2017年南京房地产市场年报.pdf

China Index AcademyChina Index Academy 中国指数研究院中国指数研究院南京分院南京分院 2018年年1月月 2017年度南京房地产市场形势总结与趋势展望年度南京房地产市场形势总结与趋势展望 1 目录 南京房地产市场发展大环境分析1 2 2017年度南京商品房市场 3 2017年南京土地市场 4 2018南京房地产形势展望 2 目录 南京房地产市场发展大环境分析 1 全国 调控深化 长期发力 南京 继续深化 租售并举 3 交通利好：江苏省高速铁路规划“三纵四横”通道，提升跨江和互 联互通能力 加快“三纵四横”高速铁路建设 三纵：京宁杭通道（徐州、南京） 中部通道（连淮扬镇铁路） 沿海通道（连盐通铁路） 四横：陇海通道（连徐高铁） 徐盐通道（徐宿淮盐铁路） 沿江通道、沪宁通道 提升铁路跨江和互联互通能力 五峰山长江大桥是连淮扬镇铁路的公 铁两用桥； 五峰山长江大桥的建设，将让扬州进 一步接轨苏南。 五峰山长江大桥 沪通铁路长江大桥，采用公铁合 建，集沪通铁路、盐通铁路和锡 通高速公路于一体； 连通了南通、苏州、上海三市。 沪通长江大桥 4 名称基本概括所属城市状态 南京长江大桥位于长江下游345千米处，是一座铁路、公路两用的特大双层钢桁梁桥，建成于1968年。南京已建成 南京长江二桥位于南京长江大桥下游11 公里处，有“中华第一斜拉桥”的美誉，于2001年3月正式通车。南京已建成 南京长江三桥位于南京长江大桥上游约19公里，南京大胜关长江大桥约1.55公里处，于2005年10月正式通车。南京已建成 南京长江四桥 位于南京长江第二大桥下游约10公里处，是中国跨境最大双塔三跨悬索桥，于2012年12月24日 通车 南京已建成 南京长江隧道 位于南京扬子江隧道与南京长江三桥之间，是沟通南京江北新区、河西新城和江南主城的重要过 江通道之一。左线于2009年5月20日贯通，右线于2009年8月22日贯通。 南京已建成 南京扬子江隧道 位于南京长江大桥与南京长江隧道之间，是快速联系南京江北新区、河西新城及南京主城的过江 通道。2015年7月全线贯通，2016年1月正式通车。 南京已建成 南京大胜关长江大桥 位于南京长江大桥上游20公里处，下游南京长江三桥约1.55公里，是京沪高速铁路和沪汉蓉铁路 越江通道。2011年1月正式通车。 南京已建成 苏通长江公路大桥 位于江苏省东南部，连接南通和苏州两市，西距江阴长江公路大桥82公里，于2008年6月30日建 成通车。 苏州已建成 江阴长江大桥 位于中国江苏江阴市与靖江市之间，是规划的沿海南北主干线跨越长江的位置，于1999年9月28 日竣工通车。 扬州已建成 泰州长江大桥 位于江苏省的泰州市高港区和扬中市之间，东距江阴长江公路大桥57公里，西距润扬长江公路大 桥66公里，2012年11月25日正式开通。 泰州已建成 扬中长江一桥位于江苏省扬中市，接连镇江市区，于1994年10月建成通车。扬州已建成 扬中长江二桥 连接扬中主岛与西来桥镇附岛，于2004年10月28日竣工通车，通车后，扬中至上海、苏锡常的 距离缩短了30分钟。 扬州已建成 扬中长江三桥位于扬中长江一桥下游3公里处、扬中市新坝镇境内，已于2014年10月28日建成通车。扬州已建成 润扬长江大桥 位于江苏省镇江、扬州两市西侧，为中国第一大跨径的组合型桥梁，已于2005年4月30日建成通 车。 镇江、扬州已建成 崇启大桥起自上海市崇明区，终于江苏省启东市，故名。该桥已于2011年12月24日大桥建成通车。南通已建成 沪通长江大桥 位于长江江苏段，连接南通市和苏州市，是沪通铁路全线的控制性工程，沪通长江大桥贯通后， 江苏南通到上海将实现火车1小时直达。 南通、苏州待建成 五峰山长江大桥 又名连淮扬镇铁路五峰山长江大桥，是继1968年建成的南京长江大桥之后的长江江苏段第三座公 铁两用大桥，2016年1月大桥主体结构施工全面展开。 连云港、淮安、扬州、 镇江 待建成 南京长江五桥又称梅子洲过江通道，位于南京长江三桥下游约5公里处，全长11.99千米，建成后将不设收费站。南京待建成 交通利好-江苏省过江通道介绍 江苏省18条过江通道一览表 江苏省内现有15个已建成 的过江通道，其中长江大 桥和大胜关长江大桥均可 通铁路； 在建3座大桥，沪通长江大 桥和五峰山长江大桥均可 通铁路。 过江通道 5 交通利好：市内轨道交通不断完善 至至2022年，南京市将有年，南京市将有16条地铁；至条地铁；至2017年底，已运营年底，已运营9条。条。 