商业地产案例研究三里屯SOHO37p.pptx

商业地产案例研究 -三里屯soho,搜索选项,一。产品概况 二。商业模式 三。规划设计 四。销售现状概述,目录,北京三里屯soho,产品概况,1,地块位置 地块特点分析 基础数据,2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业； 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区； 2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式； 然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯soho。,地块位置 地块特点分析 基础数据,周边交通发达，五百米内 有多达十余条公交线路。 113路、115路、117路、 406路、431路公交可直 达，距离北京国际贸易中 心仅15分钟车程，距离北 京国际机场仅30分钟车程。 此外，三里屯soho距离 地铁10号线团结湖站约 500米，距离地铁2号线东 四十条站约1800米,三里屯soho项目位于北 京市东二环和东三环之间 的朝阳区工体北路南侧， 南三里屯路路西，毗邻第 二使馆区和工人体育馆。,属于三里屯商圈的中心地 区，东临北京最著名的酒 吧一条街和李嘉诚的太平 洋百货盈科店，北边紧邻 雅秀、太古广场和79个国 家的第二使馆区，西邻北 京工人体育馆，南边国贸 cbd核心区，东北燕莎商 圈。,地块位置 地块特点分析 基础数据,地块位置 地块特点分析 基础数据,地块位置 地块特点分析 基础数据,基本经济技术指标 占地面积：5.1万平方米 建筑面积：46.6万平方米 地上约31.6万平方米，地下约15万平方米 容 积 率： 6.2 各业态面积：商业约12.8万平米（b1-4层，局部5层） 办公10.2万平米（共5栋，5-24层） 公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） 建筑高度： 97米 建筑层数： 地上：地上（最高）28层 地下：4层 装修状况： 公寓及写字楼均为精装修 停车位数： 地面55辆，地下停2362辆（地下二、三、四 层），共计2417辆 。,商业模式,2,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,商业功能定位和运作思路,定 位：北京高人气聚集地 开发模式：统一开发，分割发售 经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来 快速聚集人气。 硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决； 软件在招租阶段解决，通过soho形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与 整个项目匹配。 另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。 业态组合： 大型商场、临街商铺、地下步行街（100600） 运作关键： 前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、 均好性（无商业死角）。 早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随 着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘 换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、 发展的商业形态。 盈利模式 ：商业：高价值销售获利，面积100600不等，散售。 写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。 公寓：直接销售获利。,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,各物业价值支撑及综合价值平台,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,开发模式 业态组合 经营模式 盈利模式 综合价值,规划设计,3,设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统,设计愿景,平面整体布局,由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成。三里屯soho五个塔楼底座，分别定义为五个不同的商业主题 旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来。 各种功能规模 商业：12.8万（b1-4层/5层），占37% 办公：10.2万（共5栋），占29% 公寓：11.98万（共4栋），占34%,设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统,交通组织,外部交通组织 内部交通组织 出入口 停车场,设计愿景 平面整体布局 交通组织-外部交通组织 公共配套 环境景观 标识系统,三里屯 soho,工人体育场东路,南三里屯路,三里屯路,工人体育场南路,新东路,青秀路,工人体育场西路,朝外北街,东二环（东四十条桥）,地铁二号线,团结湖站,地铁十号线,三环（东三环北路）,地铁,天桥,利用主路开出口，辅助车道，信号灯，天桥增加交通的通达性。,设计愿景 平面整体布局 交通组织-内部交通组织 公共配套 环境景观 标识系统,开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。,设计愿景 平面整体布局 交通组织-出入口 公共配套 环境景观 标识系统,开放式街区入口 下沉广场入口 商业入口 办公入口 公寓入口,三层通过室外连廊将各个建筑连通,地下一层通过下沉广场连通,设计愿景 平面整体布局 交通组织-停车场 公共配套 环境景观 标识系统,地上停车场： 停车55辆 地下停车场： 停车2362辆（地下二、三、四层） 地下自行车停车场： 共有停车位2417个 。,地下车库入口,地下车库出口,地下车库入口,地面停车场 消防用,地下车库入口,地下车库出口,地下自行车库,公共配套设计,卫生设施 扶梯电梯（客货梯） 休息区域育婴室等 服务区 atm机,环境景观,标识系统,环境景观标识系统 商场形象标识系统 物业管理标识系统 空间导向标识系统 机动车交通标识系统,形象及标识系统,设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统,销售现状概述,4,地产销售现状 商铺业主销售现状,整体销售业绩,各业态销售对比分析,小结,三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市氛围。 三里屯soho设计的重要目标就是营造