汇润普宁1号(王座)商业策划方案.ppt

汇润普宁1号（王座） 商业策划方案 金溢地产,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,一、 中国商业房地产历程,第一代商业模式自然形成的零散型商业模式,上世纪五六十年代由于人民日常需求而产生的零散型小商铺（甚至是没有店面的交易模式），主要是以普通粮食、简单的日常用品为主，但由于是计划经济时代，此类商业也十分少。,第二代商业模式传统的老百货商店,自然成型的商铺档次不一，而且业态难以集中，后期不能满足人们要求渐高的消费意识形态，于是出现了集中式的百货商场模式，而且很多百货商场具有特供权，因此十分吸引人流。,第三代商业模式个体户及商业街,80年代，随着市场经济的到来，个体户逐渐发展起来。临街商业由于其方便快捷、依赖人流市场而生存的特性突现其优越性，且门槛有高有低，成为商业模式转换的主流。,第四代商业模式名店商业中心,随着人们消费意识的提高，对消费品牌、奢侈品、消费舒适度等的要求也逐渐提高，这种以名店集中的商业中心模式很好地补充了市场空白。当时来说，“日常去商店、高档逛商场”也成为人们的购物准则。,第五代商业模式大型仓储超市,日常生活节奏加快，所谓的快餐式购物也逐渐成为生活所需。大型超市与商场成为了绝配组合，这也是最初期的一站式商业组合体的形态。,第六代商业模式mall区商业,现在消费购物指数已经成为经济发达区域的标志性指标，人们的消费欲望空前庞大，经济的良好运作、收入的提升、信息流量增加、生活节奏的加快等条件催生了综合型的mall区商业，集餐饮、娱乐、休闲、购物、居住等元素为一体，是城市化进程中的重要形象旗帜。,中国商业房地产模式是呈现递进式关系，新的模式具有更强的整合力和综合性，但并非新的模式出现，旧的模式便遭淘汰，我们依然能看到零散型商业存在，其实应该是六代商业模式目前仍在共同存在和相互依赖着。,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,二、 普宁城市商业发展机会来临,普宁市09年社会零售品总额,09年16月份普宁消费品零售总额52亿元，整年数据预计超110亿元，相当于佛山南海区20012002年水平，当其时南海已经逐渐向城市化加速发展，同期的南海广场建成并部分开业。,09年16月份普宁消费品零售总额,佛山南海广场,南海广场位于佛山市南海区桂城南海大道，作为佛山首家区域性购物中心，集休闲、购物、饮食、文化、娱乐、健身、观光为一体，占地面积为25000平方米，建筑面积80000平方米。,普宁流沙中华新城的兴起,目前普宁的人均商业面积是0.6平米，与国际上衡量发达商业水平的人均1.2平米有一定的距离，证明普宁商业的前景比较乐观。但由于没有成型的高端商业支持，普宁的商业普遍是低端商业为主，整体上处于内部竞争关系，未能形成高低结合的商业结构模式。,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,三、潮汕集中式商业模式探讨分析,汕头南国商城在开业初期5年时间以上商家经营利润低微，长期处于开发商扶持状态。,2000年汕头成熟城区,汕头东进第一站,南国商城,南国商城地处汕头市林百欣广场，总建筑面积8.3万平方米，汇集沃尔玛、百盛、麦当劳、肯德基等国内外著名品牌，是粤东地区规模最大，集旅游观光、商业、金融、文化娱乐、餐饮美食、写字楼于一体的大型商业娱乐中心。,金城广场处于城市规划的新城cbd中心位置，周边生活配套齐全、商务金融气氛浓厚，是东山区最为成熟的地段。,创鸿地产在揭阳东山区核心商业圈开发的金城广场，广百百货是其中一大重要组成部分，同时金城广场还含概了沿街商铺、利金公寓、写字楼等其他类型物业。整个项目总建筑面积达74961，其中广百百货总面积约24000 。,揭阳金城广场去年开始引入广百百货后开始销售其他类型物业，但广百的进驻开业较为冷清，其他物业只能采取低价策略或者高返租噱头吸引投资客，预计开发商仍需投入几年成本维持其区域成型。,潮汕集中式商业案例的运营之道总结,1、从上面两大主流城市的集中式商业我们可以看出其运营过程中出现的几点不足： 新城新事物。