中大国际广场营销执行报告 31p.pptx

中大国际广场营销执行报告,城市开篇,西南交通咽喉，资源极丰富， 茅台享誉世界，冠西部煤海。 在中国版图上，有避暑之都； 静观西南突围，大贵阳来临。,中心扩大两倍多，一城三带多组团山水林城相融合,大贵阳320万人 ，总面积达1230平方公里,城市开篇,小“香港”之城，百年苦寻终定爽都 向一线城市雄心，十年“金阳”浦东 至此大贵阳风声水起 国际爽都，北城之心,第一部分 城市性格 第二部分 项目解读 第三部分 项目定位 第四部分 营销执行,一、城市解读 二、市场解读,第一部分 城市性格,城市人口,城市解读,贵阳市地处贵州省中部，东南与黔南自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区两县和遵义市。土地总面积8034平方千米，市区面积2403平方千米，2009年底全市常住总人口为378万人。,贵阳市辖6个区（南明、云岩、小河、金阳、乌当、白云、花溪）、1个市（清镇）、3个县（开阳、息峰、修文）、一个高新技术产业开发区。,截止2009年末，贵阳人口总数356.77万人，其中城区人口约174万人，总量相对较小，在一定程度上制约了城市的消费总量水平。城市人口密度444人/平方公里，其中老城每平方公里2.5万人的人口密度，成为我国人口密度最大的城市之，在城市向外拓展成为必然。,数据来源：各城市2008及2009年统计公报,主城人口密集度大 城市外拓迫在眉睫,省会林城 国际爽都,经济产业,观点： 贵阳市09年gdp为811.1亿元，位于西南地区末位，gdp总量偏低。人均gdp为20200元，略高于农村人口比重较大的重庆和南宁，与一线城市经济差距较为明显，第三产业比值逐年增大。,数据来源：贵阳市政府网,100km城市经济圈 gdp产值西南末位 第三产业比值逐年增大,城市解读,收入消费支出,城市解读,经济结构规划布局清晰，由核心圈两城区向周边和外围扩张。社会消费同比大幅上涨，支配收入低、消费高增长近9%。,主次外多层经济圈，gdp产值小增长过10%，消费大幅增长,城市拓展,政府导向规划，以两城区商贸中心-金阳新区行政中心为双核心，东扩、南延、北拓、西连出金阳新区-10年炒热贵阳“浦东”,城市解读,三桥片区、小河片区、二戈寨片区、白云区域为外围区域的主城区；沙文区域、花溪区域、龙洞堡、新天区域为外围发展组团。,单一城市功能的转变 “城市行政重心西移” “10年居住供应西移”,居住板块的转变 城郊化居住 品质化居住,一环路,交通组织,交通升级刻不容缓,解决“堵城”压力和近远出行 ，大势唱响避暑之都,城市解读,贵阳市“7小时快铁交通网络”示意图,一环一射两联线,观点： 一环、二环、三环皆已通车，与轻轨、铁路、高速交织四通八达，缩短贵阳与周边省份的距离，对外交通的大为改善,有望带动经济发展,尤其促进房地产业的发展。,市域综合交通组织,城市规划,城市解读,主城区拥堵 新规划出炉 中心城区扩大两倍多一城三带多组团山水林城相融合 贵阳市总体规划(20092020年)划分图的中心城区范围达1230平方公里，大大延伸了贵阳市中心城区的范围。根据新纲要，新划定的贵阳市中心城区北至修文扎佐镇、南至花溪区高坡乡、西到清镇城区、东到修文白宜乡，整个建设用地300平方公里，中心城区总面积翻了两倍多，总人口320万。,贵阳市未来十年的发展将以“生态”为方向，在中心城区打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。届时，整个中心城区将形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，即一个包括老城区、金阳新区、小河和三马片区的一个市级综合服务的中心城市，百花山脉、黔灵山脉和南岳山脉这三条山脉为主体的环城山带，花溪组团、龙洞堡组团、新天组团和沙文(高新区)组团等为主的四个组团级中心。