武汉白马洲项目初步策划思路75P.pptx

白马洲项目初步策划思路 2012.06,目录：,上位规划解读 区域市场研究 项目定位研究 产品规划建议,chapter 1上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年） 杨春湖城市副中心综合规划,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,规划指导思想： 坚持“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用“的风景名胜区工作方针，保障风景名胜区健康发展。 规划范围、面积： 东湖风景名胜区范围为东至武广铁路，西至东湖路，北边以筲箕湖以北地区及中北路延长线为界，南边界至老武黄公路、喻家山、南望山一线山脉南麓区域，总面积约为61.86平方公里。 规划性质： 以大型自然湖泊为核心，湖光山色为特色，旅游观光、休闲度假、科普教育为主要功能的国家级风景名胜区。 特色文化定位 ： 以城市文化立足，以湖泊文化立本，以本土文化立魂，以全球文化立新，形成以自然山水文化为基调，融合楚文化的独具特色的东湖文化。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,规划理念 ： 强调“生态为先，和谐为本“的规划理念，以“城湖共生，水绿交融“为整体空间格局，达到“人与自然和谐，城市与风景和谐，文化与生态和谐“的目标。 规划与管理总目标： 打造成具有国际影响力的生态风景名胜区和城中自然湖泊型旅游胜地，国家湿地生态系统保护、恢复、建设的重要示范基地和浓郁的楚文化特色游览胜地，强化水主题，突出东湖水域特色，创造生态东湖、文化东湖、欢乐东湖的新形象。 发展规模预测： 游人规模预测：近期500万人次/年；远期900万人次/年。社区居住人口规模预测：远期2025年11960人（现状14952人）。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,资源及环境保护目标 1、对东湖风景名胜区独特的森林及湿地系统进行全面保护。 2、对东湖风景名胜区的文化资源进行全面而有效地保护和展示。 3、严格保护东湖风景名胜区现有的野生动植物资源。 4、加快风景名胜区内违规违章建设治理整顿。 5、根据景区结构、游览方式和游客量分布，调整风景名胜区的交通组织系统。 6、严格控制风景名胜区人口规模，建立适合东湖风景名胜区特点的居民点体系。 7、减少并逐步消除不适宜的商业活动对风景名胜区整体游赏环境的影响和破坏。 8、协调风景名胜区与周边地区社会经济发展、生态环境保护的关系。 9、创建国内一流的旅游环境，成为资源节约型、环境友好型风景名胜区的典范。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,规划将东湖风景名胜区划分为五大功能区域： （1）风景游览区域：包括落雁景区、后湖景区、喻家山景区的大部分地区，以游览、观赏为主要活动内容，可结合游览安排适当的参与性的旅游活动。 （2）休闲活动区域：以听涛景区、渔光景区和白马景区为主，开展各类休闲娱乐活动，配置少量服务设施建设。 （3）自然景观区域：包括风景名胜区内的山体和沼泽湿地，主要职能为通过对生态环境与景观的保护，营造赏心悦目、生态良好的游憩空间。 （4）旅游服务区域：主要有八处，分布于各个景区，为风景名胜区旅游服务设施集中分布的区域。 （5）东湖水域：是东湖风景名胜区的灵魂，以提供湖泊观光、水上运动等为主要活动内容。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,风景名胜区各种游览活动沿各级游览道路呈线状分布的特征，主要可概括为“八线“： 水岸游憩游览线：水果湖天鹅池泽畔行吟杉屏落霞水上舞台云梦岛曲堤凌波 水上运动游览线：凤来岛（水上运动基地）云梦岛汤菱湖小潭湖（白马洲） 湖泊观光游览线：东湖各子湖 生物科考游览线：吹笛景区马鞍山吹笛景区猴山磨山景区磨山芦洲落雁 科教修学游览线：武汉大学中国地质大学华中科技大学 保健养生游览线：后湖景区（森林疗养 、森林瑜珈）落雁景区白马景区（体检疗养基地） 名人文化游览线：洪山宝塔南望山（蛮王冢）磨山楚天台刘备郊天台 劳作体验游览线：磨山景区（农家乐一条街）曲桥新荷落雁景区（湖光农舍）,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,游赏项目规划,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,功能分区规划：,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,注：面积单位：k,景区划分和特色：,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,生态分区及其利用与保护措施,注：不利；稳定；有利。,上位规划解读,（1）休闲活动区域：以听涛景区、渔光景区和白马景区为主，开展各类休闲娱乐活动，配置少量服务设施建设。 （2）水上运动游览线：凤来岛（水上运动基地）云梦岛汤菱湖小潭湖（白马洲） （3）保健养生游览线：后湖景区（森林疗养 、森林瑜珈）落雁景区白马景区（体检疗养基地） （4）休闲度假、会议会展,小结(1)：,从上述政府控规性描述中可以得出本项目地块适合规划发展方向为： 1、旅游休闲活动设施的建设 2、水上游览（游艇码头中心的规划建设） 3、养生度假产品的开发 4、会议会展功能产品的开发,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,分类保护规划（只摘出与白马洲相关内容） 规划将东湖风景名胜区划分为：自然景观保护区、史迹保护点、风景游览区、风景恢复区、发展控制区。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,道路交通规划 东湖风景名胜区客源引导入口： 考虑到东湖未来主要客源方向、对外交通需要、风景区联系方便等因素，共设置三处风景名胜区客源引导入口，目的在于指引风景区外围游客的方便进入。 北部入口位于白马景区北侧，靠近杨春湖副中心地段。 西部入口位于渔光景区西侧，靠近徐东大道与中北路交叉口区域。 南部入口位于喻家山景区南侧，靠近鲁巷广场区域。 风景游览区出入口 规划设置4处主要出入口，分别为北部的杨春湖主入口、西部的梨园主入口，以及南部的青王公路主入口和关山二路主入口。 景区沿线设置6处次入口，分别位于：青化路东次入口、老东湖路省博次入口、洪山广场次入口、卓刀泉次入口、鲁巷次入口、森林公园次入口。 白马风景区内将有一个主要出入口一个次入口，占总游览区出入口的20%。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,道路交通规划 东湖风景区内实施以景区旅游专线和观光巴士为骨干，水上交通为特色，具备完善的自行车及步行系统的景区综合游览交通系统。 风景名胜区的出入口设置停车场及换乘中心，与景区内观光巴士、景区游览专线等接驳，景区内实施有限制的交通准入措施，可允许部分私车进入风景名胜区。规划设置了6处换乘点，14处停车场地。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,道路交通规划,白马景区内的杨春湖主入口和青化路东次入口停车场面积合计18500平方米。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,居民社会调控规划 规划原则 ： 1、严格控制人口规模，核心景区内坚持“只出不进“的原则，搬迁时序可根据风景区建设和发展的需要。 2、建立合理的居民点或居民点系统，采用聚集与分散相结合的原则进行居民点统一布局。 3、积极对有条件的居民点按照旅游村建制进行规划与建设，大力推行生态社区的建设。 4、优化风景名胜区整体生态状况，发展与风景名胜区风貌相适应的田园风光，培育农耕文化。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,居民社会调控规划 居民点性质和用地的调整: 规划将现有景中村全部调整为居民社区，并划分为搬迁型、缩小型、控制型和聚居型等四类。 1、严格控制各划定的搬迁型居民点再发展，逐渐迁出，让区域空间于游人，并保留部分建筑作为未来风景名胜区内旅游接待服务设施使用。 2、缩小型村庄应对现有村庄进行整治，对景观不协调建筑进行整修，远期对村庄进行功能转换，成为旅游型村庄。 3、控制型居民点应保留其原有的布局和用地，控制其发展规模。 4、聚居型居民点严禁在景点和景区安排工业项目、城镇建设和其他企事业单位用地，不得在风景名胜区内安排有污染的产业，不得破坏林木而安排建设项目，努力培育与风景名胜区发展相适应的自然田园风光及生态型农耕文化。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,居民社区布局规划一览表:,注：过渡性保留的旧居民点现状人均用地面积大于120的，应逐步减至120/人以内。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,土地利用协调规划:,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,土地利用协调规划:,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,近期保护建设项目表（部分）:,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,近期保护建设项目表（部分）:,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,效益分析:,东湖风景名胜区游客人均消费水平预测表,近期旅游直接经济收入估算表,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.1 东湖风景名胜区总体规划（2011-2020年）,白马景区3个景点概况:,上位规划解读,白马景区在上位规划中定位总结: 特 点：景点资源较少，只占整个风景区的4.62%；以水域面积为主，陆地面积仅占22%； 功能定位：休闲活动区、旅游服务区； 门户特点：东湖北大门，是三个客源引导入口之一，同时拥有东湖风景区的一个杨春湖主要出入口和一个青化路东次入口。 