【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（上半部） .ppt

湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,整体经济持续发展,近6年，湛江市国内生产总值（gdp）和人均国内生产总值（人均gdp）保持持续增长，且增速大幅增加； 2007年实现gdp890.56亿元，增长13，创近十年来的新高； 2007年人均gdp达13217元，比2006年增长12%。,资料来源：湛江市统计公报,宏观经济分析,零售总额快速增长，餐饮消费趋旺,社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛； 餐饮消费成为持续热点，体现居民对餐饮偏好较大； 2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增长19.5， 餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14上升到2006年的20.4 餐饮零售总额的平均增速（17）高于社会消费品零售总额平均增速（12.7）,资料来源：湛江市统计公报,宏观经济分析,人均可支配收入增加，居民消费时尚化,近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。 湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且消费趋向时尚化。,资料来源：湛江市统计公报,2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、高档化,这主要体现在居民购买衣着增多、消费单价的提高上。 2007年人均文化娱乐服务支出达273.67元，增长18.2 个人美容消费升温，2007年人均美容消费支出25.26元，增长117.8,宏观经济分析,城市地位提升，产业结构优化,湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平，且保持稳定高速增长。 千万吨级的宝钢项目获批，带动经济发展和人口繁荣，促进湛江商贸发展。 港口经济发展迅速，物流功能增强： 30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程”相继建成，使湛江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头； 港口经济将进一步带动商流的快速发展。 商贸的发展将吸引新的商贸客流，进一步改善消费结构。,资料来源：湛江市及各地统计公报,宏观经济分析,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,区位环境分析,基地现状,城市规划,周边人口,周边配套,外部人车流分析,项目区位环境分析,项目地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业氛围薄弱。 地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。,项目分析区位环境,海 湾 大 桥,观海长廊,海滨浴场,奥运女郎,项目所在区域与其他区域相比较,城市旧中心区域，发展较为成熟，生活便利； 市民意向：交通、环境杂乱 后续开发用地少，发展受限,城市中心区域，发展成熟，生活便利 市民意向：交通、环境较好 商业供应量大，竞争激烈,政府大力发展的新区之一，目前尚在建设 市民意象：开发区 基础设施缺乏 居住用地量较大,市政府未来所在地，山水景观资源优势明显； 市民意象：区域档次较高 道路规划完善，道路宽敞,项目分析区位环境,城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇,5非常好 4好 3较好 2一般 1差,从以上各方面进行综合评价，金沙湾片区是湛江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。,项目分析区位环境,项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值,观海路,海湾路,基地现状,基地现状,项目分析基地现状,城市发展,总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市. 城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城市，粤西地区中心城市 发展战略: “工业立市、以港兴市”。 近期发展规模: 近期湛江市城市人口规模为110万人；城市用地规模为107.4平方公里。,项目分析城市发展,城市规划商业中心规划,项目位于赤坎区级商业中心核心区域，发展潜力大。