新都新东路项目商业综合定位报告55P.ppt

新都新东路项目 商业综合定位报告,用智慧和市场，策动智慧和市场,前 言,商业地产风险很大，因此很多发展商都不想涉足而专注于住宅开发。但又逃避不了往往很多住宅的开发都附带了底层商业。 这样的底层商业不仅是一两层商铺，有时是好几层；不仅是独立店铺，有时是大开间的商场。 这，即是典型的社区商业。 社区商业如何策划是很多发展商必须面对的问题！,目 录,项目swot分析,项目产品分析,项目区域商业环境分析,项目商业整体定位,产品设计成果分析,可视性、口岸,项目商业可视化效果较为理想，但人车流量削弱了其商业辐射范围。,本案,从地块可视化效果分析图来看，地块两面临路，且主入口位于道路交叉点，可视化效果较为理想。,可视化效果分析图,可视性、口岸,项目商业可视化效果较为理想，但人车流量削弱了其商业辐射范围。,紫瑞街,入口,新东路,小区 入口,小区 入口,l型商业街终点为小区入口，保证了其沿街商铺与商业主入口商铺口岸的均好性。,交通可达性,紫瑞街,入口,通过小区入口出入人流，及路过人流能保证1f商业交通可达的均好。 2f商铺则通过1f5个楼梯，最大程度的保证其交通可达性。,楼层状况,楼层状况直接决定了项目商铺资源配置情况。,对于商业产品来说，通常用“1金、2银、3铜”来衡量其商铺价值。 本项目商业共两层其中1层1742.73平米，2层1529.77平米，优质资源配置比偏低。,车位配置情况,商业部分车位共32个，对于该商业体量来说，车位配置比偏低。,产品内部分析,产品内部分析,功能性,各商铺均有配置上下水、排污；但仅有1-2、1-3、1-7配置烟道，对未配置的其他商铺来说，业态定位将受到一定限制。,业态适应性,商业平面布局比较合理，进深14-20米，控制比较得当，经营包容性和商业业态的适应性较好，以及后续经营业态的升级换代。,整体分析,市场需求： 对于经营商家来说，商铺的面宽、进深以及层高，构成了其经营决策要素，本项目在这三方面表现均好，对经营商家有一定的吸纳力。,客户感官： 项目整体具备一定的品质感，l型商业街布局，也能在一定程度上展示出项目的体量规模，但周遭的精神物质形态将拉低项目的整体感觉。,项目区位分析,本项目地块位于新都区老城区域东北边缘紫瑞社区。,紫瑞街社区位于新都镇城乡结合部，西起东环路口，东止新东路路口，辖区面积约一平方公里，始建于1997年11月，管辖面积1平方公里。管辖范围：紫瑞街、紫瑞街一巷、紫瑞小区、紫瑞二区、紫瑞三区、紫瑞花园等，总户数约1997户，总人数约5004人。,行政事业单位：新都镇镇政府； 宗教单位：清真寺； 群众团体：紫瑞街社区居委会。,项目区位分析,开发项目周边的自然环境,开发项目区域的市政配套,开发项目的交通网络状况,本项目商业与周边项目商业的关联关系,这些决定着目前区域生活的便利程度，进而影响到社区商业业态规划的决策，对社区商业是否引入相应的配套更有直接决定作用。,项目区位分析,项目位于新都区老城区北沿，区域厂房密布，住宅小区老化严重，废弃建筑零星分布，呈现出脏乱差的城市老区面貌，缺乏商务、商业氛围。,区域人口数量较小，人口结构主要以原住民、外来人口（流动人口）组成。消费能力、消费水平、消费档次普遍偏低，主要以满足日常需求的消费行为发生为主。,对本项目来说,交通是商业项目成功的生命线，本项目交通机能相对落后，对外部消费的吸纳力偏低。,新东路：两车道，为社区道路，连接宝光大道与大件路，路况等级差，道路狭窄，交通流量小。 紫瑞街：双车道，为紫瑞社区接到，路况极差，道路极窄，交通流量极小。,道路等级,交通分布与组织形态，决定了不同交通的发生量和交通吸引量，同时也就决定了本项目商业部分无法对外辐射形成外向型业态的商业体。,紫瑞花园,紫瑞小区,紫瑞三区,紫瑞二区,新都新筑,该区域人口主要由本地居民及外来人口为主。 包括紫瑞街、紫瑞街一巷、紫瑞小区、紫瑞二区、紫瑞三区、紫瑞花园等，总户数约1997户，总人数约5004人。,人口结构,人是消费行为发生的主体，人口密度决定了商业体的覆盖范围，人口密度低，消费吸引力就低。,人口结构,不同业态定位的商业，其覆盖消费人群半径是不同的，辐射范围的大小除了取决于商业项目所在商圈的人口数量、交通状况外，最重要的就是业态规划、功能定位。