江西省鄱阳项目定位及物业发展建议报告(124页.ppt

2,鄱阳项目定位及物业发展建议报告 南昌尚美佳鄱阳项目组,/2013.02,2,谨呈：博灏投资,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归南昌尚美佳房地产经纪有限公司所有，未经尚美佳书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,尚美佳中国思考模型,【项目市场机会研究】,【项目价值及问题点界定】,【项目发展战略】,【项目定位】,【项目物业发展建议】,知己知彼，百战不殆,【项目价值及问题点界定】,用客观的眼光定义自身和目标,part 1,无强势自然资源，无完善城市资源，无知名品牌的小规模项目,地块分析 及地块属性,项目界定：城东新区，城市小规模复合型项目。 在市场激烈竞争前提下，差异化竞争，合理细分客群，有利规避开发成本及市场风险的影响。,那么，基于项目使命和项目属性界定， 我们必须跳出现有的竞争，建立独特化标识，打造鲜明形象,本项目的使命安全、利润、品牌或更多?,目标界定,首先罗列出本项目未来可能发展的若干个方向。随后通过分析主要影响市场定位的五个因素得出本项目的初步市场定位。最后根据该市场定位深化、落实到产品建议方面。,市场定位思考流程：,对独特化市场标识的理解-市场定位思考流程,目标界定,可能发展方向研判,高档 本项目虽然交通便捷，但无强势自然资源及配套城市资源，外部条件不符合高档产品的特性。 且高档定位也不符合去化速度最大化的目标追求； 在规划上本项目属于高容积率产品，不符合高档的定位。,结论：考虑以上因素，本项目不符合高档及中档的市场定位。,目标界定,中档 该档次汇聚了以聚贤空间为代表的区域后续较多楼盘，市场竞争激烈； 以本案的市场规模，不适合同其他楼盘正面抗争；,低档 目前区域内及主要竞争区域-城北区均无低档定位楼盘，此类市场存在一定空缺。 根据一般经验，低档楼盘的价格优势对去化速度有一定促进。,中高档（精品楼盘） 经过若干年的市场培育，客户对品质有一定要求； 中高档产品形象感强，利于形成市场口碑，对于企业品牌建设意义较大,结论：根据市场现有、未来竞争情况以及需求市场分析，本项目可选择低档定位或者打造中高档产品。,可能发展方向研判,目标界定,中高档入市：,低档入市：,优势： 开发商具有开发高端住宅的丰富经验及企业背景，易于树立品牌形象，有利于销售。 劣势： 需要一定投入，地块本身建造中高档住宅的外部条件一般，需要在内部打造方面加大投入,优势： 投入成本稍低 劣势： 产品形象弱，产品核心卖点不强，市场竞争加剧情况下只有走低价促销策略,目标界定,项目市场定位,独特化,如何选择？,低端价格 低景观投入 户型面积控制 低配套,品质感 热销，形成口碑 高性价比 中高形象,思考：本案欲打造成具有鲜明形象项目，发力方向在哪里？,目标界定,价格：土地成本不低，项目价格很难走低价线路,本案处于城东新区，城市重点发展方向，土地价值得到初步显现 项目楼面地价800多每平米，比主要竞争对手聚贤空间高几乎一倍；高成本效应，销售价格必然不会很低,项目有一定教育资源及公共配套资源（体育馆），而商业配套逐步展开,配套：以区域配套为主，后续配套逐步成熟,目标界定,精品化路线，是本案的一个较好的发展方向,低端线路 低端价格 低景观投入 户型面积控制 低配套,精品线路 区域属重点发展方向，发展前景向好 市场产品可创新空间大 精细化打造栋间景观，有构建差异化景观体系,目标界定,通过项目解析，得出本项目面临的核心问题,项目界定,在较的高土地成本下，实现项目的快速去化，降低市场风险 树立精品形象，奠定开发品牌,城东新区，城市精品复合型项目,+,核心问题,q1,如何通过准确的战略定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力，跳出现有竞争，从而确立项目差异化的精品形象，形成形象上飞跃？