,项目分析城市规划,城市规划商业街规划,项目与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。,项目分析城市规划,城市规划项目周边规划,本项目位于未来的市政府中心区域,湛江行政中心区规划用地面积195公顷，集行政办公、商务会展、金融贸易、文化娱乐、体育休闲、居住生活六大功能为一体。 项目毗邻会展中心和五星级酒店，聚集商业、商务客流，带动消费需求。 项目周边中高档楼盘开发量增大,将形成未来的“富人区”。,项目分析城市规划,城市规划周边道路规划,海滨大道拓宽，项目的交通通达性更强。 海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里。 由现在的42米宽拓宽至60米，原道路中线不变，道路两边各增加9米宽。 赤坎观海长廊延长，带动旅游发展，拉动旅游消费。,项目分析城市规划,周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地,项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区域，未来住宅用地供应量达9700亩以上，如右表：,项目分析周边人口,项目周边1公里内人口,中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。 目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业,4,3,5,2,1,项目,项目分析周边人口,项目3公里范围内人口,则项目3公里范围内人口预计有7万人口。 3公里范围内约有1-2万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目5公里范围内人口,则项目5公里范围内人口预计有25.6万人口 5公里范围内约有14万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目周边配套,项目毗邻未来市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的商贸客户基础。 商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等； 政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等； 市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。,项目分析周边配套,4,3,5,2,1,项目,6,7,8,9,10,11,13,12,14,15,16,17,18,19,项目人车流动线分析,项目外部车流动线分析： 项目靠近城市主干道海滨大道，交通可达性高。 项目的西北面主要是赤坎区的车流流入； 东北面是海田和周边县市的车流流入； 南面主要是开发区、霞山车流流入。 项目外部人流动线分析： 项目自身居民，周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛； 赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的主要辐射群体； 霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域，才能到达本项目。,项目外部人流动线 其中：蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地 红色圆圈表示将建高档楼盘,项目分析外部人车流,项目人车流动线分析,消费者进入本项目消费的主要门口有四个： 表示金沙湾附近居民主要进出口，以及与旁边金沙湾广场互动消费的群体； 表示附近行政中心、酒店及旅游群体等主要出入口； 表示公交车、的士等消费群体进出口； 表示地下停车场，自驾车人群出入口。,项目分析外部人车流,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,湛江市整体商业状况,湛江市在营业商业物业分析,湛江市商业业态分析,广州主要商家调查,消费者问卷,市场调查综合分析,湛江市商业向综合型购物中心发展,从商业发展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。 目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心发展：,湛江市整体商业概况,商品的档次和种类： 商品种类较为齐全。 中档商品品类供应齐全，高档顶级商品品种较少。,商业设施设计水平显著提升： 外立面设计时尚、现代。 人流动线设计流畅，手扶电梯、垂直电梯充足。 商场内部通道宽敞，购物环境舒适。,商业设施的分布和规模： 商业设施相对集中，形成赤坎、霞山两大市级商圈。 霞山商业比赤坎商业更为集中，商业经营环境亦优于赤坎 商业规模大多集中在35万平方米之间。