乌鲁木齐南山国际社区——产品篇（.11.24）65P.ppt

,“南山国际社区（暂定名）” 产品篇,项目控规指标,项目控规：建设用地面积382749、建筑密度 25%、建筑限高24米，容积率1.0，绿地率35% 停车位：2辆3户 公建：,在目前控规下，项目的一些思路,项目整体容积率1.0，拟打造高端类别墅社区，以多层社区报件。 在项目产品的整体考虑上，结合别墅、67层空中叠墅、6+1洋房、8f阔景电梯华宅等进行发展。 前期以别墅类产品起势，在后期实现容积率。 一期容积率不一定做足，建议做到0.8，尽量以纯别墅产品树立项目高端定位 不足的容积率，通过项目后期地块进行平衡。 在产品的设计中，重点运用地下室、平台等实现赠送，尽量将容积率突破至1.2。,在目前控规下的产品方向（整体）,多层类,别墅类,一期,一期,按容积率0.8进行计算,一期楼型配比,本楼型建议中占地面积为：一期可建设用地面积（382749平米）扣除规划要求的幼儿园和小学占地面积（4500平米+18000平米），即360249平米。,一期户型配比建议,1、典型案例面积区间,独栋主力区间为350-500平米左右，500平米以上大独栋都是作为价值标杆出现； 联排供应区间为250-360平米，主力不超过300平米； 叠加主力面积区间为220-250平米,2、产品面积建议,产品篇,别墅类,田字屋/卍字屋,合院/组院,假联排,双拼,4+1叠拼,联排,建筑形式,采用独栋化外立面设计，地上2.5层加地下一层； 每栋设置四户，背靠背成“田”字型布局，独立花园入户，赠送超大地下室；户与户之间非共用墙体，开窗以保证房间全明；每户独门独院，拥有大面积私家花园，也可考虑扩展为“卍”字型布局，以获取更好的私密性；,布局示意,“田”字型布局,“卍”字型布局,户型设计要点： 标准层不低于3.3米； 客厅层高不低于4.5米，客厅面积不低于30平米； 整体卧室不低于四个，主卧面积不小于40平米，主卧和老人房套房设计； 通过下沉式庭院解决地下层采光、通风等问题； 保证至少一个车库 功能布局建议： 负1f：洗衣房、保姆房、储藏室、下沉式庭院、车库 1f：厨房、餐厅、客厅、休闲厅、公卫、老人房 2f：次卧、公卫、露台（空中暖房）、儿童房 3f：主卧、书房、空中花园,田字屋户型示意1,通过下沉式庭院，解决地下多功能房采光通风问题 全地下室赠送（含下沉式庭院） 1f、2f两间卧室面积赠送 首层独立私家花园+顶楼转角空中花园赠送,每户单独入户，享有约120-150平米私家花园； 负一层和露台近90平米左右不计入产权面积，实际为赠送空间； 每户三层，五室两厅四卫，产权面积约110平米，实得面积约202平米（阴影为非产权面积）。,田字屋户型示意2,田字屋下沉式庭院应用示意,通过下沉式庭院采光的地下层室内空间,田字屋下沉式庭院应用示意,建筑形式,坡地，前二后三；平地，地上两层半+地下一层 院落组成：由四户甚至多户独栋形成半围合公共院落，业主通过公共院落进入私家院落，再由私家院落入户，保证每户均为独门、独户、独院 l形布局，使各户均有一个“前院”，疏解户与户之间的对视、空间局促等由于密度较高带来的缺陷。,四户半围合形成类四合院布局，每户均可独立全明采光； 四户合围，形成“凹”形共用公共空间（院落）； 每户有独立“前庭后院”私人绿地； 公共空间+私人绿地，既满足单体建筑采光通风需要，既保证传统合院的公共交流空间，又满足私人绿地的私密性要求。,合院布局示意,合院意境图,围合院落成为邻里间沟通与交流的空间，打破现代社会冷漠的邻里关系，在拥有私密的生活的同时，更获得来自邻里的友谊、关爱与信任。,以联排别墅报建的组院,立体多重景观空间l型的宽景别墅 被花园环绕的房子 设计基本理念 将别墅平面设置成“l”形能保证每间房都能看到内部园林的景观。 增加每户室外的活动空间，制造多重私密领地。