合肥市恒盛豪庭营销方案114p.ppt

2010年营销方案 安徽恒茂恒盛豪庭,2010，恒盛豪庭- 一切皆为恒盛地产品牌的突破、超越！,汇报 contents,part 1 -合肥2010年市场预期 part 2 -工程节点与推售价格 part 3 -营销策略与计划安排 part 4 -项目2010年营销费用,“恒盛豪庭”通过2009一系列的营销推广与销售运作，截至2010.1月底,共计推出：b1、 b2、 b3、 b4、 b5、 b6 推出房源：894套 共计销售：844套（截止2010.1.31） 剩余：50套（截止2010.1.31 ）,-3个月、销售超800套、销售率达95%，成为合肥市中心的销售冠军，初步树立瑶海区乃至整个合肥的形象价值标杆！ 1号作品的市场地位初步确立,2009营销总结,恒盛地产强势登陆合肥的第一年 恒盛品牌实力获得初步认同的一年 项目品质初步传达于市场的一年 客户建设与市场建设初步展开的第一年 营销目标圆满超额的一年,历来的市场给我们的启示- 取得成绩的时候，总要考虑未来的困难 20072008-2009市场，风云变幻 2010，需要立足项目，勘探市场,【土地市场】,土地,2009年合肥地价上涨迅速，平均成交地价297万元/亩，09年1-11月的土地成交面积同比上涨了98.93%，成交金额同比上涨了173.01%，平均成交地价同比上涨了37.24%。,地价持续走高，土地成交总量亦回复至07年的水平,【土地市场】,土地,地王频现，700万元/亩的地成为常态,瑶海区e0910地块，经过135轮次叫价，以931万元/亩价格拍出，土地总价1396.5万元，楼面地价为4655元/平米。由211万元/亩飙升至931万元/亩，溢价达到341.23%，不仅一举创下了年度溢价最高的纪录，同时也成为2009年度土地单价排行榜的“季军”，,2009年合肥商品房市场-量、价齐升,2009年合肥，急速反弹、量价齐升，商品房总销量突破1000万方。 价格： 全合肥：价格年涨幅为20%（1月的3964元/平米- 11月底4759.48元/平米）； 瑶海区：价格年涨幅为23%（ 1月的3853元/平米- 11月底4785.3元/平米）； 销售量： 全合肥2009年11月底，商品房总销量1012.08万平米，突破千万平米，瑶海区的销量在2009年10月以后突飞猛进，占到合肥的销量由5%升至10%。,商品房市场,区域楼盘调查,典型楼盘一：万达广场, 万达概况 规划用地面积：11.07公顷 建筑面积： 70.35万平米 业态规划： 国际购物中心：18万平米（万千百货、一条近400米长的3层室外步行街） 室外商业步街：5万平米室外商业步行街、滨河酒吧街， 写字楼：超高层双塔楼 六星级酒店：5万平米（威斯汀酒店） 中央景观豪宅：约30万平米,运营计划 大型商业中心将于2011年2月22日前竣工并开业； 五星级酒店、办公于2012年2月22日前建成并投入使用； 住宅等其他部分应于2012年2月22日前竣工。 万大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目。,区域楼盘调查,写字楼,写字楼,酒店,万千百货,精装住宅,毛坯住宅,底商,步行街,（图示物业类型分布）,区域楼盘调查,预售住宅,超高层：48层 预计：23万平米,高层：33层（1栋） 26层（2栋） 预计：7万平米,商业销售动态（步行街）： 一楼50000元/（主力60平米） 二楼30000元/ （主力50平米） 沿街商业：60000-70000元/平方米（100-300平米）,区域楼盘调查,2010.2.6开盘 推案：1#、3#，85-151（两房、三房、四房） 销售均价：8000-9000元/平米 成交均价：75008500元/平米 总计560套，开盘当天销售315套，受高价限制，解筹率只有40%。