,湛江商业整体环境分析,湛江市整体商业概况,业态多元化发展： 相继出现百货店、购物中心型业态。 大型专业店已形成雏形，如电脑城等。 专卖店发展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。 著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。,数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部,湛江商业整体环境分析,商业供应量加大，竞争日益激烈 ： 仅2007年就有4家商场先后开业试业，供应量大增。 功能定位雷同，同质化严重，经营环境恶化。 多数商场以大型超市作为主力店带动商场发展。,湛江市整体商业概况,两大市级商业分布,湛江市市级商圈分析,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,世贸大厦,嘉信茂购物广场,赤坎步行街,爱华百货,雄立购物广场,广百鑫海名店城,昌大昌超级购物广场,霞山步行街,城市广场,国贸大厦,怡福国际广场,2,本项目,形成两大市级商圈。 霞山商圈商业项目比较集中，规模是赤坎商圈的2倍多。 大型商业项目全部位于主干道旁，交通较为便捷。 霞山商业经营环境比赤坎高。 霞山商业中档偏高，赤坎商业中档偏低。,两大市级商圈比较分析,湛江市市级商圈分析,湛江市20002007年商业项目供应一览表,湛江市商业供需分析,20002007年，共有10个商场供应，平均年供应1.25个商场。 20002007年，共有33万平方米商业供应，平均年供应4万平方米。,湛江市20002007年商业供应,湛江市商业供需分析,2007年，累计供应量27.33万平方米，新增供应量为8.7万平方米，供应量为历年来之最。 自代表着综合型的购物中心城市广场的出现，其他商业项目纷纷跟随。 相对于一般商场而言，购物中心的功能更加齐全，因此发展商更愿意建造购物中心。,湛江市2000-2007年供需分析,湛江市商业供需分析,购物中心一般由商场业主自行招商，因此物业区位、规模、市场竞争等因素均为影响物业的招商进程。 2007年怡福国际广场上市，由于定位失当，导致招商力度不够，商场空置率较高。 2007年怡福国际广场、雄立购物广场的空置面积共2.1万平方米。,2007年湛江市商业项目租金表现,总体来讲，霞山商圈的总体租金比赤坎高。 一般以f1层租金最高，f2、f3、f4及以上楼层租金逐渐降低。 商场业态定位等因素均对楼层租金产生不同影响。,湛江市租金表现分析,商业未来供应量预计,近期内，本项目周边商业未来供应量有兴华广场和金沙湾广场，商业总规模为5.8万平方米； 开发区未来35年内的商业供应量主要有两个地块。 霞山区未来供应量比较大，定位与规模与本项目相近的有民大项目（广百将进驻）。 由右表可见，本项目未来35年内的主要竞争对手为：金沙湾广场和民大项目。,湛江市未来供应量预计,研究对象甄别,规模：规模与本项目相当，2.5万平方米以上； 档次：档次中档或中档以上，功能齐全的有代表性的商业项目。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析经营范围,商业项目过渡集中，竞争激烈。 同质化严重：档次相当、品牌相似、经营布局雷同，同质化现象严重。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析主力店与客流量,人流量周末：平时=1.5：1 晚上人流量高峰期比平时人流量约高30%。 广百作为中高档百货，且在湛江经营多年，中高端消费者对其有很高的忠诚度。 大型超市未开业的商场，客流量和提袋率明显偏少。荣基国际广场的人流量大多靠超市和餐饮娱乐带动，因此其提袋率比较高。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析餐饮娱乐比重,2006年开业的国贸城市广场，有澳门街美食城、施力道健身中心、电影院等，餐饮娱乐比重上升到24%，餐饮娱乐功能大幅提升； 经过一年多的市场培育，加上租金的扶持，城市广场的经营环境逐步好转，说明了湛江消费者已经接受这种餐饮娱乐比例较大的购物中心型商场。 荣基国际广场4层全做餐饮娱乐，引入了电影院、阿伦故事酒吧等，餐饮娱乐比重进一步提升。,湛江市商业物业横向分析,国贸大厦,湛江市商业物业分析,国贸大厦,国贸是典型的零售型商场，在湛江商业发展进程中扮演着举足轻重的作用。 国贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。