,q2,何种物业产品组合有利规避开发成本及市场风险的影响，实现快速去化目标？,项目目标,目标界定,基于项目价值及项目面对的核心问题，,对于市场我们的“突围”的方向在那？,带着思考，放置现实而“凭栏赏月”,【本案市场机会研究】,part 2,经济稳步发展，房地产市场成交合理回归，中短期内预计维持在30-35万方/年；本案所处城东新区板块是未来发展重心，但后续项目可依托资源弱，短期内价值较难体现,市场结论回顾 宏观经济及房地产竞争层面,区域核心竞争项目13年后续入市量约在7万方左右，相比竞争项目，本案住宅的适合发力点有户型创新、建筑风格、物业管理、内在景观等方面，特别是户型创新,市场结论回顾 住宅产品竞争层面,从商业等级看，本案商业属于社区居住配套型商业；该类商业中，街铺价值最大，本案商业原则为街铺最大化，在街铺排布不下的情况下，建议设置少量次主力店,市场结论回顾 商业产品竞争层面,市场竞争结论,面对市场优质产品，我们需着力实现部分差异化，跳出竞争,基于市场机会点，,我们需要何种战略在市场上确立“突围”方向？,放宽视野，谋略一域,【本案发展战略】,part 3,市场特征与变化趋势研判，城市竞争分析，客户构成与演变规律把握，利用三者寻求机会并指明发展战略方向,注意控制总价的实用型产品畅销,刚性需求市场，城市移民有利扩充市场容量,重视客户需求，高于市场水平的产品打造，专注与未来的竞争,在售项目后期供应量不高，但从规划图显示，本案所处区域以及城东区域土地居住用地储备量大,市场表现与 未来的研判,竞争与项目及产品解析,客户构成与演变规律,在理论依托的基础上，严格的遵循市场、客户的研究结论和规律，并利用其对战略的制订提供出客观的指导性方向。,产品同质化明显，户型面积供应趋同,创新产品刚步入市场，产品细节挖掘空间大,在同质化市场下赢得竞争,把握客户构成及演变规律，在整体战略中遵循其演变,购房需求平稳，市场供应充足，后期供应量大,移民型客户 乡镇居民及外地置业回家置业者； 产业拉动型居民,老城区外溢客户 个体户，泛公务员群 老城区外溢年轻客户。,项目战略,综合所有元素的swot分析，交叉结论为整体发展战略提供最终成型基础,内部能力,外部因素,项目战略,依托区域城市未来价值，打造鄱阳城东精品综合社区，通过做足产品细节等产品系统差异化，建立项目精品品质形象，提高性价比，满足重点客群需求，建立项目鲜明形象。,key words：产品系统差异化、中高端品质,结合swot分析结论，得到整体发展战略,项目战略,通过成功典型案例分析，寻找项目差异化产品发展路线,案例1：深圳鼎太风华、合肥天目未来 通过户型设计创新，大量“偷面积”，实现销售 案例2：深圳阳光棕榈园 通过产品园林创新，实现快速销售 案例3：南京朗诗国际街区 通过材料技术创新，提升产品附加值，获得稳定去化 案例4：广州珠江帝景 通过高档配套设施标定档次，获取市场认同,鼎太风华,红树西岸,朗诗国际,珠江帝景,项目战略,在设计手法上，采取大量偷面积手法，通过大露台、步入式凸窗、入户花园等，使户型使用率超过100%，给实户看得见，摸得着的实惠 