西南商贸城项目基本情况及客户常见问题

西南商贸城项目基本情况及客户常见问题1、 项目的名称中国（泸州）西南商贸城2、 项目的位置泸州市龙马潭区蜀泸大道88号（泸州城北医学院对面）3、 项目建筑设计单位杭州建筑设计院4、 项目的基本介绍回答：西南都汇由浙江宇华控股集团投资开发，项目占地1300亩，总建筑面积160万，其中一期建筑面积50万平米。整体规划为大型商品展贸区，是川南地区规模最大、交通最便捷、品类最齐全、配套最完善的一站式综合商贸平台。 西南商贸城功能分区经营范围经营面积服装百货男装区、女装区（含牛仔）鞋区15万平米家居建材国际精品家居馆：全国畅销家具品牌四川精品家居馆：四川软体、板式、欧美、红木、实木、藤器陶瓷卫浴生活馆：洁具、卫浴、瓷砖、地板、木门精品家居饰品馆：家电、灯饰、五金、壁纸、吊顶、装潢设计16万平米小商品1F：饰品、工艺礼品、小家电2F：针织内衣、床上用品、3F：童装、玩具、童车4F：箱包、文化用品、日化10万平米副食品1F：特产、干鲜、粮油2F：休闲副食、日杂、酒店用品约3万平米五金机电1F：电机设备、矿山机械、建筑机械、电缆、钢丝绳、橡胶输送带、轴承、阀门、标件（部分）2F：电动工具、电气、电线、五金劳保、五金交电、标件（部分）约3万平米5、 建筑规划优势？回答：聘请中国专业市场规划设计综合实力第一、曾担纲设计国内众多知名一线批发市场的杭州设计院全程设计： 28米主入口，14米主通道、11米次通道； 每区4个主入口，6部人行梯引导从外围人流直通2层； 16部步行梯、4部升降电梯连接1、2层；货车直通2层（一区、三区、五区除外） 人行天桥连接相邻每个区域（二层连接） 6、 各分区主力铺位情况回答：全框架结构，商铺灵活分割；6米层高，一间当2间用；7、 项目施工商名称及其代表楼盘？回答：中国建筑中国建筑龙头企业、中国最大的国际承包商 90年代创造“两天半一层”的深圳速度代表楼盘：北京奥运会场馆、越南最大综合性购物中心等8、 政府对西南商贸城的支持？回答：泸州市 “四个四”发展战略，明确建设川滇黔渝现代商贸物流中心，形成大市场、大商贸、大物流、大流通的格局，推进泸州商品批发市场向集约型、辐射型发展。2008年8月，政府发文明确城区内不再规划批建同类市场，城区内现有市场，通过政策引导、规划调整、市场运作，逐渐搬迁进中国（泸州）西南商贸城，同期配套建设占地300亩的泸州客运中心，城区内的6大客运站全面迁入新建客运中心；进驻中国（泸州）西南商贸城的经营户将享受五年内自行报税，未到起征点免税。 （泸市府发200832号） 城区六大车站搬迁，合并新建泸州客运中心 老批发市场群物流公司全部搬迁 货车不准进入主城区，交警持续开展整治行动所有入驻西南商贸城商家5年自报税等。9、 项目分几期开发？何时开业？回答：项目共分为2期开发以市场中心大道（红星路）为界线，其中红星路以西的10个交易区为项目第一期，总建筑面积约47万平方米，经营范围包括服装鞋包、家居建材、小商品、副食品、五金机电五大行业，目前项目一期正在全面装修与试营业阶段，家居建材区5月份前就正式开业了。10、 项目的硬件配套情况？回答：西南商贸城用零售卖场级别的硬件标准打造专业市场，整体档次达到国家4A级旅游购物景区的标准。市场内部配备5万平米的商业广场， 4168个标准停车位，18米宽的商业风情街，40万平米的仓储物流中心，集商品采购、餐饮住宿、休闲娱乐、商务服务等多功能于一体。11、 项目主体建筑结构为？回答：钢筋混凝土结构12、 项目的招商情况如何？回答：西南商贸城取得了辉煌的招商成绩，自2011年9月初开始签约，仅2个多月时间，整体一期47万平方米签约率达到98%，超过6000户经营商家抢驻西南商贸城。