论物业管理前期介入对房地产项目的影响

论物业管理前期介入对房地产项目的影响摘要：近年来，随着房地产开发发展越来越迅速，物业也随之发展起来，但各地时常发生开发商同物业公司、业主之间的冲突，几乎都是因为房子出现各种各样的小问题，如水管爆裂等，而物业管理的前期介入在房地产开发项目中所体现的作用也越来越明显。如果房地产项目能够在一开始能做到物业管理的前期介入，由建筑公司解决，无疑会给项目减少很多麻烦。本文从以龙湖房地产为例，论述物业管理前期介入对房地产项目的影响，龙湖房地产是非常成功的一个项目，在房子交到业主手中之前，由物业公司先行前期介入，检查存在的问题，并进行解决，可最大程度的避免业主同开发商、物业公司的冲突。而我国目前的物业管理前期介入也存在不少问题，相关法律法规尚不完善，开放商如果能改进相关措施，会对房地产项目起到非常关键的作用。关键词：物业管理前期介入；房地产项目；影响 Property Management Early Interventionon the Impact of Real EstateAbstract: In recent years, with the development of real estate development more and more quickly, the property development, but the country often conflict between developers and property companies, property owners, almost all because of the small house appear a variety of problems, such as water pipes burst, the early intervention of property management are reflected in the real estate development projects, the effect is more obvious. If the real estate project can in the beginning do early intervention of property management, by the construction company, the project will undoubtedly reduce a lot of trouble. This article from the Longhu real estate as an example, discusses the property management of real estate projects, real estate projects in Longhu is a very successful, before the house owners hands, by the property company to early intervention, check the existing problems, and to solve, can be avoided to the greatest extent of conflict with the owners developers, property company. And the current property management also has many problems, the relevant laws and regulations are not perfect, if developers can improve the related measures, will be a very important role in the real estate project.Keywords: property management