兰州安宁市场调研报告46p.ppt

安宁项目市场调研报告,兰州大方商务策划有限公司 2012年5月,本方案引用数据来自国家统计局、中国房地产信息集团、中国指数研究院、甘肃统计信息网、兰州市住房保障和房地产管理局及相关权威媒体报道,四、项目营销建议,三、竞争产品分析,二、调控政策分析,一、宏观经济数据分析,目 录,三、社区商业分析,一季度居民消费价格同比上涨3.8%，涨幅比上年全年回落1.6个百分点。,宏观经济数据分析,8.1%,20.9%,13.4%,3.8%,国家统计局最新公布的数据显示，一季度gdp同比增长8.1%。创近3年新低,一季度，固定资产投资47865亿元，同比名义增长20.9%，增速比上年全年回落2.9个百分点,3月末，广义货币（m2）余额89.56万亿元，同比增长13.4%。,分析：经济增长速度下降，内需回升依旧缓慢,通胀压力依然存在，宏观经济政策将稳增长放在更加重要的位置。房地产作为国民经济支柱产业的地位仍未改变，长期来看，政府将进一步引导房地产行业健康稳定发展。短期内不会有房价快速上涨的局面重现。 链接：5月20日，温家宝炸开六省经济形势座谈会，强调把稳增长放在更加重要的位置。,房地产开发投资,商品房销售面积,商品房销售额,商品房待售面积,宏观经济数据分析,全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，同比回落10.6个百分点,全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%,全国商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，其中住宅销售额下降17.5%,全国商品房待售面积30122万，增长35.5%,分析：一季度房地产开发投资，商品房销售面积和销售金额同比都出现了较大幅度的下滑，房价小幅下降，存量房面积大幅增加，房地产企业的产品销售压力较大。,从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,宏观经济数据分析,特别关注：存款准备金率下调,央行三年来首次下调存款准备金率，决定12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2011.11.30,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2012.2.24,2012.5.18,分析:房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也货币、信贷政策的取向密切相关。受经济增速放缓影响，央行连续半年内三次调低存款准备金率，粗略计算，三次调整将释放银行体系市场流动性约1.3万亿元，这对于降低房地产企业融资成本，提振房地产企业增加投资和提振消费者信心均有十分积极的促进作用。如果宏观经济形势持续恶化，预期年内存款准备金率还会还有一到两次下调，并且不排除下调利率可能。,调控政策分析,一季度国内调控政策核心,促进房价 合理回归,差别化信贷政策 3月7日央行在其官网发布消息提出“满足首次购房家庭的贷款需求“。，工行、农行、中行、建行共同研究差别化房贷政策。 国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠。,首套房贷,房产税,保障房,小产权房,扩大房产税试点范围 国家发改委指出，2012年适时扩大房产税试点范围。财政和税务已经会同有关部门，研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进 。,增加保障房供地 国土资源部部长在全国国土资源工作会议上表示，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，保障性住房用地要应保尽保，计划指标单列。,小产权房试点清理 2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，为启动全面清理“小产权房“工作做好政策和制度的储备。,续推“限购令“ 调控“精装修“,个人公积金缴存比调至9%,“三类“住房供地量不低于70%,首套房贷最低享8折,调控政策分析,兰州市房管局副局长杨学栋表示，坚持相对严格的调控政策，依然是2012兰州楼市的主基调，严格落实此前已执行一年有余的“限购令”和“一房一价”制度。,从2012年1月1日起，兰州住房公积金调整。单位资助比例，由此前的7%10%，统一提高至职工工资总额的12%，个人缴存比例则由7%上调至9%。,近日省国土资源厅对今年用地提出要求。2012年“三类“住房(保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)“供地量不低于总量的70%。