【中原出品】10月大连房地产市场盘点.11.08 94页.pptx

,2011年10月大连房地产市场盘点,中原集团大连公司 dalian.11.2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,推 出 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。 成 交 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。 存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。 潜在供应量： 项目中还没开工建设的建筑面积。 项目总销售率： 项目总销售套数/项目总套数。 潜在地块： 市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。 储备地块： 未开发地块。 剩 余 量： 已开发项目的剩余供应量。 储 备 量： 未开发土地的总建筑面积。 外地客群： 以常用手机号码所在地为准。,供求两“望”主动停工、被动停售 前期楼市调控效应不断叠加，市场不断传来政策持续收紧的信号，时值年末银行放贷的收紧，多宗因素促使目前供应方推盘更为谨慎，购房者在降价预期的影响下不敢轻易出手，供需双方陷入两“望”窘境。,价格面临下行压力走量必要条件降30% 现阶段僵持的市场环境下，打折促销等“暗降”行为渐多。在供应量居高不下、购买力不足的局面下，开发商希望以此来吸引置业者的眼球，但众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价持续下行空间的预期逐步强烈，开发企业已能明显感受到房价下行的压力。,后市预测“赌”政策，不如抓现金流 目前一线城市房地产市场低迷明显，价格松动已经显现，中介机构现“空巢”窘境、“裁员潮”频现。大连楼市成交已进入冬季，而更为严峻的寒冬将在年底至明年上半年时真正到来。,市场表现差强人意品牌开发商刚需项目尚存 今年以来，房地产市场饱受政策困扰，各家本望借助传统销售旺季之契机一改颓势，无奈 “金九银十”成色不足，供求双方均已陷入“迷茫期”。,目录contents,05 21 28 77,宏观市场动态 大连市内四区住宅市场整体分析 2011年上半年细分区域分析 大连新城区区域房地产市场分析,宏观市场动态分析,part 1,政策、经济篇,part 1.1,相 关 政 策,内容：根据大连市政府关于调整普通住房标准的通告规定，自10月1日起，市内四区（含高新园区）普通住房将执行新的标准，凡同时符合住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.2倍以下，总价低于144万元/套（含144万元）的住房为普通住房，不能同时符合上述条件为非普通住房； 背景：先前的普通住房标准为：小区容积率在1.0以上，住房建筑面积在144平方米以下，房屋单价在每平方米1万元以下。凡同时符合上述三个条件的住房即为普通住房，不能同时符合上述三个条件的住房即为非普通住房。近两年，由于房价上涨迅猛，市内四区商品房平均成交价格早已超过万元。因此，目前市内四区的商品房无论面积大小，基本上都已经被列入“非普通标准住房”行列，购房者都需要按4%的税率缴纳契税； 影响：调整后的普通住房标准最大的不同是强调房屋的总价款不超过144万元，这让住房刚性需求者的契税负担大大减轻，满足低收入群体的居住需求；但新标准的出台也从侧面反映出房价短期内不会有大幅度的回落。,大连市自10月1日起实施新普通住房标准，刚需型客户购房成本减少，刺激需求欲望爆发,9月份全国居民消费价格指数同比上涨6.1%，环比连续两个月小幅回落。目前，通胀虽仍在高位运行，但下行趋势已经明显，短期内宏观调控不会进一步收紧,2011年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.1%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.6%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.0%。综合的物价调控措施取得了明显的成效，物价上涨的势头得到了初步遏制。,2011年前三季度国内生产总值32万亿元，同比增长9.4%。三季度增长速度创下自2009年四季度以来八个季度新低。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。,2011年1-9月，房地产开发投资同比增长32%，比1-8月回落1.2个百分点。房地产投资虽仍在高位运行，但增长速度有所回落。,三季度gdp同比增长9.1%，前三季度同比增长9.4%。经济增长动力依然强劲，房地产行业更出现积极变化，市场运行向着调控预期发展,受房地产调控和年底信贷额度收紧影响，本月大连地区各家银行纷纷上调首套房贷利率，上浮比例在5%30%； 上调利率至基准利率1.05倍的银行：光大银行； 上调利率至基准利率1.1倍的银行：建设银行，中国银行，招商银行，浦发银行，兴业银行； 仍执行基准利率的银行：工商银行，农业银行，交通银行，盛京银行； 不做个人房贷款业务的银行：华夏银行，民生银行，大连银行，锦州银行（外资银行：花旗银行，渣打银行）。