early intervention; real estate project; influence您是不是要找:zhai 15目录导论11 物业管理前期介入的内容及其运作过程 21.1 项目可行性报告研究阶段21.2 项目规划设计阶段21.3 项目施工阶段31.4 项目销售阶段32 物业管理前期介入对房地产项目的影响 4 2.1 物业管理前期介入的优势4 2.2 物业管理前期介入对房地产项目各阶段的影响42.2.1 项目可行性报告研究阶段42.2.2 项目规划设计阶段52.2.3 项目施工阶段52.2.4 项目销售阶段5 2.3 物业管理前期介入的成功案例龙湖房地产项目52.3.1 项目可行性报告研究阶段62.3.2 项目设计阶段62.3.3 工程施工建设阶段72.3.4 项目销售阶段83 物业管理前期介入的的现状与存在问题 9 3.1 物业招标整理不规范9 3.2 业主与房地产开发商沟通交流分歧较大93.3 对项目整体的控制与人力资源的准备与培训力度不够103.4 有关的法律法规尚不完善有待商榷104 改进物业管理前期介入的对策建议 114.1 正确认识并引导业主、开发商、物业公司三方的关系114.2 物业管理前期介入更具有规范化、合理化114.3 提升物业管理专业人员素养124.4 扩大物管企业的范围和职能作用 12 4.5 规范物管企业的前期选聘制度 124.6 加速物业管理前期介入的科技化 13结语14导论随着社会的发展，物业管理在房地产项目中所起的作用越来越大，而物业管理前期介入对房地产项目的各个阶段，尤其是在项目销售阶段所起的作用是非常明显的。物业管理的前期介入在建筑公司交房前就让物业公司进行对房屋的检查，从而省去开发商和业主很多麻烦。然而现在我国物业管理前期介入在房地产项目中并运用的并不多，从而也导致了许多房地产项目中出现了业主、开发商、物业公司三者的矛盾。本文将从以下几个方面来分析物业管理前期介入对房地产开发项目的影响。首先是物业管理前期介入的内容，包括物业管理前期介入分为4个阶段，每个阶段的原因、内容、实施过程和对物业管理造成的影响。其次是物业管理前期介入对房地产项目的影响，以龙湖房地产为例，首先列举物业管理前期介入的优势，包括对开发商、对物业公司以及对业主分别的优势和影响；详细分析物业管理前期介入对项目运行各个阶段的优势所在，以龙湖房地产为例，详细分析物业管理前期介入的优势具体体现在哪里。然后分析物业管理前期介入所存在的现状与问题，指出物业管理的现状不容乐观，然后就存在的现象和问题进行详细的分析，每个阶段的问题产生的原因、现状和解决方式。最后是对物业管理前期介入的改进建议，包括每个阶段的问题所提出的解决办法。 1 物业管理前期介入的内容及其运作过程物业管理指的是指的是物业服务企业被业主选聘并受业主的委托，1依照国家有关法律法规，按照物业管理服务合同或契约约定行使管理权，运用现代科学管理技术，以经济手段对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，使物业发挥最大的使用价值和经济价值的活动。物业管理的前期介入在理论上来说是一个长期有效的服务概念2，指的是物业管理公司在接手管理物业管理之前，在各个不同的阶段就已经参与项目的决策，并且从管理和运营的角度为开发商提供更多有建设性的意见，如楼盘的设计、项目施工的监督管理、公共设施设备选材利用、整体功能规划设计、房屋楼盘租借、项目工程的交接等等方面。物业管理前期介入的运作过程是物业在企业的项目决策阶段便开始介入，3在项目的各个阶段都参与，并且参与整个项目的建设过程，提供有效的建设性意见，最终使得项目获得成功，具体来说，物管前期介入在项目的四个阶段都有不同的涉及。