺沿承了星河湾的精致及细腻，尤其体现在石材、墙纸的无缝拼接和造型天花的打造中。,整个项目的每一块地面上，都会有不少于三种天然石材的拼接； 石材拼花采用水刀切割和无缝拼接的技术，工艺成熟精湛，复杂的花样细部勾勒仍清晰精致。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,切割机拼接工艺十分精细，用手几乎摸不出拼接痕迹。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,大面积背景墙的墙纸拼接，为了保证花样的连贯和完整，不惜花费大量原材料，拼接处整齐对称。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,整个项目采用了多种吊顶形式户内过厅、餐厅主要选用了圆形或椭圆形，打造凹凸感极强的吊顶形式，在各种形状的吊顶中，椭圆吊顶工艺最为复杂，铂雅苑采用红外线矫形，做到形态标准，线条柔和。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,吊顶雕花部分圆弧形吊顶中心配有不同图案的精美雕花，结合造型各异的水晶灯组，达到雍容奢华的效果。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,客厅大多选用大面积整块雕花的形式吊顶，或繁或简中均能看出起工艺的细致度，值得一说的是楼王户型的客厅吊顶，进行了精细的雕花，镶有一千多条金箔丝，将雍容华贵做到了极致。,铂雅苑精装体系分析/3-2精装工艺,铂雅苑精装体系分析/3-3细节处理,细节处理铂雅苑精装房除了材料及工艺的出色，在部分细节处理中，仍有值得借鉴的地方。,新风系统进风口设置在屋顶，出风口设计在吊顶侧面，避免出风直接吹到人。,铂雅苑精装体系分析/3-3细节处理,进风口,出风口,户内门槛边缘采用斜面设计，避免赤脚或穿拖