杭州越秀·星汇城项目二期精装修研究27p.pptx

越秀星汇城 精装修研究,出品机构：cric克而瑞,2012年10月,报告目的,报告目的,根据当前市场情况，研究本案二期公寓走精装修成品线路的可行性，以及可行的执行方法。,part 1 二期精装修可行性探究,岸上蓝山,乐山红叶,新明半岛,金岸提香,新西湖小镇,庭院深深,竹海水润,西溪山庄,闲湖城,温莎郡,复地上城,青枫墅园,新湖果岭,同城印象,西花庭,海派风范,泊悦府,丽景山,竞品分布,圆乡名筑,西西海小海,在售项目,南湖,西西湖,8km,本案,7583元/方,7715元/方,恒厚阳光城,6813元/方,8488元/方,7702元/方,8946元/方,8588元/方,杭州城西区域竞品当前整体均价分布在6800-9000元左右，区域在售项目数量较多，产品均以低总价为诉求主打刚需客群，当前城西竞品范围内无精装公寓项目。,9,317,8,177,6,500,6,000,5,500,5,000,4,500,4,000,1,600,1,400,1,200,1,000,800,600,400,200,0,九月,八月,七月,1,373,7,500,8,000,8,500,9,000,9,500,10,000,7,000,1,350,六月,五月,四月,三月,二月,一月,成交均价,成交套数,供应套数,整体来看，城西区域成交起自三月份跟随大市场的以价换量，现阶段随着价格反弹企稳区域成交量开始减缓，预计后期价格走势以稳为主。,3-10月城西板块竞品成交量价走势,*城西板块为：老余杭、中泰、闲林、仓前五常区域,整体走势,14%,7%,76%,1%,791,145方+,80-90方,90-120方,120-145方,22%,859,841,100%,十月,九月,八月,七月,六月,五月,80方以下,24%,52%,四月,三月,21%,26%,48%,3%,1,066,2%,2%,2%,25%,14%,57%,2%,849,2%,2%,2%,21%,17%,55%,2%,736,4%,3%,0%,17%,24%,55%,2%,16%,26%,55%,0%,1,038,24%,19%,53%,2%,1,373,3-10月城西板块竞品面积段成交占比走势,从近期市场成交走势来看，城西区域成交面积段逐步分化，主力面积段集中在80-90方，次主力为120-145方改善型，本案后期产品在城西市场将面临长期的市场竞争。,结构分析,1%,1%,736,十月,1%,1,066,30%,31%,17%,2%,0%,849,25%,23%,14%,7%,13%,8%,841,100%,九月,八月,七月,六月,五月,70-80万,60-70万,50-60万,50万以下,12%,5%,3%,34%,1%,0%,38%,23%,17%,15%,21%,1%,1%,1,373,18%,28%,10%,31%,2%,2%,2%,17%,16%,9%,28%,1%,1%,1,038,18%,25%,三月,四月,120万以上,90-120万,80-90万,10%,12%,3%,811,12%,19%,4%,859,从总价结构来看，杭州竞品区域购房总价至七月后期不断提升，80万元以下产品由五月份73%滑落至29%，低总价房源稀缺性开始凸显。,3-10月城西板块竞品总价段成交占比走势,结构分析,60-70,10%,19%,9%,50万以下,29%,70-80,50-60,13%,80-90,90-120,13%,120+,1-9月临安商品房总价段占比,从临安市场来看，整体市场走势受本案的入市波动影响较大， 市场整体均价水平为6500元左右，主力总价段为50万元以下，次主力为50-60万。,临安市场,+6%,10月份,9月份,5,052,8月份,5,052,7月份,4,917,均价,套数,按照本案价格走势来看，二期产品上市期间整体均价将达到6000元左右水准，主力产品总价水平维持80万以内。,价格预期,按价格推算，本案两房、三房上市总价集中在80万元以下！,维持优势or精装修？,本案,城西区域,随着本岸后期价格的稳步上涨，本案与余杭区域整体项目价差空间处于逐步缩小阶段，由于城西区域在售项目较多价格地板稳固，本案精装后面临超出杭州城西价格水准界限风险。,精装修标准：1000-2000左右，届时本案均价水平接近7000-8000元左右，三房总价水平为80-100万左右，为城西区域三房主要总价去化空间。