,银行上调首套房贷利率，将抑制刚需客户置业欲望，对近期冷淡的房地产市场可谓雪上加霜,城市发展规划篇,part 1.2,凌川路工程拟建于大连市西部地区，位于软件园一、二期工程之间，东西走向。工程起点位于黄泥川软件园二期北侧，与前黄线道路相接，终点至红凌路与软件园路交叉口，全线长7756.92米，预计2011年底开工至2014年5月建成通车； 凌川路工程有效连接软件园一、二期产业园，极大地缓解旅顺南路交通压力。,由于地形地势原因，现状大连市区连接软件园二期道路仅通过黄浦路与旅顺南路连接，软件园一期的软件园路还不能直接到达软件园二期，因此旅顺南路既要承担来自旅顺方向进出大连市区的各种交通量，也要承担未来软件园二期以及周边相关开发所产生的交通量，未来交通压力巨大。凌川路工程建成通车后将极大地改善旅顺南路产业带交通的格局，有效连接软件园一、二期产业园，缓解旅顺南路交通压力。,凌川路工程规划连接软件园一、二期工程，将极大地改善旅顺南路交通路网布局，缓解旅顺南路通行压力,大连北站及其配套工程是中心城区北移的关键性工程，不仅缓解市内交通拥堵现状，完善区域路网结构，更增强了对外交通的便捷性，与普湾新区实现有效连接,皮口炮台高速公路起点为普兰店市皮口镇，与丹大高速公路相连接；终点为瓦房店市炮台镇，与长兴岛疏港高速公路对接，并通过枢纽立交与沈大高速公路互通。路线全长44.015公里，皮炮高速公路使皮口港区有了一条与沈大高速公路直接连通的快速通道，通过在炮台镇与长兴岛疏港高速公路实现对接，打造出一条横贯大连黄渤海沿线，连接沈大、丹大两条高速公路以及黑大、鹤大两条国道的东西向公路大动脉。,皮炮高速的建成对提升皮口港及长兴岛港的集疏运功能，助推普湾新区、普兰店、长海县、长兴岛，乃至大连全域的经济快速发展，具有十分重要的意义,一期工程为双塔楼及裙楼，塔楼53层、高243米，占地7万平方米，地上建筑面积32万平方米，地下10万平方米，总投资50亿元，a座为期货大厦、b座为诺德大厦，重点发展交易市场并汇集相关市场资源，裙楼是由百年城投资建设的综合商务配套设施。目前进驻星海湾金融城的各类金融机构已达120家，汇集资金500亿元。,星海湾金融城位于星海广场北部，东起太原街，西至中山路，南起会展路，北至高尔基路，总占地面积50万平方米，计划总建筑面积180万平方米。金融城规划建设三期工程，项目总数14个，总投资约200亿元。目前，一期已投入使用，二期5个项目正在建设中，三期年内开工，全部工程计划2015年完成。,星海湾金融城作为大连金融发展又一新的增长极和核心功能区，承载着区域性金融中心建设的使命,土地篇,part 1.3,本月大连住宅类土地市场有4宗土地挂牌，均位于城市中心区域,本月住宅类土地市场有4宗土地挂牌，均位于城市中心区域，土地品质较高，且价格适中,（数据来源：中国土地市场网）,本月土地供应出现小幅回升，共有5宗地块挂牌出让。其中，住宅类土地挂牌4宗，商服用地挂牌1宗。成交方面，上月挂牌出让的4宗位于高新区地块均未顺利摘牌，故本月没有成交,本月土地市场延续上月的冷清，大连市内四区共有5宗土地挂牌，但出让地块面积较大，总占地面积约为11.37万平方米，建筑面积更达到63.86万平方米；成交方面，上月挂牌出让的4宗位于高新区域的地块本月没有顺利摘牌。大规模土地的流拍反映出目前土地市场仍不乐观，开发商面临巨大库存压力难有资金增加土地。,（数据来源：大连中原市场研究部）,大连市内四区住宅市场整体分析,part 2,虽为“金九银十”的传统销售旺季，但受制于政策影响，消化放缓、库存压力上升导致本月新增供应动力不足，仅为25.57万，本月可售量环比上月有所下滑,（数据来源：大连中原市场研究部）,目前70%的住宅市场供应来自高新、甘西和泛星海板块。其中高新板块以31.56%的市场份额成为当前市场供应主力； 本月，大连市内四区新增供应25.57万平方米，较上月回落13.96%。其中高新区域新品入市量大幅增加，占整体新增量的59.56%，而高端项目集中的东部及中心区域，市场表现冷淡，均无项目开盘及加推； 经历了此轮推盘高峰，目前市场可售量较为充足，结合当前胶着的市场环境及项目进程分析，未来1-2个月区域推盘将明显放缓。,大连市内存量及潜在量庞大，共计1207.36万平方米，甘井子和高新园两区域占比高达79.73%，是未来市场供应主力；东部区域土地储备量庞大，未来高端项目扎堆，发展潜力较大,目前受政策影响，多数开发商选择放慢对项目的开发节奏，持盘观望氛围浓厚。现阶段市内四区存量及潜在供应量累计高达1207.36万平方米，高库存量集结，未来竞争压力升级； 未来1-2个月，各区域推盘节奏将明显放缓，除甘西片区大盘带动放量持续走高外，其它各区域放量均在2-3万平方米之间。,大连近年西拓北进进程加快，从目前存量和潜在供应量上可以看到，未来大连楼市的发展主要集中在高新及甘井子区域； 东部是城市核心cbd区域，近年政府重点打造，远景规划恢宏，目前区域潜在量较大，未来高品质项目云集，市场竞争将极为严峻。