除了泸州本地老市场商家积极涌入之外，西南商贸城从成渝两地以及广东、浙江、郑州等全国各地，积极引入厂家、区域总代理及各类品牌和特色产品，极大丰富了市场的产品品类，提升市场产品档次，优化产品结构。13、 在运营管理方面我们怎么做？回答：西南商贸城从全国各知名市场引入高端人力资源，建设专业运营管理团队。如服装百货事业部总经理王总，是来自成都九龙服装广场的资深市场经营管理专家。家居建材事业部总经理曹总，在东方家园等全国知名同行市场从事管理20余年。小商品事业部总经理胡总，曾担纲重庆朝天门市场“新重庆小商品城项目”的全程开发运营管理，有着深厚的行业经验积累。从商家装修入驻、统一开业、宣传推广、运营活动等市场后期涉及到的运营服务和管理的各个方面，西南商贸城都有着成熟的体系和实施保障，我们将建立6大功能平台（营销、金融、物流、贸促、运营、电子商务）、7大职能中心（市场企划、物管、商管、客服、商联、金融、安保）、8大经营举措（统一招商与管理、选择进驻商家、质量诚信经营承诺、商户定期经营能力培训体系、定期举办商品采购会、市场商品上游渠道优化体系、专业市场推广体系、分行业专业运营体系），为广大商家提供一个优质的营商大平台。14、 项目的土地使用年限是多少？起止时间？回答：商业用地使用年限为40年，自2010年6月24日至2050年5月30日止。15、 商铺的使用率为多少？回答：小商品约50%，其他区域一层约为84%，二层约为78%16、 项目周边配套情况？回答：泸州客运中心站、泸州公交枢纽站、渝昆高铁总站、大学城、 国际护理学院、泸州医学院、泸州奥体中心、龙城丽都17、 项目荣誉 四川省2010年重大项目 四川省十大商品批发交易市场 中国纺织服装专业市场联盟副会长单位 中共四川省委政策研究室重点联系工作点单位 四川省政策研究会副会长单位 中国纺织工业协会流通分会副会长单位 中国服装品牌流通渠道重点扶持单位 中国纺织服装专业市场建设与管理规范试点单位 四川省家具行业商会副会长单位18、项目的付款方式回答：一次性付款96折、按揭付款无优惠、分期付款（2个月98折，3个月99折）19、项目商铺交付日期回答：2012年6月30日20、什么时候可以拿到房产证？回答：2012年12月31日前21、目前已进驻一线家居建材品牌商户品牌（1）国际精品家居馆知名品牌 板式板木：红苹果、健威、七彩人生、华源轩、迪诺雅、A家、澳玛、欧瑞 红木实木欧美：美林、深发、卡芬达、翡翠、华日、城市之窗、中至信、艾 森娜 软体客厅：芝华士、慕思、CBD、顾家、左右、圆方圆、爱蒙、标卓（2）四川精品家居馆知名品牌 板式软体：双虎、掌上明珠、金虎、生活几何、玮兰、八益、帝标、与时 板木实木欧美：阳光林森、列维仕、香典、尚品源、千佳御品、香木阁、一品柏家（3）陶瓷卫浴生活馆、精品家居饰品馆入驻知名品牌 TOTO、美标、乐家、高仪、鹰牌、法恩莎、欧联、九牧、剑牌、辉煌、维可陶、东鹏、伊莎、美陶、能强、幕古、L&D、诺贝尔、立邦漆、旺旺墙纸、柔然墙纸、科宝博洛尼、韩丽、大自然、美心、瑞嘉、莱茵春天、新豪轩、欧派、金迪帝奥斯、千川、银信、北美风情、皇家、顶固、特丽达、金柯达、同济阳光、格力、意赖德赛雅、海尔、美的、飞利浦、欧琳、樱雪、方太、雷士、三雄极光、多乐士、嘉宝莉、钜豪、朗饰、百V 22、为何委托管理7年？三年半不可以么？回答（针对家居建材商铺）：市场方以商户经营稳定性为第一考虑，家居建材类装修费用庞大，举例，如建材业态中陶瓷，品牌陶瓷旗舰店面积一般为500-1000，装修费用，一般为800-1500元/；按厂家对品牌的要求，一般装修周期为3年； 在此情况下，如市场不能给经营户一个长期稳定的经营周期，那么商户将面临巨大的风险，前期投入巨大的装修费用很有可能一去不返；23、分摊面积过大？