深圳福田保税区项目定位及物业发展建议110P.ppt

福田保税区项目 定位及物业发展建议,深圳市星彦地产顾问有限公司,2009年12月,谨呈：深圳市兴丰发房地产投资有限公司,项目印象,本案所属区域与城市的关系 cbd南、临深圳湾、闹中取静、深港融合带,福田保税区,深圳,香港,cbd,本项目,本案所属区域内部特征 区域封闭、仓储及工业园为主、住宅为配套设施,本案所在区域包括福田保税区、福保配套区及绿化带 绿化带为天然屏障，隔断本区域与外界联系，造成区域封闭及知名度低下 福田保税区以仓储及工业园为主，住宅只是配套设施,本案所属区域交通状况 直达城市中心、广深高速旁、区内交通待改善,益田路直达深圳cbd，新洲路相连市民中心，区域能快速直达城市中心 与广深高速无缝衔接，高速交通便利 配套区内部交通严重滞后,正佳物流大楼,本案所属区域已存在物业形态 福保区内为厂房工业园、写字楼，配套区内为住宅,低层厂房、工业园，建筑陈旧；,卡西欧大楼,商服配套主要为写字楼，档次较高；,长平大厦,配套区只有住宅，底层为商场及街铺，产品较旧；,1.35平方公里保税区 约50个仓库及工业园,6个办公楼 约3千户 约10万上班族,9个住宅小区+4个经济适用房 约5.5千户 约2万常住人口,本案所属区域配套状况 生活、娱乐配套匮乏；教育、文体配套空白,商业为临街商铺形式 3个中小型生活超市 1家酒店 少量生活配套 教育、文体配套 无中、小学 无球场等体育场所 无图书馆等文化场所,福朋喜来登酒店,佳德福百货,餐饮、地铺、便利店,福田保税区及福保配套区 优、劣势明显，被城市忽略的地方,本案地块特征 占地、规模小；规划、价值呈现难度大,地块技术参数解读： 占地：9600 容积率： 3.5 总建面：33600 覆盖率：40% 绿地率：30% 住宅面积： 32000(预估) 商业面积： 1600(预估),地块方正，但面积小,项目进入只能东面实现,新洲河隔断项目西面人流动线,保税区铁网隔断南面人流动线,9600的占地 地形方正，但面积小 容积率3.5 建筑面积大，产品配比规划难度大 覆盖率40% 无法实现大面积园林、绿化，降低产品舒适性 地块隐秘，私密性强，但交通障碍多，交通流线规划难度大,东面为临时公交总站,西面隔新洲河为高尔夫练习场、红树湾、米埔,北面为变电站,南面为保税区仓储用地,本案地块四至 部分景观资源，变电站成负面影响,西面为景观面，红树湾、米埔美景尽在眼底 东、南面为低层建筑，中、高楼层视野开阔 北面为变电站，对项目有较大负面影响,配套区内开发状况影响分析 经适房为主，未来供应为公寓,在建及储备经适房建面超过50万，供应量大 大量经适房的建设将限制片区房价的上涨 后续供应以公寓为主,配套区内东面为已开发商品房，相对成熟 本案在西头，附近为在建、待建项目 本案最近的地块为两块大型单身公寓用地,周边开发项目的分布情况：,位于城市cbd南，城市核心辐射带 城市对接交通顺畅 地块所属位置被干扰性弱 地块两面景观优势明显,地块小，规划难度较大 地块北面紧临障碍设施 所属区域不被城市认同,所属区域与城市关系紧密 所属区域内产品类型及功能单一、传统,所属区域内产品竞争激烈 所属区域内配套完善有待时日,本案swot判断,mckency分析理论简述,mckency 分析理论,1,5,4,3,2,外部竞争 （external competition） 在区域外部产业细分和产业竞合中寻找机会,内部挑战 （internal challenge） 在区域内部产业细分和产业竞合中寻找机会,要素动员 （factor mobilization） 社会各阶层、各主体的资源整合与优化,产出效益 （output benefit ） 产业构筑与优化、效益成级组合,功能替代 （function substitution） 考虑替代性与同质化，采取差异化,本案开发策略借鉴,项目开发 策略,1,5,4,3,2,外部竞争 充分利用本案所属区域的城市关系，探寻项目的城市机会，保证开发成果的兑现机会,内部挑战 在目前区域内产品类型及功能单一的状况下，寻找产品类型及功能的创新、丰富突围竞争,要素动员 本案开发应将是综合考虑，以满足城市及区内更广的综合需求为前提。,产出效益 通过产品的类型及功能创造的机会带来可能的高效益。,功能替代 产品开发考虑目前和未来竞争态势，在产品的功能上结合区域特征做到适度领先与超前。