,3月26日，记者获悉，除工行、建行和交通银行外，兰州部分银行首套房贷利率可享利率优惠。农行表示对于准入客户，在购买第一套房产时，可由开发商来办理按揭贷款，团购房可以享受利率8折优惠。,一季度本地房地产调控政策解读,调控政策分析,本轮政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机,本轮宏观调控及其影响,2010.4,至今,调控成效明显，客户观望情绪浓厚，市场成交明显萎缩，开发商定价趋于谨慎。,金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高 严格贷款审批手续、对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭 调整利率结构，上涨短期利率贷款。 限购、限贷、限价，运用多重手段强化调控效果。,政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性； 手段趋于多元化，时效趋于长期化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构” 外，未来将强化“金融、税收政策” 的措施； 调控将更注重长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。,未来政策方向预判,政策打压,金融紧缩,市场观望,投资需求受限,改善需求推迟,首次置业等刚性需求平稳增长,调控政策分析,差别化信贷政策,扩大房产税试点范围,投机、投资需求逐步有序退出,本轮宏观调控及其影响,本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响,调控政策分析,分析：2012年3-4月，兰州房地产市场如预期出现各种回暖迹象，楼市小阳春效应渐显，成交量明显回升，价格出现小幅下调。虽然调控持续，但兰州刚需旺盛，市场需求依然强劲，楼盘打折、团购等促销活动使其销量增加，兰州楼市“以价换量”策略渐已展开， “量升价跌”的态势继续显现。 目前兰州市商品住宅受去年偏冷市场氛围、依然没有调整到位的价格预期和季节性淡市尚未完全结束等因素影响，本轮转暖预期出现明显滞后迹象，但最终依然会实现。,11,调控政策分析,分析：目前来看，市场供应量有放大趋势，但尚未完全开启，成交价格依然处于瓶颈期。各项目销售报价呈现零星向下走势但没有形成整体性价格调整趋势。调控政策有在特定领域的调整放松但总体基调未变。 总体而言，2012年二季度兰州商品住宅价格走势将会发生代表性变化，但实际价格分化更有可能发生在第三季度，加速调整企业和产品定位及推广策略，目前依然紧要。,本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响,本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响,调控政策分析,分析：受市场存量影响，一季度城关区依然是依然是成交量最大的区域。随着安宁区项目的集中上市，预计自二季度后半段起，安宁板块成交量将大幅增加。,本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响,调控政策分析,一季度房型成交结构仍然以两房为主，占总成交量的60%，两房配比中90-100平米为成交主力户型。三房成交配比中，140-150平米为成交主力户型。 虽然整体市场观望依然明显，但性价比较高的中低端项目仍然受到追捧。 客户普遍关注中小户型的产品，未来紧凑型产品将成市场需求主流，90平米左右两房、120平米左右三房将成为畅销户型。 受金融信贷政策影响，兰州在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销。 随着更多符合首次置业的刚需人群大量入市，成交量有望快速回暖。,首次置业：成长型客户,二次置业：舒适型客户,刚性需求主导下，客户已不仅仅满足于楼盘的地段、产品的升值空间，对社区的环境及配套提出了更多的要求： 生活配套：商业配套，满足基本的购物需求 教育配套：子女上学问题能否得到很好的解决； 园林配套：居住舒适度的要求能否满足； 会所配套：会所设施建设，满足社区的休闲功能；,本轮宏观调控对兰州市房地产市场的影响,调控政策分析,敏感点1：关心工作、生活的便利性 敏感点2：对价格极其敏感、关注总价 敏感点3：功能全面，有赠送面积，性价比高,敏感点：良好的居住感受、自我价值 建筑内部使用价值 建筑外部使用价值 来自社区的生活支持 房源选择的自主性,市场基本面,启示一：中短期内，兰州房地产市场形势将与全国的宏观面保持一致，增长速度有所放缓。,房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈； 在政策调控、金融抑制的背景下，中国房地产市场整体增长速度将有所放缓； 全国一盘棋，兰州市场中短期内的市场形势将与全国的宏观面保持一致。