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购买小产权房无法实现合同目的 法院判决违约方担责 2013年11月,原告杨某和被告冷某签订购销合同，被告将自己位于东平湖居委会滨湖小区的x号楼的一套房屋卖给原告，双方约定总房款27万元，被告负责办理相关产权证。 案情简介2013年11月,原告杨某和被告冷某签订购销合同，被告将自己位于东平湖居委会滨湖小区的x号楼的一套房屋卖给原告，双方约定总房款27万元，被告负责办理相关产权证。合同签订后，原告分两次付清全部购房款后拿到房屋钥匙，之后原告准备装修房屋时，受到相关人员的干扰，该房屋门窗也受到他人不同程度的破坏，使原告一直无法装修、入住。后原告了解到该房产系小产权房，不仅办不了房产证，而且法院也禁止出售，为此，原告提起诉讼，要求依法解除原、被告之间的房屋购销合同，被告返还27万元的购房款，并按约定赔偿原告购房款20%的违约金。办案思路及心得被告答辩称，合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。而且，涉案房屋，有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证以证明被告建房合法。 而且，房屋销售合同中，明确记载“甲方将东湖居委会滨湖小区部分农民自建房对外出售”，可见，原告在购买涉案房屋时是明知是自建房。所以原告存在一定过错，应对自己的行为承担相应责任。 另外，原告购房价格明显低于市场价，也证明原告购买时就已明知房屋的性质，原告存在明显过错。裁判结果本院认为，被告售给原告的房屋属“小产权房”，是国家明令禁止的建筑、销售的房屋，因此，原、被告签订的房屋销售合同就不可能达到原告的合同目的，从合同中约定被告负责给原告办理房屋产权证可见，被告隐瞒房屋性质，是过错方，构成违约，因此，原告应当返还被告房屋，被告应退还原告购房款27万元，并按照合同约定支付原告购房款20%的违约金。被告辩解违背事实，不符合法律规定，对其辩解不予采纳。 【竞远律师提醒】 根据国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知文件精神，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。 购买此类房屋的法律风险： 1、只具备使用性质，不具备法律性质。法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房， 购房人的权益很难得到有效维护。 2、若购买的是在建小产权房，如遇项目停建甚至被强迫拆除。购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 3、购房后如果遇
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