房地产开发经营过程讲座104p.ppt

房地产开发经营过程讲座,山东师范大学 刘建中,投资 估算,项目 实施,决 算,项目 后评估,建设投资： 固定资产 无形资产 递延资产 预备费用 建设期贷款利息 流动资金 估算方法： 详细估价法 概算法 类似工程比较法,前期准备 建设实施 竣工验收,房地产预售 房地产销售,工程结算 变更索赔,社会 效益 财务 评价 结论,项目工程 结算,计算 为项 目实 施所 有全 部资 金,投资项目 投资决策 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估,房 屋,如何取得土地,怎样建设房屋,相关法律法规： 城市房地产管理法 土地管理法和土地管理法实施条例 招投标法、 拍卖法 拆迁管理办法,资金筹措,规划建筑 设计,合理确定资金的需 要量 力求提高筹资效果； 如何选择资金来源 力求降低资金成本； 适时取得资金 保证资金投放需要； 适当维持自有资金 比例 正确安排举债经营,城市规划： 总体规划 详细规划 控制性详细 规划 修建性详细 规划 建筑设计： 总平面图设计 施工图设计 （建筑 结构 水、电、暖、通风等）,招 标,拍 卖,挂 牌,土 地,可行性研究,房地产开发建设实施过程,协议,选项,招、拍、挂公告,项目转让信息,可行性研究阶段,协议出让,可行并取得用地使用权或建设用地规划许可证,规划设计审批阶段,可行，但未取得开发权,不可行、放弃,办理立项 计划手续,专家评审,平、立、剖,缴费,一书三图,取得建设工程规划许可证,一书三图：设计说明书、总平面图、竖向图、综合管网图,流程图,水、电、消防、人防等 专业设计审核,施工图设计阶段,地质勘察,建筑、结构设计,施工招标阶段,办理开工报告,主体验收,缴费,综合验收,办理销售许可证,发布招标公告、编制标书,单体楼验收,验线、开挖,确定施工队伍,办理入住,办理产权证,售后服务,销售阶段,什么是招标出让土地使用权？,答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,什么是拍卖出让土地使用权？,答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。,什么是土地的挂牌交易？,答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。 公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。 报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。,什么是协议出让土地使用权？,答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,房地产开发项目的可行性研究。,可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,可行性研究的内容,可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发组织机构、管理费用的研究； (8)开发建设计划； (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。,可行性研究的工作阶段,投资机会研究 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 详细可行性研究 项目的评估和决策,投资机会研究,该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。,投资机会研究,投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。,初步可行性研究,初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。,详细可行性研究,详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。,详细可行性研究,这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%.,项目的评估和决策,项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。,可行性研究步骤,可行性研究按5个步骤进行： (1)接受委托； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价； (5)编制可行性研究报告,如何办理各项手续（细则）,1.