,湛江市商业物业分析,国贸大厦商品品牌结构分类调研,国贸a、b业种楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,国贸大厦,国贸a品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,国贸大厦,国贸b品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,国贸大厦建筑规划分析,建筑形态: 底下为5层以下商业,5层以上为写字楼,建筑沿街分布 a-b两座通道连通, 商业布局规划整体考虑 地下为停车场 外立面设计: 整个立面充分应用玻璃,金属等材质,丰富,现代,大气,体现写字楼功能 商业部分的招牌规划合理,主入口采用圆形入口,很好体现商业功能需求 出入口设计: 两个主要出入口,多个次入口 主入口特别明显, 可识别性很强,湛江市商业物业分析,国贸大厦建筑规划分析,人流组织交通设计: 水平交通: 人车分流,地下设有停车场, a-b用通道相连接 竖向交通: 正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开 建筑场地: 建筑周边有很大的场地广场,便于人流集中,停留,具有很大的优势 中庭设计: 中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强 步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显 商场内部空间设计: 层高尺度适宜, 人流通道合理,a-b两座连通 空间气氛能体现丰富性、多样性、趣味性的综合协调 铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理,湛江市商业物业分析,国贸大厦建筑规划分析,分析小结: 基本面: 1 地理区位优势非常明显,选址位置优势突出,场地总平面设计合理 2 建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理.连通整合人流 3 商业因素得到充分体现,招牌,外立面,主入口,场地广场优势非常突出. 商业和写字楼得到很好的呼应和相互促进 不利面: 1 随着其他商业地产的快速兴起, 作为较早投入使用的国贸大厦显得有些落伍. 2 根据政府的最新的商业网点规划，形成的城市次商业中心分流作用对其区域位置的弱化,湛江市商业物业分析,国贸大厦,经营状况评价 国贸a座作为湛江市开业最早的现代商业项目之一，其经营情况一直良好。国贸b座开业后，商业整体规模优势凸现，商场内业态齐全、商品丰富，带动了整个商圈的发展，成为湛江市最旺的商圈。 国贸a座与b座在定位上有所区别，a座的女服具有优势，b座的休闲服、家用电器、通讯等具有优势。 目前，国贸主要实行统一招商，统一管理，严格进行品牌筛选，国贸的商铺空置率为零，其租金也是湛江市最高的商场之一。 国贸a座计划于11月份转变为百货的经营模式。 国贸内的经营商家普遍认为目前的经营面积偏小。 随着现代商业的发展，国贸的硬件经营环境显得滞后。如中庭偏小，商场内主辅通道较窄，人流动线不尽合理，停车位较少，这些是制约其日后发展的瓶颈。,湛江市商业物业分析,世贸大厦,湛江市商业物业分析,世贸大厦,世贸是国贸推出后又一大型零售商场，形成了以世贸为龙头的赤坎商圈。 世贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。,湛江市商业物业分析,世贸大厦商品品牌结构分类调研,世贸业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,世贸大厦,世贸品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,世贸大厦建筑规划分析,建筑形态: 建筑形态采用l行围合组织形式,沿街分布 4层的平台为商业,4层以上为住宅 地下一层为停车场 外立面设计: 建筑风格简洁明快,横向线条与竖向线条的立面划分 橱窗和招牌分布合理,大气,现代 出入口设计: 两个主要出入口,尽可能吸引建筑沿街面的人流 主入口明显, 可识别性强,湛江市商业物业分析,世贸大厦建筑规划分析,人流组织交通设计: 水平交通: 人车分流,地下设有停车场 竖向交通: 正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开 建筑场地: 建筑周边有一定的场地广场,便于人流集中,停留 中庭设计: 中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强 步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显,又宜做休闲、促销场地 商场内部空间设计: 层高尺度适宜, 人流通道合理 空间气氛能体现丰富性、多样性、趣味性的综合协调 铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理,湛江市商业物业分析,世贸大厦建筑规划分析,分析小结: 基本面: 1 总体上看,地理区位选择恰当,选址位置优势突出,场地总平面设计合理 2 整个建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理. 3 商业因素得到充分体现,招牌,外立面,主入口,场地广场优势突出. 