回答：分摊面积：是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。商铺的使用面积和分摊面积，是统一由房监所测绘得出的，国家也有统一的规定和测绘标准，不是开发商说了算的；西南商贸城在市场的规划设计上不但充分考虑了商家的实用性和便利行，还前瞻性的考虑到了市场繁荣后续的空间和实际需要，如：主通道14米、次通道11米，20多部楼梯、电梯联通一、二层，每栋楼之间的互相联通”等等，都是结合了采购商的便利性和市场发展的实际需求来考虑的，所以我们能做到目前这样的公摊，是很科学合理的；24、第一期三年半委托期满，后三年半租金怎么算？回答：西南商贸城采取的定向招商的模式，充分考虑了产品、品类、品牌优化的组合，是分行业由专业的运营部门进行统一管理的，市场的繁荣期将大大提前，租金的涨幅也会根据不同行业的市场发展规律来制定；后三年半具体租金的涨幅比例、与租赁商家合同签约的年限等等，我们会按照当时的市场行情统一制定。25、在委托经营期间，经营商家撤走出现空挡期，租金如何算？回答：在七年委托经营期内，商家的进驻与否不影响业主的租金收益；业主的租金收益由经营管理公司支付；26、为何要产权与经营权分离？回答：两权分离，目的是让经营户和投资户各自利益最大化。市场商铺已经全部出租，经营商家不一定要购买，但是商铺的出租、定价权贵市场经营管理公司所有，所以经营户的权利有保障。产权归投资客户所有，投资客户可以享受稳定租金回报，同时享受铺位价值增值，不用担心经营系列问题，西南商贸城经营管理公司在中间搭建了一个平台。投资客和经营户不发生直接关系。27、返租期内产权转让的问题？回答：我们采取的是“经营权和产权分离”的策略，经营权归市场经理管理公司所有，投资客户在取得商铺的产权证明后，同普通的物业一样可以进行商铺产权的正常交易、转让、馈赠。但商铺的经营权、租赁权等是由市场管理方进行统筹管理，受让方同样要遵守返租的相关约定以及市场经营管理规定。28、客运站投入使用时间？回答:客运中心站预计2012年5、6月前竣工投运，并同步关闭泸州汽车总站，小市汽车站、泸州超长客运站、回龙湾客运站，沱江客运站、王氏客运站。29、为什么有那么多人买到服装区？回管：前期招商时针对一些厂家和自购自营的商户卖过一部分服装区的铺位，但之后就只招商不出售了。30、西南商贸城有什么优势？回答：西南商贸城规模大，经营品种全，完全符合集约化的规模经营等现代商业的需求，能够一站式满足客户的所有相关消费需求，具有超强的辐射力。专业市场与零售商业不同，以批发走量为主，实行薄利多销，单件商品利润低，但每天货如轮转，总量惊人，总体利润自然比零售大得多，商户的批货量大了，总利润高了，商铺价值就大了。一般占地千亩的跨区域大市场，年交易额能突破百亿元以上。31、服装鞋包、小商品区什么时候卖？回答：服装鞋包、小商品区属于公司自持物业，只招商不出售。东西南北四个大门哪个会是主大门？首先您要了解我们市场的平面布局，从平面布局上来讲我们市场的最大优势就是四通八达没有死角，动线设计非常合理。四个大门，哪个门都可以自由进出，满足四面八方的来客。从定位上来讲，主入口是南大门，因为南面是双向八车道的蜀泸大道，是泸州市区的主干道，车流非常多，所以南大门造的最气派；但是其他三个大门也很重要，南大门最靠近市区，一般市区方向过来的客户习惯走南大门；北大门上面有我们市场的LED屏，引领消费者由东西大通道进入我们市场，也是很重要的入口；南大门连接着我们的室外停车场，是以后大巴客流以及自驾车客流的主要进出口，重要意义不言而喻。