S8S8号南延号南延 环评公示 5 5号线号线 已施工，预计 2021年通车 1111号线号线 地质勘测 S7S7号线号线 试跑，18年通车 6 6号线号线 地质勘测 1 1号线北延号线北延 开始施工，2020 年通车 7 7号线号线 开始施工，2020 年通车 S6S6宁句城际宁句城际 完成招标 2 2号线西延号线西延 招标公告 6 交通利好：南京市过江通道、高速铁路、高速公路不断完善 已建成 南京长江大桥 长江二桥 长江三桥 长江四桥 南京长江隧道（纬七路过江隧道） 南京大胜关铁路桥 地铁3号线 地铁10号线 纬三路过江通道 远期规划 南京长江五桥 南京上元门过江通道 南京龙潭仪征通道 南京七乡河过江通道 地铁四号线二期 南京锦文路过江通道 南京浦仪夹江通道 南京龙潭过江通道 南京汉中西路过江通道 南京建宁西路过江通道 南京和燕路过江通道 南京仙新路过江通道 过江通道篇过江通道篇 高速铁路和公路篇高速铁路和公路篇 7 南京城市建设：对标波士顿 南京定位“亚太门户城市”，发展目标对标波士顿： “把南京定位为亚太门户城市，是基于南京区位、交通、特色等领域的综合考量，以及在多重 国家战略上承担的使命。” 南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市。 南京多个副城及片区做战略定位调整： 南京上一版规划的三个副城东山、仙林、江北，在这一轮规划中将调整为“主城片区 ”，今后建设标准、功能配套将与主城一致。 六合、溧水、高淳三郊区相应升格为“副城”，建设区域性节点城市。 南京加强与周边都市圈的合作： 南京规划三个层面跨界协作：产业协同，沿长江经济带推动宁马、宁镇扬协作；城镇协同， 宁滁、宁句协作共建；生态协同，宁天(天长)、宁宣共护青山绿水。 句容已在下蜀、黄梅、郭庄等四个跨界地区和南京合作共建，其中下蜀和龙潭共建临港新区 ，郭庄融入南京空港经济区。 滁州已在产业分工、公共服务、基础设施等5个领域和南京江北新区全方位协作，城市轻轨接 入南京北站。未来的江北新区，就相当于滁州的中心区。 8 南京城市建设：各区规划配套利好不断 建邺区： 教育：新开办中和、海峡城等学校。新建新城科技园 学校、河西南部高中。启动江心洲1所高中、2所初中 、1所小学建设。 交通：地铁2号线西延、7号线建设，开展9号线一期 前期工作；推进长江五桥、扬子江大道等重点道路工 程。 产业：阿里巴巴、淘宝大学、科大讯飞 栖霞区： 商服：万象汇、华侨城项目 交通：地铁1号线北延和6、7号线等3条轨道交通， 和燕路、仙新路和浦仪公路西段等3条过江通道， 马群综合换乘中心建设。 教育：新建仙林湖西侧小学等6所中小学、幼儿园 。启用南外仙林分校燕子矶校区等4所中小学、3所 公办幼儿园。 鼓楼区： 规划：加快实施铁北地区战略开发。地铁5、7、9、 13号线 教育：完成银城小学浦江路校区、区教师发展中心等 项目建设。 文旅：长江游轮旅游、幕府滨江文化旅游综合体 浦口区： 文游：龙之谷、华夏文旅、极光片羽、中法创意风情 小镇、中华书法小镇 商服：虹悦城 交通：南京北站 玄武区： 规划：发展铁北红山新城、孝陵卫片区和珠江路省 级众创社区。 教育：新建铁北红山新城中学、小学各1所，新增 幼儿园2所。 交通：尧红路连接主城与仙林 雨花台区： 特色小镇：苏宁国际足球小镇 教育：完成苏杰学校落户办学，做好中华中学迁入办 学配合保障工作。 交通：计划新开工吴山路、梅欣路、兴梅路（含一号 沟）等9条道路。 六合区： 交通：江北大道快速化改造。浦仪公路西段、和燕 路过江通道开工建设。六合西站 文旅：“地球之窗+X”主题乐园、金牛湖野生动 物王国、六合欢乐港、紫晶未来城 江宁区： 交通：诚信大道快速化 文旅：华谊兄弟电影小镇、牛首山PLUS 秦淮区： 打造智慧新城 9 历年政策回顾 1997年 十五大 2002年 十六大 2007年 十七大 2012年 十八大 2017年 十九大 建立城镇住房公积金，加 快改革住房制度 财税、金融、流通、住 房和政府机构等改革继 续深化 健全廉租住房制度，加快 解决城市低收入家庭住房 困难 建立市场配置和政府保障 相结合的住房制度，加快 保障性住房建设和管理， 满足困难家庭基本需求 坚持房子是用来住的，不 是用来炒的定位，加快建 立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度 2017年10月召开的十九大将“房住不炒”定为未来房地产行业发展的基调，“多主体供应、多渠道保障、租购并举”将成为 后市政策制定的核心导向。 