不利面: 1 随着商业地产的快速发展,各种先进理念的应用和设计水平的提高,作为 较早投入使用的世贸大厦显得有些落伍和不够时尚. 2 一楼的夹层设计对当今的地产建筑设计和后期的商业运营而言效果如何, 有待思考.,湛江市商业物业分析,世贸大厦,经营状况评价 世贸作为湛江市世贸投资实业有限公司投资的又一大型综合零售商场，利用国贸已有的商家资源，迅速在赤坎区占据领先地位 。 世贸的商铺空置率为零，其租金和国贸相差无几，都是湛江市租金最高的商场。 世贸在赤坎区鲜有竞争对手，加上其业态齐全，商品种类多样，并有大型超市好又多带动，其经营情况与国贸相当，客流量也差不多。 随着城市的发展变迁，赤坎区众多单行线，且路标指示不明确，世贸所面临的交通瓶颈愈发突出，交通容易堵塞，造成人车混杂的场面。,湛江市商业物业分析,城市广场,湛江市商业物业分析,城市广场,城市广场是湛江市首个大型的综合购物中心。 城市广场零售业态所占比重有所降低，娱乐餐饮业态比重扩大，达24%。,湛江市商业物业分析,城市广场商品品牌结构分类调研,城市广场业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,城市广场,城市广场品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,城市广场建筑规划分析,建筑形态: 地下3层,地上27层,12万多平方米的建筑面积，2万平方米的地下 停车场, 94.2米的高度 高层住宅采用围合布置,底下为商业平台,并具备一定的建筑周边场地,可识性好 楼层布局设计: 楼层布局上, 规划为: -1f：超市 1f：连锁快餐、一线男女品牌服装、金银珠宝、化妆品、 2f：连锁快餐、品牌男女服装、皮鞋皮具 3f：儿童乐园、运动营、童装、母婴用品、内衣 4f：餐饮、电影院、儿童乐园 5f：书城、美容美发、纤体、健身,湛江市商业物业分析,城市广场,经营状况评价 城市广场是一座集购物、休闲、商贸、商住、办公为一体的综合性商业大厦，与国贸的定位相错开，避免了恶性竞争。 城市广场是湛江市世贸投资实业有限公司在霞山区布局的第三个商业物业，在不到1公里的范围内，先后建设4个商业项目（国贸a、国贸b、城市广场和即将建成的国贸新天地），形成规模优势，有利于巩固该公司的商业地位。 通过给与租金优惠的形式扶持经营商家，商家的经营情况尚可。 经过一年多的市场培育，城市广场正走向成熟，湛江市民也逐步接受了休闲娱乐餐饮比重大的购物中心。 沃尔玛超市的门口单独设置，其超市客流量未能带动商场客流量的增加。,湛江市商业物业分析,荣基国际广场,湛江市商业物业分析,荣基国际广场,荣基国际广场零售业态所占比重有所降低，占50%左右，非零售业态占比近50%。 娱乐餐饮业态比重扩大，达28%。,湛江市商业物业分析,荣基国际广场商品品牌结构分类调研,荣基国际广场业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,荣基国际广场,荣基国际广场品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,荣基国际广场建筑规划分析,建筑形态: 项目形象定位高，开发商欲打造湛江市的地标式建筑； 商业临街面长，可识性好；商场设计充分考虑经营需要，空间灵活； 场地广场设计: 配套8000平方米大型广场及可停放1000多辆汽车的大型停车场, 其中 包括一定的户外停车位,配合主力店(麦当劳)来考虑建筑空间的设计。,湛江市商业物业分析,荣基国际广场,经营状况评价 荣基国际广场定位为中高档，但所引入的经营商家属于中档偏低档次。 荣基国际广场的客流量主要有两类，一类是超市多带动的客流，一类是餐饮娱乐所带动的客流。次主力店如港之岛美食和麦当劳的上座率比较高，经营情况比较好。 阿伦故事酒吧作为湛江市第一家在商场经营的酒店，其经营情况比较理想，主要针对的客户为具有小资情调的中档收入的客户，在一定程度上分流了观海长廊酒吧街的客户。 荣基国际影院采取发展商与中影星美电影集团合作经营的方式，共同分担经营风险。 零售商家的经营情况一般，主要是因为该商场规模过小，且业态业种分散，无法形成规模优势。,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场,娱乐餐饮业态比重为14.5%，其中餐饮比重占10.9%。 嘉信茂作为新开业的商场，尚有较大部分的商铺未开业。,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场商品品牌结构分类调研,嘉信茂购物广场业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场,嘉信茂购物广场品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场建筑规划分析,建筑形态: 作为独立的大型购物广场，项目具备数万平方米的经营面积； 采用“只租不售，统一管理”的模式 , 所以对经营场所相关配套设施的 要求也较高。 