业主如何进行物业管理自治？.doc

业主如何进行物业管理自治？ 业主想要进行物业管理自治就必须要由业主要进行协商决定，然后再对其单位或者是物业管理的公司进行约定相应的权利和义务，再把所有的管理和维修情况进行做具体的规定，最后就用文字的形式来进行写出来，从而达到对更好的管理。 一、业主如何进行物业管理自治？管理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性列举，或由政府相关部门提供管理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定：1.物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。2.业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以物权法和物业管理条例中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。3.业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法;业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。4.物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。5.关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。6.违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。7.业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。二、业主自治的组织形态(一)业主大会1.业主大会的概念。业主大会，是指由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。物业管理条例第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是业主团体的最高意思机关。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。我国物业管理条例和业主大会规程将业主大会会议分为了定期会议和临时会议两种，会议召开应当于15日以前通知全体业主。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会不履行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。实践中，由于20%的提议比例过高而难以执行，因此一些地方规定或小区议事规则中将该比例降低至10%左右，以便宜行事。从比较法角度而言，一般由部分业主提议进行临时会议与部分业主通过主管当局提出临时会议人数比是不同的，为了控制公权力的介入，后者的比例往往要高于前者。2.业主大会的职责。根据建设部2003年出台的业主大会规程，业主大会履行下列职责：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。3.业主大会的议事规则。无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。对于投票权的计算，我国采取的是建筑面积加人数的做法，对于筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。(二)业主委员会业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据业主大会规程，业主委员会委员应当符合下列条件：(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;(5)具有一定组织能力;(6)具备必要的工作时间。业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(4)有犯罪行为的;(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(6)拒不履行业主义务的;(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，从业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。对于业主委员会的组成和委员的任期，应当交由业主大会决定。在我国目前业主自治水平不高的情况下，似乎更应当设定