,核心商圈,核心商圈（1-1.5公里），区域人口密度为0.5万人,次级商圈（1.5-2.5公里），区域人口密度为2万人,边缘商圈（2.5-4公里），区域人口密度为8万人,次级商圈,边缘商圈,人口结构,=（核心商圈）x0.7+（次级商圈）x0.2+ （边缘商圈）x0.1,人口密度指数计算,项目区域的人口密度指数为3.7，对于百货、服装、餐饮、娱乐等传统业态来说这个值越大，市场风险越小，一般在7.5以上最好。,因此对本项目来说，根据区域的人口密度指数来看，冒进的业态定位风险巨大，指数值决定了其具备典型社区商业特征。,城市规划分析,新都区城市呈现“东南延伸”的发展态势，本项目所在的城北边缘老区，不具备成为新兴商业网点的条件。,城市规划是一只看不见的大手，商业项目的开发运营必须复合城市的发展规划，这是商业项目成功的先决条件。,从城市规划导向，及商业网点规划来看，项目不具备打造商业中心或街区商业的规划支撑。,项目属性界定,项目属性界定：,新都老城区边缘 饱和度指数低,城市商业网点规划盲点,对外交通联系存在壁垒,辐射区域人口消费力偏低,新都老城区北部边缘板块，传统商业百废待兴，社区商业,目 录,项目swot分析,项目产品分析,项目区域商业环境分析,项目商业整体定位,各个商圈怎样的规模？,各个商圈的相对位置、距离,各个商圈功能、关系,商圈是自然形成的吗？,政府层面对商业的布局规划,项目在一个成熟商圈内，竞争激烈， 该怎么定位？,项目不在成熟商圈内，配套不全、 设施不完善，又该怎样定位？,目的： 从宏观上把握城市商业分布、档次、辐射范围等等这些的现状，以及将来可能的发展变化，这直接关系到本项目社区商业的业态布局等问题。,项目区域商业主要分布于宝光大道沿线、及紫瑞社区。,宝光大道沿线自南向北，商业业态分布逐渐减少，过新东路交汇处后，进入零星状态。,宝光大道沿线,紫瑞社区主要分布于社区西南片区，至本项目附近的紫瑞花园，开始出现业态真空地带。,紫瑞社区,宝光大道沿线以汽配、汽修为主导业态，业态结构单一，档次规模低。,业态结构,紫瑞社区零售百货、餐饮、茶馆、美容美发为主的传统社区商业业态。,业态结构,以汽配、汽修为主导，相关产业为辅助的业态结构。 新都区该类产业最早的聚集带。 业态结构单一，生活服务类业态缺乏，整体档次、规模均偏低。 产品面积结构区间30-130平米，租金25-70元/平米月,宝光大道沿线以汽配、汽修为主导业态，业态结构单一，档次规模低。,典型的社区型基础商业配套。 以餐饮、便利超市为主导的社区型业态结构。 各类业态均有出现，但是数量均较为有限，规模、档次、等级、规格呈现出“四低”的态势。 产品面积结构区间20-70平米之间，租金15-40元/平米月,紫瑞社区零售百货、餐饮、茶馆、美容美发为主的传统社区商业业态、空置率高。,从项目区域商圈的业态结构特征来看，出现大量的业态分布真空，这可能直接影响本项目商业的业态定位。 因此，我们针对该商圈进行了区域顾客数量、商业面积、营业额的采样调查，以分析该区域的商圈饱和度指数。,b=e/irs irs=cre/rf,饱和度指数计算过程:,b值越小表明商圈饱和度指数越低，商圈饱和度越高。一般情况下，商圈的b值接近1-1.25是较为理想的，大于或低于该数值风险相对较高。,项目区域商圈的饱和度b值为3.14，可明显看出区域商业处在原始发展阶段，社区商业业态定位会相对安全，其他业态定位风险巨大。,竞争分析信地兰卡威,规模体量,信地兰卡威商业配置约2千余平米，与本项目形成直接竞争。,距离因素,两个项目距离在400米以内，消费者可以轻易作出选择，因此信地兰卡威也是本项目最直接的竞争对手。,业态结构,该项目现阶段尚未进行业态定位，初步预计销售模式为裸卖。,不同的消费者,消费习惯,消费结构,消费实力,消费偏好,终端消费者研究是商业地产开发的根本，不管是城市中心商业还是社区商业都是如此，这与住宅项目研究的主体有很大不同。,终端消费者研究是商业地产开发的根本，不管是城市中心商业还是社区商业都是如此，这与住宅项目研究的主体有很大不同。,因为一个商业物业是不可能满足所有消费群体需求的！ 所以必须找出各个消费群体的共性和个性！,主力消费群体,次主力消费群体,特殊消费群体,通过各个消费群体共性和个性的研究,把各个消费群体进行并类和分类,主力消费群体的特性揭示项目的定位方向,消费习惯,消费实力,消费人群,紫瑞社区原住民、区域外来人口。,消费行为较为定向，除了日常消费品外，非目的性逛街过程中的消费频率较低。