购买商品房土地使用权证该怎么办理有哪些注意事项？.doc

购买商品房土地使用权证该怎么办理，有哪些注意事项？ 当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)。注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。 虽说买了房子并不代表买了家，但是房子却实家承载的港湾。所以置业者在进行房屋购买时千万不要跟风随大流，要综合分析自己的实际情况及经济承受能力选择适宜的房屋，同时也要对购买商品房土地使用权证该怎么办理，哪些事项需要注意等问题有所了解。小编将在下文中为大家一一解答，请大家耐心的往下阅读。一、购买商品房土地使用权证的办理商品房办理土地证前需要先办好房权证，按如下流程办理：1、购房者办好房权证后，携带身份证、房产证、土地证总证复印件、合同、房屋办证的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门申请办理土地证；2、开发商在出售完商品房后，把土地证总证面积根据购房者的房屋所占面积数据分割多个小证数据；土管部门工作人员受理后进入审批程序；因办房权证已经缴纳契税等费用，只需缴纳登记费（工本费）即可。二、购买商品房的注意事项1、查验开发商和房地产项目的合法性 购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。2、房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预(销)售许可证。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无商品房预(销)售许可证。 开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：开发资质和营业执照;商品房预(销)售许可证和经批准销售的平面图、立面图;已归档的测绘报告;项目及其配套设施的平面示意图;商品房拟售价格表;前期物业管理合同范本;3、签订商品房认购书 商品房销售管理办法第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的商品房买卖合同前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。4、联机签订正式的商品房买卖合同购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的商品房买卖合同，并联机实时备案。网上联机签订的商品房买卖合同联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的xxx项目xx楼栋xx户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。5、签订正式的商品房买卖合同中的几个注意事项：购房者在签订商品房买卖合同或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。依据自贡市房地产管理局转发建设部第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在商品房买卖合同中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。购房者在签订商品房买卖合同或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。要确定房屋所有权证的取得时间，在商品房买卖合同第十九条中有明文约定办理房屋所有权证的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理房屋所有权证的时间无限延迟。购房者在签订商品房买卖合同或补充合同时，在商品房买卖合同中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。在签署商品房的买卖合同前需