,关键点,关键点沟通,关键点沟通,龙岗中心城 中大户型为主，,龙坂片区 中小户型和大户型为主； n+1，拼合；,后海湾 中小户型为主，拼合后为大户；,宝安中心区 纯小户和纯大户型为主，二极化；n+1，大赠送；,深圳过去2年房地产开发区域分布 关外开发占主流，关内仅零星项目开发,阳光天下,深港1号,金翠园,东方怡园,关内土地供应稀缺，仅后海湾供应较多，现只剩两项目，总建面约15万 福田、罗湖仅有零星项目开发，影响力弱 关外项目成片开发，产品创新度高，影响力强,深圳未来2年政府土地供应 未来供应在关外，关内仅少量土地,0910年，深圳特区内商品房供应土地仅为70万； 近80%土地由关外提供；,普通住宅的土地供应主要分布在关外，占到总量的80% 通过在轨道沿线地区等重点区域优先供应土地的政策交通拉动房产 旧城改造力度明显加大，占总建筑面积43% 继续遵循中央推出的“90/70”原则,深圳未来2年政府预计住房供应规划 普通住宅供应在关外，旧改项目比重加大,政策解析：,旧改共19个商住项目，占地约71万，建面约310万，其中住宅近210万 项目集中于南山（四个）、龙坂（三个）、宝城（三个），福田仅两个，且规模小 新洲、石夏两项目总建面约34.5万，住宅仅21万 两项目预计于2012年后才能推出市场,深圳未来2年城市更新项目影响分析 福田区仅两项目，入市时间晚,新洲项目,石夏项目,关内土地供应十分稀缺 旧改项目进展缓慢，缓解土地供应作用杯水车薪 旧改项目均位于配套完善、生活设施成熟区域,深圳未来2年城市更新项目影响分析 舒适型中大户型为主流，价格预期高,主流产品预计以舒适、功能完善的大户型为发展方向 价格高位运行，预计市场价格在2.53万元/,关内房地产市场现状,深圳未来2年关内房地产市场供应分析小结：,+,近2年关内房地产市场供应分析小结：,给本案的启示,居家中小户型有较大市场机会,从城市机会探寻方面来分析：,关键点沟通,配套区历年商品房供应分析 历年供应量少，07年后无供应,00年至今，区域产品总供应量仅为50万 产品供应不平衡，其中03、07、08年出现空白期,注：以上数据来自国土网统计,配套区已入住项目统计分析 项目少，主流产品两房、三房，入住率90%以上,总 共 只 有 9 个 项 目,注：以上数据来自实地调研,配套区已入住项目统计分析 产品线渐变丰富、主力户型结构趋小化,03年只有1至3房，到06年后从单房至4房都有供应 03年前主力产品为2、3房，缺单、1、4房，之后主力产品为1、2房,注：以上数据来自实地调研,配套区已入住项目统计分析 两房、三房占68%，户型面积趋小化,2房、3房合计约占68%；占主流地位 近期供应产品面积主流区间：1房50左右，2房80以内，3房100以内,注：以上数据来自实地调研,购房客户以福田区为主，占77%，少量港客及罗湖客 福田客又以保税区周边客户为主，其中新洲、皇岗、益田占45% 区域辐射力弱,配套区商品房购房客户分析 区域辐射力弱、福田客占77%,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,投资客占83%，调研原因为租赁活跃，租金水平高 自住客购买仅占13%，调研原因为区域生活配套十分落后，影响居住品质,配套区商品房客户置业目的分析 大量投资，自住客少,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,租客90%为区内工作者，企业租赁为主导，显示区内住宅配套需求旺盛 区外租客及港客比例极小，显示客户对其认知度低 区域交通及生活配套落后也是区外租客少的主因,配套区商品房租客来源构成分析 区内居住主导，为保税区住所配套,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,2、3房承租率最高，共占70%； 75以上2房、100以下3房产品最受欢迎，共占45%； 其他产品承租率较低，主因产品使用价值不高； 小复式产品需求大，供应少，有一定市场机会；,配套区商品房租赁需求分析 两房、小三房受欢迎，性价比高，小复式稀缺,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,2房平均租金达3200元/月、 3房平均租金达3800元/月 租金可抵月供，中长线投资投资回报率高 小复式产品租金较高，供应量少，市场机会凸显,配套区商品房租金水平分析 租金水平高、中长线投资回报率高,注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计,配套区近年商品房供应小结：,历年供应中主流产品为两房、三房，共占68%； 产品线逐渐丰富，户型结构趋小化； 目前租赁受欢迎产品面积主流区间为1房50左右，2房75以内，3房100以内 购买客户中福田客为绝对主流，主要是投资客 租赁市场十分活跃，租金水平高，中长线投资回报率高,给本案的启示,具备居住和投资双重属性的中小户型产品有较大市场机会,从区域产品机会创造方面来分析：,关键点沟通,案例借鉴： 上海外高桥保税区（国内最成功保税区之一）简介,于1990年6月经国务院批准设立，规划面积为10平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥港区。