1.1 项目可行性报告研究阶段项目的可行性研究报告阶段指的是物业公司向建设单位和施工单位提供收集的可行性意见，对楼盘未来的物业管理方面进行总体设计规划，提供规划设计方案和相关资料整理，包括从物业的建设成本和房地产项目的目标客户群的总体定位来确立项目物业管理应该选用什么模式；根据对公司客户群的总体规划和相关配套设施来确定相关物业管理服务的基本内容；根据目标客户的综合情况来确定物业管理总体体系的综合服务质量标准；根据物管的管理成本从而初步确定物管费用的收费标准；从物业管理的建设单位所在角度出发，设计出要求与客户的目标性相一致，同时又建立在合理性价比上的物业管理框架性方案。1.2 项目规划设计阶段要求物管公司参与房地产相关项目的优化型设计，并且从包括使用、管理、经营、维护以及对未来各种功能的调整和保值增值等不同角度对设计方案提出有效的意见或建议，对物业管理实施超前管理，为完善物业管理的建设提出有效建设的意见，从而避免项目在物业建成后的使用阶段出现问题。主要内容包括：在物业的结构布局和功能方面提出有效改进的建议；在物业环境设计和相关配套设施的合理性、实用性、适应性及各种细节方面提出意见和建议；为相关设备设施在造型、服务和设置等方面提出改进意见；在物业管理用房等相关公共配套设施建筑上提出有效意见。1.3项目施工阶段物业公司派出工程技术人员进入项目现场，对建设中的物业管理进行一系列观察措施，了解物管详情，记录物管进度，并对管理过程中出现的问题进行反馈并提出自己的意见和建议。主要内容包括以下几个方面：首先把施工过程中出现的问题及时提供给建筑单位和施工单位，共同磋商相关解决措施，并提出整改方案，督促建筑单位和施工单位尽管落实；配合公司进行设备安装检查，现场监督看有无问题，确保设备安全质量；从物业管理的角度出发，就项目内外装修方案和装修布局、设备用料和工艺产品等方面提出自己的意见；为了替项目以后的物业管理打下坚实的基础，物管公司应熟悉并实时记录下基础设施、隐蔽工程以及管道线路的铺设走向，特别是设计图和竣工资料里没有提及反映的详情内容。1.4项目销售阶段销售阶段的物业管理前期介入是整个项目销售过程中极为重要的一段，贯穿始终，包括以下几个方面的内容：首先要明确详尽的物业管理体系办法方案及实施进度明细表；其次要明确各种物业管理的收费标准以及收费方案；对销售活动统筹安排活动进度计划；采用各种方法宣讲展示物业的现状和做未来物业展示；在项目销售现场为客户提供详尽的咨询服务；将物业前期介入记录在册的资料方案和着销售过程中收集整理的情况分析结论，再度进行总体整理统计，然后移交给物业管理企业。2 物业管理前期介入对房地产项目的影响物业管理前期介入对房地产项目的影响和优势是非常明显的，在将楼盘交付于业主手中之前，由物业公司前期介入并进行检查，在各个不同的阶段都有涉及，从而使得房地产项目减少许多难题，而龙湖房地产的物业管理做的非常成功，一切从细节出发，哪怕是细小的部分也力求做到尽善尽美，整体设计优秀而合理，包括公共设施永远一尘不染等方面，为客户考虑周到，因此也就使得龙湖房地产在房产项目中位列前茅，而龙湖房地产的物业管理前期介入在各个阶段都体现的非常明显，整体的布局研究，资料数据的完美呈现，对房地产项目的影响贯穿全局，也因此让龙湖房地产项目在各个方面包括物业都属于业内典范。2.1 物业管理前期介入的优势在房地产项目开发过程完成后，建筑公司将房子交付于开发商，如果房子出现什么问题，将由开发商和物业管理公司负责，开发商将楼盘售出，4物业管理公司也随之介入进去，并对楼盘业务进行物业方面的管理，就是说目前我国大多数物业管理都是在物业交付使用后才开始进行管理，但往往因为房子之前没有进行检查，从而出现一些各种各样的小问题而导致业主和开发商以及物管公司之间的矛盾不断升级，例如水管破裂等，这些问题都是在楼盘房屋的使用过程中发生的，业主的权益得不到保障，房地产开发商和物业公司也必须解决相应的问题，不过如果在房地产项目开发过程中就能够让物业管理做到前期介入，那么这些问题是完全可以避免的。在房地产项目的各个阶段中，由物业公司全程跟随并前期介入，检查发现问题，将资料数据进行研究整理从而反馈给建筑公司和施工方，由他们负责解决，这样房地产项目售出后，会尽可能的减少房屋出现的问题，从而降低业主、开发商、物业公司的矛盾。