必备材料 1.1 书面申请 1.2 1：500或1：2000现状地形图两份，其中一份用hb铅笔表明拟用土地位置和范围（乙级以上测绘资质的测绘单位盖章） 1.3 规划选址用地意见申报表，国土、环保、发改委等部门的审查意见或征询函件 1.4 规划图纸 2.工作时限:5个工作日 3.公司配合主管部门,（一）规划选址用地意见,（二）立项（同用地规划一起报,先签发项目立项初审意见,待用地规划确定后,下发正式批文）,1.必备材料 1.1 济南市政府批文 1.2 国有土地使用权出让合同 1.3 项目可行性研究报告 1.4 营业执照、企业资质、及法人身份证明 1.5 项目立项申请（红头文件） 2.办事程序:携材料报市行政审批大厅发改委窗口; 3.时限:7-10个工作日 4.结果:计委批文,（三）建设用地规划许可证的办理,1.必备材料 1.1 书面申请(含建设要求和内容) 1.2 经营性用地须提交国有土地使用权出(转)让合同文本及复印件一份(验原件) 1.3 1:500现状地形图2份(需拆迁使用土地的3份) 1.4 建设项目有效批复、核准、备案文件原件一份 1.5 济南市国土资源局致市规划局的联系函 1.6 单位营业执照及法人身份证明 1.7 复合地形图4套原件(盖市勘察测绘院章)(是否收费回济南证实) 1.8 据建设项目的特殊性应提交的其他资料 2.办事程序 2.1报市行政审批大厅规划窗口; 2.2联合审报(市规划局、发改委、环保局)（回济南证实详细过程） 3.收费标准:2.1元/平方米,取证时交（按照控规面积精确计算确认） 4.工作时限:5个工作日 5.结果: 5.1及规划用地范围图 5.2建设用地规划意见书,建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证。（一书两证） 一、报批所需材料 建设单位申请；当年立项计划和地形图张。 二、报批程序,、办理建设项目选址意见书程序,、办理建设用地规划许可证程序,、办理建设工程规划许可证程序 （）建筑工程,（）道路、管线工程,（）简易建设工程,（四） 房地产开发经营权证明,（市建委开发办办理） 1必备材料 ： 1.1房地产开发经营权申请书（原件一份） 1.2出让的国有土地使用权批准文件（复印件一份，验原件） 1.3开发项目履约保证书（原件一份） 1.4开发项目手册（原件） 1.5开发企业资质等级证书（复印件一份，验原件） 1.6不少于项目总投资35%的银行资信证明或其他证明材料（原件一份） 2时限：7个工作日内，办理时限内现场勘查 3程序：备齐有关资料报市建委审批窗口-资料合格组织现场勘查-合格的发放房地产开发经营权证明和房地产开发项目手册-签订开发合同 4不收费,（五） 规划定点申请,1.材料 1.1 规划定点申请(含建设要求及内容) 1.2 发改委立项批文（建设项目有效批复、核准、备案文件原件一份） 1.3 国有土地使用权证书（复印件1份） 1.4 详细规划图及批准文件（复印件1份） 1.5 1：500地形图两份，市勘察测绘院盖章 1.6 取得土地证的应附土地证复印件1份，已批准详规应附详细规划图及批准文件复印件一份 2程序报市行政审批中心规划窗口 3时限:12个工作日 4结果：建设工程规划设计要求通知书,（六）委托设计,1依据：建设工程规划设计要求通知书 2办事程序 2.1委托地质勘探 2.2确定设计单位，签订设计合同 向设计单位提交资料： 1计划批文 2规划定点及通知书 3方案审查意见书 4设计任务书 5地质勘察报告 2.2.1建筑方案设计 2.2.1.1结果：平、立面cad图、效果图电子版、打印版2套 2.3 完成报审图 注：1可同规划部门沟通，提前安排施工图设计 2可与联审办沟通，消防若无重大变动，可落实到施工图。 2.4方案审批通过，申领建设工程方案审查意见书,2.5施工图设计 2.5.1拟定施工图设计要求，出设计任务书，公司领导专家评审，委托设计 2.5.2小区综合管网及各相关专业设计 2.5.2.1 管网综合 2.5.2.2 小区道路 2.5.2.3 小区排水 2.5.2.4 庭院排水 2.5.2.5 电力 2.2.2.6 有线电视 2.2.2.7 电话 2.2.2.8 自来水 2.2.2.9 热力 2.2.2.10 煤气 2.2.2.11 宽带 2.2.2.12 建筑工程环境设计 2.2.2.13 外立面装饰设计 2.6结果：全部施工图（建、结、水、电、暖、通） 2.7报审施工图,（七） 申领,1.