包头东河房地产市场调研报告.pptx

东河市场小结,by九斗钢子,东河地区板块分析,老城区板块 东河老城区内，基础设施，商业、学校、医疗配套丰富，距离青昆较近，但是城市规划差，区域内时常发生交通拥堵，景观优势不明显。 梁上板块 位于东河区的北部，是包头最早形成的居民居住区，也是环境最差、改造最难的区域。这里是包头历史文化的发祥地，地形地貌独特，高差达5070米。,东河地产板块特征分析 区政府板块 板块内有东河的景观水系东河槽，是东河区政府打造的宜居板块，交通，规划，景观都做的不错。 南海板块 板块内有整个包头最大的自然景观，南海湖，景观资源优势明显，目前以别墅项目为主。 巴彦塔拉东街板块 目前区政府正在准备向板块内搬迁，板块距离老城区较远，属于城市新兴片区，而且紧邻包头东河的铝业加工园区。,老城区板块： 板块个性：城市老城区，目前配套最为齐全，距离青昆区最近，目前价格偏高 代表楼盘：幸福港湾 户型特点：三居为主基本没有两居 价格特点：5000以上 区域发展特征：区域内城区规划差，交通拥堵，但是商业资源，教育资源，医疗资源一应俱全成为支撑价格的重点。,板块特征：包头市重点规划的生态宜居区，自然景观无与伦比，目前处于开发起步阶段，云集保利，顺鑫等多家开发商。 代表楼盘：保利体育庄园、锦绣南海城 价格特点：800010000 户型特点：联排，双拼 区域发展特征：根据东河区政府规划，未来这里将形成包头高端生态宜居住区和旅游热点板块 因此未来区域内的基础设施建设和道路交通会得到改善,板块特征：包头最早的老城区，地势起伏大，人口稠密，居住条件差。 代表楼盘：星月家园三期 价格： 户型： 发展特征：未来是政府拆迁重点区域，旧城改造的重点，有乔家金街、妙法禅寺等古今建筑。,板块特征：政府打造的新兴宜居板块，环境好，高收入人群多，交通便利。 代表项目：颐和观海、鼎太风华 户型特点： 价格区间：5000 发展特征：目前区域内项目去化速度慢，虽然环境较好，,板块特征：据悉政府将搬迁至板块内的红心美凯龙附近，目前区域地段较偏 代表项目：凯泊郡 价格：3400起 发展：目前是整个东河区内，价格洼地，未来随着政府的迁入可能会带动板块腾飞。,价格走势图,鑫悦凯泊郡、鹿鸣尚郡为经济适用房,典型项目分析,1、鑫悦凯泊郡,产品构成,1、项目体量巨大，共分五批次推出，目前一批次已经销售将近一般。 2、一期规划以多层为主，后期规划以高层为主。 3、项目价格目前来说属于东河的低价水准，从开盘时的2999（5月份开盘）已经涨到目前的3400符合市场主流的刚需住宅，销售看好。 4、一期推售的多层产品为五层建筑，赠送30%的阁楼面积。,2、颐和观海,1、项目开盘至今，已经过去将近2年时间，一个才6万平米左右的项目，至今未能完全去化。 2、5000左右的价格成为项目的硬伤， 3、推广声音基本没有，推广内容不精确也有很大问题,典型个案分析：,市场总放量大概为：245.7万平米。,户型区间构成：,目前市场在售的6个项目共15种户型，其中两居10种，3居3种，4居1种，5居1种。,两居户型面积分布在：72130平米。 三居户型面积分布在：115140平米。 市场主流户型以90平米左右两居室为主。,市调结论： 1、市场情况： 目前来看东河市场项目产品线不全，大都为两居、三居为主。 2、价格问题： 整个市场价差比较大，高中低档楼盘均有。 3、市场容量： 市场去化能力差，整体市场放量偏大。,5、客户分析： 东和地区人口大悦为60万左右，由于历史原因，从片区内项目的职业构成来看，主要为东河地区的个体经营业主，东铝员工等。 6、产品分析： 除了凯泊郡以外，其他项目体量都不