深圳北站轨道交通枢纽项目研究策划报告.pptx

目录,一、课题结论 二、几个关键问题说明 三、下一步工作推进思路,一、课题结论 1、定位和综合效益 2、投资及收益测算 3、开发模式和架构 4、项目整体时间,目录,项目概述,基础资料收集,项目范围,项目分析,项目调研,项目定位,投资收益测算,swot分析,功能定位,形象定位,各地块业态定位,策划报告,项目组研究分析,专家咨询,宏观环境及规划,片区典型商业,重点商业项目,专业市场调研,区域土地分析,枢纽经济圈案例,各地块规划,土地现状,各地块功能,项目研究方法,项目背景,名古屋荣枢纽,香港枢纽经济圈,北京枢纽经济圈,定位依据,前言,研究方法,定位： 深圳北站枢纽经济圈=枢纽+24小时商务圈+品牌消费体验未来城+硅谷商务城。核心区域为距离枢纽1公里范围内，功能以商务综合配套为主。,1、定位和综合效益,项目核心区域定位-品牌消费体验未来城 利用深圳北站高铁的快速交通优势，将深圳优势产业-电子、服装、珠宝手表等消费类3大支柱的优质品牌企业进行集合，以金融服务和电子商务为平台，打造一个24小时线上、线下交易平台。,融展示、销售、设计、研发为一体；交通、物流、产业、金融和房地产一体； 项目优势： 线上交易与线下交易结合，产购销与企业孵化器结合，资源整合与信息共享结合。,1、定位和综合效益,项目特点,“一” 一体化：建设龙华副中心，实现特区一体化。 “二”两类产业：提升深圳传统优势产业，聚集深圳新兴战略产业； “三”三种创新：城市建设融资模式创新，开发模式创新，土地出让方式的模式创新。 “四”四种功能：产业功能、城市配套功能、金融服务功能、电子商务功能,1、定位和综合效益,核心区的综合效益 提供企业一系列服务-金融、电子商务、设计、咨询、物流、销售等服务，通过4小时经济圈，从而让深圳产业辐射全国。通过深圳时尚消费品的产业优势，使龙华副中心成为未来国际时尚中心。 预计本项目运营后，将实现年销售额450亿，实现gdp83亿，上缴税收34亿，提供5.9万个新增就业机会。（罗湖商圈年销售额100亿，华强北商圈年销售额600亿。）,1、定位和综合效益,深圳北站枢纽综合经济圈开发体量巨大、功能复杂、涉及开发主体较多，因此建议有步骤的分期开发。预计c+d+e建设期10年，总投资350.14亿元,f建设期10年，总投资174.49亿元。,2、投资及收益测算,c区、东广场二期 建设期3年，总投资约37.57亿元。,注：经计算，容积率达到10，c2+d2的建筑将以接近400米高的双塔楼形象出现，前期财务测算结果不符合要求，后期还将产生较高的运营成本。所以，建议深圳北站的地标性建筑物不做超过300米的摩天大楼，而是以统一规划的结合广场的生态建筑形象出现。,2、投资及收益测算,一、投资测算 深圳北站商务核心区建设期5年，总投资约130.11亿元人民币。,d区、核心区财务测算,二、收益测算 15年内出租收入226.80亿元人民币。 其中税金及附加12.62亿元，总计净收入214.17亿元。,d区租金推算过程,d区财务测算推算过程,2、投资及收益测算,注：设定住宅物业全部出售，商业物业完全持有。,e区、未来城生活区 建设期5年，总投资约182.46亿元。,f区、未来城扩展区 建设期10年，总投资约174.49亿元。,2、投资及收益测算,开发模式 项目将规划、经济、产业一体化考虑，将综合效益集约化，利用地铁融资平台，采取统筹资金、统一规划、统一开发、统一运营的开发方式。,3、开发模式和架构,开发架构 长期资金与地铁共同出资组建项目公司，在投资管理机构的专业运作下，联合协会、产业、商业资源共同参与，统一规划、统一开发、统一运营。,地铁公司以合理地价作为资源与长期资金组成项目公司，完成物业开发，并进一步解决政府城市更新和优才计划的住房配套问题。 投资管理机构进行专业运作，并联合协会、产业、商业资源共同参与。 5年左右一体化建设完成枢纽经济圈的开发，10年左右完成城市副中心的辐射全国的作用。,3、开发模式和架构,开发模式分析,4、项目整体时间,二、几个关键问题说明,1、地铁融资平台和政府职能城市建设融资模式创新 通过政府主导，建立深圳地铁这个融资平台，再通过市场行为引进长期资金，整体操作统筹整个项目，有利于迅速推进城市发展进程，加快城市建设。,2、项目整体操作开发模式创新,北站枢纽经济圈的发展应区别于以往模式，要体现投融资、建设、开发、产培育业和招商运营一体化的创新， 推动城市更新计划。 政府在城市开发中不仅仅是要获得土地出让的收益，更需要通过某个区域的开发中带动和推动城市以及产业的发展。从就业、城市功能布局、交通、居民生活等多个方面评价项目的效益。,二、几个关键问题说明,3、土地政策的优惠和项目成败土地出让模式创新,在城市发展中，规划是龙头，是统领。深圳经过近年的快速发展，已经到了要更加强调从产业发展为主转向城市发展为主，用城市发展统筹引领其他各项事业发展的新阶段。 在产业布局中，必须提升产业服务水平,营造更优的产业发展环境,千万不能走过去的老路,将土地一块一块地割裂给企业任其发展,造成配套跟不上,这样也就吸引不了高质量企业。,二、几个关键问题说明,三、下一步工作推进思路,1、整体思路 以交通导向带动新城开发的模式下，交通枢纽的建设应与周边商服配套设施的建设紧密联系在一起，以实现经济效益、社会效益的最大化。 在深圳特区一体化的建设中，需要在原有关外地区出现一个满足城市功能需要，体现深圳改革开放成果的标志性建筑。 利德行所提出的项目思路，仅依靠地铁一方或房地产开发商一方是无法完成的，需要群策群力，市政府牵头建立指挥部，通过地铁的融资平台，将各方资源统筹，进行项目的开发建设。 北站枢纽综合经济圈的土地出让、规划、开发模式，都需要进行一定程度的突破，因此与市政府的沟通、取得市政府对本项目的支持，是目前所需的重点工作。,1、对于重点项目，市政府需要搭建协调组，解决政府行政一体化问题，如成立指挥部机制，在指挥部领导下由投资管理公司主要负责管理，协会、各专业市场管理公司（商业、酒店、物业、电子商务、会展等）共同打造深圳北片区城市名片。 2、合作模式确认和相关部门沟通（发改委、国土规划委）。 3、国土专项部门的重点协调（土地定价，优惠方式）。 其中本月和今年目的-本月得到市政府支持，与国土规划的定价机制探讨。,三、下一步工作推进思路,汇报完毕 谢谢！,展望,不远的将来，在这40多万平方米的土地上，将升起一座“不夜城”。 大量的就业机会、良好的购物环境、便捷的交通，使居住在龙华的市民不必再像以往那样忍受着拥挤的公车，奔波在关内关外。 中小型企业，在这里享受