杭州村级留用地相关政策.doc

。杭州10村级留用地的蛋糕有多大？ 謝成龍/文村级留用地的基本概念:是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。村级留用地住宅化的特点:无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。有50产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50的产权销售部分，另50只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。村级留用地的前世今生:最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。 最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。 最新发布政策：2009年6月10日，杭州市政府出台了关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49部分有可能取得单套产权。留用地的操作模式:“自建、合作、租赁”三种。自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。10留用地块分布特点:西湖区：目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。具体地理分布如下：古荡街道63.5277亩，留下镇410.0565亩，龙坞镇316.2937亩，三墩镇1291.2938亩，蒋村乡1449.9408亩，文新街道70.3695亩，灵隐街道202.3841亩，转塘镇1788.6796亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。丁桥：大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块。江干区：共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。蒋村新区：2007年蒋村新区12个村（社区）、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。蒋村新区中心商务区：2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。 三墩：杭州10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，2007三墩镇其中10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。 江干区：目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况，项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩。主要开发类型小户型物业商业物业酒店物业办公物业杭州目前村留用地总规模：西湖区5592.5457亩+丁桥314亩+江干区1260.982亩+蒋村新区893.7亩+蒋村新区中心商务区1000亩+三墩742亩+江干区1125.482亩=10982.7097杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家又有怎样的看法？本期搜狐焦点的论坛邀请到汉嘉地产顾问副总经理陈焕春、房产天下执行总编杨华斌、创美华彩国际副总经理徐志坚、桔子里营销总监黄非、丁兰广场营销总监张伟、天港置业营销部经理赵云、银泰城市场营销部经理徐琦敏、天策咨询总经理余立鸿和西溪谷林彬。各位专家和开发商聚在一起，能碰撞出怎样的“火花”呢？直播回顾：村级留用地项目发展前景探讨 精彩观点汇集：专家解读村级留用地概念【陈焕春】：村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权房是非法产品，农民拿自己的宅基地建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖。但是村级留用地是合法的建设用地，只不过规定这个建设用地一定51%的产权归村里，投资方是有49%的部分，所以就有了51%和49%的说法，49%是允许买卖的，51%是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级留用地并不是小产权房。在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这个政策对杭州村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。从这个政策之后，就有很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现，它们49%部分中如果产权都明晰的话，会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别，手续上都是一样的。【杨华斌】：为什么叫村级留用地？就是政府为失地农民所考虑的未来收益，政府征了这些城郊农村的土地，留了10%给他，让他们自己经营，靠这块地养活自己和这个村子。所以涉及到所有的村级留用地，我们仔细去看，在这些区域里面都是偏好的位置，在这些村子的边上都是相对偏好的土地留下来，而且前面几年这么下来的话，对村级留用地项目的政策至少是趋于宽松的，而且未来完全有可能部分做到单套了，而且未来有政策向好的预期可能。所以总体来说，我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘，可能有问题，市场流转率不够，但是未来完全有可能走好，而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比较大的情况下，现在投资者主要倾向于长期的收益。如果倾向于长期收益，不是作为短期投机的话，我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考虑。关于村级留用地项目，开发商有话说单价低、不限购、不限贷，是留用地项目的优势【张伟】： 我觉得留用地也有它的优势，就是单价低，现在不限购、不限贷，一开始我们也是觉得压力很大，我们（丁兰广场）是今年4月份开盘的，其实去年7月份就想开，但不敢开，到今年4月份开盘了，开的第一期，效果还是很好的。