,（数据来源：大连中原市场研究部）,10月份大连市内四区住宅成交22.45万平方米，环比回落21.53%，同比上升19.73%。其中86.82%的消化集中在高新及甘井子区域，楼市政策打压下刚需产品成为市场消化主流,本月市内四区整体消化量为22.45万平方米，环比回落21.53%，同比上升19.73%； 当前的市场环境，对成交产品结构产生很大影响。品质型刚改产品，高性价比刚需项目，以及小户型公寓项目去化速度最快。该形势下承担这部分刚需购房需求的主要区域高新及甘井子成交持续走高，而东部、中心及泛星海区域高端项目占比较大，受政策影响明显，成交冷淡； 综合整体市场来看，目前自住客群渐已成为购房主力军，价格仍是第一决策要素； 随着年底的临近，放贷政策的收紧，区域市场成交量将逐渐转凉。,目前受政策影响供求变化波动加大，目前看价格层面未出现较大幅度的下挫，但对成交结构影响明显，成交产品向性价比高的项目偏移，本月均价出现结构性调整，大连市内四区房价环比下降5.29%,目前受政策影响求供比变化波动加大，对市场成交产品影响明显。东部、中心及泛星海区域价格虽较上月没有大的变化，但成交状况较差；高新园区则在亿达项目的带动下均价有所回升； 甘西、甘北是目前市场去化率最高的两个板块，本月这两个板块内新开盘项目价格普遍低于其原有价格，导致了本月市内四区整体价格呈下行趋势。,本月市内四区成交均价为14853元/平方米，环比下降5.29%； 现阶段，僵持的市场环境下，打折促销等“暗降”行为增多。在供应量居高不下、购买力不足的局面下，开发商希望以此来吸引置业者的眼球，但众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈。预计未来房价下行的压力进一步加大。,（数据来源：大连中原市场研究部）,现阶段刚需和首改客群占据主流，决定了舒适型两居及紧凑型三居成为当前大连市场需求主力。整体来看，70-110产品成当前市场主力需求面积区间,本月70-110的产品市场受欢迎程度最高，主要是因为目前大连市场刚需和首改客群占据主流，决定了该面积段产品成为需求主力； 舒适型两居及紧凑型三居将在很长一段时间占据大连市场供应主力，未来三室产品占比会有所提高，但市场主力需求面积区间不会发生大的改变。,大连楼市相对健康，本地的自住客群占比较大。政策影响导致市场对外地及投资客群进行再度筛选。预计未来在政策持续收紧的情况下，外地购房者来连置业计划日程将受到影响,自住型客户近期占主体成交地位。因此户室舒适度较好，学区配套突出的性价比高的项目渐已成为区域热销主要对象。 从客群来源上看，大连市内四区客群以本地客群为主，外地客群占比大约保持在30%左右，目前受限购政策的影响，区域外地客群来连置业计划日程将受到影响，占比出现回落态势，同时投资客群占比也逐渐回落。,大连市内四区细分区域房地产市场分析,part 3,泛星海区域,part 3.1,10月泛星海区域可售量24.31万平方米，与上月相比出现小幅波动，环比下降3.8%。区域某别墅项目开盘带动了区域可售总量的微升，平缓的去化速度使区域可售量在上月高额结转量的强力支撑下，继续维持在较高的水平； 2010年以来，房地产调控日益趋紧，高压之下开发商纷纷放慢开发和推盘的节奏，以期在楼市表现相对冷淡的状况下实现自保，“捂盘”和“惜售” 成为了市场的主旋律。本月受秋季房展会营销节点的驱动，区域市场获得了少量新增房源的供给。然而年关将近，未来两个月，部分开发商出于年度销售目标冲刺和摆脱资金链紧绷的良好愿景，或将告别之前的“观望踟蹰”和“畏首畏尾”而开始有所行动。,本月新增房源少量入市，区域可售量受上月结转量的强力支撑，继续维持在24.31万平方米的高位，房源较为充足,楼市冷淡的大背景依旧，开发商推盘计划不断延后，区域存量和潜在供应量纷纷攀至高位，远观未来市场供应，在区域低缓的去化速度之下，产品消化难度不断加重,去年开始的楼市调控愈演愈烈，各地区住宅市场的多方博弈僵局现象同样显现于本区域市场，开发商放慢开发和推盘的节奏，区域住宅存量和潜在供应量不断囤积，渐渐积累至历史高位，高库存的市场局面逐步形成； 本月个别项目的新品入市使区域部分存量转化为可售量进入市场，但未能对区域存量的积压现状带来太大的纾解。受可售量的高位加之去化状况的持续低迷的影响，本月区域剩余量较多。同时，区域作为传统的高档住宅区，产品质素较高，高总价、大面积的产品特点阻止了大众购房者对其产品需求的有效释放，区域项目的销售速度一直维持在较低的水平，而缓慢的去化速度必然直接拉长区域房源的去化周期，也无形增加了去化的难度。对比上月，区域未来供应总量在本月的变化很小，只因产品加推而进行了内部转化； 区域内3个待售项目现均有年内推盘的计划，但当前冷淡的市场环境是各项目推盘的最大阻力，对其能否在年内入市，我们暂时持怀疑态度。,除个别项目凭借推盘和营销的带动实现了较佳去化之外，区域内多数项目销售惨淡，周零成交的现象数见不鲜,本月区域消化量1.16万平方米，环比下滑62.3%，同比下滑42.3%； 本月具备十一黄金周和秋季房展会两大重要销售节点，各个项目纷纷借机采取行动，尝试以推盘的方式带热市场、抑或是选择试探性的软性价格调整来刺激销售，然而房地产市场的多方博弈的僵局未破，政府政策导向不断作用市场，客户抱有对降价的较高预期而迟迟不愿出手，整个市场笼罩在低迷的氛围之中，多数项目成交惨淡，去化困难；同时，区域产品的高端属性不可避免地带来了较高的总价，客群购买能力的限制也使区域产品在市场整体冷淡的状况之下，更难实现销售的有效突围； 未来随着开发商和购房者对政策适应性的不断增强，区域消化量或将随着更多项目的开盘而得以提升。