2.2 物业管理前期介入对房地产项目各阶段的影响房地产项目分为四个阶段，分别是可行性报告研究阶段、项目规划设计阶段、项目施工阶段和项目销售阶段，而物业管理的前期介入对这四个阶段都有不同程度的影响，对于优化项目设计、加强项目管理、规范项目施工过程等方面都有不可忽视的积极性作用。2.2.1 项目可行性研究报告阶段在可行性报告阶段，由于项目本身会因为材料等方面出现价格上的差异，所以可行性报告存在一定的问题，这时物业管理就可以进行实地勘察，对市场等情况进行走访调查，将资料数据进行整理，熟悉周边环境的设备和资料，掌握房产楼盘的第一手性的资料，建立全面的原始档案，为以后的物业管理档案带来很大的便利，从而对楼盘的设计提供总体性规划，寻求最优设计报告，为客户设计合理的目标方案。 2.2.2 项目规划设计阶段在项目规划设计阶段，由于建筑项目本身和周边环境的复杂程度不同，再有就是设计阶段和物业管理包括资产管理和运行管理之间都存在隔阂，5从而导致设计图纸上的某些使用需求功能和业主的实际需要情况出现不可避免的摩擦和差距，因此物管前期介入可对项目的布局等方面提供建设性意见，包括公共设施和物管的综合质量协助建筑单位和设计单位对项目整体进行一定必要的调整，从而有效地弥补设计方案的不足之处，尽量体现出项目设计的有效性、合理性。 2.2.3 项目施工阶段在项目施工阶段，物业管理前期介入有利于项目的竣工验收情况和施工验收情况，物业公司进入施工现场勘察，根据物业管理的技术性规范性的严格要求，检查使用功能，如若发现问题，便方面整理资料反馈给施工方，从而使问题得到妥善解决。 2.2.4 项目销售阶段在项目销售阶段，物管公司这方面的独特之处和该项物业服务的优质水平和与价格水平相符合的实惠的收费标准，以便吸引越来越多的消费群体前来选购放置他们心中理想的项目，而且还能够使得项目相关房产产权人的产业得到保值和增值。物业公司先对物业的整体管理情况做深度调研，然后进行总体整理设计规划方案。宣传物业管理的前期介入对可使客户、开发商和物业公司房地产项目的总体情况和各种措施有个较为详尽的了解，从而提升项目总体质量。2.3 物业管理前期介入的成功案例龙湖房地产项目龙湖房地产项目的物业服务非常标准，有严格的服务体系，如龙湖为小区内生长的过千种乔木还有灌木生长更换了泥土，为了保持每项任务都能及时传达和执行，龙湖房地产所有的职员在24小时里都必须时刻保持通信的畅通。而对于管理层来说，如果因为乘飞机需要将手机进行关机的话，在登上飞机前必须向主管的领导进行汇报，自己的电话因为什么原因将会在多长的时间里无法接通。而龙湖房地产的物业管理前期介入从房地产项目可行性报告阶段开始，到项目销售阶段，再到整体服务，贯穿全局，方方面面都显得非常具体，包括以下几个方面： 2.3.1 项目可行性研究报告阶段项目可行性报告阶段的前期介入工作：龙湖房地产的定位是面向全社会，打造一流的房产项目，这其中物业管理是至关重要的的一部分，龙湖房地产的客户和物业人员在项目开始之前便要做许多的研究工作，而前期介入对于接下来的工作又起到关键性的作用，因此，物业管理在房地产项目的可行性报告阶段便已经开始了前期介入工作，采取一系列措施，如通过实地调查，对周边环境有一个详细的了解，物业公司向龙湖的建筑施工单位提供了收集的意见，包括龙湖房地产客户接待中心要如何为孩童和老人打造宜居性的舒适环境，如果组织老年人活动，客服应如何运作，组织者的设计方案又当如何运行，小区的设备又将如何设置来满足业主的需求等等。通过走访调查，研究社区的生态环境，力图为业主创造一个舒适的居家场所。同时也将物业管理的费用标准进行明细核实计算。 2.3.2 项目设计阶段项目设计阶段的前期介入工作：在研究项目报告的时候，龙湖房地产的控制室首先把中央控制室和消防控制室进行了合并，同时具备自然的采光和通风，而位置则设置在小区内相对居中的位置。小区的出入口数量，配套设施的建造标准，主要景观的设施大小等因素，都在设计报告中进行了讨论，由物业公司走访考察实地情况，将周围环境等资料进行了归纳总结并整理在册；而小区安全防盗设施和标准等问题也由物业公司进行实地考察，包括配电室、发电机房的位置应该居中设置，与此同时，也要控制其数量，还要考虑到噪音、电磁和排烟对于住户身体的影响，还要注意到不设置在建筑的最底层，或者需要采用更为安全的防洪、防水措施。