因提高了使用率，从而提高价值 深圳鼎太风华通过大量偷面积手法，使使用率平均达到115%，销售价格比周边楼盘高出2000元/平米左右,案例1：鼎太风华,项目战略,通过户型设计创新，大量“偷面积”，提升价值,案例1：天目未来：,产品特点：立面追求简洁、质感、时尚，造型多变使建筑本身演变成风景，在户型上，合肥率先做到了户户拥有空中庭院/入户花园，率先引进错层阳台，率先让凸窗落地，通过送面积的营销手段吸引了众多购房客户的高度关注,步入式凸窗偷面积,空中庭院偷面积,奇偶层露台,项目战略,以产品创新为核心及面积控制较为适中吸引着众多购房客户的高度关注,阳光棕榈园,阳光棕榈园占地面积18.5万平米，建筑面积35万平米，由多层、小高层、中高层组成 价格比周边项目高1000元/平米,案例2：阳光棕榈园,项目战略,通过产品园林创新，创造高价值,案例3：南京朗诗国际街区,产品特点：精装修房；项目工程设计采用新技术和节能环保方面的新技术，如全置换新风系统，外墙、外窗、屋面、地下保温隔热系统，砼顶棚采暖制冷系统，防噪音系统，中央除尘、食物垃圾处理系统，以及地源热泵系统等，打造健康，舒适，节能，环保的新一代功能性住宅。,项目战略,产品创新技术创新，创造项目差异，形成核心竞争力,案例4：珠江帝景,通过顶级的公建配套标定项目的档次，符合目标客户彰显身份的心理。 精装修公寓，塔楼均价9300元/平米，板楼均价11000元/平米，实现了明显高于区域价格平台的价值。 2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街，五星级酒店会所，5a级写字楼，星级酒店式商务公寓。,通过高档配套设施标定档次，提升项目价值,项目战略,结合本案所处的区域及项目属性对差异化产品类型选择,项目战略,项目差异化开发模式的构思通过产品品质提升项目形象，通过总价及面积控制，实现产品的快速去化,项目战略,基于项目发展战略，,谁会成为我们的忠实客群，我有何种形象及产品打动他们？,【项目定位】,带着思考，我们回归市场,part 4,综合所有元素的swot分析，交叉结论为整体发展战略提供最终成型基础,内部能力,外部因素,项目战略,市场背景,房地产市场刚步入发展阶段； 总人口基数大，城市化率较低，城市化空间大； 产品可塑空间大 市场以刚性需求为主。,项目自身情况,城市资源及景观资源一般，容积率偏高的小型综合项目 城市重点发展方向,客户情况,以自住型客户为主，投资型客户尚未得到挖掘，自住型客户来源城市移民及老城区外溢客户；,客户定位的核心问题,核心客户是谁？,对客户来源区域进行细分研究，找到市场机会，抓住能实现最大机会的客户。,客户如何演变？,随着城市发展演变，带来项目区域地位的改变，城市进一步发展，使客户发生何种演变？,鄱阳县面对城市化发展过程中，项目面临的客户定位问题是什么？,客群定位,城市化移民是区域人口导入的最主要来源，老城区外溢客户是人口导入的辅助来源,城市化驱动是乡镇客户的主要置业动机，刚性需求是潜在客户的主要特征；,价格剪刀差将是老城区客户置业重要驱动因素；,交通、配套及片区成熟度延长了其入住时间；,片区发展情况决定了其在新城区置业的决心。,客群定位,公务员 泛公务员群体,老城外溢 与私营业主,市场可抓取的客户,主抓客户构成乡镇群体/外地工作回家置业者，老城换房居民与私营业主，公务员/泛公务员群体,客群定位,乡镇群体与外地工作回家置业,客户区域构成,通过市场调研，目前鄱阳重点项目，主要的客户来源除了以本地客户主导外，乡镇进城客户比例也相当高，总比例甚至超过本地客户。 