,区域楼盘调查,具体销售动态： 推出：1#、3#，共计560套 户型：（108、133）四房 、 108的三房、(85-92）两房；133、151的四房附加一个空中花园) 销售： 2010.1.23认筹-在指定银行预存1万元现金、凭凭条排队领号认筹； 2010.2.6开盘- 价格：1#：均价8000元/平米（靠马路）、3#：均价9000元/平米。 成交：开盘当天800多组认筹客户，成交315套（截止下午18：00时），解筹率约40%，85108小面积受欢迎，大面积销售难度较大，车位销售约100个（较好）。 优惠：开盘当天交定金10万，当天成交优惠5000元/套，一次性付款97折，按揭99折，车位8万元/个，如果开盘当日住宅与车位一起买，整体房价再优惠2万元/套。 总结：购买住宅大多客户持有投资心理，认为跟着万达走肯定升值，但过高的价格导致解筹率较低，客户普遍接受的价位在不超过8000。 其他：未来可能推出精装修，价格未定（140-200平米）,客户高价值物业投资心理强，接受价格有预期，高价格高优惠措施效果好。,典型楼盘二：华润紫云府,区域楼盘调查, 基本资料 技术数据：占地69.24亩，容积率4.2，建筑密度22%，绿化率40%，项目总建筑面积20万平米,目前营销动向： 2009.12月首次开盘： 1#、3# 推案：共532套（含1#楼商业10套）、总建筑面积58645平米（含商业1568平米） 优惠：会员享受0.5%优惠，认筹2万抵3万 价格：对外报价6200，成交均价6050元 综述：开盘火爆，基本销售完毕，截止2010.2.5共计备案94套。 2010.1月份二次推盘：2# 推案：约3万平米、约260套 优惠：会员0.5% 价格：据测算为6600元/平米的销售均价，折算赠送面积后均价6200元/平米。,区域楼盘调查,9,1,5,6,3,7,10,8,2,第一批,第一批,第二批,已推量：约8.8万平米,余量：约10万平米,2010年华润推出的产品（单位：） -产品线丰富，39-146平米，一房至六房，在产品线上对本案构成压力,5#楼：93、118、125 6#楼：95、102、115、146 7#楼：75、85、89、106、112、119、145 8#楼：95、102、120 9#楼：95、102、120 10#楼：39、46、77、78、83（单身公寓+两房）,区域楼盘调查,区域楼盘调查,周边其余楼盘（截止2010.1.31)-不构成竞争压力,华润约10万平米(预计2010上市10万平米） 万达约30万平米（预计2010上市25万平米） 和平盛世28万平米（预计2010上市10万平米） 共计约70万平米，2010预计上市在3050万平米。,2010年区域重点面临45万平米的竞争压力,2010区域竞争,（1）供应增加-市场供给将稳步增长，但2010年短期内仍面临供给不足问题。,1、企业资金实力加强后加快投资、加大供给； 2、国土资源部近期加大“囤地”调查力度； 3、住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工；,（2）需求平稳增长，不排除局部轻微震荡：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，局部交易量短期内看涨，但整体需求趋于平稳。,预计 2010 年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但作为中部城市的和合肥，2009年前三季度成交均价在中部五省省会仅高于长沙，相对于经济的发展、收入的增长，房价仍有上涨空间，整体需求量预计将平稳增长（不排除局部时期需求的震荡）。