,新规划、新方向,市区交通,城市解读,出城交通建设提上日程，弱化距离 出城交通道路规划的滞后性，引发城市扩张速度延缓，交通加快拉近距离,提速贵阳城市升级和城市扩展。,城市扩张,城市解读,扩张局面 主城狭小拥堵，“第三城区”小河已成雏形，金阳热区相对成熟，目标急转相对较近的乌当区和龙洞堡片区。,乌当新天寨,白云区,金阳新区,主城区,城市规划,城市解读,乌当：构建小河金阳开发之后近城休闲旅游重镇蓝图 龙洞堡：10年再造一个东部新城,本案,龙洞堡区,新天寨,龙洞堡 空港枢纽、环境优势、南明区政府带动与二戈寨物流园区和龙里联动互进,架构“两轴”、“一带” 、“四区”、 “五中心”，旅游和文化走廊的文化休闲旅游度假区。,城市发展,城市解读,远郊土地资源丰富，交通不便，市政配套不完善，离主城区时间距离抗性，城市成熟度较低。,主城区土地资源枯竭，房价逐年飙涨，成熟度高，交通拥堵，市区噪音污染大。,城郊可开发土地量大，交通便捷，环境好，闹中取静，成熟度较高，整合房价、环境、便捷等优势，是购房者的理想选择。,沿四条出城道路将是贵阳城市扩展、房地产开发的热点区域！,城郊优先扩展 新区扩张人气不足，成熟度不够，而主城成熟度高，土地资源稀缺，商品房量少价高，致享城区成熟配套住近郊化。,城市区域,城市解读,大营坡独冠群雄 四条出城沿路的房地产开发代表贵阳城市扩张动向,大营坡机遇,城市解读,踞主城、通金阳、抵乌当的战略位置，天生的商业“金三角”,多处要到交汇、交通便捷,辖50万人口、配套圈、辐射范围广,北京路东延、轻轨近城,云岩区政府搬迁至此，贵阳城市扩展向郊区化，多个楼盘开发带动，区域价值开始凸显，逐渐改变区域杂、乱、脏区域形象，区域认同日益提高。,房地产市场,城市解读,进程,房地产,贵阳房地产市场的发展进程之十一年（19982009）,观点： 贵阳市房地产业发展较快但起点低，在政府规划主导下形成片区开发，随着城市化进程加快，市场容量逐步放大，总体规模已步步放大。,城市化发展进程加速，主城区土地稀缺，新区和城郊部开发大势上演,指标,房地产,各项利好指标表明：贵阳市房地产市场发展健康,住宅,房地产,大盘名盘青睐 前景广阔 代表楼盘：保利温泉新城、臣功新天地、蓝波湾新天卫城,贵阳“第三城区” 热点依旧 代表楼盘：大兴星城、兴隆珠江湾畔、碧园花城、腾龙湾,新兴板块 全国十强开发商落地 代表楼盘：首开项目、空港城,旅游带动地产 新行政中心新需求 新交通价格攀升 代表楼盘：花溪御院和银地班芙小镇,物业两级分化 价格品质齐升 南湖新区功不可没 代表楼盘：花恒大绿洲、利海米兰春天、中天托斯卡纳、丽水铭城,超大开发量、开发高速度、楼盘高品质 代表楼盘：世纪城、观山湖1号、金阳新世纪、中天会展城、中铁逸都国际、远大生态风景,主城区跨入万元楼市 近郊板块-近远之间 价值显现 远郊板块-发展潜力巨大，价格稳中攀升,资源稀缺 价格猛涨 万元楼价带破 代表楼盘：亨特国际、紫林广场、中央公园、世纪南山、君临天下、时尚天地,09年,房地产,09年云岩区商品房供求比0.94：1，资源稀缺性优势明显，客户对市区的热衷，销量也大幅提升，供应量有限，价格稳步攀升。,09年各区需求全面释放，供应、销售最大是金阳新区，买房金阳首选之区，其次为主城区，价格以两城区最高，其次为乌当。,房地产,城市解读,贵阳地产开始发力，全国大强房开押宝贵阳,贵阳市房地产市场供需相对平衡，价格逐年上涨趋势明显，贵阳三线城市房地产近几年还有很大的开发空间。保利、新世界、恒大、世纪金源等全国知名开发商的进入，09年世纪城销量位列全国销售榜首，更让万科、上海大华、北京首开等品牌开发商押宝贵阳，市场竞争将格外瞩目。更多外来企业的入驻，压缩贵阳本土中小企业的生存空间，行业洗牌更加明显。,政策,房地产,2010年4月房地产新政出台，对房地产行业的“打压”力度前所未有，房地产新政已过三月，在全国一、二线城市楼市出现量跌价滑。