区域主要竞争项目，周边镇区客户来源比例相当高，说明本区域对周边乡镇有较大的市场吸附力。,住宅客户定位,鄱阳重点项目客户区域构成,住宅客户定位,客群特征与置业关注因素分析,住宅客户定位,客群特征与置业关注因素分析,项目启动之初，外围客户对区域对项目认知度还不是很高的情况下，本区域客户仍将是项目主要的客源，置业目的多为自住 随着区域的发展建设，区域的资源优势将逐步体现，同时，可通过前期的宣传与推广，区域未来的发展也会逐渐被外界所认知，在这样的情况下，客源群会逐渐外括，上海等外区域的客户比重会增加，同时，客户购买的目的也不仅仅是自住或投资，休闲度假的比重会提升。 项目的品牌效应已经体现，区域建设也见成效，无论是自住还是投资，项目都可以成为客户的第一选择。,随着时间的发展，项目的不断推进以及区域规划的逐渐体现，项目的客户属性也是随之而变化，客群吸引将是一个动态的变化的过程。前期会更多的吸引周边乡镇，区域原住民的自住客、随着城市发展市内的客源可被深度挖掘，丰满客户群。,住宅客户定位,项目目标客户演变分析,核心客源区域： 结合前面的客户研究，我们将其区域定义为： 前期以区域及周边乡镇为核心 后期辐射整个鄱阳县城 面向鄱阳城市新贵阶层,住宅客户定位,项目目标客户最终定位,项目卖给谁？,适中的区位 完善的户型 适中的价格 品质化社区,离市中心区不太远 满足家庭功能需求 总价控制比较合理 享受当代社区生活,生活成本不高 家庭人口不少 总价承受力弱 品质生活享受,以适中的区位、较为完善的户型、适中的价格 满足渴望拥有城市里的独立“家” 的青年人和年轻的家庭,新势力,市场空白点,客群定位,城市新势力， 鄱阳城市品质生活见证者,根据上述分析，我们将本项目客户群定位于：,包括三类客户：,核心客户,重要客户1,重要客户2,乡镇群体与外地工作回家置业者,泛公务员群体,鄱阳老城换房居民 与私营业主,项目初期我们的核心客户为乡镇群体/外地工作回家置业者,客群定位,所以他们需要 他们需要与城市保持较近距离 他们需要社区形象可以体现身份，而内涵又有他们想要的平和 他们希望能实现有品位的生活，但又必须实惠,向往都市，而又期望安逸 追求品位，而又注重实惠 渴望新变化，而又保持原有的平和,他们是这样的人群,他们希望生活可以更讲求品味，所以对新鲜事物总是可以接受，但又不愿支付过高 向往享受城市感较强的生活，但节奏又不可太快，强调自主选择 他们重视家庭生活，喜欢相对安逸，轻松，不刻意的生活方式 他们个性不强，平和而中庸，对工作和生活的选择不会太刻意，随遇而安,品味 追求,心理品性,他们追求一种理想的人居模式，既能享受都市所带来的便捷又能享受体育公园居所带来的和谐,他们不一定眼界开阔，阅历丰富，但对品质同样有自己的追求,他们追求独特的居住体验，轻松愉悦的居住氛围,他们渴望拥有一个理想家园,而， 本项目未来的业主在鄱阳必然是被羡慕的 而我们现在所要做的就是为他们,在鄱阳， 打造一种被向往的城市品质生活！,项目属性界定：我们是什么？ 城东中心区，小型精品复合社区,周边一定的教育资源,紧邻体育馆,项目属性,未来城东中心区,小型复合型社区,城东品质居所 当代新势力之家的最佳生活解决方案,倬尔不凡的产品，坡地式园林建筑，复合多元的社区,项目整体定位：我们做什么？