海口恒福商业广场营销策划简案.ppt

恒福商业广场营销策划简案,目 录,海口概况 海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 swot分析 项目整体定位 销售方式 合作模式,地理位置： 地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便,海口市概况,海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人,海口市商业市场分析,海口市商业市场分析现状,商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多,传统商业为主，经营水平不高,商品物流不畅，同质化竞争恶劣,城市规模小，总体消费水平不高,海口市商业市场分析原因,住宅开发与商业地产开发混淆,抓不住商业地产开发的核心问题,过度迷信售后返租经营模式,海口市商业市场分析发展趋势,拥有雄厚资金的开 发商将会逐渐占领 商业地产市场,海口市商业调查,海口市商业调查明珠广场,海口市商业调查南亚广场,海口市商业调查宜欣购物公园,海甸岛区域分析,功能定位及规划,区域商业项目状况,区域项目分析,基本介绍,海甸岛区域分析基本介绍,海甸岛区域分析定位及规划,定位,规划,重大 项目,教育 居住 综合 片区,突出沿海 开发沿江 提升中心 拓展两翼 带动腹地,白沙门公园 美丽沙开发 环岛公路 海新大桥 世纪广场 海甸溪,海甸岛区域分析海甸岛十一五规划,海甸岛区域分析部分区域商业项目状况,海甸岛区域分析区域项目分析,商业形式单一、规模小、分布分散,纯商业项目少，商业楼群商业为主,售价高，经营状况不佳，整体高出 投资者预期,商业的出售率和空置率比较高，达76%,导致,不能形成 综合性的 商业商圈,项目swot分析,项目swot分析本项目基本情况,施工进度,项目面积,项目构成,38011.21平方米,商业步行街、综合商城 五星级影城、商务酒店,步行街、商城、住宅完工 酒店、影院待建,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2,整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2,项目构成,整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2,项目swot分析优势,有利于,利于项目商业布局 发挥品牌带动作用 整体覆盖面积大 交通仍极为便利 覆盖高端人群 构成互补形成大型商圈,规划布局合理 与百老汇合作 北海甸核心区域 国贸区一桥相隔 7路公交通过 正对海大、周边 多高端楼盘 周边 商业面积多,项目swot分析劣势,导致,商业气氛比较淡 自身商业气氛不够 人流量受影响 不利于项目销售 不便于商家利用,海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低 项目未进入实质招商 项目缺乏大型广场车位比例不足 项目前面水沟桥梁架设缓慢 项目设计有不合理处,项目swot分析威胁,周边项目较多，对项目销售产生一定竞争,部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响,项目swot分析机会,海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流 量将会激增，五西路位置将更加重要,知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售,五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气,环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛 的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气,项目swot分析项目分析总结,从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势 比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问 题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项 目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥 补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐 扩大竞争优势,项目swot分析核心竞争力分析,位置,北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙 与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项 目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生4万人 国贸区域15万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过10万人,一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面 还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本 项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的,规模,项目swot分析核心竞争力分析,布局,本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较 合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配 有利于形成综合性商业模式,项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后 面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部 分的带动作用不可估量,品牌,项 目 定 位,项目定位海甸商业中心,海甸岛商业中心,定位理由唯一性,项目周边配套,商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等 （综合配套海甸岛独有）,其中影城步行街等为本项目独家提供,本项目,+,海甸岛 唯一 商圈,本项目对于海甸岛商圈的唯一支柱性作用,项目定位购买客户定位,海口本地居住的投者 内地部分城市的投资者 部分香港台湾以及国外 的投资客,少量香港台湾自主经营客户,海口本地自主 经营客户,部分岛外自 主经营客户,+,=,项目 客户,投资60%,自主经营40%,外地客户占到60 本地客户占40,其中：,项目定位价格定位,海甸岛商铺平均租价：50元/m2 /月 本项目租金预估：60元/m2 /月（项目位置、布局、规模、品牌带动等占优） 本项目售价：7200元/m2 （根据投资回报反推定价法 计算）,具体定价要求,按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价 此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。,项目档次定位 中高档综合消费场所,中高档定位,有利于,项目覆盖人群 （中高档）,提高项目的投资回报率,项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不影响收益,项目定位项目业态定位,大型品牌超市,文化收藏超市,品牌餐饮休闲,五星级电影城,主 导,品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健,辅,项目定位项目命名建议,金甸大街 旺城商业中心,项目销售方式,项目销售方式销售状况分析,投资者,开发商,尽快回笼资金,快速销售,良好售后 经营管理,降低风险 稳定收益,售后经营 管理保障,良好收好 经营管理,关键,售后经 营管理,良好销售管理模式,寻找,项目销售方式项目销售模式,开发商,业主1,商业管理公司,业主4,业主3,业主2,项目销售方式销售模式分析,效避免后期经营混乱,保证了自营性业主的灵活经营,管理和经营主体转移，减轻开发商负担,利于项目统筹管理,有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段,好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性,租金风险转移给商业管理公司,商铺出售形式上下整体销售,横向分割，1楼2楼3楼整体销售。 现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2,上下整体出售,有利于,部分业主自主经营,上下分割出售,有利于,上下同时销售,三层整体投资,有利于,整体投资成本降低,项目销售方式销售进度（08年1月9月）,销售阶段,销售量,花费时间,准备阶段,销售总量20%,1月1日3月1日,销售总量20%,下一期造势,强销阶段,引导阶段,销售总量30%,销售总量30%,3月2日4月20日,4月22日7月1日,7月2日9月1日,项目销售定价策略低开高走,采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况 与项目的销售速度确定,在销售方中销售价格略高于方案定价，留出 2%5的折扣空间,项目销售方式推广与营销,广告投放 户外广告 、报纸 、网络广告 、印刷彩页 楼书 、房展会、小型交流会 、招商广告,公关营销 积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户 同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场 适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点,项目销售方式销售成本,合 作 模 式,合作模式独家策划、销售代理,独家策划,保证项目对外形象的统一性，增强投资客户对于发展商和代理公司的信心,保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实时性,合作模式服务内容与收费标准,服务内容 策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益分析、项目营销策略方案、项目包装方案、项目推广方案、项目招商建议等） 销售代理 （销售总策略、项目营销