广东中山写字楼市场调查报告（42页） .ppt

1,中山市写字楼市场,调查分析报告,2008.11.22,中山写字楼市场调查分析报告,2,中山写字楼调查现状 假日广场04页 兴中大厦09页 东方商贸大厦13页 大东裕商务中心17页 华凯商务大厦21页 中银大厦23页 益华大厦25页 宝利大厦28页 南下新码头29页 怡中商业大厦31页 中山二路商业楼31页,目录部分,3,未来市场开发情况 盛景尚峰33页 建纶国际商务中心34页 嘉路华花园35页 帝璟东方商务中心36页 顺景现代办公大厦37页 写字楼市场分析总结 写字楼物业比较分析38页 市场发展分析总结40页,4,假日广场,基本概况 假日广场位于中山市兴中道与孙文路交汇处，毗近市委市政府、人大、国土局等政府办公单位；科学馆、图书馆、兴中园更增加了该地段科技文化气氛；周边也不缺乏高尚的住宅，如：富豪山庄、颐和山庄、半山翠园等。具备了罕有标志性的地利及极高的商业价值。,（假日广场实景图片）,第一部分：中山写字楼现状调查,5,项目数据,假日广场占地面积约33亩，总建筑面积55000平方米，由一幢主楼 和两幢塔楼构成、配建停车场约600个、商务推广广场1个。是集购 物、餐饮、商务办公等各项配套的全新商业中心。,商业部分,一、二、三层为购物、餐饮地带,首层约12000平方，荟萃了各类知名品牌专门店，目前已经进驻品牌包括：kfc、watsons、odbo、esprit、illy、suzuya、lasenza、味千拉面、仙踪林、麦当劳等等。 二层全层10000平方，现租予“百佳超级购物广场”。 三层约3100平方，为享誉美加的大型中式食府“颐东大酒店”。,6,四至七层为5a级写字楼,四至七层由两幢塔楼组成、打造成自 然生态、节能、具前瞻性的5a写字楼。南 北塔写字楼合共约20000平方米，已进驻 知名企业有：中山市测绘工程有限公司、 碧辟液化石油气有限公司、安邦财产保险 股份有限公司、友邦保险、中山市商业企 业有限公司、广州中洋货运代理有限公司 中山分公司、中山市骏洋国际货运有限公 司等合共约45家。入驻率一直高达90%以上。,写字楼部分,7,假日广场5a级写字楼设施配备,（假日广场首层成熟的商业氛围图片）,8,假日广场写字楼出售、出租状况,9,位置概况 兴中大厦位于兴中道与孙文路交 汇处，假日广场正对面。周边为中山 市人大及国土局等政府行政办公楼； 毗邻颐和山庄、半山翠园等中山都市 豪宅，地理位置尽显卓越。 伴随假日商圈的日渐成熟，为该 写字楼大厦增添了不少商业气息。,兴中大厦,（兴中大厦实景图片）,10,兴中大厦项目占地约20亩，大厦建筑面积约 13000平方，大厦本身为住宅用途，后来经相关部门 审批后可作为办公用途。 大厦本身为粉红色条砖外墙，共有19层；114层 为两梯四户，1519层两梯三户，面积为3房约130平 方为主，最大积约为270平方。1至3层一直租给中国 人寿保险公司中山分公司，4层以上从后面2台电梯入 ，每层4个办公单元呈品字格局，但由于户型原先为住 宅设计，改成办公仍显得不够实用，不易布置，所以 长期存在高空置、低租金问题难以解决。,项目数据,11,已进驻公司,由于假日商圈的成熟及周边高尚住宅林立的带动下，亦为兴中大厦带来了浓厚的商业办公气息；兴中大厦虽然是由住宅用途转变成办公写字楼用途，其功能亦不能与拥有5a级写字楼设施配备的假日广场相比，但由于它卓越的地理位置以及相对低廉租价，也吸引了不少的企业公司青睐。已经进驻的公司约50家，如：,中国人寿保险中山分公司 中山市名将广告有限公司、 中山市执信会计师事务所 中山市执信资产评估事务所、 金晖速递（香港）中山办事处 中山市汉和物业管理有限公司、 广东汇优保险经纪有限公司、 深圳柏威国际货运中山分公司,12,兴中大厦写字楼出售、出租状况,13,位置概况 东方商贸大厦位于兴中道 与中山三路交汇处，与星月居 大型市中心高尚小区并肩而立 ，邻近还有中山国税局、市公 安局及技术监督局等政府单位 ；地理位置得天独厚。,东方商贸大厦,（东方商贸大厦实景图片）,14,东方商贸大厦占地约20亩，建筑面积约12000 ；全幢大厦分6层，其建筑风格沉稳、朴实；大厦首 层为商铺，二至六层为办公写字楼。