,本月别墅产品的入市和较佳去化，改变了区域产品的成交结构，区域均价出现结构性调整，继续保持在3万元/平方米左右的高位,本月泛星海区域整体均价为31039元/平方米，环比下降7%； 在经历了多轮严厉的楼市调控之后，区域楼市表现低迷，在新增量和消化量持续低位的情况下，价格却未现明显松动，基本维持在20000-23000元/平方米的范围内。最近两月，区域豪宅和别墅产品的入市和去化，改变了以往区域产品的成交结构，区域均价的结构性提升明显，价格出现跳涨。在本月，受十一黄金周和秋季房展会两大销售节点的驱动，区域部分项目打出优惠牌，但优惠力度不大，各项目价格变动不甚明显，区域均价受高单价的产品去化相对较好的带动，继续在高位运行。,别墅项目开盘带动大面积、高总价的产品成交；区域市场中大面积和高总价产品供应数量较大，成为区域供应主流；高供应低消化，部分产品短期之内难以告别高库存的滞销压力,供：各面积段在售产品的分布较为平均，其中141-160产品的市场供应最大，61-70的公寓产品、200以上的舒适型大面积产品同样占据较高份额，彰显区域高端属性； 销：本月，受区域内别墅产品的入市带动，200以上的大面积产品成为了区域的成交主力，同时50以下的小户型公寓产品以其较低的总房款以及所在区域较高的地域价值，赢得了普通购房者的青睐； 余：大面积产品因总价过高，对客群的购买力要求很高，加上政策施压挤出投资客群，其去化速度势必缓慢，大面积产品滞销现象将持续较长时间。,供：获益于区域的地段价值、海景资源等优势，泛星海区域高端项目集聚，市场中200万元以上的产品数量以压倒性的优势成为了区域市场产品供应主流； 销：在自然消化期内，区域难以实现快速去化，各总价区间段的产品消化较为平均，本月别墅等高总价产品和公寓等低总价产品成为了消化主力； 余：相对于较大体量的供应量来说，区域产品的消化速度较慢。随着总价的增加，产品剩余量逐渐增大，高总价的产品滞销较为严重。,（数据来源：大连中原市场研究部）,区域产品供应分层带来客群分层，不同置业目的的客群云集，但受政策影响，外地和投资性客群比例依旧保持在较低水平,区域项目产品供应两极分化，大面积的舒适性产品和小面积的公寓产品并存，导致区域客群出现分层。作为区域供应主力的大面积产品，其高总价自动筛选了购买客群，该部分客群多以改善型自住为目的，置业次数多为二次以上；而公寓产品客群较为复杂，既包括经济实力相对薄弱的首次置业客群，亦包括部分的投资客群； 2010年以来，不断加码的房地产调控政策，对大连市场中的投资型客群及外地客群的冲击较大，区域投资客群比例落至低位，给区域消化量带来了较大程度的影响；同时，限购政策的不断收紧，使得外地客群购买受限明显；限贷政策的趋严以及央行不断的加息举措，进一步打压投资泡沫的形成，但这也从一定程度上误伤了部分刚需客群的购买。,1,2,3,4,5,本月虽有十一黄金周和秋季房展会两大重要的销售节点，但泛星海仅有少量新增房源入市，区域可售量受上月结转量的强力支撑，继续维持在24.31万平方米的高位，房源较为充足。,楼市冷淡的大背景依旧，开发商推盘计划不断延后，区域存量和潜在供应量纷纷攀至高位，远观未来市场供应，在区域低缓的去化速度之下，产品消化难度不断加重。,本月整个区域市场保持惨淡局面，除个别项目凭借推盘和营销的带动实现了较佳去化之外，区域内多数项目销售惨淡，周度零成交的现象数见不鲜。,本月别墅产品的入市和较佳去化，改变了区域产品的成交结构，区域均价出现结构性调整，继续保持在3万元/平方米左右的高位。,区域产品供应分层带来客群分层，不同置业目的的客群云集，但受政策影响，外地和投资型客群比例依旧保持在较低水平。,高新区域,part 3.2,大量新房源入市，形成房源有效供给，支撑区域可售量提升至42.86万平方米，实现环比增长45.3%,10月高新区域可售量延续8月以来的上涨势头，区域市场可售量攀升至42.86万平方米，实现环比增长24.3%； 本月多个项目的开盘加推，区域新增商品房供应量15.23万平方米，大量新房源的入市对区域市场可售总量形成了有效供给，区域可售总量攀至历史高位。同时对比去年和今年的月均可售量可以发现，受2008年以来区域土地放量巨大的影响，加之开发商开发周期的不断推进，区域市场不断获得新项目补给，可售量逐年提升。,住宅市场的多方博弈僵局未破，区域存量严重积压，潜在供应体量巨大，未来房源供应尽管充足，但去化难度不容乐观,2008年以来土地放量的大幅增加，使区域潜在地块数量较多，而2010年以来愈演愈烈的楼市调控深深作用区域市场，楼市成交量下滑明显，已入市项目的开发商纷纷延缓产品入市时间，导致区域商品房存量堆积严重；而未入市项目的开发商拿地后多选择延迟开发，观望情绪浓重，区域潜在供应量因而攀至高位； “金九银十”的传统旺季之中，虽未现往年楼市的热闹局面，但单从推盘量上看，各开发商动作较大。