开发限制：白马景区北部可以安排有序的生产、经营管理等设施；白马景区湖中小岛及东部半岛滨水区域，以风景游览区为主，区内可以安排少量旅宿设施，但对规模、密度、形式、体量等需加以严格控制，并严禁任何与风景游赏无关的建设，应有条件限制机动交通工具进入本区。 居民规划：部分现有居民区属于搬迁型，将严格控制居民点再发展，逐渐迁出，让区域空间于游人，并保留部分建筑作为未来旅游接待服务设施使用。,小结(2)：,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.2 杨春湖城市副中心综合规划,杨春湖城市副中心规划区域 规划范围北起武青三干道，南止中北路延长线，东接王青公路，西至工业大道，用地面积1103.3公顷。核心区城市设计范围北起规划次干道，南至中北路延长线，东临三环线，西至东湖港，用地面积348.4公顷（含水面）。城市副中心规划人口10万。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.2 杨春湖城市副中心综合规划,功能区规划 通过武汉站、杨春湖、东湖港(沙湖港)共同构筑区域发展的主导要素。规划以横向呼应、纵向沟通为基本手段，形成“一轴双核两区，一廊 三园三带”的空间布局结构。 一轴双核两区 贯通武汉站、迎鹤湖，建设东西向的“中央”景观轴。,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.2 杨春湖城市副中心综合规划,交通规划图,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.2 杨春湖城市副中心综合规划,核心区鸟瞰图,上位规划解读,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,1.2 杨春湖城市副中心综合规划,核心区银鹤湖夜景图,上位规划解读,杨春湖城市副中心对白马洲开发影响总结: （1）杨春湖地区将重点发挥武汉火车站综合交通，集客运、商业零售、商务、酒店、会展、居住等职能于一体，形成武汉交通便捷、环境优美、富有活力的城市副中心。 （2）东湖风景区新规划中已将杨春湖城市副中心作为一个主要的游客入口进行考虑。因此，随着杨春湖片区的逐渐成熟，大量的客流将从白马洲进入东湖风景区，那么白马洲的旅游服务能力必须增强，将迎来大的发展机遇。 （3）杨春湖城市副中心与白马洲风景区是相辅相成的关系，借助杨春湖城市副中心的区域价值日趋飙升，白马洲风景区在东湖各风景区中的重要地位也将有明显提升，作为东湖风景区的北大门，白马洲景区将把“人与自然和谐，城市与风景和谐，文化与生态和谐”的规划理念完美呈现。,小结(3)：,chapter 2区域市场研究,交通区域分析 周边区域房地产市场情况分析,上位规划解读,项目定位研究,产品规划建议,区域市场研究,本案,徐东商圈,杨春湖商圈,建二商圈,东湖风景名胜区,中南商圈,欢乐谷,东三环线,欢乐大道,2.1交通区域分析,上位规划解读,项目定位研究,产品规划建议,区域市场研究,徐东商圈,杨春湖商圈,建二商圈,东湖风景名胜区,中南商圈,欢乐谷,项目地块背靠二环线欢乐大道，东邻东三环线，西靠欢乐谷，南面东湖风景区，交通优势及区域价值优势明显。 周边38公里内辐射区域有：【杨春湖商圈】、【建二商圈】、【徐东商圈】、【中南商圈】及【东湖风景名胜区】。,2.2周边区域房地产市场情况分析,从整个武汉的房地产区域分布图可以看出，白马洲地块紧邻青山片区与武昌中心区这两大片区。 下面我们来分析一下近期该两大片区的房地产市场情况：,上位规划解读,项目定位研究,产品规划建议,区域市场研究,后湖片区,汉口中心片区,汉阳中心片区,武昌中心片区,青山片区,南湖片区,光谷片区,汤逊湖片区,白 沙 洲 片 区,盘龙城片区,古田片区,沌 口 片 区,金银湖片区,红莲湖片区,项目地,2012年4月，武昌中心区商品住房备案672套，环比减少107套；成交均价9326元/，环比下降7.12%，同比下跌13.25%。 徐东片区，福星惠誉国际城属于区域标杆，掌握着区域绝对话语权和定价权。二期住宅产品芭莎公馆销售价格9600元/，折后成交均价与一期价格基本持平，对于区域市场冲击极大，爱家国际华城、蓝晶绿洲、秦南都汇等项目纷纷跟随降价促销。 积玉桥片区，主要为福星惠誉水岸国际和绿地国际金融城两个在售项目，其余项目基本进入尾盘期。水岸国际采取“低开”策略，与竞争项目拉开价差，保持竞争优势，开盘至今价格稳定在9000-10000元/，成为区域成交量最好的项目。 中北路沿线，武昌区品质和价格标杆楼盘，具有高端楼盘风向标之称的复地东湖国际成交持续萎缩，反映出当前高端项目成交依旧低迷。,武昌中心区,青山片区,2012年4月，青山区商品住房备案760套，环比减少421套；成交均价3896元/，环比下降7.92%。 