当时的汕头东区、之前的揭阳东山区均是新城规划，人气支撑明显不足，而且潮汕对于商业新生事物并非趋之若骛，反而显得过于理性； 租售组合比例不合理。广百百货的条件是零租金进驻，五年后利润分红，同时金城利金公寓的商业又以低价高返租模式出售，整个项目的利润值大大降低，而且前期也会增加开发商大量的资金投入； 缺乏大局观意识。位于金城商圈的广百百货，与金城步行街近在咫尺，但两者的品牌业态、特别是档次感方面仍未能很好区隔，广百百货声势浩大，但却未能将金城商圈龙头带动的功能很好体现； 潮汕商业投资客和商家在经历了汕头、揭阳等地的发展历程后，投资理念更趋向理性化，简单的集中式商业已不能轻易满足其胃口，实在的包装和震撼性的理念尤为重要！,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,普宁心脏，旺区之上的商业动力引擎,普宁流沙户籍人口多达56万，是全国最多人口县级市普宁（210万人口）的中心区，而流沙大道又是流沙的黄金主干道，每天人流量多达5万人次以上，车流量约4万多。目前中华新城的美佳乐地段已经是人群的稠密区域，但与新河西岸的衔接仍未有很好的展示。,四、 汇润中旅项目成功之道,普宁新老双商业带上的黄金缝合器，起着连点成网的组团之星作用,普宁流沙大道商业带（已成型）,新河整改工程，将来的沿岸风情商业带（未来成型）,普宁流沙大道的黄金商业带的成型已经有目共睹，而新河两岸的整改工程一旦完成，原先的单向车道将改为双向四车道，其沿河的商业价值大大提升，未来的沿河商业风情街基本是必然趋势，而我项目又正好处于两大商业带之间的交汇点，黄金缝合器功能不可小视。,与新河西路交汇的部分路道其商业气氛较强，但形象十分残旧，新河整改将带动起片区商业形象的提升。,项目本身就是一站式的商业mall区，城市大型复合体,普宁为县级市，而且我们项目2万多平方的商业面积，虽然不能保证每个类型业态的店面十分大，但是胜在可以做到类型丰富、复合规则合理、招商对象精确，仍然能为这座城市带来一站式的消费服务。,城市时尚休闲广场,广场型商业正如聚财之盆，是现代型商场的法宝之一。而日益提升的普宁人休闲消费意识，对休闲型广场的需求也在提高，我项目应营造为多主题娱乐休闲广场，丰富这一市场需求，积聚人气。,普宁城市客厅级别的核心区新形象工程,普宁现在的人流积聚旺地中华新城商业组团。,普宁现在的人流旺地中华新城已经远远不能与这城市的发展和经济实力相匹配，随着新河整改的契机来临，整个普宁城市形象改造也正在启动，而我项目正是这个形象改造中的领军标杆，必然需要打造成普宁新城市名片。,普宁未来的形象名片汇润新河项目,以上五大强势优势共同铸就了汇润中旅项目实实在在的震撼性地位，所以只有扛起“五合一”城市商业复合体的概念主题大旗，在这大旗下在将五大强势优势具象化分解，才能在普宁这片潮汕集中式商业后起之地取得深入人心的轰动性效应。,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,“五合一”复合优势商业体，城市商业新动力 1、普宁之心，旺区之巅； 2、双商业带之原点，流沙商业组团黄金缝合器 3、一站式商业mall区，城市大型复合体 4、大型城市时尚休闲广场 5、普宁新名片，城市新客厅,普宁中心新引擎.地标式商业航母！,项目整体命名汇润普宁1号,商业命名汇润（普宁）王座,住宅命名汇润（普宁）首府,项目其他整体命名,商业命名汇润普宁王座 汇润第一城 汇润商天下 汇润中环银座 汇润新城 汇润粤东mall 汇润淮海路 汇润拉德方斯 汇润商业首都,项目操作原则,销售型商铺约用2年周期回笼资金1.65亿元，同时保留租赁型产品面积约4200方（评估价值约为3000万元）。,开发商：借势品牌、自管三年、旺场后引入管理公司 租售原则：三年返租、控制业态 产权形式、加速回笼 控好主力门店、保证项目旺场 业态分布：重点合理 项目推广：大众媒体提前造势， 借“汇润卡”铺垫 形成“五合一”商业航母,首层商业业态示意图,触屏动感走道（可具备简单游戏功能）,楼体led液晶显示屏,首层休闲广场建议设置儿童娱乐设施及儿童健康餐饮，既吸引人气又不至于完全浪费商业价值,商业大门景观与沿河景观带可设计一定的水景灯光，互相辉映。,二层商业业态示意图,二层中空大堂周边通道，可适当设置一些艺术摇椅，既能起到休息作用，又是景观设置之一。