而本月多个项目的推盘，使得区域部分存量转化为可售量进入市场，但存量巨大的现状依旧存在。此外，区域大盘特质较为明显，潜在供应量的相对集中导致潜在供应量转化为可售量需经过长期过程。,十一黄金周、秋季房展会两大销售节点轮番刺激，多家项目开盘加推促进市场升温，部分项目在本月实现了良好去化，但整体市场冷淡局面未变，一些项目成交依旧低迷,10月高新区域消化量7.25万平方米，高于今年来平均水平，实现环比增长5.8%，同比增长38.1%； 本月拥有两大销售利好节点，十一黄金周和秋季房展会成为了各家楼盘的“必争之地”，各项目纷纷利用营销活动和小额的价格优惠来刺激产品成交，区域市场总体呈现出较为良好的去化态势； 同时，多个项目在本月入市或加推，区域市场多次受到良好刺激而保持了较高的市场热度。各开盘项目凭借前期的客户积累，实现开盘的集中去化，进一步证明了开盘对于产品去化的较大促进作用； 但是，不同于部分项目的繁荣景象，区域内多数小面积公寓项目去化状况较不乐观，产品去化困难，月度销售持续低迷。,区域软性价格调整在十一和秋展会期间频现，本月高单价产品的入市和较佳去化影响区域的成交结构，使得加权后的本月均价出现明显上扬,10月，高新区域整体均价14857元/平方米，实现环比上涨13.7%； 本月区域项目借着十一黄金周以及秋季房展会的营销契机，频频使用各种促销政策，尤其是房展会期间，虽优惠力度不大，各项目价格波动不甚明显，但优惠范围却较广，多家项目加入促销大军，加上房展会时客群的相对集中，使得区域部分项目实现了产品的集中去化，展会所在的十月第三周区域整体成交量出现了明显提升； 此外，东方圣克拉二期谦山阅、柏悦国际公寓、君海阁于本月开盘，大华锦绣华城亦有新品加推入市，较多的客户积累量、良好的产品质素和口碑，使其在本月实现了较佳去化，区域成交产品结构较上月出现变动，同时由于这些新品的价格多位于15000元/平方米附近，使得区域均价在高单价产品较多去化的带动之下，攀升至14857元/平方米。,若干项目的开盘影响了区域的产品供销结构：从面积上看，小面积产品成为区域供销的绝对主力；从总价上看，区域产品供销呈现两极分化；从剩余量上看，小面积产品滞存状况最为严重,供：区域小面积产品供应数量较大，60以下的产品供应明显高于其他面积段，60-160的产品供应相对平均，大面积产品供应量较少，但区域的整体的供应特点明显，即小面积产品为主； 销：开盘项目带动区域80和140左右的产品在本月去化较快，同时小户型产品以其较高的性价比在各月的销售情况中均有较佳的表现； 余：60以下的小面积产品供应过多，囤积量较大。,供：与供应量最大的小面积产品相对应，总房款在90万元以下的产品供应较大，同时区域不乏品质项目，较高的单价水平带来了区域130万元以上的产品供应较多的现象； 销：本月各总价区间段的产品去化相对平均，但受开盘项目质素较高的影响，其产品的良好去化带来了本月200万元以上产品的热销； 余：总价在71-80万和200万以上的产品囤积量最大。,（数据来源：大连中原市场研究部）,区域客群结构在近年来政策的不断施压之下基本定型，外地、投资客群的数量较少，本地、自住客群成为区域购房者的绝对主流,本月区域客群构成基本保持原有总体趋势，未有实质性改变。但值得注意的是，本月新入市的几个项目产品质素较高，较高的产品单价筛选了其产品的购买客群，改善性客群在本月的区域市场占比加大； 区域虽具备良好的山海景观优势，但当前配套仍不完备，交通亦不甚便利，使得一直以来区域外客群比例不高，项目产品以区域内客群自销为主。但近年来随着区域配套的日益完备以及交通路网的不断完善，区域价值开始被越来越多的区域外客群所认可。,（数据来源：大连中原市场研究部）,1,2,3,4,5,作为传统旺季的10月区域市场，大量新房源入市形成了房源有效供给，支撑区域可售量提升至42.86万平方米的历史高位，实现环比45.3%的较大增长。,十一黄金周、秋季房展会两大销售节点的轮番刺激，多家项目开盘加推促进市场升温，部分项目在本月实现了良好去化，但整体市场冷淡局面未变，一些项目成交依旧低迷。,区域软性价格调整在十一和秋展会期间频现，本月高单价产品的入市和较佳去化去化影响区域的成交结构，使得加权后的本季度均价出现明显上扬。,住宅市场的多方博弈僵局未破，区域存量严重积压，潜在供应体量巨大，未来房源供应尽管充足，但去化难度不容乐观。,区域客群结构在近年来政策的不断施压之下基本定型，外地、投资客群的数量较少，本地、自住客群成为区域购房者的绝对主流。,东部区域,part 3.3,本月东部区域供应量为16.06万平方米，环比下降7.2%；“银十”风光难现，虽是传统销售旺季，但本月区域无新开盘及加推项目，区域供应量小幅下降,本月区域供应量为16.06万平方米，环比下降7.2%，同比下降23.56%； 本月区域供应量下滑，主要是因为区域市场依然冷淡，无新开盘及新加推项目，导致供应量环比下降； 政策依然没有放松的迹象，传统的“金九银十”风光难现，开发商推盘依然小心谨慎。预计未来1-2个月市场环境不会有太大的转机，区域可售量将保持低位运行。