10 全国政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向 供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的 衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房 供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 2016至2017年： 86个地级以上城市（约250项政策） 35个县市（约50项政策） 海南、河北、福建从省级全面调控。 整体趋势：需求端短期进入修补阶段， 供应端中长期调控开始发力。 11 全国短期调控特点：地方政府因城施策，供需两端发力控房价 控房价 需求侧 限购 限卖(T+n) 限贷 (含收紧公积 金) 城市逐步增加、城区逐步扩 大、力度逐步加深； 防止短线投机，本轮调控创新性举 措； 首付比普遍提高到历史最高水平 房地产金融调控贯穿其中 加大金融平台监管 加大资金流向监管 控制房地产信贷规模 差异化信贷政策 定向收紧房贷利率 供给侧 增加土地供 应 拍地环节设 置更多限制 整顿新房、 存量房销售 市场 规范商办市 场 拍地需自有资金； 实行“政府指导价”； 限地价竞配建竞自持； 部分城市特定地块“十年限售” 更加重视整顿存量房中介市场； 两部委联手出台土地管理及调控政策； 北京调增宅地供应； 对商办市场进行规范进一步影 响价格预期； 限价 设定价格合理变动幅度，影响价格 预期； 新一轮调控潮主要集中在控房 价，因此，重点关注控房价政策 方能把握市场后续走向。 12 南京政策：史上最严“四限” 本地： 单身1套家 庭2套 外地： 限购1套 限购 2016年10月：二手房加入限购 2017年3月：高淳、溧水、六合加入限购 外地人需提供近3年连续24个月社保或个税 家庭名下无房者，可一次性开具2张购房证明 认房认贷 首套房 首付3/5 成 二套房 首付5/8 成 首套房上 浮 10-15% 二套房上 浮 20% 限贷 两限：赠与 二季度相对有所回升; 8-10月受十九大及全国政策的影响，成交量回缩幅度较大，价格涨幅也逐步收窄; 11月12月，大量新盘入市，成交量随之大幅度回升。 0 50 100 150 200 250 160116021603160416051606160716081609161016111612170117021703170417051706170717081709171017111712 南京商品房月度供销走势南京商品房月度供销走势 销售面积批准上市面积 时间时间成交套数成交套数成交面积成交面积( (万平）万平）新增套数新增套数新增面积新增面积( (万平）万平）可售套数可售套数可售面积（万平）可售面积（万平） 2016年1442841561.721212341210.092058731498.69 2017年84268856.901464571007.902447861587.90 数据来源：CREIS中指数据， 18 PART2整体市场/商品住宅市场 商品住宅市场成交总量下降明显 ，受市场影响，四季度成交回升明显 2017年，南京商品住宅销售量明显下降。分月来看，2月份，受春节影响，成交面积在全年中相对处于最低位，12月 份，受供应量及国家政策影响，成交面积上涨明显。 2017年，南京商品住宅销供比为1.03，整体上看，市场供求平稳。分月来看，1月、9月、10月因上市量较少，市场处 于供不应求状态，2月、11月、12月上市量增加后，市场处于供大于求状态。 2017年，成交价格相对于2016年略有上升，全年成交价格走势相对平稳，未出现大幅度上升/回落。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 160116021603160416051606 16071608160916101611161217011702 170317041705 170617071708 170917101711 1712 南京商品住宅月度供销走势南京商品住宅月度供销走势 销售面积新增面积销售价格 数据来源：CREIS中指数据， 时间时间成交套数成交套数成交面积成交面积( (万平）万平）新增套数新增套数新增面积新增面积( (万平）万平）可售套数可售套数可售面积（万平）可售面积（万平） 2016年1277371431.25930401020.225152299.42 2017年62246710.4358954688.7324396297.64 19 PART2整体市场/商品住宅市场 截至2017年12月底，南京商品住宅可售面积持续走低，为297.64万平方米，与上年同期相比基本持平， 2016年南京商品住宅可售面积为299.42万平方米。 按照近6个月平均销售情况，库存需要4.55个月消化完毕，较去年同期稍有增长。 