而其他的设备房根据设计概念，物业公司参与讨论，进行实地研究后，将有噪音和震动等明显影响居民休息因素的设备房，远离居民区，或者采用减震、降噪的措施，在商业配电室和冷冻站外设置独立的值班室；在通风窗外设置防鼠网，在电梯机房里的通风窗外设置雨棚，把配电房，电梯机房和中控室的进出通道进行封堵以及放置防鼠板。除了消防和通风系统进行设计外，设备房还应设置了排风扇；在设计的时候，还应该选用无机堵泥对出现的所有缝隙做出再次密实性的封堵，之所以这样做，是为了防止因为室内外的温差形成的结露现象造成设备设施的损坏。其次是小区出入口的数量确定，出入口在符合规划设计的基本前提下，数量偏少为宜，物业还应该通过现场勘查，根据小区的周边情况，如公交港和商业等因素综合考虑设计人行横道和出入口的位置，也要便利业主出行、消费，以带动商业和经营等等方面。然后是生活、建筑垃圾的收集点的确定，要把风向等等因素考虑齐全。而确定配套设施，包括学校，幼儿园以及会所还有泳池等，项目要相对集中位置，方便独立管理，出入口要单独的面向小区外、水电气要进行单独计量。在进行项目施工图设计时，包括车库图纸设计，提出部分建议，首先是出入口的车道以及车库的排水沟和管沟的防范水、车库的雨污井和提排，包括进出车库里挡墙上的管线孔或者套管都应该进行有效封堵，并且出入口都应该设置带有色环的限高杆并且还要配置限高的标示，关注有关于柱网间的车位布置这方面的合理性；其次是设备房的平面布置，其中包括了方便的维修和日常的保养；要保证配电房的位置不影响到住宅；还有就是是管井和楼层的设备间，管井、设备间的检查维修通道应当设立在公共区域；接下来是建筑的强电部分：光源的选择以及控制的回路，户内的报警，监控的设备，摄像机的实时监视，都可以进行自动或者手动的切换，而且在显示画面上，应该出现摄像机的编号，地址，时间显示；还包括了周界的报警、给排水的部分、绿化保洁的供水路径以及分段点位的布置和安装的方式等不同的方面。 2.3.3 工程施工建设阶段工程施工建设阶段：在这个阶段，龙湖和物业单位对施工现场环境和周围的布局设施都进行了详尽的调查，而物业管理的前期介入有利于施工方对整个房地产项目做出更进一步的了解，以便加快施工进度和提升项目质量。首先包括商业区和住宅区的烟道，其中竖向的烟道是不能进行直角转弯的，且烟道应当可以伸向屋顶进行高空的排放，与此同时还应注意到住宅区的距离要大于20米，且顶端的烟帽设置要有利于排烟的，还要具备有防止雨水进入的功能；对于空调机的安装位置这个问题，空调位的尺寸要满足于常见的空调室的外机的尺寸，同时也要满足于在该房间的面积下所对应的功率的空调机尺寸，它的装饰百叶的正投影间距大约不小于10cm，空调位置的附近还应当设置有排放和组织冷凝水部分的排水系统，而空调外机位的设置不能低于两面的进出风、排风面要与机位同宽度。建筑的强电部分，包括了维修，社区活动的电源，节日彩灯的电源位置，容量等等，还有在建筑光彩照明方面，光彩照明的安装位置及方式，容量，控制回路，灯具样式还有对客户影响的建议，其中光彩照明系统应当安装在屋外面的女儿墙上，以便利于维护。建筑弱电部分，包括了安保人员的巡更系统的安装、车管系统的安装和门禁系统的安装。 2.3.4 项目销售阶段项目销售阶段：龙湖地产的销售人员和物业管理人员对细节方面做得非常成功，不放过任何细小之处，客户来参观房屋时应该为客户准备什么样的午餐，客户应该坐在什么样的地方，甚至是客户的鞋应该如何摆放才能最大限度的方便客户进出。而物业管理的前期介入更是让龙湖的销售人员对客户有了一个大概的了解，该对客户推荐什么样的产品才能使客户满意，这也提高了龙湖的销售业绩。