所以，四个大门功能、形象互不相同，都非常重要，缺一不可。目的就是为了最大限度的吸引客流，给消费者带来方便。商铺的得房率太低，而且二楼只有45%？1. 买商铺跟买住宅不一样，住宅追求得房率是有道理的，门一关，外面的公共区域基本上就不使用了，偏重的是内部的功能；而商业不一样，商业追求的是商铺内外的完美结合，商铺门前通道的宽敞度与舒适度直接决定了客户购物的舒适度，也决定了商场的档次。一个没有宽敞走动空间的商场一定是不合理的。比如现在有个商场得房率是70%，您会觉得它比我们好吗？只留30%公共空间的商场是很压抑很拥挤的，也是未来经营上的硬伤，一旦经营不好，哪怕得房率100%也是没用的。一个经营的好的商场，一个很小的铺位一年的租金就可以达到10万甚至几十万，能租这么高的租金，靠得不是得房率，而是商场的人气，而宽敞高档的公共区域正是商场人气的保障。也就是说，所有有利于购物环境舒适的空间，都来自于公用面积，宽敞的通道、大气的中庭、客户的休息区域，等等。没有公用面积，客户的购物舒适感会大大下降，从而不会在商场逗留很久，以后也不会常来。2. 二楼的得房率之所以比一楼低，是因为二楼对公共区域的通透性、宽敞度要求更高，而且二楼不像一楼有部分商铺是沿街面，二楼全部是内商场，所以一楼的得房率比二楼高。客户登记单我就不填了吧。*先生，您看，我为您服务了这么长时间，对整个项目也做了充分的介绍，也带您看了现场，所以也希望您抽一分钟的时间帮助我完成这个征询单，也是想听听您对我们市场以及服务的建议。再者呢，以后我们市场有什么最新最及时的信息，包括商场搞的促销活动，我都会第一时间短信通知您，而且*有什么好的投资信息，我也会及时跟您联系。您今天买不买都没关系，希望我的服务您能满意，也希望您能理解我的工作，谢谢。商铺我可以自己经营吗?7年以后我可以自己经营吗？作为小业主，您当然可以自己经营，但是跟其他商户一样，也要跟招商部签订租赁协议；但是您自己的这套铺子很可能早就名花有主了，我们跟商户签的都是长期（几年？）合同；实话告诉您，我们这里好的位置早就租满了，有些铺子转让费都要10到50万。而且，您是做大生意的，现在应该也没时间来打理这个铺子。目前我们市场刚刚开始兴旺，生意是逐步火起来的，前面这几年您就放心的交给我们打点吧，几年后您回收一套各方面都比较成熟、租金也水涨船高的商铺，不是更好吗？为了招商成功，我们前几年的租金相对还是比较低的，我们深知放水养鱼，鱼活水活的经营之道，但是几年以后，随着我们每年数千万元的市场投入带来的巨大消费量，您的铺子租金一定会翻好几倍，到时候您这个铺子也不是现在这个卖价了。这也是我们开发商为什么要保留一部分不对外出售的原因，因为这些都是优质资产。至于7年以后，您是选择做一个快乐的收钱族，还是选择自己经营，那是您自己的事情了，呵呵。你们商户怎么都说铺子租金不高，而且生意不好，跟你们讲得不一样啊？这很正常，作为小商家，他们恨不得开发商一套不卖，因为他们跟开发商更好谈条件，但是跟小业主就不行了，到时租多少钱还不是您说了算？他们这样做的目的就是让你不要买，因为他最怕涨房租。越是前景好的市场，经营户就越是说反话。如果我是经营户，可能说的比他们还难听，将心比心，这很正常。一个真正精明的投资客是有自己的眼光的，我相信您的眼光。后期经营不好，经营户如果撤场，怎么办？开业初期，市场生意一般，这很正常，撤场的几乎很少，因为他们也理解，到我们这里的经营户都是没能挤进西南商贸城的，他们知道这个市场有多赚钱，所以他们才会大老远的跑来，所以不会走的，您放心，即使走了，凭借我们的招商资源，也很快就会有新商家跟上，泸州最大的皇朝家居及好百年家居投入了几千万元，经营面积达到了两万多平方米，还有双虎等全国知名品牌，要相信他们的眼光。