,区域当前剩余量为14.75万平方米，政策影响依旧，市场冷淡如初，因此区域剩余量相对于区域消化速度仍比较充足； 区域存量高达82.38万平方米，房地产市场的冷清使得开发商谨慎开盘，因此导致区域存量大量积压，未来如果调控政策仍不放松，开发商“以价换量”将成趋势。针对当前的市场环境区域存量及潜在供应量转化为可售量仍需时日； 预计未来1-2个月区域项目表现会比较平淡，区域房地产的“金九银十” 似乎变成了“铜九铁十”，市场现状不容乐观。,东部区域存量多达82.38万平方米，针对当前冷淡的房地产市场环境，区域巨大的存量转化为供应量仍需时日；区域潜在供应量主要集中在东港区域，预示着未来东港区域竞争将比较激烈,本月东部区域消化量小幅攀升，政策的影响、年关的临近以及房展会重要时间节点到来，迫使部分开发商推出特价房等相关优惠政策，刺激成交，导致本月区域成交量小幅上升,本月区域成交量为1.31万平方米，环比上升5.6%，同比下降67.7%； 本月区域成交量小幅上升，主要是因为本月房展会的到来刺激部分开发商推出优惠政策，促进成交； 预计未来1-2个月区域成交量不会出现较大的转机，在没有新产品入市的情况下，区域成交量基本维持在1-2万平方米左右。,（数据来源：大连中原市场研究部）,由于成交结构的影响，本月东部区域成交均价逐步回归理性，成交价格为23962元/平方米，环比下降0.48%,（数据来源：大连中原市场研究部）,本月区域成交均价为23962元/平方米，环比下降0.48%，同比上升8.2%； 由于本月较高端的产品成交量较少，导致区域整体成交均价回归理性； 区域本身定位高端，在售产品价格较高，虽然当前政策调控依旧，但预计未来区域成交价格不会出现较大的松动。,东部区域热销产品两极分化，其中50-70的小户型产品以及160以上的产品比较热销；区域产品本身定位高端，加上目前在售产品单价较高，导致本月成交总价主要集中在90-110万元、180-325万元两个总价区间,东部区域整体热销面积集中在50-70及160 以上，其中50-70的小户型产品比较受学区及投资客户青睐，而160 以上产品深受改善型客户的喜爱。,东部区域产品本身定位高端，在售产品单价较高，再加上热销产品面积段的特点，导致本月区域成交总价主要集中在90-110万元及180-325万元两个总价区间。,东部区域客群较为高端，主要以本地自住为主，受当前政策影响区域投资客大幅减少，自住客群比例攀升,由于东部区域的学区、交通、商业配套均非常优越，是成熟的理想居住地及投资区域。当前客群以改善型和投资型为主； 从客群来源上看，区域客群以本地客群为主，外地客群比例较小，加之政策限购的影响区域外地客群进一步减少。从上图可以看出该区域投资客群占有一定的比例，但自从新政颁发之后该区域的投资客占比急剧下降，与此同时外地购房者受政策的影响也有一部分退出楼市。,1,2,3,4,5,本月东部区域供应量为16.06万平方米，环比下降7.2%；“银十”风光难现，虽是传统销售旺季，但本月区域无新开盘及加推项目，区域供应量小幅下降。,东部区域存量多达82.38万平方米，针对当前冷淡的房地产市场环境，区域巨大的存量转化为供应量仍需时日；区域潜在供应量主要集中东港区域，预示着未来东港区域竞争将比较激烈。,本月区域消化量小幅攀升，政策的影响、年关的临近以及房展会重要时间节点到来，迫使部分开发商推出特价房等相关优惠政策，刺激成交，导致本月区域成交量小幅上升。,受成交结构的影响，本月区域成交均价逐步回归理性，成交价格为23962元/平方米，环比下降0.48%。,东部区域客群较为高端，主要以本地自住为主，受当前政策影响区域投资客大幅减少，自住客群比例攀升。,中心区域,part 3.4,区域受政策影响开发商谨慎推盘，在没有新品加推的情况下，导致本月区域可售量小幅下滑,本月中心区域可售量为11.05万平方米，环比下降11.39%，同比上升291.8%； 受政策影响开发商谨慎推盘，即使是传统的销售旺季，也并没有促使开发商加推新品，这种现象导致本月区域可售量小幅下滑； 预计未来1-2个月，区域会有小体量的新品入市，届时区域可售量会小幅增加。,中心区域目前存量及潜在供应量多达71.24万平方米，预计会在1-3年内逐步转化为可售量；未来随着区域土地不断放量，区域供应会持续增加，竞争升级,存量及潜在供应量累计高达71.24万平方米，按目前的消化速度来看，区域存量及潜在供应量会在1-3年内逐步转换为可售量； 中心区域目前存量为47.24万平方米，较大的存量预示未来竞争激烈，预计大部分存量会在2012年上半年逐步入市； 未来1-2个月区域可售量不会出现较大的增长，基本上处于自然消化阶段。,区域10月份无项目开盘及加推，成交量大幅下滑；预计未来在无明显优惠以及新品加推的情况下，区域成交量将很难摆脱低谷,本月区域成交量为0.49万平方米，环比下降65.5%，同比下降51.5%； 区域本身在售项目较少，加上政策影响购房者持续观望、开发商放慢推盘节奏，新入市产品较少，因此无法有效刺激成交，成交量大幅下滑； 未来1-2个月在没有新品加推以及区域项目没有明显优惠的前提下，区域成交量很难摆脱困境。,区域在售项目较少，因此受个别项目成交结构影响明显；区域高端的品质属性及完善的配套优势，决定区域成交均价坚挺,区域在售项目相对较少，受单体项目影响较大。