,全国第一个保税区 全国15个保税区中经济总量最大 吸引外资企业的数量占上海的1/3 截至06年，区内国际贸易企业已超过2700家，1000多家物流仓储企业，先进制造企业240多家 2008年实现经济增加值953.17亿元，同比增长16.3%，占浦东新区的30.25%，占全国保税区的43.9；,案例借鉴： 工业为主，商服配套为辅,保税区规划中，工业用地及配套占整体70%，保税区行政及公共用地占10%，综合用地占20%。,案例借鉴： 商服配套纯住、纯商为主，商住一体为辅,截止2008年底，外高桥保税区周边共开发住宅近200万，写字楼近80万，商住一体（soho）近20万,综合用地主要为商服套，包括住宅配套、商务写字楼及商业配套，分别占50%、30%、20%。,案例借鉴： 中小企聚集写字楼，服务型小工作室青睐soho,截止2008年底，写字楼进驻公司以中小型企业为主（50人以内）占70%比例，而且入驻率达到70%以上。随着保税区经济的快速的发展，写字楼需求每年有8%的增幅，逐年上升趋势明显。,最近几年保税区商品房开发规模明显放量，年开发30万左右。主要满足保税区快速增长的住房需求。产品主要以2房和3房为主，占65%比例，面积70110之间，以经济实用为主。,目前保税区商住两用项目共4个，建面近20万，入驻率达80%。基本均以软件、广告、媒体等小型工作室为主，办公面积60150，以服务保税区上、下游企业。,住宅,写字楼,商住(soho),案例借鉴小结：,成熟保税区的发展离不开大量的商服配套 从物业发展来看，以纯住、纯商为主，商住一体为辅 随着配套区的发展成熟，商住一体物业的机会越来越大,福田保税区商服配套情况分析： 住宅为主、纯商为辅、商住物业基本空白,住宅待开发区域，共3地块，均以公寓为主，总占地约12万；,住宅已开发区域，共约13个项目，总建面65万，约5500套，平均入住率90%以上；,区内商务写字楼项目总建面约35万。多为5年前设计开发，多层为主 ，功能单一，配套尚不完善。,本区域已聚集数家设计、创意公司，如立方设计等；,纯商务的写字楼市场需求旺盛,项目名称：长平商务大厦 开 发 商：长平发展有限公司 项目地址：福田保税区红花路 主体建筑结构：地上40层，地下2层，地上1-3为商业裙楼 宗地面积：11190.7 使用年限：50 总建筑面积：79734.19 办公面积：54159.75 商业面积：12423.57 容积率：5.95 总户数：994，停车位：216 面积区间：45110小单位，可组合； 销售率：100% 入驻率：约70%,福田保税区商服配套情况分析： 长平大厦,复合功能型物业有市场需求；,项目最初定位为商务办公，销售受阻，随后更改定位为商住二用，随即顺利清盘！,项目名称：城市3米6 开 发 商：东港实业 项目地址：保税区绒花路与益田路交汇处 项目类型：商住二用； 主体建筑结构：地上27层，地下2层，地上1-2为商业裙楼 宗地面积：1.7万 总建筑面积：4.38万 办公面积：36500 商业面积：5600 使用年限：50 容积率：2.5 总户数：644 面积区间：33100，层高3.6米，可隔层； 销售率：100% 入驻率：约100%,福田保税区商服配套情况分析： 城市3米6公寓,给本案的启示,从物业功能发展来看，商住两用物业机会越来越明显,从区域产品功能机会创造方面来分析：,福田保税区是深圳被遗忘的片区，物业发展相对滞后，结合本案自身条件，从降低市场开发风险来看，应丰富其物业功能，最大化吸引目标客户以完成开发目标：,本案定位判断： “宜投宜住、复合功能”型产品,宜投宜住,复合功能,本案定位判断： “宜投宜住、复合功能”型产品,以居住功能为本，积极吸纳投资、自住需求客户，扩大项目目标客户群，实现物业顺利开发。,产品兼顾居住、商务两种功能，实现产品功能多样化，降低物业开发单一的风险，扩大物业使用群体。