,51,品质示范,在这里，体验品质生活，感受理想人生,52,在这里，提供一个幸福的港湾，实现对美好居家生活的向往,宜居风范,美好 舒适 幸福,special & space,自然生态的绿色园景，异域的人文小品、窗台上的花都述说着生活情趣，仿佛又徜徉在南欧的怡人小镇里,别样的社区园林，体验异域风情,在这里，拥有,spanish,明快、质朴、纯粹，每一个细节都闪耀着艺术的光彩，它们是房子，但更是艺术品,纯粹的异域建筑，体现国际品质,在这里，拥有,sun & sky & space,自在的空间，质朴的浪漫，完全不需要强调哪一种生活方式，只是想回归自己的本心，活得不再拘束,软性生活主题，尽显休闲韵味,在这里，拥有,children & education,给予孩子更好的教育和成长空间，让孩子永远比别人早一步,亲近学校，成就孩子成长梦想,在这里，拥有,home service,细节的服务，安全、人性化，尊贵与温馨在这里相融合,贴心细节服务，尊贵温馨体验,在这里，拥有,基于项目定位，本案物业发展方向及建议,【物业发展建议】,【户型配比建议】,【物业排布方案】,part 5,【商业发展建议】,概念核心： 高层，两梯四户，面积76、98,基本面：宽板，南北通透，阳光灿烂，全明设计，动静分离，采光面观景面开阔,舒适面：北面入户大花园，南向大阳台，大客厅，大主卧，双卫，南向双卧室,精致面：不浪费面积，也不吝啬面积，每一寸都是经过精密的测算。,精神面：虽然是两梯四户品字型布局，邻里没有干扰，私密性极佳。阳光候梯厅，入户大花园、观景餐厅，大宅的因素，这里不缺乏！,怎么把小面积住宅的居住品质发挥到极致？不要太抽象，看图说话：,产品突围策略,合理的赠送面积,产品突围策略,产品突围策略,精致三房,产品突围策略,产品突围策略,底层及顶层处理,楼层结构： n-1层+n层 顶层复式 四层-层 标准层 部分二层+三层 跃层 地下室+一层+二层 底层类联排,解决“顶天立地”户型的销售困难 品质增值点： 联排别墅形式植入高层 带电梯底层 顶层townhouse空间 中间标准层,b1+1+2f 底th,b1+1+2f 底th,顶th,f 标准层,5f 标准层,4f 标准层,部分二层+3f 跃层,产品突围策略,案例借鉴：成都弗莱明戈首层,产品建议,案例借鉴：成都弗莱明戈二跃三及标准层,产品建议,案例借鉴：成都弗莱明戈顶层,产品建议,物业排布方案,商业规划分析,项目规划要求： 用地面积：18566.40 容积率：3.2 建筑密度：42%（7797.89总基底面积） 商业总建筑面积：11882.5 住宅总建筑面积：47529.98 总建筑面积：59412.48,一级临街展示面,方案一,建筑退距后，沿街商业满铺，最大临街展示面价值。 满铺，2f商铺，总建面10360.未满经济技术指标,要求： 最大化沿街商业价值 最大化沿街展示效果,方案二,方案一,优化： 临街角处，优化其项目形象和展示效果。设置3f商业小盒子。 总建面12200平方米，满足经济技术指标。,优化： 压缩沿街商铺至1f，设置8f公寓 总建面12056.4平方米，满足经济技术指标。,商业盒子：3885,公寓：3964,住宅规划分析,项目规划要求： 住宅总建筑面积：47529.98,住宅1区,住宅2区,要求： 满足规划设计住宅间距，日照时长，消防要求。 为满足生活需求，通风，日照环境佳，最大化外部景观资源利用。,环境条件： 地块狭长，不规整。中间部分退距后将地块拦腰截断。 3.2容积率，可灵活转换度受限。物业类型：高层/超高层,2t2：8190.84 2t3：19015.88 2t4：20216 合计：47422.72,+,满足住宅经济指标和规划设计要求，但无法满足商业布局设计。