3 物业管理前期介入的的现状与存在问题目前来说，虽然我国物业随着房地产业的不断壮大而迅速发展起来，但我国大部分企业项目的物业意识都还比较落后，尤其是对于物业管理前期介入这一观点，开发商对物业早期工作认识不足，在他们看来，前期介入会导致项目成本的增加，没有考虑到社会发展的进步和消费者的需求，实行的很少，因此在前期介入这一方面较为滞后。而物业管理前期介入存在的问题也是比较明显的，大部分企业都认为物业管理应该是在项目建设完成后才开始的，开发时期的工程就与物业无关，而且多数企业在物业前后服务的连贯性方面重视程度不够，导致物业管理的前期介入往往被忽视。从另一方面来看，物业公司的工作人员专业素养不够高，管理团队不够专业化，也导致了物管前期介入工作面临很多困难。下面就具体存在的具体问题来进行分析。3.1 物业招标整理不规范就我国目前的情况而言，大部分房地产企业对于招投标的制度缺乏认知，要如何选取招聘物业管理方面的企业没有走向市场，物业公司的服务情况标准大多数情况下是房地产项目开发商和物业服务企业的私底下商议而成，或者干脆就是挂名在某些房地产开发商名下的附属的公司，从这一方面来说，物管公司很难做到真正行之有效的前期介入。就算进行物业的招标和投标，那些物业公司为了能够中标，通常情况下都会在竞标的时候，把着重点放在物业在交付后的审查研究方案，本质不过是对物业项目本身的被动管理。有一部分招标方式是在实际上已经内定公司中标的情况下，来进行虚假的招标，导致了招标工作成为一种虚假的形式，同时招标过程中投标的费用大，更加浪费了资源，而有部分招标的业主方面片面一味的强调最低限度价格，造成了投标企业之间的互相压价。因为开发商没有特地负责招标的工作人员，对招标工作的法律制度以及工作的流程也不熟悉，导致了招标工作的不规范化，也导致了公司不了解设计方案和施工详情，在这种情况下，公司不仅很难真正掌握以后对物业的管理、运行，更是不能对包括公共设施设备在内的运营成本进行有效的预测，所以管理质量便很难保障。3.2 业主与房地产开发商沟通交流分歧较大一般情况下，房地产项目的设计施工是符不符合业主的实际需要，是不是方便物业管理服务公司对物业的实际管理，这就需要公司在项目的建设还有施工这两个阶段便给出检测以及整改意见。如果这意见是直接来自未来的业主，也就是物业的使用人，则会更加客观，也会更加具有实际的意义。但是在目前的阶段，因为物管公司不注重和开发商还有业主的沟通，加上公司内部也缺乏一套真正有效的工作方面的制度，也导致了业主方面产生的建议、意见不能够按时有效率的传递给房地产开发商和公司。3.3 对项目整体的控制与人力资源的准备与培训力度不够现在我国有关物业管理在前期介入方面的实际操作情况中，物业相关服务公司更多关注的事项目本身的硬性条件。因为项目的硬性条件将直接影响到项目以后的运作成本，也容易在物业管理服务公司的项目收益上起到直接作用，而且也容易忽略了有关人力资源方面的准备以及培训工作。因为从事物业管理的前期介入是专业性非常强的一项工作，因此对该项工作人员的综合素质也就要求很高，必须有丰富的有关物业管理方面的经验，以及建筑和设备这方面的知识素养。而就目前的情况来说，一般模式都是物管企业在物业进行交付前的很短时间内，仓促中就聘用一些外部人员来进行维修、清洁以及保安和管理工作，往往经过一些简单的岗位培训后，就让他们上岗，慢慢在工作中适应，也就导致了物业管理的前期介入工作大打折扣了。3.4 有关的法律法规尚不完善有待商榷因为物业管理在前期介入容易在例如收费的政策、职能的定位等等有关问题上和房地产项目开发公司以及监理单位产生冲突，但目前来说没有有关这一方面的法律法规来可以让物管企业进行咨询遵循，物业法也对前期介入这一点并未提及，相关权益得不到保障，也因为这样，尽管政府方面鼓励物业进行前期介入，在总体来说，真正能够做到前期介入的企业少之又少，前期介入这样的情况并不普遍。4 改进物业管理前期介入的对策建议物业管理的前期介入对房地产项目来说极为重要，不只是强调在房地产项目的可行性报告阶段便提前进行介入，也要强调物业在服务前后上面的连贯性，要保障前期介入和项目后期的物业的管理形成一个统一的目标和运营上的机制，体现出其整体化和系统化的物管前期介入才能真正的把这项活动所呈现的价值给体现出来，而目前我国关于这方面的情况令人担忧，改进物管前期介入的方法，使得房地产项目和物业齐头并进，发展的越来越好，是刻不容缓的。