,本案产品开发方向探讨1： 天都世纪,居家型产品、产品线丰富 3梯38户 精装修 中性立面 底层为2300商务配套 产品尺度：单房3441，一房4760 ；二房7389 ，三房8997 ,成交客户中40%为投资客 自住客主要是周边的上班族及换房客,本案产品开发方向探讨1： 产品结构统一、精装、中性物业立面、商务配套,本案产品规划要点建议：,产品规划为平面户型： 户型结构为一房、两房、三房 产品配比借鉴配套区商品房规律： 两房、三房为主，一房为辅 一房：两房：三房为3：5：2 户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）： 一房约40 ，面积区间38-42 两房约65 ，面积区间55-70 三房约85 ，面积区间80-90,本案产品开发方向探讨2： 倚山时代,大量投资客 自住以周边客户为主， 户型赠送是核心卖点,纯复式（5.8米层高）公寓 只有单房、一房 单房改两房 一房改三房 08年市场最低时仍保持80%的销售率,本案产品开发方向探讨2： 产品结构差异、部分精装、独栋soho、商务配套,本案产品规划要点建议：,产品规划为平面为主、复式为辅： 户型结构为复式公寓、一房、两房、三房 产品配比借鉴配套区商品房规律： 两房、三房为主，一房、复式为辅 复式公寓：一房：两房：三房为3：1.5：3.5：2 户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）： 复式公寓约60 ，面积区间55-65 一房约40 ，面积区间38-42 两房约65 ，面积区间55-70 三房约85 ，面积区间80-90,通过首次沟通汇报，开发商基本认可星彦对本项目定位的观点 “宜投宜住、复合功能”型产品，故本项目开发的下一个重要课题是：,打造产品 核心竞争力,物业发展建议,报告目录：,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3. 环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,户型创新建议,本案户型创新的思考,户型的舒适尺度？、赠送面积的多少？、功能是否齐备？,教训: 客厅与主卧、次卧室开间尺寸不合理,客厅舒适性差. 经验: 各功能空间尺度合理控制,增强舒适性,户型设计经验1,教训: 户型空间安排不合理,私密性受干扰; 无生活阳台,厨房窗户直向入户花园开,影响使用功能. 经验: 增强舒适性、实用性.注重居住者的生活习惯。,户型设计经验2,细节: 生活阳台的实用性. 从客厅直接进入露台,细节: 花架可改房间. 观景阳台和生活阳台具备,户型设计借鉴,赠送面积,教训: 赠送空间分散且为异形,实用性不强; 走廊空间过大,浪费面积大.,户型设计经验3,经验: 集约式赠送,实用性增强,户型设计借鉴,可改 房间,可改 房间,可改房间,解决策略： 注重提升产品品质，充分利用空间增加居住舒适度。 户型多功能，卧室和客厅尺度合理，舒适性强。 注意集约式的合理赠送的利用，对有限可赠送面积进行合理利用及整合。 厨房、卫生间的设计充分考虑住客的生活习惯。,根据新规范，阳台、露台、入户花园、内庭院、凸窗、夹层、复式可赠送面积均大大减少，但面积的赠送多少及实用程度较大程度决定项目开发的风险系数，如何解决？,户型创新原则,最新建筑设计规则: 住宅建筑阳台（含有顶盖的露台、高度超过两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑面积的20%，其中高度超过两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50%，其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10%。 住宅空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%。