南京商品住宅存量：可售存量持续走低，出清周期仅需4.55个月 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 2 4 6 8 10 12 14 南京商品住宅库存量及去化周期月度走势南京商品住宅库存量及去化周期月度走势 可售面积出清周期 数据来源：CREIS中指数据， 20 PART2整体市场/商品住宅市场 2017年商品住宅市场新增供应集中在江宁区，占比21%，其 次是浦口区，占比14。然后是六合区、栖霞区、溧水区。 2017年商品住宅市场成交江宁区占比22%，份额最大；其次 是浦口区13、溧水区12%、栖霞区11。 2017年商品住宅市场成交均价建邺区38070元/m2，价格最 高，其次是鼓楼区、玄武区。 2017年江宁区供、求占比双料冠军，建邺区成交均价领跑 六合区 栖霞区 江宁区 玄武区 秦淮区鼓楼区 建邺区 雨花台区 浦口区 溧水区 高淳区 南京南京20172017年商品住宅成交面积区域对比年商品住宅成交面积区域对比 玄武区 秦淮区 鼓楼区 建邺区 雨花台区 浦口区 六合区 栖霞区 江宁区 溧水区 高淳区 南京南京20172017年商品住宅新增面积区域对比年商品住宅新增面积区域对比 数据来源：CREIS中指数据， 21 从价格段来看，高价格段楼盘成交占比提升明显，刚需盘成交占比下降； 从价格段来看，单价25000以上段销售套数占比最高，较2016年提高20.41个百分点，达48.31%。 其次为12000-18000价格段，占比为20.34%。 20172017年年南京南京住宅住宅市场价格段占比市场价格段占比 需求结构：25000以上价格段占比最高，提升明显 数据来源：CREIS中指数据， 0500010000150002000025000300003500040000 25000以上 12000-18000 7000-12000 18000-22000 22000-25000 7000以下 2017年销售套数(套) 0500010000150002000025000300003500040000 2016年销售套数(套) 22 需求结构： 刚需户型80(含)-100平方米面积段热销 20172017年年南京南京住宅住宅市场面积段占比市场面积段占比 刚需户型最为热销，面积占比超3成 从户型面积来看，80(含)-100平方米面积段销售套数占比最高，达38.98%，基本与2016年持平。其次为100(含)- 120平方米面积段，占比为21.03%，较2016年增加2.31个百分点。 数据来源：CREIS中指数据， 0100002000030000400005000060000 80平方米以下 80(含)-100平方米 100(含)-120平方米 140(含)-160平方米 120(含)-140平方米 160平方米(含)以上 2017年销售套数(套) 0100002000030000400005000060000 2016年销售套数(套) 23 别墅：销量下跌，江宁、溧水为销售主力区域 2017年，南京别墅市场成交25.39万平方米，同比下降66.1%（2016年别墅市场成交74.86万平方米）； 分月来看，上半年成交量高于下半年成交量，5月成交量在全年中占比最高； 分区域来看，成交集中在远郊区域，江宁、溧水为销售主力区域。 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 图：图：20172017年南京别墅成交面积年南京别墅成交面积 数据来源：CREIS中指数据， 24 2017年写字楼成交91.59万平方米，同比增长19.18%。上市152.95平方米，同比增长54.07%，销供比为0.60 ，市场长期供过于求； 分月来看，各月成交相对较为均衡，8月成交量达到最大值，而上市量各月波动较大，4月及11月上市量较大， 其中有9个月供大于求。 写字楼：供求齐升，销供比为0.6 0 5 10 15 20 25 30 1601 1602 1603 1604 1605 1606 1607 1608 1609 1610 1611 1612 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 南京南京20172017年写字楼月度供销走势年写字楼月度供销走势 销售面积新增面积 数据来源：CREIS中指数据， 25 商业：供应量大幅度提升，销供比仅为0.3 2017年商业市场成交51.01万平方米，同比下降1.38%。上市168.42万平方米，同比增长85.85%，销供比仅为0.3， 长期市场供大于求，商业市场不容乐观； 分月来看，各月成交也相对较为均衡，12月成交量达到最大值。