东方商务大厦写 字楼分开南北两座，每座为一梯两户，南北各一台电 梯和走火通道，面积分为400平方460平方，户型方 正实用。前后约150个停车位。,项目数据,15,东方商务大厦以其时尚的建筑风格、大方的 建筑外观、得天独厚的地理位置、相对实惠的价 格可招来了非常多的企业入驻，目前100%进驻 。首层进场的商铺有，名匠、名雕、美星装饰、 满堂红地产等，进场企业有： 广州市仲裁委员会中山分会、安联保险、天安保险 宝嘉地产、中山长江兆业地产、中信进出口公司、 千里行律师所、泰泉进出口公司等中、内、外及政 府行政事来单位进驻，为其作为商务办公中心塑造 了良心的形象。,已进驻公司,16,东方商贸大厦出售、出租状况,17,位置概况 大东裕商务中心位于中山市中山 新城市建设区域博爱五路，周边聚集 各大政府机构、企事业单位、重点学 校以及众多中山明星楼盘，其位置是 中山新城区规划建设的亮点。,大东裕商务中心,（大东裕商务中心实景图片）,18,项目数据,“大东裕商务中心”是由大东裕实业有限公司开发，大地物业代理有限公司进行策划销售的一座纯商务专业写字楼。坐落在中山市东区博爱五路与东苑南路交汇之处，占地面积9448.6,总建筑面积16361.98，写字楼内设有3个电梯及东西走火通道各1条，每楼层统一配洗手间、茶水间，物业管理费5元/月。共设固定和临时停车位238个，固定车位月租250元/月，临时车位月租150元/月。,19,已进驻企业 兴业银行、平安保险、中海房地产等40家企业进驻，入驻率60%左右，目前还在招租。,1、采用新风循环净化系统，替代中央空调。 2、14层设有55米高、面积300多的大型空中花园。 3、大型固定、临时停车场，共238个车位。 4、幕墙中空玻璃结构，有隔热隔音效果。 5、智能化管理、光缆配置，办公系统更加快捷。 6、24小时办公配套，随时协助企业商务联系，办公时间不受限制。,特色设施,20,大东裕商务中心出售、出租状况,21,华凯商务大厦,位于中山市中山四路63号，中山日报大楼西50米，纯写字楼项目，占地10亩，建筑面积1.3万平方米，楼高6层，首层二层商铺3761 ，36层写字楼面积6366，近60个办公单元，配170多个地下和地面停车位。目前部分商铺与写字楼售罄待租。,（华凯商务大厦实景图片）,22,华凯商务大厦出售、出租状况,23,中银大厦位于中山市东区中山三路18号， 楼高38层，占地面7326,建筑面积4万平方 米，座落于繁华的商业区中山三路。大厦结构 为框架结构，外墙为进口铝板玻璃幕墙，室内 装修为墙纸花纹喷漆，铝板天花，日本白橼木 门，每层有公共卫生间及茶水间。大厦设施包 括4台日本三菱高速客梯，2台专用用梯，中央 冷气系统，商务中心，具国际水准会议中心， 大型停车场等；1至11层为中银办公场所，17 至38层为写字楼。,中银大厦,24,中银大厦写字楼出售、出租状况,25,益华大厦位于中山三路与银通街交汇处， 地理位置是中山现代化现城市的中心点；益 化大厦是集消费、购物、食市、休闲、娱乐 于一身的综合性商业大厦，每日人流量过万 人次。 益华大厦写办公写字楼分东、西两座， 楼高9层；1-3层为益华百货，4-9层为写字楼 ，每间写安楼用木板间开，面积最由小65平方 400平方不等，分割成60-90个不同办公单元。,益华大厦,26,益华大厦外观,27,益华大厦写字楼租赁情况,28,宝利大厦,（宝利大厦实景图片）,29,南下新码头建筑面积共有2万多平方米， 将集商业、娱乐、休闲、旅游为一体，通过 特色酒吧街、棋牌、大型餐饮、商城等功能， 为中山人提供地道的“中山消费模式”。据了 解，南下在历史上曾经有着非常繁荣的商业 历史，这次南下新码头项目将通过别具特色 的建筑外立面，还原中山、南下商业的一些 传统符号，使之成为岐关西标志性的特色商 业项目。,南下新码头,（该项目为非写字楼项目，供作咨讯参考）,（南下新码头实景图片）,30,南下新码头出售、出租状况,31,怡中商业楼及中山二路68号商业 楼都是位于旧城区位置中山二路。怡中商业 楼于大丽时装厂旧址，楼高3层半，一梯两户 ，户型面积是约200平方。 中山二路68号商业楼位于东林山上，楼 高4层，建筑面积最小约100至300平方不等 ，用玻璃板间开。