,从消费者购买力的角度来看，消费者的消费观念仍趋保守，另一方面也受到收入水平的局限，人均购买力不强。,消费偏好,对于日常易耗消费品的消费一般采用就近原则，在家附近的超市或便利店购买； 对于服装、化妆品、皮具、鞋帽等商品一般选择桂湖商圈、西街、桂湖路等；,消费时间大部分集中在周末或下班以后，还有一部分周一到周五选择不固定的时间进行消费，主要选择离家近的超市、便利店。,紫瑞社区,商业集中带,区域商业业态结构并不具备外向型服务的竞争力，社区功能特征明显，主力消费群体仅为本区域人群。,紫瑞社区业态结构相对丰富，但绝对基数小、档次规模低，经营状况较差，租金水平低。,商圈商业业态呈现出原始状态，个别传统的业态，亟待整合、升级、换代，以提高市场竞争力和市场适应性。,同时，综合各方面的要素分析结果来看，本项目的业态定位存在各项不利的制约条件，传统的社区商业业态定位风险较小。,目 录,项目swot分析,项目产品分析,项目区域商业环境分析,项目商业整体定位,目 录,项目swot分析,项目产品分析,项目区域商业环境分析,项目商业整体定位,恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。,商业整体定位：,商业市场定位。 商业功能定位 商业形象档次定位 商业业态定位 商业目标客群定位,项目区域商业业态格局处于原始基础阶段 区域市场人口结构单一、人口数量有限，消费力不足 项目所处区位相对封闭，对外辐射力、吸纳力有限 区域商业饱和度指数极低，突破传统的社区商业业态定位风险巨大 区域为城市商业网点规划盲点，未来商业价值成长动力不足 项目地块四至均为商业业态真空带， 项目商业规模体量相对偏大，兼顾内向型服务的同时，需寻求突破 项目周遭精神物质形态较差，不利于品质塑造 ,对于本项目来说：,如何寻找平衡点？,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。,这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，同时在一定程度对相邻社区或周边人群进行辐射，否则市场难以消化。,社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,外向型 （15-20%）,偏外向型 （5-15%）,内向型 （5%以下）,本项目商业体量规模决定了其社区商业的属性，其服务功能应定位于偏外向型社区商业。,本项目商业体量规模决定了其社区商业的属性，其服务功能应定位于便利级社区商业。,兼顾外向型的商业定位，服务对象为本社区居民及周边人群，因此，其功能定位不仅限于满足日常生活所需，还要考虑娱乐、休闲等多方面的服务。,社区商业的核心消费群体应该是住宅小区的居民，部分业态会辐射周边的社区消费群体。社区商铺具有广泛的功能特点，不仅要具备便利购物功能，而且还要考虑社区商业配套服务功能，这就要求我们的社区商业业态必须具购物、休闲、娱乐、服务的多元化功能一体化。,功能区域划分,购物功能板块,休闲功能板块,服 务 功 能 板 块,服 务 、 娱 乐 板 块,社区商业的核心消费群体应该是住宅小区的居民，部分业态会辐射周边的社区消费群体。社区商铺具有广泛的功能特点，不仅要具备便利购物功能，而且还要考虑社区商业配套服务功能，这就要求我们的社区商业业态必须具购物、休闲、娱乐、服务的多元化功能一体化。,紫瑞街,入口,新东路,不同档次的定位带给消费者不同的心理感受和体现。社区商业针对的社区居民以及附近覆盖的商业范围，准备做成什么样的档次，会对消费者的内心产生不同的冲击。,对于本项目来说，建筑主体旨在跳出周遭糟糕的精神物质形态，塑造区域地标性建筑形象。因此，对本项目商业来说，形象档次建议定位于中档，一方面与项目整体形象相契合，一方面又不脱离区域消费群体实际的消费能力。,形象主题：欧洲风情商业街,定位依据： 主要依据经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标客户、商品结构、装修标准、进货渠道、销售方式；还需根据消费却提的消费习惯、消费功能和消费结构而定。,业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 符合