,整体规划分析,以商业布局设计为基础环境。,方案二,方案一,+,+,方案一,方案二,在满足项目经济指标和规划要求的情况下，我们是否还有突破？,商业总建筑面积： 12056.4 住宅总建筑面积：47273.3 总建筑面积：59329.7,商业总建筑面积： 12200 住宅总建筑面积：47273.3 总建筑面积：59473.3,双首层概念示意图,突破思路分析,本项目若采用此种手法会带来什么？,除去商业基底。其他红线内用地抬高4.5米。部分切割增加商业营业面积，剩余部分可作为地下停车位使用。 项目南向形状不规整，齐利用价值太低。,突破思路分析,抬高部分地块，使其与沿街商业衔接。扩大营业面积，也可在后期使用灵活切割。 优化空间规整性。提高 使用率和实用性。 成本提高。,方案一,方案二,优化后：,方案一,方案二,最终概念稿：,突破思路分析,方案一,最终概念稿：,突破思路分析,最终概念稿：,方案二,商业产品发展建议,商业模式选择 商业发展策略研判 商业排布及业态落位 次主力店业态选择,附有娱乐性,专业化市场 品种单一,简单满足购物需求,以购物为主 一站式购物需求,娱乐 中心,工厂直销中心,邻里 中心,生活 时尚中心,地区 购物中心,能量 中心,超级地区 购物中心,城市 购物中心,购物 公园,商业产品定位,筛选适合本案的商业模式,商业产品定位,各种商业模式的基本条件,适合本案的商业模式,一、 项目面积,三、 项目交通,二、 项目位置,四、 商圈辐射,通过项目的面积、地点、交通、商圈条件四个方面，来推导本项目与那些商业模式匹配性较高,商业产品定位,通过四大条件筛选合适的商业模式,总用地27.88亩（合1.86万），容积率3.2，总建筑面积5.94万方，其中商业面积约20%； 商业面积为约12000平方米,本案,筛选商业模式,一、项目面积条件：商业面积为约12000平方米,项目位于城东新区核心位置，城市未来发展方向，区域未来行政办公、绿色生态、生活休闲属性较强；未来将成为交通便捷、环境优美、景色宜人区域。,筛选商业模式,二、项目位置条件：位于城市新区，未来发展方向,项目位于湖城大道与洪迈大道交叉口，区域中心主干道旁，距离高速入口不远；交通条件非常优越。,筛选商业模式,三、项目交通条件：位于区域中心主干道旁,项目距离最近的大型商业项目丰耀名城直线距离约2公里； 项目所处城东新区商业项目众多，存在一定竞争关系，可通过对商业环境及业态的规划来加强项目的核心竞争力。,筛选商业模式,四、项目商圈条件：位于城东新区生活中心区域内,城市购物中心 超级地区中心 地区中心 邻里中心 购物公园 大型量贩购物中心 生活时尚中心 娱乐中心 专业中心,本项目的 面积条件 位置条件 交通条件 商圈条件,邻里中心,生活时尚中心,筛选商业模式,尚美佳观点：邻里中心/生活时尚中心,商业产品发展建议,商业模式选择 商业发展策略研判 商业排布及业态落位 次主力店业态选择,商业发展策略研判,沿街商业+公寓,纯沿街商业,次级主力店+沿街商业,1,2,3,大量沿街商铺利用分割销售，次主力店前期可以作为售楼处使用，后期可整体运营或分割销售，业态转换能力强，易于生存。,优 势,劣 势,主力店面积过小，对于大型商超入驻物业条件不足，但可满足一般中小型商家使用需求。,物业类型多样，产品线丰富，客户选择余地更大。,优 势,劣 势,优 势,劣 势,公寓物业在鄱阳市场的接受度较低，公寓物业的商业功能转换性差，如果作为酒店以返祖模式销售，后期运营成本巨大，与公司的开发目标不符。,大量沿街商铺利于分割销售，回笼资金速度较快。