作为一个商业更为集中的大型购物广场项目，有极强的经营场所分割弹性， 能满足不同商家对不同经营面积的需求。 场地广场设计和楼层布局设计: 场地设计上,地下设有大量的停车位,同时,户外也设有很大的电单车停车面积. 楼层布局上, 一楼荟萃中外知名品牌商家，另外配些特色美食。二、三楼与沃尔玛 超级市场为主力，周边设立特色药房、通讯、美食、儿童天地等专营店。 四楼美食天地、休闲娱乐。,湛江市商业物业分析,嘉信茂购物广场,经营状况评价 嘉信茂购物广场定位为一体化一站式的休闲购物商场，但是目前休闲娱乐功能所占比重偏小。 嘉信茂购物广场作为湛江首个纯商业的商场，设计新颖，商场内部购物环境非常好，其商业发展潜力很大。 g325的改道和立交的改建，在很大程度上改善了嘉信茂的交通环境，加上其门前广场比较大，将有利于有利于聚集人气。 目前超市尚未开业，客流量周六日尚可，平日则比较少，商家经营情况较差。,湛江市商业物业分析,广百鑫海名店城,湛江市商业物业分析,广百鑫海名店城,娱乐餐饮业态比重为3.6%，零售百货业占96.4%。,湛江市商业物业分析,广百鑫海名店城商品品牌结构分类调研,广百鑫海名店城业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,广百鑫海名店城,广百鑫海名店城品牌结构比例如右表和下图：,湛江市商业物业分析,广百鑫海名店城,经营状况评价 鑫海名城由广百百货整体租赁，由广百百货统一招商，部分由广百百货经营，部分商铺则转租给其他商家。 广百百货作为目前湛江最高档的百货，且在湛江经营多年，湛江中高档消费者对广百百货的品牌具有相当高的忠诚度，其客流量也比较大。 经营商家普遍的经营情况较好。 由于整个商场并非由广百统一经营，再一定程度上降低了其美誉度。,湛江市商业物业分析,怡福国际广场,湛江市商业物业分析,怡福国际广场,娱乐餐饮业态比重为20.1%，超市预计今年5月开业，另外尚有一层空置。,湛江市商业物业分析,怡福国际广场商品品牌结构分类调研,怡福国际广场城业态楼层分布，如下表：,湛江市商业物业分析,怡福国际广场建筑规划分析,单拉索玻璃幕墙: 广场北门引进了湛江首个的单拉索玻璃幕墙，高32米，宽20米， 这个巨型玻璃幕墙的规模在国内同类建筑中也不多见。散发着时 尚气息的单拉索玻璃幕墙将增强整个商场的光透度，使广场与外部自 然境观和谐融洽，从而加强了场内的空间感和扩宽了消费者的视野 中庭设计: 怡福国际广场的中庭设计呈品字形分布，形成错落有致的、富于 变化的建筑结构。多中庭的设计更能创造持续的空间感。,湛江市商业物业分析,怡福国际广场,经营状况评价 怡福国际广场开业一年，因为招商不力，目前经营情况非常不理想，因此运营商采取少收租金（原来租金的3.8折）或者不收租金，仅收商场综合管理费。 目前客流量稀少，仅有的客流主要都是去电影院和电玩室消费。 爱家超市将作为旗舰店进驻二楼，预计5月份开业。部分经营商家表示，如果爱家超市进驻，不能带来客流，将撤出该商场。 三楼计划做百货或者数码，目前正与友谊百货洽商中。,湛江市商业物业分析,周边主要竞争对手分析,万象金沙湾广场 地理位置：位于观海路，与本项目仅一路之隔 开发商：广东万象实业集团有限公司 工程进度：地块已平整 综合功能定位：高星级酒店、住宅、商业中心 商业规模预计：6万平方米，地下1层，地上4层 商业功能定位：超市、零售、休闲娱乐、餐饮等。 与本项目关系：是竞争合作关系，共同打造新兴商圈，形成规模优势。,竞争对手分析,金沙湾广场平面设计图,竞争对手分析,金沙湾广场平面设计图,竞争对手分析,优点： 外形吸引 出入口众多，吸纳人流能力强 缺点： 人流缺乏回环空间 商业死角较多,商业死角,商业缺乏回环,项目自身评价,项目与金沙湾广场比较,项目与金沙湾广场比较,本项目与金沙湾广场的关系:我们项目应与金沙湾广场形成错位竞争,互相补充,共同做大观海长廊商圈,湛江市零售业主要品牌出现频率统计,品牌出现频率统计,湛江市零售业主要品牌出现频率统计,品牌出现频率统计,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商业各行业市场情况,湛江主要商家访谈,商场管理层访谈要点,湛江主要商家访谈,商场管理层访谈要点,湛江主要商家访谈,广州不同业态商家访谈分析,广州商家访谈,广州不同业态商家访谈分析,广州商家访谈,百货商家开店要求,广州商家访谈,调查方案概况,调查目的：本次调查针对湛江商业的消费者，分析其结构、消费行为及消费习惯，分析本项目商业的适宜性及其未来经营方向预测。 调查时间：20083112008323 调查地点：国贸、世贸、荣基广场、金沙湾附近。 调查实施： 本次访问采用街访的方式进行； 访问过程中采取了非概率随机抽样的方法，对街上行人进行拦截、甄别，对符合访问条件的被访者进行访问； 在执行过程中我司对其过程进行了全程质量控制，并对访问过程中出现的疑问及时解决； 样本量：本次调查完成的样本量为275份，其中有效样本为250份。