,以联排别墅报建的联院独栋l形别墅,户型设计要点 不低于4个卧室，主人房和老人房套间设计，根据面积可考虑全套间设计； 标准层层高不低于3.3米，建议3.5米；客厅层高不低于5米，可考虑挑高一层； 客厅面积不低于40平米；主卧面积不低于40平米（套间+书房）； 每户至少考虑二个车库（位），其中一个一定是室内车库； 根据地形，通过下沉式庭院保证地下室通风采光； 功能布局建议： 负1f：储藏室、保姆房、多功能房（影音室等） 1f：餐厅、客厅、公卫、老人房、车库 2f：儿童房、空中花园、次卧、公卫 3f：主人房、书房、露台,合院户型示意,四合院扩展,七户合院示意（容积率0.65）,一层（户型及庭院）,可考虑根据地形扩展合院户数，以获取更高容积率,负一层赠送空间：车库与多功能空间,合院户型示意,四层平面图,三四层平面图,合院效果图,通过室外相连接的装饰廊将两栋产品向连接，两户公用花园，又各自有独立空间，从外形上看是联排，实际是独栋； 装饰走廊为赠送空间，未来可根据客户需求改建为玻璃暖房，储藏室等多功能房； 地上2.5层，地下一层,建筑形式,布局示意,假联排意境图,拱廊,装饰廊,设计要点： 标准层高不低于3.5米，客厅可考虑不低于7米挑高； 设置采光天井，为未来安装电梯预留弹性空间； 客厅面积不低于50； 卧室4-5个，全套房设计、豪华双主卧； 主卧面积不低于50，包含卫生间、衣帽间和书房； 地下室必须保证三面采光；双车库设计，车库可以入户； 价值提升：大赠送，赠送地下室、花园、露台、庭院暖房等； 功能布局建议 负一层：车库、多功能房（可变司机房、保姆间、洗衣房、会客室、多功能休闲室如影音、酒吧、游戏室等） 一层：公共空间，包括中西双厨、餐厅、客厅、会客室、老人房、公卫 二层：私属空间，包括主人房、儿童房、次卧、家庭活动区、露台 阁楼：主卧、露台,假联排户型示意,-1f,1f,2f,阁楼,采用联排别墅独栋化、一体化的外立面创新设计手法； 前三后四，地上三层+地下一层； 产品应在注重实用性的同时，考虑赠送空中露台、屋顶花园、阁楼等增加舒适度； 注重户外空间（花园）与内部空间的呼应和联系，实现多花园、更加私密的目的； 增加地下室、阁楼的采光通风； 卧房3-4个，主卧室套房设计； 不得少于两个停车位，一个必须是室内车库； 功能布局建议：负1f：功能房、1f：餐厅、客厅、老人房，2f：卧室；3f：主卧及书房。,大独栋的外形,三户联 排功能，品质感超越 了一般联排别墅,正面入户,正面入户,侧面入户,联排别墅独栋化示意,联排别墅户型示意1,地下层全赠送,立面图,客厅挑空设计,双车库,地下多功能房,储藏室,采光面,一层平面,二层平面,三层平面,在前后院式的基础上，引入“中庭”概念，丰富别墅室内外空间，提升了户型 采光、通风条件。 同时拥有从车库入户和花园入户的回家流线，提升户型品质。 顶层超大露台赠送，视野极佳。,联排别墅户型示意2,地下室平面,一层平面,二层平面,二层平面,抬高入户层平面，提升半底下赠送空间的使用价值,挑高客厅设计，丰富层次空间,错层设计,每层均为独立生活空间,联排别墅产品分析,联排别墅户型示意3,抬高入户层平面，提升半底下赠送空间的使用价值 挑高客厅设计，丰富层次空间 错层设计,每层均为独立生活空间,联排别墅停车设计地下集中停车,建筑形式： 前二后三设计；根据实际地形摆放，地上2.5层，地下一层 设计要点： 设计要点： 整体卧室不低于四个，不低于三个套房，可考虑全套房设计； 标准层高建议做到3.5米，不低于3.3米，客厅建议做到5米或挑高一层； 客厅面积不低于30平米，与餐厅结合布置，形成较大的空间感觉，考虑中西厨设计； 主卧面积不低于40平米，设置卫生间、衣帽间、书房； 设置采光天井，增加通风采光，也可作为灰空间赠送 不少于两个停车位，其中一个必须是室内车库； 价值提升：大赠送，赠送地下室，空中花园、暖房、阁楼等提高实用面积和舒适度 功能布局建议： 负1f：车库、洗衣房、 储藏室（可变保姆房）、休闲室、公卫 1f：厨房、餐厅、客厅、老人房、公卫； 2f：儿童房、儿童学习房、次卧、公卫； 3f（阁楼）：主卧、书房、空中花园(暖房)。