必备材料 1.1书面申请(申报表) 1.2 建设项目有效批复、核准、备案文件原件1份 1.3 土地证复印件1份（验原件） 1.4联合审查批准的施工图2套 1.5城市建设综合配套费及人防工程易地建设费交契凭证； 1.6根据建设项目的特殊性应提交的其他相关资料 2结果：建设工程规划许可证 3时限：3个工作日,（八） 工程建设项目备案登记,1必备材料 1.1 工程建设项目报建申请表（原件1份） 1.2 经有关部门批准的当年投资计划（复印件1份，验原件） 2即时办结 不收费 3工作程序 3.1在市建委窗口领取报建申请表，根据投资计划填写，加盖公章。 3.2 持投资计划及申请表报市建委窗口，颁发建设工程项目备案登记证,（九）施工许可证,1必备材料 1.1济南市建筑工程施工许可申请表（原件3份） 1.2 建设工程用地批准手续（复印件一份，验原件） 1.3 建设工程规划许可证（复印件一份，验原件） 1.4 施工图联合审查备案书（复印件一份，验原件） 1.5 经备案的施工合同和实行监理的监理合同、施工单位中标通知书（复印件一份，验原件） 1.6 建设资金到位证明（原件一份） 1.7 施工单位安全生产许可证（复印件一份，验原件） 1.8 在市建筑交易中心办理各种手续，缴纳各种费用的申报表（验原件，复印件一份） 1.9 已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金：8元/平方米；散装水泥专项基金：2元/平方米）的证明，（复印件一份，验原件） 1.10 建设工程档案建档及报送服务台合同书（复印件一份，验原件） 1.11 建筑渣土处置手续 2工作时限：2个工作日 3结果：凭受理通知书领取施工许可证,建筑渣土处置手续,4渣土处理 4.1建筑渣土处置手续 4.1.1材料: 计算建筑垃圾排放量的图纸 建筑垃圾处置计划 济南市建筑垃圾，工程渣土处置申报表 4.1.2程序:检查施工场地-批签渣土处置申报表-签发准运证 4.1.3时间:场地平整后,基槽开挖前办理 4.1.4收费：2元/平方米,（十） 商品房预售许可证,1必备材料 1.1商品房预售许可申请表（原件一份） 1.2企业法人营业执照（复印件一份，验原件） 1.3 资质证书（复印件一份，验原件） 1.4 国有土地使用权证（复印件一份，验原件） 1.5 房地产项目开发经营权证明（复印件一份，验原件） 1.6 建设工程规划许可证（复印件一份，验原件） 1.7施工合同原件及复印件 1.8 建设工程施工许可证（复印件一份，验原件） 1.9 工程建设投资达到35%以上的证明（复印件一份，验原件） 1.10 土地使用权、在建工程设置抵押的，提交抵押权人签署的书面意见（复印件一份，验原件） 1.11 前期物业管理委托合同（复印件一份，验原件） 1.12 规划总平面图，预售商品房分层平面图几分户面积图（复印件一份，验原件） 2时限：10个工作日内 3程序：备齐有关材料报市行政审批中心建委窗口初审-合格的现场勘查-发给商品房预售许可证,工程估价的相关概念,工程总造价 一 是指建设项目从筹建之日起至竣工验收所 花费的全部费用的总和。 工程估价 是指不同建设阶段对建筑物成本所作的测算。 1、工程估价从项目的可行性研究、设计到承包商的投标报价为止，对建筑物成本所作的测算。 2、工程造价从业主接受承包商的报价、签订合同、施工开始至竣工验收为止的费用，属于工程造价的确定阶段，这是工程定价。 3、工程计价工程造价的计算过程称之为工程计价。,按照我国的基本建设程序，工程项目的建设一般需要经过以下几个阶段 ：可行性研究、设计、招投标、施工、竣工验收等。在工程项目建设的整个过程中的每个阶段都必须计算工程造价，它是一个由粗到细、由估算到确定的过程。从项目的可行性研究、设计到承包商的投标报价为止，属于工程造价的估算阶段，在项目建议书及可行性研究阶段，对工程造价所作的测算称之为“投资估算”；在施工图设计阶段，对工程造价所作的测算称之为“施工图预算”；从业主接受承包商的报价到竣工验收为止，属于工程造价的确定阶段，这就是工程定价。在工程招投标阶段，承包商与业主签订合同时形成的价格称之为“合同价”；初步设计阶段、技术设计阶段，对工程造价所作的测算称之为“设计概算”；在合同实施阶段，承包商与业主结算工程价款时形成的价格称之为“结算价”；工程竣工验收后，业主对工程造价的计算及资产入帐的过程称之为“竣工决算”。工程造价的计算过程称之为工程计价。,基 本 建 设 程 序 一、基本建设程序,国民经济中长期发展计划,提出拟建项目建议书,可行性研究,设计任务书,阶段设计,招标与投标,组织施工,验收投产或交付使用,初步设计,技术设计,施工图设计,施工预算,投资估算,初步设计概算,修正概算,施工图设计预算,合同价,工程结算,竣工决算,工程建设的各个阶段造价控制的主要方法,可行性研究阶段投资估算（财务评价） 初步设计设计概算（成本控制与估价） 施工图设计施工图预算（工程量清单） 招投标阶段合同价（标价分析） 合同实施阶段结算价（审核、索赔处理） 竣工验收阶段竣工决算（编制报表）,二、基本建设项目的划分,一、建设项目的分解与组合 建设项目按其层次划分为： （一）建设项目：是指在一个总体设计或初步设计范围内，有一个或几个单项工程组成的行政上具有独立的组织形式、经济上实行独立核算，有法人资格与其他经济实体建立经济往来关系的建设工程实体。 （二）工程项目：又称“单项工程”。工程项目是建设项目的组成部分。工程项目都有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益，它是由许多单位工程组成。,（三）单位工程：是指具有单独设计、可以独立组织施工， 但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的过程。 （四）分部工程：每一个单位工程是由许多结构构件、部件或更小的部分所组成。按部位、材料和工种进一步分解出来的工程，称为分部工程。 （五）分项工程：是指能够单独地经过一定施工工序就能完成，并且可以采用适当计量单位计算的建筑或安装工程，称为分项工程。,建设项目的划分层次见下图。,建设项目,单项工程,单位工程,分部工程,分项工程,小高层建筑,管道工程,暖通卫生,设备安装,土建工程,墙体工程,电气照明,公共建筑,多层建筑,x x 住宅小区,梁、板、柱等工程,基础工程,架空线路,180砖墙,240以上砖墙,电缆工程,240砖墙,建设工程实行招标投标制度，是使工程项目建设任务的委托纳入市场机制，通过竞争择优选定项目的工程承包单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位、设备制造供应单位等，达到保证工程质量、缩短建设周期、控制工程造价、提高投资效益的目的，由发包人与承包人之间通过招标投标签订承包合同的经营制度。,建设工程招标概述,建设工程招标投标的概念,所谓招标投标，是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。 从采购交易过程来看，它必然包括招标和投标两个最基本且相互对应的环节。,建设工程招标投标的概念,建设工程招标一般是建设单位(或业主)就拟建的工程发布通告，用法定形式吸引建设项目的承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。 建设工程投标般是经过特定审查而获得投标资格的建设项日承包单位，响应招标人的要求参加投标竞争，并按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标人填报投标书、并争取中标的法律行为。,建设工程公开招标投标的程序,招标投标流程一般如下：,运作部门 工作内容 监督管理部门 提出 报送 进行 报送资料 支持召开 组织 支持召开 进行 按规定递交,建设单位,招标人,招标人或受委托的中介,招标人或受委托的中介,招标人,投标人,招标人,招标人,招标人,投标人,招标人,评标委员会,建设单位,招标人与中标人,建设工程项目报建,招标申请,工程量清单的编制,招标文件、资格预审文件的编制,工程标底的编制,刊登预审通告、招标通告,投标单位资格预审,招标会（发放招标文件）,勘查现场,招标预备会,投标文件的编制与递交,开标,评标,中标,签订合同,建设行政主管部门或招标管理机构,招标管理机构备案,招标管理 机构审查,有关部门、人员参加 招标管理机构监督,有关部门、人员参加招标管理机构监督,招标人,招标管理机构全过程管理,有关监督管理机构备案,开发节点的控制,(一)前期阶段 (1)设计流程 (2)施工流程 (3)销售流程 (4)交费流程,开发节点的控制,(二) 施工阶段 (1)进场准备(协调水电、审图纸、施工方案 批复) (2)施工管理(质量控制、进度、文明施工、样板间、售楼处) 。 (3)竣工交付 (4)物业管理,开发节点的控制,(三)预算管理 (1)材料(进出场检验，出入库登记，样本存放) (2)变更(登记、委托、变更发放，费用确认) (3)签证 (4)合同 (5)拨款,开发节点的控制,(四)销售 (1)前期准备(培训、审图、语言转换、微机管理、合同、按揭、备案、项目推广) (2)销售(确认，回款) (3)相关资料办理 (4)售房服务(接待投诉流程),开发节点的控制,(五)资金管理 (1)回收资金 (2)资金使用计划 (3)税务计划 (4)资金运作,开发节点的控制,(六) 办公室 (1)人员培训及业绩考核 (2)内外沟通 (3)后勤保障 (4)项目推广,房地产开发项目,投资经济评价分析方法,案 例,一、项目的提出,房地产开发策划就是如何更有效的运用资金，使项目在未来销售过程中顺利并达到畅销，也就是说，要在同样的资金投入的情况下，获取最大的投资收益，也就是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是降低建设工程成本，而是通过资金的合理分配，运用恰当的项目投资经济评价分析的方法，将资金投入在能使房地产开发项目增值的设计上。