而上市各月波动较大，5月上市量最大，其中8个月 供大于求。 0 10 20 30 40 50 60 1601 1602 1603 1604 1605 1606 1607 1608 1609 1610 1611 1612 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 南京南京20172017年商业月度供销走势年商业月度供销走势 销售面积新增面积 数据来源：CREIS中指数据， 26 二手住宅：成交量明显回落，江宁、城中、河西成交套数领先 2017年，南京二手房市场成交8.44万平方米，同比下降42.90%（2016年二手房市场成交14.78 万平方米）； 分月来看，上半年成交量高于下半年成交量，5月成交量在全年中占比最高； 分区域来看，成交集中在江宁、城中、河西板块。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 图：图：20172017年南京二手房销售套数趋势年南京二手房销售套数趋势 数据来源：CREIS中指数据， 27 典型房企布局 保利 万科 中海 品牌房企在南京主要布局在主城区， 江宁区、浦口区也是品牌房企必争之地。 数据来源：CREIS中指数据， 28 目录 3 2017年南京土地市场 供需 明冷暗热 整体稳定 楼面价 地价略降 趋于理性 区域 两江受宠 强者愈强 29 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2015年2016年2017年 商办用地 商办推出面积(万)商办成交面积(万) 土地供需（南京）：17年南京土地供应略降，需求持续上涨，整体稳定 供应方面，2017年南京市区共推出各类用地1681.79万平方米，同比下降3.35% 。其中住宅用地推出1281.12万平方米 ，同比下降10.23% ； 成交方面， 2017年南京市各类用地共成交1626.6万平方米，同比上涨13.68% 。其中住宅用地成交1279.03万平方米， 同比上涨9.87% 。 20152015- -20172017年南京市土地推出和成交面积年南京市土地推出和成交面积 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2015年2016年2017年 住宅用地 住宅推出面积(万)住宅成交面积(万) 数据来源：CREIS中指数据， 30 20132013- -20172017年年南京市南京市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率 土地价格（南京）：宅地地价及溢价率双降，商办有小幅增加 楼面价方面： 2017年南京市住宅用地成交楼面均价11796元/平方米，同比下降16.37%；商办楼面均价5082元/平方米， 同比上涨57.49%； 溢价率方面： 2017年南京市住宅用地成交平均溢价率为37.76%，2016年宅地平均溢价率为79.1%；2017年商办用地溢 价率34.46%，2016年商办用地平均溢价率为32.81%。 5939.19 4351.41 7171.9 14104.55 11796.17 2642.8 2395.582336.83 3226.68 5081.74 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2013年2014年2015年2016年2017年 住宅用地商业/办公用地 31.73 15.17 33.84 79.1 37.76 8.96 7.14 3.98 32.81 34.46 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2013年2014年2015年2016年2017年 住宅用地商业/办公用地 数据来源：CREIS中指数据， 31 南京宅地市场：两江板块成交地块占比较大 2017年，地块成交大户为江宁区、浦口区及栖霞区， 分别占比26%、22% 、13% ，其次为雨花台区，秦 淮区。 2017年南京市住宅成交区域分布2015-2017年南京市出让金 2017年，南京市共收入土地出让金 （宅地和商办用地 ） 1685.4亿元，同比下降2.47%。其中，住宅用地出 让金为1508.8亿元，同比下降8.11%；商办用地出让金 为176.6亿元，同比增长105.3%。 