,怡中商业楼、中山二路68号商业楼,32,怡中商业写字楼出售、出租状况,中山二路写字楼出售、出租状况,33,第二部分：未来市场开发情况,盛景尚峰,总投资额：1.5亿元 项目概况： 项目位于中山市中山四路，占地90亩，总建筑面积12.2万平方米，其中商业广场总建筑面积3.9万平方米，规划建设高级商务写字楼及酒店式公寓综合建筑群体，由6层、22层、11层三栋裙楼式建筑物构成，首层为沿街商铺，其余各层为商务写字楼、酒店式公寓，配套450个停车位。项目于2008年1月动工，预计2009年3月竣工。,34,建纶国际商务中心（盛景尚峰对面，现场目前为厂房）,总投资额：20亿元 项目概况： 项目位于中山市中山四路南侧、起湾道东侧，规划建设集商业购物、商务办公、酒店、住宅于一体的高级综合性群楼，总占地120亩，总建筑面积45万平方米，其中商业区占地面积约40亩，建筑面积12.万平方米，分为大型购物中心、商业街和独立的大型连锁超市；办公区占地面积25亩，建筑面积11万平方米，为两栋塔式双子结构，地上建筑42层，地下3层；酒店区占地面积20亩，建筑面积8.8万平方米，为独塔式结构，地上68层，地下3层；住宅区占地面积36亩，建筑面积13万平方米，以高层住宅为主。目前项目正在进行可行性研究。,35,嘉路华花园（中山日报东侧尾楼改造）,总投资额：2.5亿元 项目概况： 项目位于中山市中山四路与起湾路交界点，占地13.4亩，总建筑面积7.5万平方米，规划建设成32层的高级综合商住楼，其中五层商业裙楼共2.1万平方米，塔楼为住宅共4.7万平方米，两层停车场可提供141个车位。项目拟在2009年7月1日交付使用。,36,总投资额：1.9亿元 项目概况： 项目位于中山市东区博爱路，紧邻市博览中心，占地150亩，商业建筑面积10万平方米，规划建设7层、18层、25层办公及酒店建筑群，功能包括高档餐饮、零售街区、办公物业、商务酒店会所，配备大型广场和地下停车场。项目预计2009年年底落成。,帝璟东方商务中心,37,总投资额：1亿元 项目概况： 位于中山市文化艺术中心对面，博爱路与兴中道交汇之处，将由广东顺景实业开发，是未来即将开发的纯商务写字楼项目之一。楼高17-20层，分两座，配备有大型双层车库、大型商务中心、会议中心和空中花园等完善配套，预期在2009年底推出市场。,顺景现代办公大厦,38,第三部分：写字楼市场分析总结,写字楼物业比较分析,物业,比较数据,39,从物业规模来看单体小、呈分散状 写字楼市场单个项目规模不大，均在1-2万之间，中银大厦达到了4万，数据表明，写字楼的发展水平，中山尚缺乏真正意义上的以办公、商务为中心的总部经济带。 从租金水平来看上涨快、极不平衡 租金跨度，从30元/月，至100元/月，反映出随着近年新出现的写字楼增多和商业发展升温，写字楼市场发展也升温，个别老化、功能欠缺的物业越来越缺乏竞争力，新兴市场竞争点增多，整体租金水平目前已达到50-60元/ /月，企业偏爱于民宅办公的局面不断得到改观。 从建筑形态看扁平建筑单一、规模有限 写字楼物业大多偏爱扁平式板楼建筑，缺乏高层建筑，往往制约了物业的规模和功能，对塑造成熟良好的办公气氛和环境也不利，开发成本也相对较高。,分析之一,40,从定位档次来看从先前的综合业态，定位转向清晰、专业化 中山大部分写字楼来自由住宅改造成的办公室，近年出现的几个纯写字楼项目，对提高整体物业的质素起到巨大作用，一边生产即刻能消化，表明随着办公需求的扩大，写字楼市场存在的消费潜力已经显露无遗。 供应产品来看200-400办公单元成为写字楼主流 中山企业相对于珠三角大城市和一线城市来说规模相对有限，企业总部规模的集中度相对低，200-400办公单元成为写字楼主流产品，从租金和功能上均较好适应市场实际。中山目前约有2-3成的企业，尚有较大的办公场地的需求。 从入驻情况看整体出租率高，部分功能缺陷、陈旧物业逐渐丧失竞争力 从所调查的几个重点写字楼来看，均取得了较高的入驻，这源于写字楼市场的转型，比过去那种依靠民宅改造成的办公室能较好地适应企业需求。,分析之二,41,市场发展分析总结,以中山四路、起湾道交汇处为核心的东区中心商务区规划雏形已经显现， 并将由此催发一批规模大、配套好、设计前卫的高档专业化写字楼。