,2010市场-供需研判,2010年上半年：供小于求 +快速回暖的宏观经济 +适度的宏观政策 +合肥房价具备的上涨空间 +局部投资需求拉动 +高品质商品房扎堆推售 +区域性商业配套完善,价格快速上涨条件具备 房价上涨进入快车道,2010年下半年：供应充足/局部供大于求 +房价上涨迅速、均价过高 +政策干预 +刚性需求、投资性需求被压制 +地价上涨、pp1大幅增长，开发成本加大 +cpi上涨，通胀呈现、局部保值、增值心理,政策介入、价格上涨呈现平稳状态，增幅缩小，局部可能微小震荡,2010市场价格研判,8.7%,2009,2010市场启示1,营销启示1：双动机消费、须注重投资价值 住宅消费呈现“投资价值、保值购买、居住购买” 混合动机阶段，预期价值心理感受持续中（结论前提是经济发展与通胀预期双存）。,cpi、ppi、gdp持续走强,营销启示2： 2010.1-2010.6是关键，需加强推量 2010.62010.12做提升，以品牌抗市场 一定要抓好目前市场量、价格飙升的机遇，抢在2010年有限性通胀预期（cpi增幅3%）前；在7-8月前，尽可能的量、价齐跑。 2010.6月之后适合改善型型产品的入市,2010市场启示2,2010年下半年、政策可能性介入、价格上涨增幅将缩小，局部可能微小震荡,汇报 contents,part 1 -合肥2010年市场预期 part 2 -工程节点与推售价格 part 3 -营销策略与计划安排 part 4-项目2010年营销费用,2010.2月中 7#工程达预售,工程 条件,2010.2.23前 7#预售证,工程/营销节点条件细分,预售 条件,工程节点保障,2010.4月底 8#、11#工程达预售,2010.4中下旬 8#、11#预售证,2010.6月初 8#、12#工程达预售,2010.6.11 12#、14#预售证,2010.8中下旬 9#、10#、13#工程达预售,2010.8.20 9#、13#预售证,2010.2.283.13开盘,2010.4.25开盘,2010.6.26开盘,2010.9.5开盘,【说明】 预售证提前申领；项目工程进度及时跟进；确保项目开盘前预留12周认筹时间。,2010.8月中下旬 15#、16#工程达预售,2010.9初 15#、16#预售证,2010.11.20开盘,量 - 销售任务,销售任务,7#-16#楼，一共9栋楼（不含10#） 初步统计156058平方米、1333套房源,户型分析,量 户型分析,62平米-188平米（一房、两房、三房、五房皆有），总体产品线非常丰富。,户型分析,量 户型比例,以三房、两方为主，五房豪华户型、一房公寓比例比较少，其中： 100-142平米三房：占64.8% 82-90平米两房：占25.9% 一房：占4.7% 五房：占4.7% 注：统计不含10#楼,价 - 销售价格预测,2009年整个合肥的价格年涨幅为20%，瑶海区为23%，在2010年整体经济、楼市运行良好预期之内，以瑶海区的15%的年涨幅为例（扣除2009市场反弹因素），以（紫云府2010.1成交均价6197元+恒盛豪庭2010.1成交均价5560元）/2=5805元/平米，价保守预计本案2010年年底的均价为： 5805（1+15%）=6676元/平米 另外，鉴于瑶海区2010年度： 2010年瑶海区的供应偏紧 区域未来的发展前景 本项目样板房、示范区的落成 竞争楼盘紫云府的带动,销售策略,年底估计10-15%左右溢价，那么项目的2010年年底价格可为： 5805元/平米x【1+15%+（10-15%）】=7256-7546元/平米 那么，全年的均价为： 5805+7256/2-5805+7546/2=6530-6676 保守目标：全年实现6500元/平米均价 冲刺目标：突破6800元/平米均价,价 - 销售价格预测,销售策略,销售策略,15.6万平米量、紫云府的强力竞争、全年6800元/平米的冲刺目标,组团式推进 平开高走价格策略,组团式推进 2010年5大销售组团： 项目工程进度 价格低开高走 户型产品线的搭配 营销策略需求 推案时间需求 节点市场考量,春节前推案,2010销售批次,说明： 整包，不需要考率销售,第一批,第五批,第四批,第二批,第三批,2010年推案（春节后）,销售策略,组团式销售-分5批次销售，每批次24万平米,销售策略,价 批差价分解-全年均价冲刺6800、保守6500（成交均价）,注解： 第一批销售：年后均价6000元入市，关键在于平稳入市聚集人气； 第二批销售：适当的差价（涨200-300元）在上半年利用市场迅速营造升值空间； 第三批销售：以样板房为依托实现价值飞跃（涨350-500元），推动2010.6月份价值巅峰的实现； 第四批销售：以较小的差价（150-250元）推出同质楼盘（相对上批次）； 第五批销售：以100元的提升性差价，实现完美收官。