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银苑花园竞争市场分析,版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归湛江市德诚房地产咨询代理有限公司所有,未经湛江市德诚房地产咨询代理有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈:湛江市燕宇房地产开发有限公司,在售项目分布,竞争项目选取:,雅士居 同档次、同项目体量的小项目; 金科世家 与本项目区位较接近的中低档项目; 水木清华 与本项目区位较接近的中低档项目; 华信城市美林花园 开发区性价比较高的中档项目; 双证户型比例较大,与本项目相似; 香槟花园 与本项目区位较接近的中低档项目; 鼎盛广场 与本项目邻近的高档项目;,低档,中档,高档,雅士居,占地:14166 建面:45823.21 规划:4栋住宅, 1、2栋是15层,3、4栋是22层、1300沿街首层商铺 户数:共386套,住宅377套 区位:开发区人民大道中,酒店与住宅社区集中地段 社区配套:椹川路临街商铺,核心价值区位+地段+户型亮点,雅士居,产品定位约120方以下两房、三房为主,以迎合刚需客户需求。,价格定位比城市美林二期6800元/m市面均价,贵650元/m,户型点评:,优势: 带入户花园; 5-7m超阔景观阳台; 布局合理,方正实用; 劣势: 部分户型视野受影响; 阳台进深较小,欠实用;,7,项目启示:,卖点主要在于区位、地段、产品户型的小项目,要提高销售率,保证资金回笼,1、小项目需要更加准确、符合客群的价格定位; 2、约90 m -110 m面积段户型最受市场客户欢迎。,核心价值区位+户型亮点+品牌+高性价比,华信城市美林花园,占地:92888 建面:286081 规划:10幢共18座2531层的商住楼、1幢幼儿园 户数:共1958户 区位:开发区人民大道中,酒店与住宅社区集中地段 社区配套:沿椹塘路等两条市政路布置首层为商业及二层设有商铺、会所、居委会和物业管理。,华信城市美林花园,价格定位定价较开发区同区位的中高档楼盘都低。,产品定位约120方以下两房、三房为主,小部分130方以上大户型。,华信城市美林花园,产品定位约120方以下两房、三房为主,以迎合刚需客户需求。,价格定位低价策略,低开高走,弥补地段与规划缺陷。,户型点评:,优势: 大赠送面积; 大入户花园,可改房; 赠半面积空中花园; 布局合理,方正实用; 劣势: 临街户型景观视野较差;,项目启示:,1、 约110 m -120 m双证户型对客户购买影响不大, 2、约90 m -110 m面积段户型最受市场客户欢迎。,金科世家,占地:41170 建面:135922.7 规划:7栋1416层电梯房 户数:共1051户 区位:椹川大道南和东新路、机场路交界处,距离国贸等繁华地段稍偏 社区配套:内部设置有商业步行街,约有120套商铺6976m,核心价值户型亮点+高性价比+品牌,金科世家,产品定位90方以下紧凑两房、三房,能合理、灵活组合成双证大户型。,金科世家,价格定位走低价策略,以高性价比弥补区位、地段的不足。,户型点评:,优势: 紧凑实用小户型,符合刚需需求 户型亮点:入户花园; 劣势: 部分户型采光及景观视野受限;,项目启示:,1、约90 m以下紧凑户型逐渐成为刚需客户需求; 2、130 m以上的双证大户型走货速度较慢,随着房价的不断提升,市场竞争的愈发激烈,需求状况不断改变。,水木清华,占地:28900 建面:114589.4 规划:15栋电梯房 户数:共约860户 区位:人民大道中,比邻金辉煌酒店,农垦医院,交通便捷 社区配套:会所、临街商铺,核心价值区位、地段+品牌,产品定位主力户型120方-160方,因销售不理想,后期将双证户型拆分出售。,价格定位开盘定价高开低走,因销售困难,二期改低价路线。,户型点评:,优势: 户型亮点:入户花园、空中花园。 劣势: 户型面积过大,双证户型难于消化; 不少户型布局不合理,不实用; 部分户型存在黑房等缺点;,项目启示:,1、 定价需要更合理: 市场竞争愈发激烈情况下,针对区位、地段、规模、配套、产品等合理定价,成为关键。 2、约140m以上双证户型难于消化: 在市面竞争户型都为赠送较多空间的情况下,不具备大入户花园、空中花园、大景观阳台等户型亮点的大户型将成为鸡肋;,香槟花园,占地:28680 建面:141474 规划:4幢30层和3幢31层住宅楼 规划户数:共1032户 区位:人民大道中,比邻金辉煌酒店,农垦医院,交通便捷 社区配套:小区临街商铺、1幢6层酒店,核心价值区位+品牌+产品,香槟花园,产品定位主力户型约90方-130方,融入入户花园、空中花园等户型亮点。,价格定位同区位中档价位,折扣减少。,价格定位同区位中档价位,折扣减少。,户型点评:,优势: 户型亮点:入户花园、空中花园、大景观阳台; 劣势: 部分户型动静分区欠合理。,项目启示:,1、 开发区市场竞争激烈,各大项目成交萎缩: 近期奥海城加推6号楼开盘消化约6成,城市假日e区假加推开盘约6成,鼎盛广场开盘当天销售仅约5成,香槟花园二期开盘同样以约5成交卷。 2、客户越来越注重对项目区位、产品、配套等多方考虑; 3、双证大户型成为产品滞销最大硬伤。,鼎盛广场,占地:71000 建面:450300 规划:8栋27-31层高层、1栋酒店、1栋写字楼 规划户数:共1006户 区位:人民大道中与绿塘路交界处,比邻农垦医院,新录丰酒店 社区配套:一期6万平米的集中商业,二期10万集中商业(粤西首个国际真冰溜冰场、五星级电影院,),核心价值区位、地段+产品+配套,价格定位高开低走,拉标杆。,产品定位80方-90方紧凑三房、四房,赠送面积大,空间转变灵活。,户型点评:,优势: 赠送面积大:入户花园、空中花园、大景观阳台等,(赠送30-45方) n+1,n+2户型,空间转变灵活; 劣势: 部分户型过于紧凑,空间较压抑; 部分户型阳台进深较浅,欠实用; 部分户型错位阳台与“连廊阳台”,缺少私密性。,项目启示:,1、追求更多产品附加值成为客户主要权衡条件: 由于房价的提高,置业门槛的提高,以有限的资金追求更多附加值的产品成为现时湛江客户的需求; 2、约120方以下的户型成为主力户型: 总价控制在100万内的置业成本成为大部分客户的支付界限,以开发区6000-11000的均价房价下。,产品建议:,对130m、150户m、170m户型提出以下原则: 1、可以拆分,则合理拆分; 2、不可拆分,细处优化布局,
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