,双拼户型参考,负一层,一层,二层,三层,建筑形式：,4+1f二叠加，借山地落差，制造两户都从地上一层入户的感觉。 其中1+2f送负一层地下室，3+4f送5f阁楼； 根据地形，考虑2-3联叠拼，尽量不超过4联，以2联为主，形成一个独栋外立面；,前6后三，从前面看六层，从背后看三层； 架空层三面采光； 架空层至2f为一户，依托地形，可从架空层和1f花园入户（或2层入户）； 35f为一户，从3f私家花园入户。,设计要点 标准层高不低于3.3米，客厅可挑高或适度挑高，建议客厅高度不低于5米； 不低于4个卧室，主卧和老人房套间设计（含卫生间、衣帽间）； 主卧不低于35平米，客厅+餐厅不低于50平米； 所有户型通过花园、平台等独立入户； 地势平坦的区域，采用下沉式庭院，解决地下室采光通风的问题； 通过露台赠送，实现空中花园暖房设计； 每户不低于一个停车库；,功能布局建议 1跃2： 负一层：储藏室（可变保姆房）、洗衣房、多功能房（影音室、休闲室） 一层：厨房、餐厅、客厅、老人房、公卫 二层：主卧、书房、儿童房、公卫、露台 3跃4： 三层：厨房、客厅、餐厅、老人房 四层：主/次卧、书房、公卫 阁楼：主卧+书房+露台或休闲空间+露台 叠拼别墅入户方式建议 坡地叠拼：可考虑前三后六的前后双入户设计； 平地叠拼：可考虑花园与平台相结合的方式入户，或者电梯直接入户；,叠拼别墅入户方式展示坡地,根据实际地形或堆坡实现前三后六型建筑 上下两户，前后单独通过花园入户,共用平台入户,1跃2通过一楼花园入户 3跃4通过花园平台入户,叠拼别墅入户方式展示平地,叠拼户型示意1跃2,入户花园独立入户，赠送地下花园、地面花园、空中露台，形成三重庭院 地下层通过下沉式庭院采光,叠拼户型示意3跃4,通过大露台的设计形成入户平台花园，使上层的入户感觉犹如在地面一层 采用堆坡技术，弱化上行户型过长的入户动线 独立私家花园，赠送5f阁楼，双露台套房，可改装为空中暖房或其他多功能房间,6+1f板式设计，一梯两户，户型均为2层跃层设计，其中1f赠送地下室，6f赠送阁楼，建议每栋楼不超过4个单元； 每栋楼通过架空层或半地下室设地下公共停车场，通过智能电梯由停车场直接入户， 业主只能通过刷卡到达指定楼层，指定入户门，一二层可从车库直接入户。 或根据坡地地形，高楼层通过直跑楼梯实现双入户,建筑形式,负12层，252平米 私家独立车库，双车位设计 双入户设计，可以由车库和一层花园直接入户,负一层,一层,二层,联排叠墅: 6+1f三叠加，地下车库集中停放，电梯从地下室直接入户。,叠墅6+1f三叠加 容积率高实现者,34层，236平米,5、6、7层，271平米,产品特征：专属电梯直接入户，接连私家空中花园。,设计要点： 必须满足南北朝向； 标准层高不低于3.3米，部分户型客厅可考虑挑高一层增加空间感，也可作为灰空间； 赠送卧室3-4个，主卧套房设计，面积不低于30平米，含卫生间、衣帽间； 客厅不小于30平米。 价值提升： 一二层赠送地下层，一层带大面积私家花园； 中间户型考虑实现赠送可改装为房间的大露台、空中花园、玻璃房子等； 顶层赠送阁楼，花园露台。,功能布局建议 负一层-2f户型： 负一层：储藏室（可变保姆房）、洗衣房、休闲室 一层：厨房、餐厅、客厅、公卫、私家庭院 二层：主卧、儿童房、次卧、公卫、双露台 顶层户型 首层：厨房、客厅、餐厅、老人房、 二层：主卧、书房、次卧、公卫 阁楼：多功能房（书房、儿童房等）、储藏室、洗衣房、露台 中间楼层户型： 首层：公共空间：客厅、餐厅、休闲厅、错层露台 二层：主卧、次卧、公卫、露台,空中叠墅入户智能电梯、一梯一户,平地叠拼/空中别墅地下停车系统示意,建筑形式,6+1板式设计，满足南北朝向； 别墅化设计，根据地形，每栋楼下通过架空层或半地下室形成公共停车空间； 单元门可以采用两