,销售策略,销售目标初步分解,销售策略,汇报 contents,part 1 -合肥2010年市场预期 part 2 -工程节点与推售价格 part 3 -营销策略与计划安排 part 4 -项目2010年营销费用,2010/我们的定位方向 品牌/市场,城市符号，让世界与合肥更近 安徽占位中部、皖江城市带的规划，合肥接轨国际的引擎已经启动，必须要有等量齐观的”恢弘手笔与人居品质“，纵观整个合肥，品牌企业呈现非中心、片区分散化开发。在合肥并没有真正意义上制高点领袖型项目与企业！,恒盛品牌主张,项目品牌主张,【品牌】,定位,市场突破点,【市场】,品牌形象不应仅止于“180万平米、200亿资金、长 江东大街1号作品”，应当立于城市、对接合肥。,必须建立真正意义上的高品质楼盘，占领城市 制高点，满足期待，让市场找到释放口，并确立 自己的市场地位，无法超越的地位。,2010年，应当毫不谦虚的树立恒盛地产在合肥至高 形象。,定位,城市是个有机体 过去，城市因人群的聚落而形成； 今天，城市因人的梦想而诞生。 定位的考量，必须站在城市之上、发展之上、文化之上、巨量规模之上，谋求对城市形成占位！,站在城市制高点,定位,坐镇中心、称雄合肥,180万方，打造合肥第一极,恒盛豪庭，必须牢牢抓住地缘价值带来的中心价值归属，紧扣城市发展，联动130万平米恒盛坝上街。 借势万达、华润诸商业云集于此独树一帜，打造合肥新的第一极，这些都是恒盛豪庭的可借之势。 恒盛坝上街-第一极的繁华 / 恒盛豪庭-第一极的生活,定位,2010定位-取得恒盛地产在合肥地产的话语主导权,必须回归恒盛地产品牌,恒盛地产，为城市创造向往,定位,项目的区域认可,项目的城市认可,品牌的量的认可,城市层面品牌的质的认可,项目价值的客户认可,2009：市场认可,2010：城市认可（1）,项目价值的社会认可,2010：客户认可（2）,2010：社会认可（3）,现状,【定位目标演绎】-剖析,定位演绎,2010.2.23前 7#预售证,演绎结合,销售进度,2010.4月中下旬 8、11#预售证,2010.8.20 9、10、13#预售证,2010.9月初 15、16#预售证,2010.2.28（3-13）开盘,2010.4.25开盘,2010.6.26开盘,2010.11.20开盘,定位与推广,市场认可,4月,6月,10月,城市认可,客户认可,社会认可,地段、口碑运作,品牌、形象及政治意义运作,圈层、及精神价值的运作,品牌的运作,推广目标,2010.6.11 12、14#预售证,2010.9.5开盘,恒盛豪庭核心竞力,最核心的竞争力，“产品、区域地段”，在2010年的诉求当中： -最不能丢的： 长江东大街1号作品 市中心50万原味欧洲,项目核心优势的集中表达,主题推进,主题推进,恒盛地产，为城市创造向往,一种生活俯瞰一个时代,50年后，依然精彩,2010.36月 城市认可,2010.69月 客户认可,2010.912月 社会认可,作为大盘，业内有“大盘造势”的理论，作为本项目是否同样有势可造？,“3q”理论 “气势”、 “气度”、“气氛”营销之道,3q 气势,我们看下其他豪宅的造势之术 碧海云天“总统府”克林顿演讲 红树东方“特区报”深圳首个双跨版平面广告 天琴湾开盘当天直升飞机看楼，国际游艇俱乐部的建立 水榭花都80平米超大模型展，建设部授牌新闻发布会,天琴湾打造“国际海岸顶级别墅最新生活理念和生活方式。”,那么作为本项目，到底该如何造势呢？ 气势可造而不宜生造，应“择势而造”“顺势而生”，天时、地利、人和是造势秉承的最大造势原则。