土地分摊方法.doc

不动产外业权籍调查之土地面积分摊1、导言随着经济的发展和房地产市场的不断完善，城镇住宅小区呈现多样化、环保节能化、生态化、智能化的趋势。住宅小区的数量不断增加，住宅小区的规划分区和配套设施建设日趋完善。住房的科技含量和居民的生活水平均大大提高。中华人民共和国物权法的出台以及人们不断增强的法律意识、维权意识，对住宅小区内土地利用管理提出了更高的要求，进一步增加了土地面积分摊的复杂性。目前，由于住宅小区土地面积的分摊在国家土地管理局发布的土地登记规则中没有明确的规定，而甘肃省土地登记办法中也没有具体的规定和实施细则。因此，在实际操作中对住宅小区的分摊方法，必须考虑客观性、公正性和可操作性。2、小区土地分摊的依据 （1）法律依据：依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有是权利人按各自的份额享有的权利，共同共有是指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。依据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。不动产可以由两个以上单位、个人共有。建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立，新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。3、现行的法律法规对面积分摊的规定 目前，在日常的实际操作中，与土地确权登记有关的政策依据主要有：（1）、土地登记规则第五条规定：土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的，应当分别申请登记。（2）、中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟与届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。（3）、甘肃省国土资源厅文件关于城镇住房用地登记有关问题的通知中，城镇住房用地范围和购房者用地面积的确定，采取先分割、后分摊的办法进行。对房屋间距、层数、平面布局基本一致的住宅区，也要分割后联片分摊。4、购房者土地使用权面积据了解，目前住宅小区的土地面积分摊主要有如下几类：（1）、土地分摊法（省厅关于城镇住房用地登记有关问题的通知）某户土地分摊面积=（共用宗土地面积购房人房屋建筑面积）总建筑面积共用宗土地面积=本栋房屋建筑占地+附属用地（2）、一步分摊法 某户分摊面积=该户房屋建筑面积容积率 容积率=总的建筑面积总的用地面积（3）、两步分摊法某单元的分摊面积=该单元的基底面积/参加分摊的建筑基底面积所在住宅小区内参加分摊的用地某户分摊面积=（所在单元的分摊面积+该单元基底面积）该房屋建筑面积该单元建筑面积（4）、房基地分摊法 某户分摊面积=该户房屋建筑面积楼栋总建筑面积该楼栋基底面积 宗地内其他公共部分土地面积为全体业主共有（5）、权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积 =（权利人建筑面积本幢建筑占地面积本幢建筑面积）+（权利人建筑面积（宗地面积-总建筑占地面积）总建筑面积）总结：1、 省厅文件规定的算法和一步分摊法实质一样，求得同一分摊系数，简便易操作，但局限性大。主要适用于同一宗地内，各楼层相近，用途相同的情况。2、 两步分摊法：采取分步计算的方法，基本原理和其他方法差别不大。主要适用同一宗地内各住宅楼层数不同且相差较大的情况。3、 房基地分摊法：简便易