,户型定位建议,平面住宅,强调使用功能 客、餐厅、房、厨、卫生间、阳台等均需设计到位 居住着重总面积、厅卧开间等的尺度适中，通风、采光效果好 投资着重功能性，严控总价，缩小总面积，缩小客厅，弱化餐厅，“n+1”设计 精装修交楼，部分“拎包入住”（投资类户型）,案例借鉴 一房户型,诺德国际项目,户型紧凑合理 客厅赠送落地凸窗，通风采光好 赠送内阳台可改房间，“1+1”设计,户型实用，功能齐全，赠送面积利用率高,可改 房间,生活阳台,建筑面积：48-50 全赠送面积：6 半赠送面积：7 实得面积：61-63 赠送率：26-27%,48-50户型 一房两厅一卫 可改为两房两厅一卫,案例借鉴 两房户型,阳光玫瑰园项目,户型设计合理，紧凑合理 超大阳台、落地凸窗 南北通透、通风采光好,尺度适中、客厅大阳台 户型舒适度高 通风采光条件俱佳,案例借鉴点：,客厅大阳台、主卧宽敞，通风、采光好，居住舒适度高,可改 房间,生活阳台,客厅大阳台,77-78户型 两房两厅一卫 可改为三房两厅一卫,建筑面积：77-78 全赠送面积：9 半赠送面积：11 实得面积：97-98 赠送率：26%,案例借鉴 三房户型,户型紧凑实用 各功能空间设计均好 内阳台可改房，三房变四房 赠送面积大，实用性强,“n+1”户型，三房变四房 入户花园，室内外有效缓冲 赠送实用性强,案例借鉴点：,第五园项目,满足投资需求，总面积小，户型功能齐全，赠送实用性强,可改 房间,生活阳台,客厅大阳台,入户花园,88.8户型 原：三房两厅一卫 改成：四房两厅一卫,建筑面积：88.8 全赠送面积：11 半赠送面积：8 实得面积：107.8 赠送率：21%,户型尺度控制及要求（平层）,户型定位建议,复式公寓,强调使用功能的复合性；兼顾居住、商务功能 “n+2”设计，赠送最大化；部分功能（如餐厅、卫生间）通过改造实现（搭板） 尽量少承重墙，实现自由间隔，网络、管线设计按写字楼标准考虑 隔层预留茶水间位置（公共区域内） 装修套餐交楼,案例借鉴 复式一房,天健时尚空间项目,赠送 空间,镂空 空间,65-68户型 原：一房两厅两卫 改成：三房两厅两卫,户型紧凑实用 赠送面积可改性强 两镂空部分可改两个房 赠送面积多，实用性强,建筑面积：65-68 赠送面积：13 镂空面积：19 实得面积：97-100 赠送率：47-49%,“n+2”户型，一房变三房 双层高客厅阳台，居住舒适性强 二层镂空可改造性强,案例借鉴点：,户型赠送率高，户型可改造性强，宜商宜住,案例借鉴 复式两房,天健时尚空间项目,85-88户型 原：两房两厅两卫 改成：四房两厅两卫,户型紧凑实用 赠送面积可改性强 两镂空部分可改两个房 赠送面积多，实用性强,建筑面积：85-88 赠送面积：16 镂空面积：20 实得面积：121-124 赠送率：41-42%,“n+2”户型，两房变四房 双层高客厅阳台，居住舒适性强 二层镂空可改造性强,案例借鉴点：,户型赠送率高，户型可改造性强，宜商宜住,户型尺度控制及要求（复式）,户型结构、尺度及配比,注：总套数共430套，总面积共31725,精装标准建议,09年精装交楼经典项目解析,增值保值规划,装修1200元/标准，局部使用品牌，注重经济实用性！,综合分析：,市场参考项目装修标准对外宣称装修价格大多在8002500元/之间； 局部利用品牌材料提高项目档次。 个别项目配置空调、消毒柜，以及衣柜、鞋柜等； 从各项目的精装成本和销售进度综合分析，并不成正比； 装修品牌全罗列，有利增强信任感和安全感； 从装修成本分析，逐步向经济、实用型发展，特别是中小户型产品；,诺德国际,万科里程,阳光玫瑰,四海公寓,增值保值规划,通过对类似项目对比分析以及项目目标客户群的特点， 对项目的装修材料和重要等级进行评定如下： 入户门的品质感和安全感； 地面材料品牌及色彩搭配； 厨房空间利用及设施品牌； 卫生间洁具、淋浴设施的品牌和设计风格；,客户关注点：,四海公寓,万科里程,诺德国际,参考品牌楼盘精装标准，结合客户关注点和本案产品定位，本案精装标准： 关键部位利用品牌，提升品质和形象； 保证居住的舒适和安全的同时，突出商务和网络配置！,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3. 环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,本案土地资源价值分析 三面开阔、北面负面、通达性差、配套空白,价值比分析: 景观区域: c d b a 居住价值: c b d a 商业气氛: a d b c,建筑布局建议 北面复式公寓、西南面平面住宅、东面敞开,1、布局建议采用半围合形式； 2、楼栋分开处理，公寓在北，住宅在西、南； 3、公寓背面朝北，正面朝南； 4、住宅朝正南或西南，景观面最大化。,西南面设置住宅，景观资源足，提高居住舒适性。,东面敞开，为园林留出位置，增加通风、采光面。,6层高（20米）工业厂房,变电站,设计精致立体园林，强调参与性和互动性，利用泛会所提升园林价值。,新 洲 河,北面设置公寓，考虑到公寓对景观需求不强，同时公寓可遮挡变电站的负面影响。,交通流线建议,车辆出入口。,车辆出口。,社区主入口。