,气势之天时：所谓天时，就是造势的时机，是否能够面面俱到，不至被市场埋没或者中途流产，是否符合项目开发进度的需要或销售时机；项目的定位直接决定了项目所展现的实力与价值，需要造势，需要一个引爆点，这个时机就是2010.5之前。,推广执行,-一爆定江山，35月，通过一次大型活动，一举赢得恒盛地产在合肥地产的话语权、主导权！,借“皖江规划、城市之势”，恒盛地产借机大手笔运做，运筹合肥、决胜安徽, 占位合肥高度,1、对话：龙头合肥，旗舰恒盛,推广执行,1、主题： 龙头合肥、旗舰恒盛 -皖江规划与合肥发展高端论坛暨恒盛地产战略品牌发布会 活动时间：2010.4.10 邀请人员： 国务院发改委地方司（司长范恒山 ） 国务院知名专家（吴敬琏） 知名大学教授（北京大学、南京大学知名教授） 安徽省政府、部门相关领导 合肥市政府、部门相关领导 报社主编（合肥晚报/新安晚报/商报） 历史文化部门领导 恒盛地产相关领导 主持人： 中央电视台对话栏目主持人：陈伟鸿,推广执行,气势之地利：结合引爆性事件，采用“新闻、报纸、广播、电视”等多种手段加以造势宣传。,合肥电视台第一楼市栏目 对话全程直播/重播 恒盛地产老业主 恒盛地产蓄水客户 各新闻媒体（报社、电视、电台、网络、广播） 属于一次高端运作，嫁接恒盛地产与合肥城市发展的关联，通过恒盛地产战略规划、在合肥布局思路、以及相关关联品牌单位的战略发布 ， 确立在恒盛地产在合肥的领袖地位。,气势之人和：充分利用人脉资源及合作伙伴，同时应符合目标客户的行为特征和审美需求，寻找符合目标客户行为、特征和审美需求的有效沟通方式,引发轰动。,大盘明星的品牌号召力代言人竞猜活动,本项目可选择一位具有国际影响力的知名人士作为本项目的形象代言人。 结合形象代言人的选择，举行一次“项目形象代言人有奖竞猜”的活动，通过报纸等媒体的传播，让普通大众参与，在若干知名人士中选择，结合项目特质竞猜代言人，在6月份第三批开盘前答案揭晓。,“猜猜代言人是谁？”,努力、挑战、中坚、责任感、 内敛、激情、品味,引爆性活动辅助建议,最成功的名星代言世茂滨江花园,现在业内比较流行“大盘居性”的理论，认为大盘的核心点归结为人类居住的精神层面。,“3q”理论 “气势”、 “气度”、“气氛”营销之道,3q之气度,大盘气度的气度又如何营造呢？ 作为大盘气度的营造，存乎气度应造而不宜浮造，针对本案，需要抓地脉、走文脉、思人脉。,与香港风水大师麦玲玲零距离对话 破解恒盛豪庭豪宅风水迷局,活动一：,思路：结合项目区域，以及粮食二库风水宝地，邀请香港风水大师麦玲玲/或明贤法师，讲解家宅，破解粮食二库风水局。 活动时间：8.22 活动地点：营销中心,思路：通过“大东门、东大街、粮食二库、和平路等老照片”在营销中心的展示，发觉城市情感记忆点，强化地缘化客户的区域归属感，展示城市文化的同时，促进销售。 活动时间：5.1（劳动节期间） 活动地点：营销中心,2、寻根长江东大街之- 图片展,活动二：,思路：联合“政府、规划、文化、历史、媒体” 等各个部门的人展开一次关于坝上街故事、历史人文、发展沿革的论谈、讨论，发掘坝上街的前前后后，在通过营销中心图片展览（线下）+设置专业恒盛地产坝上街讲坛网站（线上）进行传播炒作。 活动时间：5.29（开设线下坝上街论坛、线上设立”恒盛坝上街论坛“网站，同步征集，坝上街历史、人文典故、图片） 活动地点：营销中心,3、联动行动：恒盛地产坝上街讲坛,活动三：,气度之走文脉：文脉是指居住满足于人类精神需求的情感细节营造，无论是项目所具备的优质学区资源，或者项目原味欧洲所赋予个高贵与华丽，都可以构成项目的文脉。,2010年 将原味欧洲贯彻到底原味欧洲文化节 2010年 将38中优质学区贯彻到底联合38中为城市添绿活动,活动一：,思路：7.18，在售楼处进行，利用现场场地，强化现场人气氛围（欧洲风情表演、文化展示）。