,一、项目的提出,作为房地产投资分析从项目前期的市场调研开始进行全方位的策划与研究，为房地产投资者提供科学的投资经济评价，研究与服务的目的是提升项目的价值，围绕提升项目的价值，来运用各种研究方法与手段，使项目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行经济评价分析研究，取得成功经验后，加以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。,一、项目的提出,本案例大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，占地500多亩，建筑面积达50多万平米，是名副其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不同，虚拟大盘房地产项目位于老城区，既具有某市的传统历史，又有某市现代工业发展的缩影，我们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，是项目开发的重点和难点。,一、项目的提出,把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，关键是对项目进行精确的定位，把该项目开发成一个什么形象的社区，即市场定位和形象定位的把握，我们的楼盘为哪些人开发，即目标客户的定位；我们的社区应为客户提供什么样的居住条件和环境，即产品定位；我们采用什么样的方式和次序进行开发，即开发模式和开发节奏的确定。 以上工作的关键就在于对该项目投资经济评价进行详细研究，做出科学的决策。,房地产开发项目投资经济评价研究，通过虚拟的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提高大盘房地产项目投资的经济效益、环境效益和社会效益。,二、工作过程与方法,根据规划模拟工程工作的内容，做出(建筑工程)分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、（安装工程）机械台班费价格表、（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成投资方案的可行性分析的因素，投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。,大盘房地产开发项目地块示意平面图,模拟工程概况表,工程概况：总用地面积536亩，总建筑面积53.06万平方米，其中住宅建筑面积是45万平方米，配套公建建筑面积是5.17万平方米，非配套公建建筑面积是2.89万平方米，本工程模拟建筑面积约517700平方米。（高层住宅为45.5%，多层住宅为42%，公建为12.5%综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，共8层，建筑总高度为23.1m，工程为框架结构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为50年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防烈度为六度第二组。,投资概算表,开发周期及方案的确定,项目开发次序于节奏,影响开发次序的主要因子分析 （1）经济因素：项目已经经济分析研究，无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。 （2）工程因素：分析本项目，项目周边道路多，利于施工路线的选择，因此所以无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。,影响开发次序的主要因子分析,（3）市场接受程度：本项目地块c由于控高限制，只能开发多层，但根据我们的策划定位，地块c开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值最大，而根据市场客户定位，首期开发目标客户主要为该地区，无力购买c地块产品，因此c地块放到第三期，一二期为a或b。 根据一期的开发计划，要开发配套设施（商住楼和超市），位于地块a内，由于临近河道先期不能整治，而地块b受到影响，所以地块b放到二期。,影