青山区旧城改造、棚户区改造力度加强，统建、中鄂联、万科等开发的经适房项目以及大量还建房（如临江港湾）进入市场，推动青山区成交量同时拉低区域成交价格，使得2012年初至今，青山区成交价格持续走低。 4月份，青山区12个在售项目实际备案成交210套左右，青城华府成交65套，铂金华府42套，奥山世纪城30套，其余项目月均成交量在10-20套左右。2012年3、4月份，青山区新入市项目增多，供应量增大，市场竞争更为激烈，各项目纷纷采取一口价、打折促销等手段降价促销，降价潮逐渐蔓延。,总 结：,白马洲地块紧接青山片区杨春湖城市副中心区，该片区目前正处在起步建设阶段，区域内暂无新的商品房项目在售，整个青山片区目前新房价格在80009000元/之间，房价也侧面体现出城市副中心未来价值。 武昌中心区房价目前均价在1000015000元/，尤其是东湖沿线的项目均价都在万元以上，这也侧面反映出客户与市场对东湖区域价值的认同。 白马洲片区地处东湖北大门，是三个客源引导入口之一，同时拥有东湖风景区的一个杨春湖主要出入口和一个青化路东次入口。总体来看项目地块可谓是集：自然资源、旅游资源、交通资源、区域资源为一体的价值飞地。,上位规划解读,项目定位研究,产品规划建议,区域市场研究,chapter 3项目定位研究,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,战略定位 形象定位 市场定位 功能定位,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,3.1 战略定位,整体战略定位：,国际生态文化旅游区 国家级都市湖泊旅游胜地,战略释义： 在大力保护生态中创新、走可持续发展之路；以新生态美学为发展理念，融合东西方优秀文化意境于一体，集都市湖泊、森林湿地、生态万象之大成，极致演绎现代园林公园集群胜景，通过建设世界级湖岸公园集群，打造世界知名，中国一流的世界级都市湖泊旅游胜地。,49,不丰富保护的内涵，东湖留给后人的将只有“保护”，无序违规建设将会继续侵蚀景区生态资源与环境，而重复建设也将浪费巨大的社会资源。,丰富保护内涵，以保护为基础，提升创新，东湖将与时俱进，为后人与武汉这座城市释放无穷的发展能量。,在保护中创新发展，助推武汉构建世界城市新形象，将是东湖的新时代使命与责任。,50,简而言之，一味传承与单线模仿传统园林的发展模式已经不能满足现代人生活与审美情趣的需求。东湖公园发展模式更不能走入“东施效颦”的死胡同。 所以，东湖世界级湖岸公园群的特色在于充分利用原有的湖岸基底，运用现代园林的建设手法将重点放在城市游憩公共开放空间，综合融入建筑、山系、水体和植物等园林要素，并创新性的利用现代科技技术的表现手法来构建具有生态、艺术和使用三大综合功能体系的现代园林新貌。,52,现代园林的建设主旨是充分结合城市规划、建筑设计与园林景观设计，将它们作为一个综合体系来考虑。继皇家园林与古典园林之后的现代园林，是对一个区域或城市人居环境（包括自然和人工环境）整体的规划和设计。,53,54,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,3.2形象定位,形象定位：,大武汉，旅游、养生、休闲、度假后花园,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,3.3市场定位,市场定位：,中国城市旅游新地标，大武汉城市客厅,定位解析： 地处杨春湖城市副中心与东湖风景名胜区的黄金交汇点，武汉宾客的首席“大客厅”。,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,3.4功能定位,功能定位：,依托东湖优越的交通区位优势，绝无仅有的湖泊、森林、湿地等自然生态资源优势与文化资源优势为三大基础，着力打造四大核心平台：,1、城市休闲观光平台 2、湖泊游览度假平台 3、文体养生居住平台 4、商务政务交流平台,chapter 4产品规划建议,区域市场研究,项目定位研究,产品规划建议,上位规划解读,项目地块现状 产品功能规划分区,4.1 项目地块现状,上位规划解读,项目定位研究,产品规划建议,区域市场研究,区域市场研究,产品规划建议,上位规划解读,现状情况：,4.1 项目地块现状,项目定位研究,区域市场研究,产品规划建议,上位规划解读,现状情况：,4.1 项目地块现状,项目定位研究,区域市场研究,产品规划建议,上位规划解读,现状情况：,4.1 项目地块现状,项目定位研究,区域市场研究,产品规划建议,上位规划解读,现状情况：,4.1 项目地块现状,项目定位研究,区域市场研究,产品规划建议,上位规划解读,项目定位研究,总 结：,从项目地块现状可以看出，目前白马洲片区自然风景优美，水系资源丰富，但区域内建设发展速度比较落后，以农民自建房为主。 从大区域条件分析，白马洲片区项目地块背靠二环线欢乐大道，东邻东三环线，西靠欢乐谷，南面东湖风景区，交通优势及区域价值优势明显。 周边38公里内辐射区域有：【杨春湖商圈】、【建二商圈】、【徐东商圈】、【中南商圈】及【东湖风景名胜区】。 随着市政建设投资的进一步加大，周边区域的建设发展正突飞猛进，随着杨春