,1、原味欧洲文化节/欧洲文化展示周,活动二（38中系列1-公益性）,恒盛地产- 联动38中系列活动：感恩合肥，联合38中为城市添绿行动,思路：以“绿色生活，你我共享”的植树节活动借助与38中的联动活动进行营造造势，可结合认养等细节进行。 活动时间：3月12日（周五） 活动地点：待定,活动二（38中系列2-联动性）,恒盛地产- 联动38中系列活动：设立恒盛地产38中五一劳动奖金,思路：借助2010.5.1，设立6万元奖金，评选10位38中10位五恒盛地产五一劳动奖金获得者，颁发6000元/位奖金，并聘10位教职员工为恒盛地产学区顾问（学区形象代言人），有义务就学区政策在项目客户联谊会上做发言或报告，其活动图片可以被项目做宣传之用。 活动时间：4月30日（周五） 活动地点：待定,活动三（38中系列3-公益性）,恒盛地产- 联动38中系列活动：学习讲座,思路：2010年暑假.，针对买了恒盛豪庭房子的业主，针对其有子女在30中就读的，可以免费在售楼处举办关于如何提高学习兴趣或提高学习方法类的讲座，邀请合肥名校教育专家现场演讲，现场提供相关咨询。参与者均可获赠学习类书籍1套。 活动时间：7月4日（周日） 活动地点：营销中心,气度之思人脉： “事在人为”“以人为本”，从产品到服务，从客户到营销团队，人的因素始终贯穿其中，一个服务的理念，一个宣传介绍的细节，决定着大盘气度的真实体现。,营销团队的培训：贯彻始终 业务员除了要掌握案场接待知识外，建议进行相关培训，并为业主提供服务。 培训内容： 个人理财介绍银行方面培训 个人保险介绍保险公司公司培训 个人律师介绍相关法务人员培训,作对于大盘如果以气势做为他的战略需求那么气氛的营造就他的战术体现。,“3q”理论 “气势”、 “气度”、“气氛”营销之道,3q之气氛,曾流传这样一种说法，大盘必然先造气势，则气氛顺势而成，以碧海云天为例，还有一种说法是高档大盘应先培育气氛，待气氛累积气势，则气势神韵天成！,所谓高档大盘必定于普通住宅有过人之处，相比之下产品更为复杂多样，细节更为丰富，而作为项目的气氛营造，可分为二种：即静态气氛营造和动态气氛营造二种。,说到底，气氛的营造是一种技术， 是一种策略的执行力的表现,所谓静态气氛营造是指通过形象包装及现场物品展示， 所见，亲身体会，经过对比，肯定后产生的口碑传播效果，具体表现手段有：围墙、楼书、广告、售楼处、样板房、道旗、销售员服装等等，这些都能让人直接感受到项目的特殊氛围。,让合肥影响世界,恒盛欲打造合肥“城市代言”,零距离对话金彩生活,恒盛地产，为城市创造向往 长江东大街1号作品 市中心50万原味欧洲,整体节点,关于物料的设想：,主要设计三本楼书，分别对应三个不同的阶段及主题： 2010.12010.6：入主恒盛一寓，博弈整个世界 博弈-城市认可 2010.62010.10：一种生活俯瞰一个时代/九五登极，合肥会记住 登峰-客户认可 2010.102010.12：50年后依然精彩 辉煌-社会认可 三本楼书从“价值与眼光、繁华与生活、品质与未来”三个层面来满足不同阶段的推广需要。,一个精致奢华的样板空间 对于冲动型客户具有一锤定音的功效,活动执行,关于样板房：,前提： 1、确保2010年6.15日前交付； 2、确保样板房的品质。 建议：做2套样板房 第一套：4#楼301室：146平米、3房2厅2卫 第二套：8#楼301室：188平米、5房2厅2卫 备注：样板房的施工周期也很紧张，建议对现场工程进度、样板房施工做严格计划管理，如下： 设计：2010.3月底前完成设计；施工2个月：6.14前完成；样板体验周：6.14-6.20； 8#、12#开盘：6.26。,活动执行,关于样板房：,另外建议：在8#做一套188平米的样板房 目的：为初定2010.9.5开盘的9#、（10#）、13#楼服务 完成时间：2010.8.23日前完成 风格：欧式古典,146,6.14前完工,8.23前完工,188,活动执行,3房2厅2卫：146 时尚欧洲,活动执行,活动执行,5房2厅：188 古典奢华,活动执行,活动执行,何谓动态氛围营造，是指运用软性服务及细节事件活动的整合营造，来达到凸显高档项目独特气质的目的。