物权法解释三个司法解释是什么？.doc

物权法解释三个司法解释是什么？ 物权法对于当今社会尤为重要，主要体现为个人对物品的权益、房屋的权益等私人财产的权益和保障的法律。许多人在遇到相关法律问题时不知从何下手，那下面小编就物权法解释三个司法解释为大家详细解读，看看我国的法律是如何规定相关权益。希望你在碰到相关的法律问题能够帮助到你。 物权法对于当今社会尤为重要，主要体现为个人对物品的权益、房屋的权益等私人财产的权益和保障的法律。许多人在遇到相关法律问题时不知从何下手，那下面小编就物权法解释三个司法解释为大家详细解读，看看我国的法律是如何规定相关权益。希望你在碰到相关的法律问题能够帮助到你。一、关于业主大会和业主委员会的法律地位问题物权法第六章关于建筑物区分所有权的规定中，存在的一个最大问题，就是对业主大会业主委员会的法律地位没有明确，因此，无法断定业主大会和业主委员会究竟是一个什么样的东西。表现的是，条文中信誓旦旦地规定这两个概念，但实际上这两个概念究竟是什么法律地位，避而不谈。原因我不说自明。物权法存在的这个问题，在实践中存在很严重的后果，这就是，当全体业主的利益受到侵害，或者全体业主共有的建筑物共有部分受到侵害后，业主大会或者业主委员会无法向法院起诉，只能由全体业主共同起诉。这在现实中是很难实现的。这个问题不解决是不行的。一个是实体法上的问题，就是在实体法上业主大会和业主委员会是不是其他组织的问题。这个问题并没有解决。另一个是程序法的问题，也同样业主大会和业主委员会是不是诉讼法上的其他组织问题。现在解决的是后一个问题，前一个问题也还没有解决。但是，这也是一个巨大的进步，在诉讼程序上解决了问题。司法解释案将业主大会和业主委员会的诉讼主体地位予以确定，是一个极大的进步。司法解释*案突破理论上和立法上的局限，创造性地提出了解决办法，这就是区分所有权纠纷解释第13条的规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选出业主委员会的，或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主”，这样的规定是完全正确的，是真正地考虑了全体业主合法权益的保护需要，是亲民的司法解释。这样规定的基本规则是：第一，业主委员会是代表机构，有权代表全体业主行使诉讼权利，主张实体权利。第二，业主大会是真正的其他组织，因此，如果没有业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利，就由业主大会直接行使诉讼权利。问题在于，业主大会并不是一个常设的机构，自己没有实体法上的名义，操作上，应当通过临时大会选派代表，代表业主大会行使诉讼权利，主张实体权利。第三，业主作为诉讼主体，作为原告，应当有两种形式，一种是全体业主，这个需要授权;另一个是部分业主起诉，维护全体业主的权利。后一个规则，符合共有的基本规则，也应当是可行的。也是第十三条第二款解决的问题。二、关于业主的权益保护问题关于业主的权益保护问题，是建筑物区分所有权司法解释的核心思想，这个问题解决的比较好。主要有三个问题：第一，司法解释*案对事实业主在法律上给予认同。事实业主在现实社会中普遍存在，就是没有进行房屋产权登记的买房人。如果按照物权法的规定，买卖房屋没有登记就不具有业主资格的话，就很难保护好事实业主的长远利益。因此，区分所有权解释*案第1条在介绍业主概念之时规定：“依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主”，这就扩展了业主概念的内涵，将事实业主也概括在业主的范畴之中，是一个非常好的做法，是值得称道的。第二，司法解释*案将建筑物区分所有的面积和人数计算方法具体化。在物权法中，关于建筑物区分所有的面积计算和人数计算问题上，存在一定的缺陷。例如，建筑总面积并非每一个业主所有的面积的总和，按照这样的计算方法，无法具体计算业主的多数意见。区分所有权解释*案第7条规定：“物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：(一)专有部分，按照建筑面积计算。(二)建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。(三)总人数，按照专有部分的数量统计。(四)建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算”，这样，就创造性的解决了物权法中没有明确规定的缺陷，能够准确计算业主的意见比例，确定业主的票决。第三，司法解释案明确了共同权益的生效判决对全体业主具有约束力，弥补了物权法规定的不足。区分所有权解释案第13条第二款规定：“有关业主共同权益的生效判决，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主”，这样做是完全正确的。这一个规则应当与前一个问题联系起来，就是业主大会业主委员会作为原告起诉的问题，其中有部分业主也可以起诉的，也应当适用这个规则。有学者还进一步提出，诉讼结果的不利益也包含在诉讼利益中，这主要指是败诉后诉讼费的承担问题，因此在对司法解释修改时，还需要进一步明确诉讼不利益的归属问题。三、区分所有的建筑物的专有部分的界定在物权法中，对于区分所有的建筑物的专有部分是规定了概念，没有规定具体界定。对此，关于建筑物区分所有权的司法解释*案第2条规定了界定，表述的内容是：“具体构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。”这个内容从表述上看，基本上可以，但是仍然不能够解决实际问题。对于区分所有的建筑物的专有部分，主要的不是解决哪些部分是专有部分，而在于专有部分的界限问题。在这个问题上，壁心说、最后粉刷表层说、空间说都存在缺点，还是应当采纳最后粉刷表层兼采壁心说比较适当。具体的意义是：第一，最能够最大限度地保护专有权人的合法权益，扩大使用空间，方便专有权人的利用。第二，划清专有部分有共有部分的实际界限，实现对共有部分的保护。