,调控政策分析,16,强化销售管理，提高服务水平,建立启动区，制定合理的价格,把握市场先机，进行快速销售,金融信贷政策的限制,目标客户敏感点分析,刚需开始大量入市,启示二：准确把握客户敏感点进行营销推广，抢占刚需市场，迅速回笼资金，降低企业风险。,调控政策分析,竞争产品分析,板块概述,安宁板块是过去5年兰州房地产市场的重要增长点之一。优良的教育(高校、中等教育等)资源、良好的自然环境、新规划优势、相对丰富的土地资源是安宁板块房地产市场快速发展的重要动力。板块东侧靠近七里河黄河大桥部分是板块内近3年发展速度最快的两个部分之一 ，另一个部分是板块西南侧的营门滩区域。两个部分的新建商品房项目众多，档次普遍相对较高规模较大，区域聚集效应明显。两个部分之间的高校集中区是板块主要客群来源之一。,竞争产品分析,兰州城建的火车头,兰州交通的加速度,兰州绿化的模范区,兰州教育的排头兵,2011年安宁区施工项目共192项，累计完成全社会固定资产投资102.6亿元，其中建筑安装完成投资68.17亿元。,城市快速公交系统和规划建设中的兰州轻轨一号线西段支线将从西站延伸至安宁沙井驿。快速交通将彻底激活安宁板块。,全区森林覆盖率达42%，绿化覆盖率达38.8%，人均公共绿地面积达11.82平方米，位居全市第一。,安宁区现有十九所大中专院校和科研单位，15所中学，18所小学以及50所幼儿园，是省内高校聚集区和高科技人才密集区。,区 域 价 值 分 析,安宁当前缺乏的配套设施主要有：餐饮休闲娱乐、大型超市和购物中心、商业金融、商务办公等。,竞争产品分析,远达锦绣半岛,景园盛世华都,盛达银河星座,阳光怡园,银滩雅苑,天居锦河丹堤,乾昌水榭华庭,加莱印象,中集幸福里,金盛花园,新厦水岸天成,安宁影视文化中心,中和山水兴城,众邦金水湾,兴兰阳光里,新康花园,飞天世纪新城,兰亭雅居,安宁亚泉湾,伊真学府美苑,在售项目,待售项目,安宁板块目前有在售项目8个，待售项目12个（含本案），预计年内退货量10070套。项目众多，竞争激烈，能否在全市范围的竞争中脱颖而出成为本项目成败的关键。,中海凯旋门,竞争产品分析,竞争产品分析,竞争产品分析,竞争产品分析,应对 策略,竞争产品分析,未来供应量巨大及调 控政策影响，竞争激烈,大规模集中式开发 版块内竞争明显,缺乏差异性 产品呈现严重同质化,营销水平较低，专业度不够，现场体验差,强势的教育价值平台,差异化产品市场定位,强化启动区建设，提高销售人员专业水平,爆破式营销，挤压式开盘，抢占市场先机,市场竞争格局总结,竞争产品分析,典型竞争项目研究,竞争产品分析,典型竞争项目研究,项目位置,竞争产品分析,典型竞争项目研究,项目规划,天居锦河丹堤物业形态以高层为主，商住一体，拟建七栋14层34层不等的高层建筑。七幢高层建筑围合成一个整体中心花园，中间景观最大化。同时使得每户都能享受到中心景观，体现居住的均好性。,竞争产品分析,典型竞争项目研究,鸟瞰图,竞争产品分析,典型竞争项目研究,外景图,竞争产品分析,典型竞争项目研究,园林效果图,主入口效果图,竞争产品分析,典型竞争项目研究,a1户型1室2厅1卫1厨 73.57,a2户型1室2厅1卫1厨 72.25,竞争产品分析,典型竞争项目研究,b1户型2室2厅1卫1厨 90.68,c2户型2室2厅1卫1厨 99.41,竞争产品分析,典型竞争项目研究,d户型3室2厅2卫1厨 113.35,f1户型4室2厅2卫1厨 137.10,竞争产品分析,典型竞争项目研究,现代地中海风格,竞争产品分析,典型竞争项目研究,现代日式风格,竞争产品分析,典型竞争项目研究,现代欧式风格,竞争产品分析,典型竞争项目研究,销售中心内部,竞争产品分析,典型竞争项目研究,销售中心外部,项目点评： 1、绿化率高，由建筑围合成一个整体中心花园，中间景观最大化。 2、户型设计较好，面积及样板房装修风格面向群体定位准确，中小户型，有赠送面积和可改造空间，得房率高，总价较低。 3、现场体验较好，项目包装及销售人员专业水平较高。 4、周边环境比较杂乱，配套缺乏，交通体系不完善。,社区商业分析,基础数据分析,根据国内大型社区成功的商业配套经验，人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点 ，亚泉湾项目人均商业面积0.77，定位为偏外向型社区商业类型。,社区商业分析,按人均商业面积计算,商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，可参考的计算经验数据为：,社区商业分析,亚泉湾项目商业面积占住宅面积的比例为2.6%，定位为偏外向型社区商业类型。与通过人均商业面积计算得出的结论一致。,按商业面积和住宅面积比例计算,偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通