,无特色型商业，商业整体调性不够，无主力汇聚人流商业，不易产生商业氛围。,商业产品定位,商业发展策略研判,商业产品定位,尚美佳观点选择方案三：次级主力店+沿街商业,根据对地块信息及特征的判定，我们加以将本案打造成为： 城东活力购物金街,不以规模取胜，建立特色资源整合及服务的商业形象； 利用对面体育公园的规划利好，借势聚贤空间商业规模发展本案商业。,商业产品定位,结合本项目自身特点，可建立以下特色商业： 1、商业打造宜结合体育公园的景观优势建立“主题性景观消费”,成为去到体育公园娱乐休闲必经站的作用； 2、以缤纷多彩的生活体验满足消费人群的不同年龄/性别/时尚的多元生活情趣，从而实现“时间消费”； 3、将部分休闲、观光平台、餐饮设置在商业的顶楼，增加个性体验的乐趣度； 4、休闲餐饮、高端商务宴请、商务快餐/茶餐、商务服务（如打印、喷绘）等等。,商业产品定位,商业理念诠释,商业产品发展建议,商业模式选择 商业发展策略研判 商业排布及业态落位 次主力店业态选择,各项数据： 商业总建筑面积： 12200 住宅总建筑面积：47273.3 总建筑面积：59473.3 商业数据： 商业盒子：3885 沿街商铺：8315,商业产品定位,排布意向次主力店+沿街商铺排布方式初步意向,沿街商业全部切割销售，回笼资金，保证集团滚动开发,盒子商业,前期：作为售楼处、集团办公使用,后期：自持招商或分割销售,商业产品定位,经营建议沿街全部商铺切割销售，商业盒子前期可作为项目售楼部办公使用后期可自持或切割销售。,由于沿街商业均切割销售，商业业态基本由购买客户控制，不过公司可以给其发展方向做出建议,以邻里购物商业，小型餐饮店，杂货店，文具店等满足周边居民生活需求的业态为主,总面积：8315,商业产品定位,沿街商业业态落位邻里便民商业，主要满足社区及周边居民生活需求,小型 餐饮,杂货店,体育 文具,小型 门市,商业产品定位,沿街商业业态落位邻里便民商业，主要满足社区及周边居民生活需求,3f商业盒子：总面积3885 单层面积1295,前期：作为售楼处、集团办公使用,后期：自持招商或分割销售,商业产品定位,3f次主力店业态落位,1f：通达性好，展示面强，作为项目售楼处利用,2f：可设置一些棋牌房，健身房，或咖啡厅，休闲娱乐场所,3f：集团办公场所，方便管理项目,商业产品定位,3f次主力店前期业态落位,商业产品发展建议,商业模式选择 商业发展策略研判 商业排布及业态落位 次主力店业态选择,商业产品定位,3f次主力店后期适合本案商业业态落位方向,鄱阳县属于典型四线城市，商业集中且功能单一，商品档次较低，但是商业发展空间较大,商业专题研究前期报告回顾,商业布局,商业形式,商业档次,商业潜力,鄱阳现已形成了以老城区商圈为核心，城北商圈及人民北路商圈为辅的商业布局，未来城北赣剧院商圈的出现，会使现有商业布局有所改变，将会形成以中高端消费为主的赣剧院商圈和以中低端消费为主的老城区商圈两大核心商圈,鄱阳作为旅游城市，其商业形式以餐饮、休闲娱乐、住宿三种形式为主，功能单一，但发展较为成熟,鄱阳商品档次以中低档为主，一线品牌尤其是国际大品牌空位，全国性品牌在当地已属高档品牌，占比25%左右,随着鄱阳商业房地产业的发展，新型的高档次的商业形式将会出现，如一站式购物中心，并起着引领当地商业的作用，现已有赣剧院丰跃名城、国际公馆、湖城新天地等项目商圈即将出现,从商圈以及商品（服装服饰类）档次分布来看，鄱阳县商业整体档次较低,商业专题研究主要商圈,商圈,鄱阳湖大道,芝阳路,建设路,五一