,消费者问卷调查,消费者结构分析,被访者性别：男性125份样本量，占50；女性125份样本量，占50%。总样本量为250份。,消费者问卷调查,消费者结构分析,被访者年龄结构：,消费者问卷调查,被访者来源地：消费者来源地以湛江霞山区、赤坎区为主。,消费者结构分析,被访者职业：被访者的职业分布亦比较平均，各个行业均有一定的样本比例，显示本次所调查的对象有一定的广泛性。,消费者问卷调查,消费者结构分析,受访者教育程度：受访者的教育程度比较均衡，大专以下学历和大专以上（含大专）各占50%左右。,消费者问卷调查,受访者经济能力：被访者的家庭年收入则较集中在3-5万元之间，所占比例为50%，其次是5-10万元，所占比例为24.8%。说明被访者的家庭经济能力比较殷实。,消费者消费行为研究,1、被访者逛街次数：有近80%被访者每月逛街次数3次以上。由此可见，湛江消费者比较频繁外出购物。,消费者问卷调查,消费者消费行为研究,2、被访者常去购物场所：如有表所示。 大众化的购物场所颇受消费者欢迎； 越来越多的消费者喜好休闲娱乐购物功能齐全的商场； 带有超市功能的商场较受消费者喜好； 部分消费者青睐中高档的百货/商场,消费者消费行为研究,3、被访者出行工具：35%的消费者选择公共汽车出行。其中亦有近20%的消费者是私家车出行。,4、被访者出行伴侣：一半以上的消费者习惯与朋友出行购物；3成左右的消费者是与家人一起，在商场经营中，不应忽视这种家庭式购物的消费群体。,消费者消费行为研究,5、消费者外出的就餐习惯：如右图，外出购物时，经常就餐的占3成，偶尔会就餐的占5成以上，可见餐饮配套对于现代型购物商场非常重要。,6、消费者餐饮喜好：如右表。地方中餐最受消费者欢迎，西餐亦正被逐步接受。,消费者消费行为研究,7、被访者休闲娱乐情况： 近3成受访者经常会休闲娱乐；4成多受访者偶尔会休闲娱乐，3成受访者较少休闲娱乐。说明现代型商场的休闲娱乐设施配套不可忽视。,消费者消费行为研究,8、被访者选择购物商场的主要因素，前三个因素及其子因素如下表：,消费者消费行为研究,8、被访者选择购物商场的主要因素，其他因素及其子因素如右表（续上表）：,消费者消费行为研究,9、消费者逛街每次平均消费金额： 8成消费者逛街消费金额在400元以下，近2成消费者消费金额在400元以上。说明湛江商场是以大众化消费为主。,消费者消费行为研究,10、被访者在各类商品中的平均消费金额 由下表可见，钟表/珠宝类商品的消费金额以1000元为主，男装、鞋的消费金额在101500元为主，女装、皮具箱包、化妆品、运动用品等的消费金额在51100元为主。,消费者对商场/品牌的看法,11、被访者对大型商场的功能偏好： 6成多人认为应该以购物功能为主，这说明湛江市民对于传统的购物型商场较为认同，餐饮休闲娱乐功能偏大的现代商场，如本项目，需对消费者进行引导消费，饮食、娱乐功能的配置适量超前即可。,12、被访者对品牌的看法： 近半数人认为品牌代表品质有保证，4成多的被访者认为品牌代表时尚、身份、个性等，说明消费者对品牌有向多样化需求的特性。,消费者对商场/品牌的看法,13、消费者将增加消费次数的商品品类：如下图。 服装类居首、鞋类次之。另外，也有11.7%的消费者将增加休闲娱乐方面的消费。 说明服装类、鞋类在商场业态配置中的比重应该较大。,消费者对商场/品牌的看法,消费者对商场/品牌的看法,消费者对商场/品牌的看法,以上为消费者希望湛江引入的品牌，由于大多数消费者品牌意识较为薄弱，因此品牌出现次数较少。,消费者对湛江商业的看法,16、被访者认为湛江商业总体档次： 92%的被访者认为湛江商业的总体档次为中档或中高档次。,17、被访者认为湛江应该增加的商场档次： 75%的被访者认为湛江应该增加中高档或高档次的商场。 本项目定位为中高档/高档，与消费者的期望较为契合。,消费者对湛江商业的看法,18、被访者对霞山/赤坎的商业总体环境评价： 被访者分别从购物环境/服务态度/商品档次/各功能、设施齐全/公共交通便利性/各种档次品牌都有等对霞山和赤坎进行评价，认为霞山的商业总体环境比赤坎好。,19、被访者赤坎商业的看法： 5成以上被访者认为赤坎商业过少，本项目的适时推出，有机会填补赤坎高档商业的空白。,消费者对湛江商业的看法,20、被访者认为赤坎应增加的休闲娱乐： 24%的被访者认为应增加电影院，15%认为应增加美容、spa，儿童游乐场和ktv占9%左右。本项目在布局休闲娱乐业态时，可作为参考。,消费者对湛江商业的看法,21、赤坎是否需要引入超市： 66%的被访者认为需要引入配有生鲜、肉菜类的大型超市。,消费者对湛江商业的看法,22、金沙湾是否需要大型商业项目： 大部分被访者认为金沙湾需要大型商业项目。,23、金沙湾大型商业项目的功能： 43%的被访者认为应该以购物为主，34%的被访者认为以休闲娱乐功能为主。,消费者对湛江商业的看法,24、被访者是否会到金沙湾商场消费： 在所有被访者中，3成以上的被访者会经常消费，57%的被访者偶尔会。 在金沙湾被访者中，近5成被访者经常会，47%的被访者偶尔会。 在金沙湾建设大型商场，亦会吸引消费者的前来消费；调查表明，对于周边居民，有更大的吸引力。