土地使用权审批手续有什么？.doc

土地使用权审批手续有什么？ 包括了确定确立房地产开发用地控制指标、制定年度出让土地使用权总面积方案等手续。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土地所有权的主体。中华人民共和国是国家土地所有权的统一和唯一的主体，由其代表全体人民对国有土地享有独占性支配的权利。 一、土地使用权审批手续有什么?(1)确立房地产开发用地控制指标。房地产开发用地控制指标是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展需要以及房地产业发展对土地的需求，在保证土地供需平衡基础上提出的房地产开发用地计划控制指标。一般包括国家级控制指标和省级控制指标两个层次，又分为长期、中期和年度控制指标三种。(2)制定年度出让土地使用权总面积方案。年度出让土地使用权总面积方案是指市、县人民政府根据省级人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地的房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。一般包括出让项目的名称、投资开发建设规模。投资总额、开发用途、出让地块的幅数、总面积数量及出让土地的种类等等。年度出让土地使用权总面积方案须报上一级人民政府审批。(3)拟定具体出让方案。市、县政府土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门等，共同拟定出让地块具体方案，编制出土地使用条件、土地使用出让合同(草本)等。如采用招标或拍卖方式，还须拟定相应的法律文件。如拟出让的土地属集体所有，还要拟定征地补偿安置方案，属旧城改造用地，还要拟定拆迁安置补偿方案。(4)正式报批。上述出让方案经市、县人民政府审批后，向上一级人民政府正式报批。年月日国务院下发了关于出让国有土地使用权批准权限的通知，根据该通知的规定，政府对土地使用权出让的批准权限与土地使用权划拨的批准权限相同。二、特征我国土地所有权的法律特征有以下几点：(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。(2)交易的限制性。土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除土地管理法第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。(6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。我国的所有土地实行的是土地国有制，那么公民和企业都只是拥有土地的使用权并非所有权，当要使用国有土地时，也是需