具体表现有品牌活动、节假日活动、关系营销等。,倾城合肥 2010 时尚品牌发布会 美女，用t型台上俊男靓女的迷人风采吸引大众的眼球，必定成为一种真正意义上的“注意力经济”； 届时，明星云集、绚丽恢弘的场面在各类媒体上整合出击，为企业提高市场亲和力，加深品牌信任度提供了绝佳的展示机会，主办方华丽高雅的美好形象也将之深入人心。,美丽经济,此活动作为必要时机的选择,节假日活动一,1、端午节客户活动 -大型龙舟制做，客户登龙舟领取端午礼品,思路：利用营销中心水池设计定制一艘与水池大小适应的龙舟，龙舟里可以粽子为礼品赠送看房客户，由客户亲至龙舟内领取。 活动时间：6月16日（周三） 活动地点：营销中心（水景池内设）,龙舟,2、9.22：中秋节客户party2,思路：中秋业主回馈，与业主及家人共度佳节，沟通互动、节目表演、可准备业主礼品（比如印上具有恒盛地产/恒盛豪庭logo的月饼礼盒）。 活动时间：9.22 活动地点：五星级酒店（希尔顿）,节假日活动二,品牌活动一,1、恒盛地产双盘联动 -恒盛豪庭与恒盛坝上街双盘联动（营销现场可结合国庆购房优惠）,思路：将两大项目结合： 制作大东门长江东大街区域城市规划沙盘（夸张突出恒盛双盘、万达项目等）； 坝上街项目信息介绍； 相关招商进展进展； 助推恒盛豪庭。 活动时间：10.1 活动地点：营销中心,2、2010年，恒盛地产15年开发历程红酒会活动,思路：在年底举办一场声势浩大的品牌活动进行项目展示、进行品牌维系，为恒盛地产在合肥其他项目的运作打下客户基础。 活动时间：12月底 活动地点：营销中心 重点：规格、档次,品牌活动二,“3q”理论为高档大盘 营销之“道” “道”是一种思想、是一种思维的角度、是一个纲 “道”还需要“术”来体现、表达 对于恒盛豪庭，希望能将大盘营销的理念 完整运用其中 实现合肥市场的突破,2010/推广安排 战术/执行,2010推广-战术,2010-执行两大战术,战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）,战术二： 针刺式推广，会战式营销、组合销售、脉冲式去化,2009年推案,宽宅7#楼,第一批,第五批,香榭丽组团,波尔多组团,布拉格组团,”原味欧洲，宽宅“带动实现去化,价值依托：小区边沿，配套商业,价值依托：景观设计的布索尼广场、布索尼乐泉，最后销售单位,价值依托：中心会所、angle泳池、中心景观皆能所享。 -金装庭院,恒盛豪庭整个项目可以看做一个“宽宅”，宽宅之下，考虑原味欧洲组团名。,第四批,威尼斯组团,价值依托：中心组团优势,第二批,第三批,2010推广-战术,战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）-方向2,2009年推案,宽宅7#楼,第一批,第五批,华庭组团,景庭组团,朗庭组团,”原味欧洲，宽宅“带动实现去化,价值依托：小区边沿，配套商业,价值依托：景观设计的布索尼广场、布索尼乐泉，最后销售单位,价值依托：中心会所、angle泳池、中心景观皆能所享。 -金装庭院,恒盛豪庭整个项目可以看做一个“宽宅”，宽宅之下，考虑关于“庭”组团名，呼应恒盛豪庭。,第四批,瀚庭组团,价值依托：中心组团优势,第二批,第三批,2010推广-战术,战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）-方向1,梳理出五条产品线 采取子母品牌：恒盛豪庭+ 四大销售组团子品牌 不断以产品为恒盛豪庭植入新价值，明晰产品气质与客户对位,2010推广-战术,战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）,双向爆发：样板房体验、中央生活观 一种生活俯瞰一个时代,线型平走 （宽烘托宅概念+借势市场）,城市价值爆发：第一极 恒生地产、为城市创造向往,综合爆发：优势 50年后依然精彩,战术二： 针刺式推广，会战式营销、组合销售、脉冲式去化,2010推广-战术,2010.2.