,车流主要动线。,车流进出动线。,1、车辆主入口设置东北角，承接主车流，同时为公寓提供交通便利； 2、主入口朝东，视野开阔，同时为商业带来人流； 3、东南角设置车辆出口，有效分流住户车辆。,建筑体系组成,立面中部,色彩,材料,窗,阳台,屋顶,基座,基础色：高级灰，辅助色：白色，点缀色：棕黄色或褐红等其他颜色。,面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。,简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，做部分简单的屋顶构架。,传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。,透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈 住宅裙楼：不做架空，考虑布置户型单元，同时考虑一定的入户门厅与大堂。,灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。,考虑本案宜商宜住的复合功能，建议打造中性立面，现代硬朗，突出城市感，与众不同。,建筑体系,灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。装饰性元素简化，同时注重功能性。,富有运动变化的立面造型,大框架勾勒,立面中部,体块结构的变化,赋有设计感的外立面，尺度感、空间感，体现内敛高贵的文化内涵,立面中部,以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色建议采用棕黄色或褐色等。,高级灰：灰色介于黑色和白色之间，中性色、中等明度、无色彩、极低色彩的颜色。灰色能够吸收其他色彩的活力，削弱色彩的对立面，而制造出融合的作用。 灰色是一种中立色，具有温和、谦让、中立和高雅的心理感受，也被称为高级灰，是经久不衰、最经看的颜色。 高级灰与白色的结合，容易营造出非常现代、城市感强烈、经久耐看的建筑风格。,色彩,建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。,面砖的外在表现相对与涂料而言更有质感，体现项目档次。 深圳夏热冬寒，涂料容易出现开裂、渗水等现象。 涂料对施工水平要求甚高，如施工水平一般，则难以形成严丝合缝、技艺考究的外观效果。 同时考虑项目效果图时，如用面砖则容易出现阴影细缝、效果图做出的效果一般，因此建议做效果图时采用涂料，实际施工时采用面砖。,深圳绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂料者少，面砖更容易出质感和体现档次，市场接受度高。,材料,透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。,凸窗,台式飘窗：舒适性、享受型，建议在主卧内使用。,步入式飘窗：实用性、增加平面使用面积，建议在次卧内使用。,窗,2.2m,2.2m,传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。,阳台,厨房带生活小阳台！,客厅主阳台自住型考虑做大，体现舒适性，投资型考虑做小，赠送内阳台，隔房间使用。,简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，成为城市景观的天际线。,屋顶,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈； 住宅裙楼：建议做架空层，作为本项目的魅力属性加以考虑。放入泛会所、高级入户大堂等概念。,商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈。,基座,2.本案总体规划及建筑体系建议,1.户型定位及创新建议,3. 环境景观设计及配套增值建议,4.商业规划设计建议,环境景观设计原则,本项目地块小，不利打造个性鲜明的主题园林； 针对性的配套设施，满足个性需求，以精致取胜； 根据项目产品定位和客户特征，增强配套设施的休闲娱乐功能，不宜过于居家； 强调园林的互动性和参与性，增加生活情趣； 充分利用架空层，营造立体丰富的景观效果，同时增加实用性的功能。,环境景观设计建议 精致景点、立体景观、泛会所,铺地石材,立体丰富，互动参与，精致取胜！,园林特色,规划概念,通过层次落差，体现立体园林。富于变化的水系，营造