目前区域价格受成交结构影响明显，本月区域成交价格为15118元/平方米，环比上升4.2%； 优质配套及区位对价格形成支撑，预计未来价格不会出现明显的松动，整体趋于平稳。,中心区域自然景观资源比较匮乏，因此别墅等特殊产品较少，大部分为小户型公寓及满足面积改善的产品，热销产品面积分化明显； 区域内40-60 的小户型产品比较热销，购买客户主要是看重项目的商业及学区配套，多被用来过渡或是投资；另外80-120 的产品消化速度也较快，深受改善客户的青睐； 区域在售项目小户型公寓及普通住宅较多，价格相对较低，因此热销产品成交单价区间主要集中在100万元以下及101-140万元总价款区间。,中心区域热销面积主要集中在40-60以及80-120 ；总价在100万元以下的小户型，以及101-140万元的改善型产品较为热销,中心区域配套相对完善，是成熟的宜居区域。目前主要以自住改善客群为主，刚需及投资为辅；政策影响导致区域小户型公寓的客户（投资客）占比大幅减少,由于中心区域的商业、学区、交通等配套均非常优越，是成熟的理想居住区，购房者主要分为两种类型：一部分为改善居住环境型顾客，另一部分为刚需及投资客群。 区域客群的购买目的主要是以自住为主，虽然有一部分投资客，但受新政影响所占比例逐渐减少。,1,2,3,4,5,受政策影响开发商谨慎推盘，在没有新品加推的情况下，本月中心区域可售量小幅下滑。,区域目前存量及潜在供应量多达71.24万平方米，预计会在1-3年内逐步转化为可售量；未来随着区域土地不断放量，区域供应会持续增加，竞争升级。,10月份区域无项目开盘及加推，成交量大幅下滑；预计未来在无明显优惠以及新品加推的情况下，区域成交量将很难摆脱成交低谷。,区域在售项目较少，因此受个别项目成交结构影响明显；区域高端的品质属性及完善的配套优势，决定区域成交均价坚挺。,中心区域配套相对完善，是成熟的宜居区域。目前主要以自住改善客群为主，刚需及投资为辅；政策影响导致区域小户型公寓的客户（投资客）占比大幅减少。,甘西区域,part 3.5,十月甘西可售量27.94万平方米，环比下降31.2%，同比下降22.7%； 本月区域开盘项目较少，多数楼盘只是针对“黄金周”和房交会推出了少量新房源； 本月秋季房交会召开，多数开发商根据展会上客户反馈的信息，对后期的营销策略进行了调整，放缓了推盘速度，使区域可售量大幅度减少。预计十一月份区域新开盘项目不会太多，可售量较本月基本持平。,冷淡的市场行情使开发商采取更谨慎的推盘策略，本月新入市房源较少，区域可售量下降,区域目前存量为97.81万平方米，潜在供应量为208.14万平方米，多集中于机场区域，且主要体现在区域内几个大型楼盘上； 目前来看，限购政策没有松绑之意，市场观望氛围浓厚，多数开发商改变营销策略，开发速度放缓，存量大幅度转化为可售量的空间不大，预计下月可入市量为8万平方米； 区域巨大的存量及潜在供应量使区域在成为热点的同时，区域未来市场的竞争也将愈加激烈。,目前区域存量为97.81万平方米，多集中在区域内几个大型楼盘，在目前市场环境压力下，开发商入市较为谨慎，存量转化为可售量仍需较长时间,相对“金九”开发商大幅度增加入市量刺激成交，本月区域只有少量楼盘推出新房源，消化速度较上月明显放缓，成交量大幅降低,十月份甘西成交量7.4万平方米，环比下降72%，同比上涨93.7%； “金九银十”是传统房地产销售旺季，但本月区域由于只有少量新房源入市，入市量较少未能带动成交量的上涨；面对年底资金回笼的压力，开发商在“黄金周”和房交会期间采取多种措施积极促销，相对于高额的总房款可谓杯水车薪，市场反应依旧冷淡，未能带动成交量上涨；因此本月的成交量较九月大幅下降，未能延续高成交的势头； 在严厉的调控政策下，房交会和“黄金周”期间开发商频繁推出的优惠使购房者对降价的预期更加坚定，市场观望气氛日益浓厚，预计下月成交量仍会下降。,十月甘西区域成交价格有所上涨，结构性调整为主要原因,十月份甘西价格有所上涨，均价为13821元/平方米，环比上涨4.6%，同比上涨37%； 本月成交价格因产品出现结构性调整，中高端产品亿达春田馥园开盘热销，较高的成交均价驱使区域均价上行；以及在房交会和“黄金周”期间，别墅楼盘积极促销产生一定量的成交，使本月成交均价再次上涨； 区域市场竞争激烈，价格出现隐性调整如：特价房源，贷款或全款购房价格优惠等方式，下月随着开发商资金回笼的压力不断增加，部分楼盘活将出现明显的降价打折现象。,产品去化主力面积区间在71-120 ，总房款在80-120万之间；个别高端项目成交拉动总房款成交价格,甘西区域热销面积集中在71-120 ，70-100两居室为主力消化户型，三居室100-120三居室也受到部分客户的追捧； 一居室户型逐渐退出主力户型市场，但仍有部分年轻人选择小面积户型作为过渡婚房； 由于家庭结构调整，如结婚或生育等，面积改善型产品受到市场的欢迎，追捧度较高； 房交会的召开，给别墅类项目一个集中展示的平台，因此本月总价较高的别墅项目成交较好； 短期内，甘西区域内仍将以两室及三室为主打产品，区域产品供应产品结构比较稳定。