物业租赁范例精解：拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿.doc_第1页
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范例三、拖延维修房屋造成承租人损失的应予赔偿(一)案情介绍北京市新化街175号房屋为某城建公司与化机公司的共有房屋。1989年5月，城建公司未与化机公司商议，擅自作主将该房租给李某住用，双方达成协议并已经房管部门审核批准，租期5年，租金每月100元。协议签订后，李某一家10口迁入该房，当时化机公司已经得知，但未表示反对，并且与城建公司按月平分李某交来的房屋租金，1990年7月，该房被房管部门鉴定为危房，房顶有坍塌危险，于是李某多次要求城建公司修房，但城建公司总以资金不足等理由拖延，1991年5月起李某拒绝交付租金，城建公司答应于11月修房。1991年9月13日晚，因连日降雨，该房年久失修，房顶坍塌，砸毁了李某的彩色电视机一台(价值3000元)，组合柜一套(2000元)，以及各种工艺品损失500元；李母也被檩条砸伤右腿，住院3个月，李某花费医药费及住院费等4000元，李某在医院护理误工20天，损失300元。李某要求城建公司赔偿其所受损失，城建公司予以拒绝，李某诉至法院。某区人民法院受理了此案，经审理，于1991年12月作出判决：城建公司与化机公司赔偿李某经济损失8800元，此案审结。(二)范例评析本案中城建公司与李某订立的租赁合同有效，化机公司亦应为共同出租人。城建公司未与化机公司商议，便将其共有的新化街175号房租给李某，双方订立了租赁协议并已经房管机关批准，在手续上是合法的。虽然化机公司最初并未参与订立该租赁协议，但其在李某承租了该共有房屋之后并未表示反对，同时与城建公司平分李某所交租金，很显然已经默示承认了与李某的房屋租赁关系。因此，虽然城建公司未经化机公司同意而将共有房屋租与他人有欠合法，但化机公司在事后未作异议并收取租金默昃该租赁行为，所以，该租赁合同是有效合同，化机公司是共同出租人。城建公司与化机公司拖延修房，应该承担李某所受损失。1990年7月，新化街175号房被房管机关鉴定为危房，作为出租人应该及时地将房屋修好，以保证承租人的人身和财产安全，保证房屋的安全。这是法律规定的出租人的必然义务，出租人必须履行，否则，应承担因此给承租人造成的损失。城建公司经李某多次催促，仍然拖延房屋的修缮工作，以致使该房于1991年9月房顶坍塌，造成了李某家人身和财产的重大损失。北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定第13条、第14条规定，“公房所有权单位，每年应定期进行房屋安全检查，加强维修保护确保房屋的住用安全和正常使用。”“因对房屋检查修缮不及时造成事故的，由房屋所有权单位负责赔偿损失，并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任。”因此，城建公司与化机公司应对其过错行为承担责任，赔偿因塌房事故给李某造成的损失8800元。应该指出，人民法院判决也有一定疏漏之处。李某因城建公司拖延修房，便自1991年5月起拒付租金，到判决之时已达7个月之久，虽然可以理解，但毕竟违反了双方租赁
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