月中 7#预售证,销售进度,2010.4月中下旬 8#、11#预售证,6.11/8.20 8#、12#/9#13# 预售证,2010.9月初 15#、16#预售证,2010.2.28（3月）开盘,2010.5.15开盘,6.26/9.5开盘,2010.11.20开盘,市场认可,4月,7月,10月,城市认可,客户认可,社会认可,地段、口碑运作,品牌、形象及政治意义运作,圈层、及精神价值的运作,品牌的运作,推广目标,战术执行轴线,升级,产品,体验,登峰,辉煌,宽宅7#楼,波尔多组团,威尼斯组团,布拉格组团,宽宅,恒盛地产，为城市创造向往,一种生活俯瞰一个时代,50年后依然精彩,策略关键,推广主题,2010：核心、高潮,香榭丽组团,2010推广-战术,推广,7#楼户型单页 报纸 网络（节点性利用） 广播（节点性利用） 短信（节点性利用）,2010.2.28前,8#、11#户型单张 楼书1 户外大牌更换 围墙更滑 道旗更换 网络通栏更换 报广 短消息（节点利用） 广播（节点利用） 公交车站台（9个月） +活动,基于活动，依托“户外、现场道旗”长效阵地，网络重点利用，缩减报纸，报纸、 短信、广播做节点性策应，发挥整合营销力度。,2010.4.1前,2010.5.25前,2010.10.5前,局部3.1开始,11#、12#、9#、13#户型单张 楼书2 户外大牌更换 围墙更滑 道旗更换 网络通栏更换 报广 短消息（节点利用） 广播（节点利用） +活动,局部5.1开始,15#、16#户型单张 楼书3 户外大牌更换 围墙更滑 道旗更换 网络通栏更换 报广 短消息（节点利用） 广播（节点利用） +活动,局部9.5开始,2010推广-媒体配合,2010年项目推广的主要调性：,登峰、俯瞰,2010推广-调性,确保成功的关键因素 营销活动提升城市影响力 + 辅以灵活的案场逼销手段,针刺式推广-活动贯穿、炒作推动,2010推广-针刺式活动,9、13#蓄水 （40天）,7#销售 （15天）,7#蓄水 （59天）,2.28（3） 7#开盘,销售线,活动推广（演示） 1-2次/月,2010年,4.25 8、11#开盘,6.15 样板房开放,5.25,6.26 12 、14开盘,10.5,11.20 15、16#开盘,11、14#蓄水 （41天）,b12、8销售 （30天）,15、16#蓄水 （46天）,15、16#销售 （66天）,关键词,2010年2月6日（农历二十三） 2010年2月28日（元宵节）,1.1 5#开盘,3.15,11、14#销售 （30天）,8、12#蓄水 （32天）,7.26,9.5 9 、10、13开盘,9、13#销售 （30天）,辉煌,7#楼开盘 3.12学区行动：感恩合肥，联合38中为城市添绿行动 5#楼开盘 4、6#楼加推 7#楼开盘,1、4.18：对话合肥、对话恒盛 2、设立恒盛地产38中五一劳动奖金 3、5.1：寻根长江东大街图片展（大东门、长江东大街、粮食二库、和平路旧工厂等老照片） 4、5.29联动行动：恒盛地产坝上街讲坛 8、11#楼开盘,1、6.14：原味欧洲，国际级样板体验（样板房开放体验周） 2、6.16：端午节客户活动 3、7.3：38中暑期学习讲座 4、7.18：原味欧洲文化节 5、8.21：风水大师谈家宅/盛邀香港风水专家麦玲玲/明贤法师 -破解恒盛豪庭风水局 6、9.22：中秋节客户party 7、10.1国庆节，恒盛双盘联动（结合购房优惠活动） 12、14#楼开盘 9、（10）、13#楼开盘,1、2010年，恒盛地产15年开发历程红酒会活动 时间： 12月底 15、16#开盘,升级,借势,体验,登峰,2010推广-针刺式活动,新品会战/新货蓄 + 老货销，变产品为产品线 -集中推出每批次的推盘，形成产品线推售 -破局东大街区域目前低端同质客源的局面，引入中高端客源，形成自我挤压,利