以下提出一些有关于改进物业管理前期介入对房地产开发项目的影响和建议，希望能促进物管的前期介入在我国迅速发展。64.1 正确认识并引导业主、开发商、物业公司三方的关系物业公司和开发商还有业主这三方是构成房地产项目的三要素，这三者的关系应该是属于商业方面的合作伙伴的关系，而这种关系是建立在平等互信的基础上的，因此三方应该经常保持进行良好的交流和沟通，就房地产项目和相关的物业服务方面提出自己的意见和建议，拿出收集的资料并进行有效的讨论，三方达成共识后，在保证了各方的利益这个前提下，签订合同和文件，由房地产开发商和物业公司解决业主的问题，以确保物管前期介入能达到理想中的效果，努力实现开发商、物管企业和业主的三方共赢。4.2 物业管理前期介入更具有规范化、合理化首先物业管理服务公司和开发商应该提升对于物业管理前期介入这一观点的认识水平，6把以前的“售后服务”这一思想转变为对前期介入的有效的实践中去，在实践中真正做到前期介入，特别是在项目的各个不同阶段中，充分发挥物业管理前期介入的优势，提高效率，相关企业要真正树立起服务营销的理念，并且主动将前期介入这一管理要求作为一项必要的有关物业服务方面的重要项目，早日将其纳入有制度、有程序、有规范的管理的轨道上去。物业公司可根据相关法律法规，制定一系列文件和措施，对物管应如何才能真正做到前期介入，进行一个方便快捷的整理说明，以便相关工作人员有所参考。同时，政府职能部门应该倾听物管公司和房地产项目方的诉求，开会予以讨论，特别是在人大会议上提出解决方案，建立起健全的有关方面的法律法规，使得物管前期介入能真正做到有法可依，有法必依。4.3 提升物业管理专业人员素养进入21世纪以来，我国的社会经济得到了迅速发展的机会，企业如何在如今的社会环境里高速有效的发展自身，是个值得思考的问题。首先企业应该认识到，不管什么工作都离不开市场经济这个大前提，而一个企业要想获得成功，人才是必不可少的关键因素和基础。物业管理企业也应该如此，要想实现并且在全社会全方位的推行物业管理的前期介入，物管公司必须要拥有有关物业管理方面的专业性人才，并且着重培养复合型方面的人才。除此之外，企业自身要采取各种不同的形式来培养相关人员为企业服务，最好是能做到在前期介入的四个不同阶段都能拥有相关人才，如可行性报告阶段，物管企业有熟悉市场行情，了解客户需求，对物管和房地产项目的相关资料进行快速的分类整理，建立一个庞大便捷的资料库。并且，还要通过建立一个有关物管方面的专家型人才库来寻找相关人才，以便在物业或物业的前期介入出现问题时，能够及时有效的寻找到专业人员对所出现的问题进行排忧解难。或者请有关物业的咨询公司也参与物业管理的前期介入，在网上或现场进行咨询，这样在项目的最开始如果出现问题，就能够得到专业有效的解答，为项目本身和物业公司都省去不少麻烦。4.4 扩大物管企业的范围和职能作用在现有的制度下，物管公司发展壮大自己的经营范围，并且提升自己的相关职能作用，譬如说公司取得如监理资质等方面的国家相关证书，同时开展监理和物管等等不同方面的业务，对解决物业管理前期介入的问题有更好的方式方法。物管公司可在实行监理的过程中，尽早开始履行自己的物管方面的职能，项目在销售阶段完成后，就可实行物业管理。这样做不仅会使物业管理前期介入的费用降低，减轻项目开发商所负担的费用压力，还能降低因为监管部门过多引起的施工建设公司的反感。 4.5 规范物管企业的前期选聘制度物业管理企业在前期是否拥有独立自主的身份，是否能按照市场规律来选聘相关企业来进行物业管理的前期介入，不仅仅只是针对物业前期介入的服务质量，也对相关工作开展的顺利程度起到关键性的作用，并且拥有独立性的物管公司对于施工建设单位也有一定的制约作用。因此，要想做到规范物管的选聘制度，提升前期介入的效率，可从这几个方面入手：着重提醒房地产的开发和物业的管理必须分离，物管企业不允许和开发商有任何实质