,当前价格,世茂西西湖 金岸提香 恒厚阳光城 西花庭,精装修标准1000-2000,海派风范 新湖果岭 西溪海,二期涨幅,总价测试,小结： 杭州城西区域市场当前量降价稳，后期价格水平预计维持平稳为主； 城西板块竞争区域范围内在售项目多，产品同质化竞争激烈； 城西区域购房压力不断提升，80万元总价以下房源随着区域价格企稳后逐步锐减； 临安市场整体成交去化以80万以下刚需房源为主，高总价房源市场份额较少；,市场以刚需为主力，低总价房源后期将面临更优的竞争条件，大市场环境之下不建议本案实施精装修方案。,part 2 装修方案及建议,在本案一期去化表现优异的情况下，考虑部分装修能对本案的品质及后期的形象起到一定的提升作用，再此情况下对该方案进行细化分析,方案市场预期接受度对比,方案一：毛胚销售,方案二：全面装修,市场接受度,客群数量,对项目今后去化,市场接受度高,市场接受度低,客群基数较大 增强对新杭州客群吸引 保持投资客群门槛,总价门栏升高， 客群基数减小，刚需客群及部分投资客群入市受阻,依据市场及销售情况：在考虑加入装修元素的情况下，全面精装风险较大，建议为部分装修！,项目品质提升，但去化减缓，后期抗风险能力降低,抗风险能力强，后期价格空间灵活控制，较容易完成销售指标,不建议,方案三：部分装修,市场接受一般,客群数量变动不大，但改善型客群的承价能力有所提升,对项目品质起到提升作用，有利于项目形象塑造,方案对比,客户分析,一期客户,投资,自住,改善：科技园区高管、临安市区客户,本案广告、品牌受众，看好区域未来发展及升值潜力,客群描述,客群诉求,其他,刚需：青山镇本地客群为主、周边科技园区职工、部分临安市区客户及城西客户,购房目的不明确，带有保值心态本地客群,低总价、升值空间,低总价、生活配套,居住环境、小区品质、生活配套,精装接受度,对应房型,两房为主,两房为主,三房、四房为主,从一期产品及客户情况分析来看，自住型客户对精装修的接受度更高，建议本案装修侧重三房、四房产品为主力楼栋。,写字楼,商业,酒店,产品分析,二期产品景观资源相对一期有所提升，户型以三房为主力户型，2房户型占据居于次席，7、8、9三栋整体资源相对较优，具备精装修的初步条件，建议八号、九号两栋做精装修占总房源31%,b5,b6,b7,b9,b8,装修标准：1000-1500元/平米,装修标准：2000元/平米,装修标准： 5000-7000元/平米,装修标准： 4000元/平米,七贤郡,装修标准： 3000-5000元/平米,市场分布,装修标准： 1700-3500元/平米,从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的核心地带为主,装修：1500元/平米,市场精装修产品风格变化趋势,九树，金色海岸，西湖八号公馆 年之前,以红木等深色沉稳色调为主流的装修风格,逐渐偏向暖黄、金黄等传统意识的豪华的色调色,开始偏向于明亮、舒适， 讲求质感和人性化的装修,随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化 之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变,梧桐公寓，新绿园 ,蝶园、诚园 2008-今,市场演变,杭州精装修市场总结： 1、从分布地段上来看，杭州州精装修房基本分布在城市的核心地带为主（申花、桥西、武林、西溪）； 2、目前杭州装修以全精装修为主，讲究品牌、面子，处理基调均以华丽为主，一般选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅； 3、杭州市场精装修由早期的高端产品主导的豪华路线逐步走向人性化、品质化，装修风格由深色调转向明亮； 4、杭州刚需项目装修较少，但高性价比、注重实用性的装项目近期获得市场高度认可；,在考虑部分装修的前提下，本案建议装修房源以全装修为主，有利于提升项目形象。,方案对比,方案示意,装修成品房良渚文化村七贤郡，装修标准无报价（预计1500-2000） 效果：开盘均价10000元/方，240多套房日光！,风格示意：简单、明亮的色调，注重居住体验营造,方案示意,人性化细节 摩恩水槽，大容量、双芯，收纳更多蔬菜碗碟，轻松隔绝杂物和排水 海尔一体化台盆，盆与台面“合体”，洗漱方便，易于打理 橱柜底部照明设计、太阳能系统等,装修品牌：偏重于高性价比知名家居品牌，方太、摩恩、乐家、海尔等，辅以万科在精装修上的成熟经验，获得刚需客群的高度认可,方案示意,书房示意图,餐厅示意图,厨房细节图,细节营造：讲究实用、人性化，灯光营造