乳山西皇岛九号项目营销分析报告 25页.pptx

乳山西皇岛九号项目 营销分析报告,assessment report,旅游地产的销售关键,项目产品本身的品质 旅游地产升值潜力巨大 项目周边资源和配套，是旅游地产的核心价值点,项目销售策略切入点,佛教圣地龙脉宝地,北方的养生天堂,母爱之源行善重孝,自然景观不可复制,优质的配套设施,产品自身品质,项目卖点,project selling point,西皇岛九号的“320无敌海景”，让其稀缺性、价值性层层放大！,在目前房地产市场严厉的调控背景下，如何放大西皇岛九号的优势，让广大潜在客户认可？,项目销售策略切入点,在理解项目定位及价值点的基础上，如何挖掘客户？ 这将决定推广的方向在哪里？ 客户是谁？在哪里？有什么特点？喜好？,项目销售策略切入点,全国的顶级岛居 总能见到企业界、财经界的权贵人士、隐形富豪的身影 这些年，凡是顶级海岛别墅，都贴着豪宅标签的物业，始终有一群忠实的拥护者。 西皇岛九号也不例外，戴斯五星级物业为层峰人士提供最奢华的服务。,项目销售策略切入点,购置海岛别墅，不仅仅是单纯的投资行为，更成为精英人士的资产配置。 越来越多的项目提出了 收藏概念 。 西皇岛九号拥有景区内的海滨高尔夫、私人游艇俱乐部、24小时豪华会所等高端特色配套。 同时还拥有社区规划的特色商业街、戴斯管理五星酒店、spa会所等社区配套。 一切一切，想您所想，为您服务！,项目销售策略切入点,他们的生活情境,项目销售策略切入点,海 滨 高 尔 夫 私 人 游 艇 俱 乐 部 24 小 时 豪 华 会 所 天 然 养 生,项目销售策略切入点,联排别墅身家过亿、出入神秘、低调不张扬 迷你别墅城市高级白领；热爱岛居的精英；追求养生的城市老人 酒店公寓独具投资眼光的人士的首选，升值潜力无限,项目销售策略-推广营销,项目营销推广：23月份 物料准备 项目楼书制作、宣传单页制作、vi手册制作、项目会员制度的定制、提袋、档案袋、日常销售用品制作、户型单页制作、报纸、夹页广告制作、乳山案场沙盘整改、室内装修、软文投放、工服配备等。,项目销售策略-推广营销,从3月6月进行的推广方式： 西皇岛九号 官网的建立、凤凰（3月广告投放）、搜房、新浪、北方网（楼盘库）、新浪网软文、短信推广、天津机场的航空杂志夹页、dm夹报、天津今晚报分类信息、北京新京报分类信息的刊登。天津、北京、榆林和项目售楼处共四个销售点的确立。6月9日西皇岛九号天津大型项目推介会的召开、进社区营销。 物料准备：项目、景区宣传片制作、网站媒体广告页制作、项目进社区活动物料配备、项目分案场装修装饰制作、项目网站的建立等。,推广形式/日期,前期物料准备 报广、单页 网络 短信 活动 体验,12-2 至3,12-3 至6,楼书 单页 户型页 vi手册 视频 网站 报广 围挡 刀旗 等,在高端地点发放单页，光盘；航空杂志夹页；dm夹报；天津今晚报；北京新京报,新浪网软文 ；搜狐、新浪、北方网（楼盘库）；凤凰（3月广告投放）等,天津100万条；北京80万条等,组织团购，富人俱乐部，企业酒会，商业聚会，300位,全程体验，组织度假和会议,以豪宅为主题报眼配合单页光盘，在黄金周和景观季发布高端短信，组织团购和聚会。以网络发布推动活动组织，建立豪宅俱乐部。常年组织体验配合聚会。建立通往乳山的通道，以建设高端俱乐部。,项目销售策略-推广营销,项目销售策略-推广效果,从3月6月进行的推广方式： 天津已发送短信100万条，北京已发送短信80万条。回馈询问率10%左右，意向客户在2%3%左右。 从5月份共带往乳山售楼中心300位客户，达成意向客户约15组，成交意向客户5组。,项目销售策略反馈效果,意向客户反馈信息满意 景 区 景 观 景 区 空 气 纯 净， 养 生 资 源 丰 富,项目销售策略反馈效果,意向客户反馈信息不满意 项目定价过高 对承诺的未来配套设施呈现怀疑态度 项目内没有看到景观体现 没能参观样板间 接待服务滞后：与景区入口保安提前协调不够充分 物料配备不齐全：户型图不全，户型图过于简单，户型面积等数据缺乏,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析定位 客户对养生这个切入点是认可的，在推崇养生的大方向下，确定对这个切入点敏感的客户群，进行重点跟踪并取得一定的意向客户资源。相对于养生大方向下的小的销售点挖掘不够。建议从以下几个方向发散思维 、空气（气压、负氧离子含量、空气质量、微生物等），水（水中成分、作用，矿物质），年温度数值，年湿度数值等。 切入点不应只有养生，可以从私密、度假、追求高端生活圈层、品质。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析价格评定 普遍客户提出价格过高，周边争项目的价格比较低。因项目进度缓慢，客户认为本项目的优势不突出。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析周边环境与周边配套 客户普遍反应景区内景观没有特色，不吸引人。对以后生活配套设施的完善程度持怀疑态度。 因项目处于景区内部，一些生活基本保障品价格高昂，如果配套没有跟上，那么生活成本就会提高。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析周边环境与周边配套 曾经打算作宣传点的游艇码头、高尔夫球场、不夜城等项目，没有进度，只有规划，客户持怀疑态度。 项目内没有样板间，客户不能直观的感觉到本项目设计上的优势。而造成心理上认为本项目的户型很乱，复杂。 景区内部协调工作不到位。多次发生接待不周的状况。基本组成看房团的客户都是高端人士，因此带来很大的负面影响。,项目销售策略反馈分析,意向客户看房后回馈分析物料方面 户型图简单缺乏内容，例如 最大使用面积、赠送面积、内部布局、功能分区等。 数据出现偏差，图纸备注面积与合同面积不符。,项目销售策略未来推广计划,项目不同产品未来规划 mini别墅进行线上和线下的正规渠道进行推广 联排别墅进行高端渠道资源进行推广 酒店式公寓：于7月正式蓄客，同mini别墅进行线上和线下的正规渠道进行推广,项目销售策略未来推广计划,未来推广计划方式级目标 常规媒体推广 纸媒：在天津、北京的主流报纸上刊登信息，继续加大宣传力度。例如今晚报、每日新报、新京报等。 网络：与搜房网、和其他2-3家高端媒体合作举办活动推广，将高端有意向的客户带到乳山售楼中心体验。,项目销售策略未来推广计划,未来推广计划方式级目标 短信、电话推广 报纸夹报 利用城市和高速出口处的