土地使用费的计费依据是什么？.doc

土地使用费的计费依据是什么？ 土地使用费是由土地占地面积乘以占地时间再乘以单位面积计费标准得出的。土地开发期间和被购买后，土地使用费的承受人会从开发商变为住户。土地使用费按照年度缴纳对购房者是很有利的，因为使用费影响着房地产价格走势。按时间缴纳土地使用费时，开发商就不会将土地一直闲置。 一、土地使用费的计费依据是什么该办法的核心是计时计费，费用由占地面积乘以占地时间乘以单位面积计费标准计算得出。土地开发期间的费用由开发商承担，住房转让之后，收费对象随之转移。比如房屋空置，费用由房主承担，如果新建住房未售出，则费用由开发商承担。 土地使用费按年度缴纳，可大大降低现行房价，减轻购房者的压力。特别有利于刚刚参加工作的年轻人，可以真正意义上实现住房的一步到位。降低频繁换房和重复装修造成的浪费。而且，把土地成本从房价中剥离后，可以基本消除地脚差异对房价的影响。住房的成本仅仅由建筑及相关(设计，配套等)成本和相关税费构成。使得全国各地的房价趋于统一，有利于房地产成本的透明，使得房地产开发的利润趋于理性，从而促进房地产产业的健康发展。而地脚的不同，会导致土地使用费的差异，进而导致住房使用成本的差异，通过市场优化配置不同地脚的住房。按年度缴纳土地使用费，还可以大大提高住房使用成本。有效打击炒房行为，降低住房空置率。同时，土地使用费按年度缴纳，将时间直接纳入土地使用费的计量因素，即计时收费。可以理解为土地使用费的计量方法是土地面积乘以占有时间，只要占有土地，就必须缴纳土地使用费，因此可以有效抑制土地闲置和囤积土地，提高土地利用效率。如何把土地成本剥离出来，就是把土地出让金以土地使用费的形式，按年度缴纳。由国家专门部门制定土地价格评估机制和征缴办法，并负责征缴。这样，就可以把目前的土地转让制度，这种短期行为，转变为长期行为，更适应可持续发展的要求。消费者在购房的时候，购买的仅仅是土地上的建筑，土地的使用权不是一次性买断70年，而是像暖气费和有线电视费一样，每年缴纳。并且，土地使用费应该随土地利用状况视市场行情而浮动。由于土地为全民所有，应该有一个社会保障面积作为计费基数，该基数以上多占用的面积为计费面积。住房不够该基数面积的，可以获得某种形式的住房补贴。该面积应该为住房折算占用土地面积，在一定条件下，也可以简化为住房面积。对单位面积的计费标准，由相关部门制定计算办法，比如可以与住房空置率，当年新建住房销售状况等指标挂钩，通过一定的公式计算而得。如果空置率过高，说明土地使用费偏低，可以提高土地使用费，即提高住房使用成本。如果新建住房销售低迷，说明住房使用成本偏高，可以降低土地使用费。原则上，家庭住房和商业网店房折合为占地面积以后，收费标准相同。住房具有保障民生的性质，不能所有的住房都需要缴纳高额的土地使用费。因为土地归全民所有，因此每个公民应该有一定数量的土地使用权。这个数量可以通过全民平均住房，或者其他评估机制得出。在这个数量以内的面积不需要缴纳土地使用费，超出这个数量的部分才需要缴纳土地使用费。这样可以消除商品房，经济适用房，各种保障房，甚至小产权房的差别。可以把所有住房都纳入统一管理。土地使用费年度缴纳制度，可以从根本上消除现行的土地出让制度的弊病，从根源上消除腐败，推进廉政建设。取消一次性土地出让金，还可以降低开发商前期投资，降低项目烂尾风险。同时，自取得土地之日起就开始计费，可以促使开发商缩短工期，提高效率。 住房建设用地和商业网点建设用地，以及停车场，公共设施建设用地的关系，由城市建设规划部门协调。住房建设用地与基本农田，工业用地，桥梁、铁路、港口等大型基础设施建设用地的关系，有国家相关部门协调。以上所有用地比例，可以反映到土地使用费中。有人也许会担心，取消了一次性土地出让金，土地如何分配开发，是不是回到计划经济模式。仔细分析这个问题其实是不存在的。目前的制度下，土地如何分配开发依然是政府规划部门的职责。开发商通过竞拍取得开发权，支付土地出让金。取消一次性土地出让金以后，开发商依然可以竞拍某地块的开发权。政府通过审核其资质，评估其开发方案，甚至可以收集公众意见，择优而选择开发商和开发方案。开发商取得开发资格以后，接受政府和公众监督，开展商业运作。 有人担心，如果施行土地使用费年度收缴，如何与现行制度衔接。现在已经开发的项目或已经支付土地出让金的项目，土地出让金难以退还给开发商。已经建成，并入住几十年的住房，更难以评估土地出让金退还数量。因此，在一定时期内，只能两套制度并存：即已经取得70年土地使用权的住房，剩余期限之内不收缴土地使用费。待土地使用权到期之后，并入土地使用费年度收缴制度之中。这也使得类似某开发区已经出现的商品房土地证到期，尚无政策可依的问题迎刃而解。土地归国家所有，公民只能使用，使用时需要缴纳使用费。土地使用费