江宁区 26% 溧水区 5% 高淳区 3% 浦口区 22% 栖霞区 13% 六合区 3% 雨花台区 10% 秦淮区 8% 玄武区 1% 鼓楼区 4% 建邺区 5% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2015年2016年2017年 2015-2017年南京土地出让金 商办用地出让金住宅用地出让金 数据来源：CREIS中指数据， 32 宅地总价TOP10 浦口区：3席 雨花台区：2席 栖霞区：2席 鼓楼区：1席 建邺区：1席 秦淮区：1席 图：2017年南京宅地总价TOP10 楼面价价TOP10 浦口区：2席 秦淮区：2席 雨花台区：2席 栖霞区：1席 鼓楼区：1席 江宁区：1席 秦淮区：1席 图：2017年南京宅地楼面价TOP10 宅地总价TOP10 & 楼面积TOP10 数据来源：CREIS中指数据， 33 图：2017年南京企业拿地总金额排行榜（单位：亿元） 企业拿地金额排行，中海拿地金额排名榜首 46.7 46.8 49.8 50.57 54.98 55.75 75.85 89 115.9 121.56 020406080100120140 龙湖地产 中建八局 世茂房地产 万科 绿地控股 招商蛇口 保利地产 华发股份 中国金茂 中海地产 权益拿地总价(亿元) 中海地产2017年拿地分布图 NO.2017G43 43.2亿 17926元/m2 NO.2017G54 18.4亿 19982元/m2 NO.2017G23 7.3亿 11199元/m2 NO.2017G51 49.1亿 17932元/m2 NO.2017G19 7.5亿 8949元/m2 数据来源：CREIS中指数据， 34 南京各板块现房销售地块及配建保障房地块分布 江北：19幅 城中：1幅 河西：1幅 城南：6幅 城北：8幅 城东：2幅 仙林：3幅 江宁：26幅 2016年-2017年，南京共有66幅需要现房销售的地 块，其中，2016年26幅，2017年40幅，占成交总 面积的35%。 保障房：6幅 人才房：1幅 保障房：1幅 人才房：1幅 保障房：4幅 人才房：3幅 保障房：1幅 保障房：5幅 人才房：5幅 南京共有27幅地块需要配建保障房或者人才房，其 中，配建保障房18幅，配建人才房9幅。 数据来源：CREIS中指数据， 35 目录 4 2018南京市场形势展望 供 聚焦外围 供应不减 求 聚焦主流 刚需为主 价 波动调整 整体趋稳 36 南京市场总结：2017年成交量同比下降明显，土地市场降温 延续延续20162016年下半年楼市低迷状态年下半年楼市低迷状态，20172017年年，南京市共成交商品住宅南京市共成交商品住宅6224662246套；成交总面积套；成交总面积710710. .4343 万平方米万平方米，同比去年下降同比去年下降5151. .2727% %, ,同比下降较为明显同比下降较为明显。从月度成交量走势来看从月度成交量走势来看，一季度受春节及一季度受春节及20162016年年 政策影响成交量相对较低政策影响成交量相对较低，二季度相对有所回升二季度相对有所回升，8 8- -1010月受十九大及全国政策的影响月受十九大及全国政策的影响，成交量回缩幅成交量回缩幅 度较大度较大，价格涨幅也逐步收窄价格涨幅也逐步收窄，1111月月1212月月，大量新盘入市大量新盘入市，成交量随之大幅度回升成交量随之大幅度回升。 土地市场方面，为了抑制南京土地市场过热的现象，自土地市场方面，为了抑制南京土地市场过热的现象，自20162016年以来，南京的土地出让采取了多种年以来，南京的土地出让采取了多种 控制措施，如土地拍卖改成网络竞拍、限制最高限价、突破最高限价需要竞拍保障房、楼市限价、增控制措施，如土地拍卖改成网络竞拍、限制最高限价、突破最高限价需要竞拍保障房、楼市限价、增 加租赁用地的供应等等。在这些政策的严控下，加租赁用地的供应等等。在这些政策的严控下，20172017年的南京土地市场实现了真正降温，在年的南京土地市场实现了真正降温，在1212月的土月的土 地拍卖中，大多数地块均没有达到最高限价，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理地拍卖中，大多数地块均没有达到最高限价，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理 性性。 37 南京市场后市预判： 2018年楼市处于调整期，土地市场趋稳 新房市场：新房市场：总体来看，总体来看，20182018年南京商品住宅市场处于调整期年南京商品住宅市场处于调整期，成交量较，成交量较20172017年预计保持平稳态年预计保持平稳态 势，因势，因20182018年投资需求被抑制，刚性需求释放量有限，且随着土地价格水涨船高，多宗宅地被迫打年投资需求被抑制，刚性需求释