路,饶州路,鄱阳县餐饮业整体经营状况较好，主要以赣菜和本地农家菜为主，西式餐饮及高档餐饮存在市场空间,商业专题研究餐饮业态,餐饮分布,餐饮菜系,餐饮档次,餐饮品类,鄱阳餐饮分布较为集中，高档餐饮主要分布在各大酒店及鄱阳湖大道，中低档餐饮集中分布在城北商业大道（百亩千户）,鄱阳餐饮菜系较为单一，主要以赣菜及本地农家菜为主，口味偏辣和咸，湘菜、川菜、鄂菜及粤菜也有少量分布，其他菜系难以见到,鄱阳餐饮市场主要以中低档次的赣菜及农家菜为主，以满足当地大众消费者需求；高档餐饮主要以赣菜及鄂菜为主，虽场所较少，但需求量较大，存在市场空间,鄱阳餐饮主要以中式正餐为主，占到市场的80%以上，西式餐饮在当地很少，除少量西式快餐外，如kfc，西式正餐市场基本为空白,商业专题研究餐饮业态,鄱阳县休闲娱乐行业较为发达，但形式单一，档次一般，因此大规模的高档娱乐场所及新型的娱乐方式是其发展方向,商业专题研究休闲娱乐业态,鄱阳休闲娱乐行业较为发达，休闲娱乐场所数量较多 休闲娱乐业分布较为集中，主要集中在建设路、饶州街及城北商业大道 休闲娱乐行业形式较为单一，主要以ktv、足浴、按摩为主，多为不健康娱乐场所 休闲娱乐场所整体档次较低 丰跃名城规划建设一个12万方的吃、喝、玩、乐、购一站式购物中心，休闲娱乐业有被集中的趋势或出现新的娱乐形式,规模较大，档次较高的正规休闲娱乐场所 新型休闲娱乐形式：如专业数字电影院、高档量贩式ktv、spa、健身会所、真冰冰场、动感电玩城、儿童主题游乐园,休闲娱乐行业特点,休闲娱乐行业潜力,商业专题研究休闲娱乐业态,商户访谈,商户访谈背景 商户介绍及项目意愿 商户访谈小结,针对鄱阳县商业发展水平，及本项目发展现状，本项目组调研人员对各类型商户进行了深入访谈，以通过商户的反馈，为项目发展提供参考。 通过目标商户访谈，我们可以了解商户基本情况，在鄱阳的拓展计划，及对本项目区位环境等的看法，并初步判断商户的进驻意向。,商户访谈背景,本次访谈主要商户,商户介绍及项目意愿餐饮业,迪欧咖啡（连锁休闲餐饮） 创立于2002年，全国门店总数800余家，遍布中国二十多个省份、自治区和直辖市中的百余城市，成为中国复合式休闲餐饮咖啡类的领先者 消费群体：大众消费 产品价格：价格适中,区域（项目）认识和看法 需要考虑周边租户组成情况与社区本身品质，居住人群素质，项目在太冷的区域是不能成活的，进驻几率不大。,商户介绍及项目意愿餐饮业,有意思（连锁休闲餐厅） 有意思品牌创立于1999年，现已在江苏、浙江、安徽、河南、湖北、江西、湖南等省发展了400多家营业面积均达400平方米以上的“有意思”连锁复合式休闲餐厅 消费群体：中高档消费 产品价格：价格适中,区域（项目）认识和看法 区域现状较差，担心区域目前消费力不足，需更长时间观察。,商户介绍及项目意愿餐饮业,柴米油盐（连锁餐饮） 于2004年创建成立，自开业以来先后获得过“江西地区十佳民营企业”、“江西地区最具年味企业”、 “全国饭店系统服务技能比赛华中十佳特色菜馆”、“中国餐饮百强品牌企业”、“中国餐饮名店”、“世界华商协会副理事长单位”等荣誉称号。 消费群体：大众消费 产品价格：价格广泛,区域（项目）认识和看法 对本项目暂无入驻意向。,商户介绍及项目意愿餐饮业,金筷子麻辣小吃宫（连锁餐饮） 消费群体：大众消费 产品价格：价格广泛 意向楼层：层高4.5,区域（项目）认识和看法 不排除在社区开店，但区域现状仍不成熟，会继续关注。,商户介绍及项目意愿娱乐业,皇朝娱乐会所 消费群体：追求时尚、享乐 产品价格：档