,华丽的二层天花板灯光，令二层的奢华品位突显。,三层美食可考虑整体打造一层较高档自助露天餐厅，也可考虑拆散划分，大部分是露天美食餐饮，而靠河景一端可考虑作为高档点的自助美食馆（设有遮棚）。,四层建议开始进入真正的会馆功能，红酒会馆和时尚书吧的模式最为合适。既可为商场所用，也能向住宅提供会所服务。,五层是以健身为主题的spa馆、健身馆或者瑜伽会所。,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,六、 项目推广系统分析,普宁中心新引擎.地标式商业航母！,前期概念导入,先炒地段和未来 城市商业规划形态,进入主力店 招商期,招商造势，产品业态 合理规划强化导入,持续升温,进入 首层部分产品销售期,结合新河整改进度 具象化城市新名片概念,工程形象未到位，项目形象期,主力商家基本意向确认，工程形象初步展现，后续经营步骤明确,外部形象起到烘托作用，工程形象进一步提升,“五合一”复合优势商业体，城市商业新动力作为明线贯穿始终,公司品牌实力作为“潜伏线”逐渐深入人心,详细方案参见汇润.普宁王座全程推广计划方案,二、三层部分商业 进入销售期,景观工程基本完成,人气随项目完 成度初步形成,项目试业期,首层最高值商铺 进入销售期,商业运营 模式呈现,报告结构,中国商业房地产历程,普宁城市商业发展趋势,汇润中旅项目成功之道,项目产品规划及整体定位命名,潮汕集中式商业模式探讨分析,项目推广系统分析,项目租售组合及推售节奏铺排,项目定价及资金回笼预算,七、项目租售组合及推售节奏铺排,为加快工程进度展示面，建议项目首层采用“滚动排栅”的施工方法进行，有利于商业的形象呈现。,整体商业项目的经营策略规划分布,首层主力店位置,首层中高值商铺（返租销售）,首层高值 商铺 （返租销售）,首层内街商铺属于次高级价值店面，可考虑从初期就进行主力店造势带动进入销售期，而临街一带商铺作为高价值保留，在项目形象整体呈现后进行销售。（为了方便统一业态和管理，一层销售基本是返租形式）,首层高值商铺（返租销售）,首层高值商铺（返租销售）,首层高值 商铺 （返租销售）,招商主力 商铺,招商主力商铺,如果引进高端精品超市，建议适当向二层商场内部设置，容易形成人流整体购物动线。,二层小产权销售商业,二、三层商业除了主力店外，建议降低其销售门槛，进行产权拆离进行销售，然后经营权仍由发展商掌控。,三层小产权销售商业,四、五层作为会所配套型商业， 尽量采用租赁，给住宅客户以信心,二、三层的产权分离式销售，会延伸出商业运营和管理费用，须与业主前期洽谈好是利润分成还是按固定费用征收。,潮汕集中式商业往往存在两种极端 1、好大喜功型：在运营前期主观性夸大自身项目未来前景，空头承诺引进高端管理模式，结果由于管理运营难度和利润少等原因，往往只能由较差管理公司后期管理，导致业主信心落差和后期维护管理不足； 2、急利惜本型：由于回笼资金的压力和成本实力不足，急于销售回笼资金，在前期没有策划和规划好后续的运营模式，到后期又不肯花费管理成本，通常是自行销售、招商和管理，最终弄得举步为艰。,在此建议汇润项目商业管理尽量采取“前紧后松”的运营策略。 1、前期严抓规划、抓业态，将销售的商铺与业主谈返租或者产权分离，到后期能掌控招商权即会轻松很多，只需公司成立商业部管理或者请汕头或外地中等级别的管理公司； 2、项目返租年限不宜过长。毕竟是以销售为主，在协助商场三年左右的管理后，便可抽身继续壮大发展。一般营业期的头年是商家“生死门槛”，第二年是寻求继续发展，第三年业态稳定，即可开始逐渐放权。,项目运营管理模式,项目运营招商管理,招商主体 -,以金溢地产及发展商招商部为招商主体进行招商。,整体架构,发展商,商业部总监,项目经理,招商主任,策划师,市场研究员,招商顾问,发展商营销部,销售经理,销售主任,销售商顾问,招商对象,招商产品的零售商,招商产品的代理经销商,招商产品的直营厂家,有招商产品资源整合和经营管理经验的大商家,招商范围,粤东招商产品零售市场,深圳、广州、珠三角等地的相关零售市场,广东省内相关产品生产领域,招商物料,招商手册、招商海报,现场vi物料,pop物料,招商合同文本,招商细则、招商流程、租赁协议等,商场平面分割图（规划效果图）,现场管理,招商人员上岗前培训,