贵阳短期内房地产市场销量下滑，主要表现为投资性需求，但随着时间的延长，政府对房地产的政策倾向力度和态度，具体房地产的的不明朗，广大消费者继续观望楼市。最近规定贵阳以外地区（包括三县一市）客户购买二套以上给予一次性付款，给贵阳楼市占据六层的购房客户来源前所未有的打击。,中央频出政策打压楼市，全国楼市价量齐跌，本土量降价升，8月未见起色，期待“金九银十”,新政频出，对贵阳楼市占据六层外地购房客户寒冬性重创,商圈现状,房地产,写字楼 中华路、延安路、瑞金路构成传统商务区，陈旧导致需求外溢，但仍沿中华路商务区为主， 金阳新区开始凸显。,商圈 瓶颈已现商圈资源外泄 由中华路、延安路、瑞金路形成以市西和喷水池市级核心传统商圈，其他次级、郊区商圈互补，发展瓶颈已现。,商圈现状,房地产,商圈现状,贵阳市作为贵州省的经济中心，对市区和省内有很强的辐射能力； 新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于萌芽阶段； 现有的传统商业中心受有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大商业规模及对现有商业层次的提高； 商业的赢利模式以分零销售为主，发展商长期持有商业，以收取租金为的经营收益通常操作模式； 自发聚集、形成有限的专业规模化的专业商业形态涉及百货、数码、图书、家具建材、汽车用品、服装批发等； 未出现建筑设计、商业规划到后期运营等先进商业理念的商业项目，主题化商场、购物中心等形态成为商业项目规模化炒作； 贵阳优质商业物业极为稀缺，部分外来品牌被迫降低入场条件； 整体商业功能单一、单调，普遍以零售功能为主，复合型、关联型消费功能的物业正在酝酿中，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展； 商业网点以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。,商圈趋势,城市解读,商业竞争格局日趋变化，副中心将现,贵阳市目前的商业业态仍然以百货业态作为绝对主力军，缺乏主题化、特色化、规模化的大型一站式购物中心，目前贵阳市商业业态单一，喷水池为贵阳商贸核心。 主城区土地资源的减少和转移开发，喷水池取代大小十字成为贵阳市商贸中心，开发逐步转向土地资源相对丰厚的紫林庵，紫林庵片区有成为未来商贸中心趋势。 城市化进程的加快，随着商业中心的不断转移，城市向郊区扩展的成熟度不断提高，贵阳市以大小十字、喷水池和紫林庵构成整个贵阳市商贸核心将不能满足日常需求，区域和城市副中心商业功能的涌现已不可避免，尤其以贵阳市主城区出城的四条交通要道将承载这种功能。 城北的改造、升级和成熟度，大量的待开发土地，北京东路的规划，以及继小河、金阳新区大规模开发之后的乌当成为贵阳市开发热潮最高的区域。城北大营坡区域辐射范围的中高端住户人数近20万人，城北和发展势头强劲的新添寨是本区域重要消费市场区域，强大的客户群体支撑，市场消费潜力巨大。大营坡作为乌当和金阳通往主城区的交通要塞，填补城北现有空白。,未来竞争,房地产,贵阳市两城区改造，城市扩张速度加快，城郊结合部潜力挖掘，将大规模土地供应、开发 ，尤其客车站的搬迁，区域复合型开角逐竞争，总体量将超过1000万平米，未来会产生众多复合型中高端项目。随着各大项目开发的推进，区域未来必将成为复合型高端项目聚集的房地产热点区域，届时，大盘竞争白热化。,复合型、规模化、新型产品竞争引来全新的变革。撼动主城升级换代！,全面竞争时代来临 城区大体量项目将大量面世,捷安集团项目cbd,小结,房地产,贵阳市房地产市场供需相对平衡，逐年上涨趋势明显，贵阳三线城市房地产有很大的开发空间。 城市扩张，旧城升级，城郊惠及。城北大营坡地处三区融合