,问卷调查结论,不少18-45岁，家庭年收入3万以上，多选用公交车、私家车、摩托车出行的，文化水平较高的消费者,经常携带伴侣，到中高档/高档的商品齐全、价格实惠、服务佳的场所购物，每次出行花费100-400元左右，主要选购100-300元之间的商品，偶尔或经常吃饭，偶尔也休闲娱乐再回去。,6成人认为商场应该以购物为主，同时餐饮休闲娱乐功能等应该配备齐全，自己会增加服装、鞋、休闲娱乐的消费，增加购买中高档次的商品，希望湛江的新建商场引入高档次的品牌。,大部分人认为湛江的商场属于中档/中高档，霞山的商业比赤坎好。多数人认为赤坎商业过少，希望增加中高档/高档的商场，同时增加电影院、美容/spa、ktv、儿童游乐场等休闲娱乐设施，引入大型超市，自己将会经常或偶尔前往消费。,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,研究和解决的思路：,第一部分：湛江商场经营分析 第二部分：湛江主力消费群体判断 第三部分：不同业态、业种的营业情况分析 第四部分：发展思路 研究目的：发现市场空间与机会，确定方向性,第一部分：湛江商场分析 -对湛江现有的商场运营情况进行诊断 分析为什么有些商场运营的比较成功？ 而有些商场却运营的并不理想？ 从中发现市场的机遇和发展趋势，对本项目发展提供方向。,湛江商场经营状况诊断,我们将湛江商场的经营状况情况简单分为： 经营理想 经营一般 经营较差 评价指标：同一时期，同样业种的租户营业额；,湛江经营比较理想的商场特征分类,鑫海广百、国贸世贸客群锁定情况比较,需要关注的几个现象：,现象1：同一个高档品牌，相同的营业规模，在同一时间段，鑫海广百的营业额最高,以上数据是通过三家商场品牌营业额抽样，综合统计得出的营业额比例,现象2：同一个高档品牌，会有不同的产品价格和档次，三家商场抽样，鑫海广百的档次和价位最高。,现象3：周末、节假日，鑫海广百的停车位无法满足停车要求，非节假日停车位日趋出现紧张；,现象4：据商场招商管理人员介绍，商场女装品牌5-6万元/套的服饰，有成交个例；,现象：广百目前仍在湛江寻找合适的场所，计划再开家门店；,经营比较理想商场：鑫海广百百货,经营比较理想商场：国贸广场/世贸广场,经营一般的商场：城市广场,经营一般的商场：嘉信茂广场,经营不理想的商场：荣基国际/怡福国际,小结性分析：,低、中、高端客群“通吃”的老牌商场对高端客群吸引力开始不足； 大而全，无主题核心，缺乏特色的商场经营情况受到挑战； 鑫海广百百货的消费现象看出，湛江存在着一批高消费群体，这个群体的数量在逐年增长； 高端消费群体更认可有主题特色的商场； 广百的规模、设施配套、建筑空间等等方面还有很多需要提升和改善的空间； 由于竞争加剧，市场细分和特色化经营是湛江商场发展的趋势与方向；,第二部分：湛江主力消费群体判断 判断方式： 分析不同群体定位的商品营业额情况； 分析湛江居民目前的收入水平和结构； 通过问券调查和深度访谈了解； 从而为项目的客群定位、功能设置、业态业种规划提供参考和决策依据。,湛江人口收入与职业特征,以上分类标准是：年收入3000元/月以下为低收入群体，30006000元/月为中等收入群体，6000元以上为高收入群体。,湛江不同消费能力群体消费行为分析,湛江人消费力结构与年龄结构的关系,针对不同年龄消费群体的零售业种营业情况,湛江不同年龄群体对娱乐、休闲功能的消费态度与偏好分析,消费群和消费行为特点分析,小结性分析：,湛江收入最高的群体是介于3055岁之间，职业为企事业单位、政府、老板等群体，这部分群体事业比较稳定，已经组成家庭； 消费力和消费兴趣最强的亦是岁之间群体，从针对3050岁消费之间的品牌营业情况最理想可判断； 湛江由于白领群体较少，30岁以下的消费群体购买能力较弱，对价格较为敏感，针对这一群体的商品品牌营业情况差于定位在岁年龄阶段的品牌； 岁以下的年轻活跃群体的消费能力较弱，导致部分商场内针对这部分年轻群体的休闲、娱乐功能尚处在市场培育期； 而岁以上有一定消费力的消费群体目前尚不接受过于动态激烈的娱乐活动，这部分群体更倾向于静态的休闲； 儿童亦是娱乐功能的主要消费者，这针对家庭性的娱乐、休闲、购物的联动消费带来了市场机会。,第三部分：不同业种、业态情况分析 湛江不同业种、业态总体营业情况 不同业种、业态品牌商对进入湛江市场的态度 湛江消费者对不同业种、业态的认识与态度 从而为本项目的功能设置、业态组合提供决策参考。,关于湛江商场零售业种营业情况分析,湛江零售业种租金承受力排序,租金承受能力较差,消费者品牌认知度和品牌商选择市场态度分析,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,第四部分 发展思路 发展方向 核心客群 项目初步构想 关键点,有几个需要探讨的问题,、项目是发展成大而全，还是针对某一细分市场？ 营业状况参考指标,主力消费群体参考指标,、我们首要面对的核心客群是哪些？,、不同阶段的客群会有什么变化？,湛江典型商场面对客群结构,核心客