商铺具体位置无法确定，只是数地砖，后期无法分割？也没地钉和铜条啊？您放心，小产证都能办理，产证上都有具体位置的。如果分割不清晰的话，银行也不会答应办贷款啊。至于地钉、铜条什么的，由于我们考虑到统一经营，所以地面没弄，否则影响美观，这个弄上去很方便的，但是还是为了市场的整体形象，我们暂时没弄上去。买了以后，能转手吗？怎么转？小产证办好以后，可以转让，但是商业转让的税费很高，一般都很少人转。而且这个铺子这么好，您怎么舍得转掉呢。这块地不值这么多单价？万象城住宅都卖4800了，我们这么好的商场卖这个价，您还觉得贵吗？如果现在拿这块地，地价肯定也不是前几年那个价了。国家在调控，市场很冷清，我还是先看看再说。您说的有道理，据我多年来的房产经验，现在确实是房地产的冬天，这个时候也是市场上便宜的房源最多的时候，就像我们股市抄底一样。2008年谁敢买上海的房子啊？结果买的人都赚大了。所以我们既然投资，就要敢于抄底，宏观调控了两年了，现在正是市场的底部。等市场回暖，我们西南商贸城火爆的时候，您就不可能以现在的价格买到了。所以请您自己考虑。钱是您的，我只能给您个建议，但是我觉得西南贸城很值得您投资，我们西南商贸城一直名列前茅。前几天有个客户一下子就买了8套。现在好的位置也不多了，所以我建议您考虑清楚，该出手时就出手。如果业主在中途想自营怎么办？业主卖铺是投资，在租赁期内不能自行经营，小业主在卖铺时就将签定了委托经营协议，必须遵守合同规定；返租期间无权自行经营。业主如需购铺经营，必须在签订返租协议时在和发展商签订租赁协议，一租客身份租回该物业，同样享有租赁相关优惠政策。返租期满后，业主要自行经营的，该如何解决，原商铺经营户权利如何保证？ 业主购买铺位主要用于投资，由于经过一定的市场培育期，市场基本已经做旺、成形，场内经营户拥有一定的客源，此时，业主在无任何固定客源情况下自行经营无疑使杀鸡取卵，很难实现原有的投资回报，一般不会轻易自营；即使业主自营，市场管理处会专门安排相对应位置供原经营户挑选，同时，原经营户有优先选铺承租权。返租期内，商铺业主的利益如何保障？业主在购买商铺时，已签订相关委托经营协议，委托经营协议具有相关法律效应，业主返租期内收益，在业主交纳首期款签订买卖合同时，前3年18%租金收益已从商铺总值中一次性扣除。返租期兴何时开始计算？反正时间与委托经营协议内委托经营时间一致。返租期满后，各楼小业主自行出租，出租是按建筑面积计算？还是按使用面积计算？可以按建筑面积计算，也可以按使用面积计算，也可以按一间铺位总值计算。2，实现一定的价值均可。但物业管理费等相关费用将按建筑面积计算收取。发展商为何要实行返租销售方式？发展商实行返租销售的方式是综合考虑一下几个方面：首先是为了保证市场统一招商、统一管理，保证市场的专业性；市场做旺需要一个培育期，开发商通过返租取得7年经营权，同时采取一定的优惠政策，吸引商户进驻，待市场做旺后，在一角给小业主坐享稳定增长的租金收入；你们的投资模式是怎样的？我们的投资模式是：3年半的市场培育期，前3年租金每年6%共计18%，购房总价内一次性扣除；3年半后随行就市当甩手掌柜，坐享收益，低投入高回报！现在有没有确定卖哪些区域的铺位？如果我想买的铺位不在这个区域，在其余你们未开售的区域时如何处理？可否交定金？原则上您目前只能购买我们现推区域的铺位。如果您要的面积大，我可以问我的主管，在征得领导同意的前提下看看是否可以预订，但现在价格还定不了。我买你们的商铺能