因为留用地项目本地人购买的比较多，因为他们对项目了解。到现在来说还好，有压力，但是没有想象中的大，产权抗性还是比较强的，用低价和总价能够弥补这个劣势，再加上丁桥板块比较热，也连带了我们，再加上我们这个项目以商业为主，我们商业体量占总体量的60%，大概有2万多方是所谓的酒店式公寓，其他的都是一些辅助配套。客户对村级留用地项目的抗性比之前大大降低【黄非】：我们这段时间接待客户来说，我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前大大的降低了，来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释，他们基本有初步的大概了解，也能够接受。从我们自己来看，对这个项目是非常有信心的体量，两三万方的项目，我们周边的客户基本上把这个体量就消化差不多了，地段也有优势，LOFT今后也不会批了，现在这种小面积的今后也不会批了。所以如果这样还做不好，那大家的生存环境就太恶劣了。现在均价72007500，开盘有一定优惠给到客户，现在拿出来卖的是以51%那部分，49%那部分下期开，因为整层这块客户还是要看到一种整体形象，因为现在桩基刚结束。村级留用地项目在夹缝中求生存【赵云】：我们感觉留用地还是在夹缝中求生存，特别是像金沙湖周边，很多大佬级的开发商都在，我们在政策上又有很多限制，所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东西。我们项目目前还在规划完善阶段，包括案名也没有定，下一步可能会在今年年底左右动工。目前我们还在调整一些方案，因为去年形势跟今年的形势不一样，我们之前做设计规划或者是变更，因为考虑到成本等一些原因。客户最纠结的是拆迁的补偿问题【徐志坚】：从客户角度来说，对我们认知度有，一个是因为我们那里的剑桥公社，因为它比较早，所以基本上对这块政策不需要多解释，有些客户比我们还了解，了解的很细。他们最纠结的就是后续期限内拆迁和期限后拆迁这租赁51%部分有没有补偿，主要纠结这部分。我们的解释，只能是按照到时候国家拆迁补偿的规定，因为那需要到40年之后，到时候市场怎么样，我们保障51%这部分的分红权。其他政策他们都很清楚，因为这部分政策文件上都没有的，现在政策逐步完善。后期投入多少关系到建安成本的高低【徐琦敏】：从留用地前期风险来说大家都比较了解，留用地的问题也要影响房管或者土地部门的思路，因为留用地很难作出一些好的项目来，虽然前期土地成本是零，但后期投入的越多，造的越高档意味着土地成本越高，越吃亏，所以很多开发商算清建设成本，能花两千块钱的绝对不会去花三千，因为这意味着省土地成本，这就导致留用地项目不会做的太好。第二留用地基本上都在近郊或者是郊区，现在是商业经营的限制，而且“禁九令”出台以后酒店式公寓做不了，全部做写字楼。关于村级留用地政策的变化，大家谈看法【徐琦敏】：政策是越来越明朗，虽然前面有办出来的，但是很多东西不具有共性，很多细节的问题房管局在磨，我相信今后报批走的会比较顺。【黄非】：我想政策越来越完善，但是在不完善的时候怎么办，我们也是属于摸着石头过河，不过相信当我们的项目接触到后期这块的时候，我估计前面会有很多实际案例出来，就可以参考。【杨华斌】：现在政策最理想的状态，就是今后全部按招拍挂做，历史遗留问题也按这个处理，这样皆大欢喜，但是我估计这样做也有一定的难度。【徐志坚】：我们现在盘子做起来了，前期的政策都移过去了，09年遗留的问题吃螃蟹也吃过了，因为我们报批就两年多，政策在逐步完善，包括细则也慢慢在细，但是也没有细到具体怎么办，但是也在细。在开发留用地项目的时候，开发商遇到哪些难题？【黄非】：从我们做的这个项目来看，前期报批报建这块，和普通商品房开发区别不大，它有明确的要求我们就按照它的要求做，这是没有异议的。但现在一个是办证这块还没有明确，因为我们没有看到杭州办出来的实例，不知道这块怎么办；第二是税收不明确，它是按租赁收税还是按销售收税？我办证之后对房产税收这块到底怎么办？这个也不明确。【赵云】：作为我们外地开发商，对村级留用地是招商引资进来的，但是真正进来跟村里打交道的时候困难还是蛮大的，之前的一些承诺也好，真正要落实到合同上要三分之二村民通过，所以实施难度非常大，这块也需要政府有一些指导性或者有依据的政策。【徐志坚】：现在我们碰到的问题是按揭的问题，按揭现在没有办法做，包括我们造的房子工程款全部付掉了，我主要是怕按揭问题对客户的影响，而不是对造房子有影响，是对客户有影响，包括四大行也谈过，但杭州银行没有谈过。开发商如何解除购房者的疑虑来促进销售？【徐琦敏】：我们就按政策来做，其实业主对留用地最大的问题，就是你承诺他，因为开发商的实力和影响力摆在这里，一般来说业主能够接受，当然也有客户因为这个问题不买，因为尤其是整层是大型集团，大型集团有些会顾虑这些东西，所以有些也会放弃。【黄非】：我们针对的客户基本是三墩的客户，三墩客户对留用地这块政策很了解了，没有过多疑虑，如果他有过多疑虑不会来看，不会来选。所以目前没有碰到过很特别的个例。【徐志坚】：三墩这种项目比较多，之前他们销售的合同都研究过了，接下去可能一步一步更完善。接下来站在客户的角度能够解决的，有些能够细的一定还会细。【余立鸿】：从营销商来说，包装肯定是把它做足，合同要规范。第二如果村级留用地销售的话，最好是主体完善，样板房出来，这样价格才能上去，如果造到两三层就开始卖，价格上不去，另外很难获得客户的信任，因为肯定不能只是靠一个售楼处一样的东西。【张伟】：我们是09年之前拿地的，不属于招拍挂，但是我们交了土地出让金，在案场还是明示了，把土地出让所有的证挂在那里，也树立了一个小产权和留用地区别的表格，帮助购买者理解一下概念的问题。村级留用地种下常青“摇钱树” 2012-03-27 来源：杭州日报收藏 推荐 有奖纠错 字号：大 中 小 打印 关闭村级留用地，是拆迁后拆迁村被征用的耕地面积的一定比例，被划拨为村级留用地，作为村集体资产后可单独或合作开发建设。最近，钱江世纪城宁围镇利一、利二两个村的村级留用地项目方案设计通过评审。7个村有村级留用地据了解，钱江世纪城规划范围内，目前包括利一、利二、合丰、丰北、丰东、丰二、盈一等7个村有村级留用地。其中，丰北、利一、利二等3个村村级留用地项目建筑设计方案已通过评审，3个村都将用来开发商业办公项目。丰北村级留用地项目目前已经开始进入供地程序。丰东、合丰、丰二等村也正在做前期准备工作。另外，每个村的村级留用地体量不同，且面积都较大，留用地选址原则上分散于该拆迁村的行政范围内。简单来说，今后一个村会有多个商业项目。钱江世纪城是杭州未来的城市CBD之一，新城范围内大量土