,对比目前大连市内各区域价格水平，甘西的价格优势依旧十分明显，吸引着大量的刚需客群前来置业，未来随着区域内产品品质的提升，改善型人群也在相应增加,2010年以来，严厉的房地产调控政策和银行限贷政策，对大连市场中的投资性客群及外地性客群的冲击巨大，区域客群中本地居民占主体；区域价格的较低，压缩了投资的空间，购房投资客相对较少； 区域现已成为刚需市场热点，自住性需求旺盛；随着配套设施的日益完善和交通情况的不断改善，婚房、面积改善与品质改善等自住性购房需求比例增加。,1,2,3,4,在传统的销售旺季，甘西区域本月并没有延续九月的销售势头，成交量较九月大幅下滑，主要是因为新入市房源较少和市场的成交冷淡；成交价格出现结构性上调，在普通住宅销售不好的情况下，高端产品的成交拉动了成交均价的上涨。,市中心区域土地越发稀缺，除拆迁之外新土地供应非常有限，甘西区域两大板块机场和西山仍旧是未来土地放量的热点。区域存量巨大，开发商虽然面对资金回款等多重压力，但由于市场冷淡，存量大幅转化为可售量的可能性不大。,区域内目前80-90的舒适型两居仍旧是产品消化的主力军，但不可忽视的是近年来101-120的三居产品也开始受到市场热捧，成为改善型客群钟爱的产品；总价50万左右的一室小面积户型受到部分年轻的人欢迎，成为首次置业的选择。,区域地理位置及产品属性决定了其主要客群在未来一段时间内仍旧以刚需为主，不会发生太大变化；随着区域环境及配套的不断完善和居民家庭结构调整，刚改型客群正逐渐增加，客群购房目的仍将以自住为主。,甘北区域,part 3.6,十月份甘北区域有少量项目开盘，本月可售量13.6万平方米，较上个月略有增加，环比上涨10.6%，同比上涨107%； 区域总体供应量较少，主要集在中几个单体项目，本月末福佳新城开盘给区域带来大量的新房源，可售量因此而增加； 预计下个月福佳新城还会加推少体量新品，但由于区域内其他楼盘房源已经基本全部推出，预计下月可售量将会小幅回落。,甘北区域可售量在7月大幅降低后，一直处于一个缓慢增加的过程，本月较上月又有小幅增长，可售量为13.6万平方米,目前来看，限购政策没有松绑之意，存量高达100.32万平方米，表示着开发商谨慎入市的态度，尽量避免同类型产品集中入市； 相对限购政策，限贷政策对市场影响更大。贷款利率的上涨和贷款难度的增加，大大的增加了购房难度，开发商被迫放缓推盘节奏，延期入市，存量大幅度转化为可售量的可能性不大。,由于市场形势不是很好，多数开发商放缓开发节奏，存量虽然高达100.32万平方米，但短期内大幅转化为可售量的可能性不大,本月对比上个月成交有所增加，但成交量仍旧在低位徘徊，预计未来几个月新入市体量不会太大，预计成交量不会出现激增现象,本月区域成交量为4.84万平方米，环比上涨37.1%，同比上涨193%； 区域内多数楼盘进入尾盘销售，可售房源较少，由于房交会的召开和“黄金周”两大销售节点同时带动了市场对老房源的消化；同时福佳新城在本月底开盘，取得了较好的销售业绩，所以本月较上月消化量有所增加，远远的高于去年同期； 下月福佳新城虽会推出新房源，但由于区域整体可售房源的较少，预计下月区域成交量将会下降。,本月成交价格10335元/，环比下降10.2%； 本月因为”黄金周”和房交会的召开，区域成交较为活跃，在售项目的房源都得到了一部分的消化，共同支撑甘北区域成交价格，但由于处于价格洼地的大连湾板块内的福佳新城开盘，并取得较好的销售业绩，使区域的成交价格被拉低，较上月有10%的下降； 甘北区域各个板块之间开发进度和销售价格差异较大，目前多数板块内楼盘处于尾盘销售，某一板块楼盘的热销往往决定整个区域的均价，下月价格洼地的大连湾板块内福佳新城还将推出新品，预计在没有其他板块的价格支撑的情况下，区域均价将会再次降低。,处于价格洼地的大连湾板块大量产品成交，拉低了区域成交均价,甘北消化主力面积区间71-90和50左右，成交主力总价款区间90-110万元及61-80万元及50万元上下,本月甘北消化主力面积区间71-90和50左右，总价款成交主力区间为90-110万元，61-80万元，50万元上下； 本月成交面积和总价区间分布较为分散，主要是因为福佳新城开盘给区域带来了大量新房源，并且户型相对单一；同时由于房交会的召开，区域内各个楼盘的房源都得到一定量的消化，这也间接造成成交产品面积和总价较为分散。,相对其他区域甘北区域的销售热点在逐步消退，区域的投资潜力不大，同时房产调控的政策限制也使本就有限人投资客把目光转向城市其他热点区域，因此区域投资客稀少； 甘北区域客群主要为大连本地人，大部分为自住，且第一次置业；华南板块有品牌开发商支撑，由于其自身产品的较好规划及较高品质，自住改善型客群占一定比例； 未来自住型刚需客群仍旧是区域购买主体，不会发生太大变化。,区域目前以自住型客群为主，投资型客群占市场购买目的比例较低。价格优势在本区域比较明显，是刚需客群考虑的重要因素,1,2,3,4,本月因为”黄金周”和房交会的召开，区域市场成交较为活跃，在售项目的房源都得到了一定的消化，但由于可售房源少，本月消化量虽然较上月有所增加但增幅不大，消化量仍旧处于低位水平。,区域各板块开发进度差异较大，部分板块热点正逐步消退，在售楼盘多为尾盘且在建楼盘较少，因此区域可售量,存量都处于一个低位状态。随着南关岭板块的新火车站规划逐步实现，区域房源在未来将会有所增加。,本月成交价格的下降是受到成交产品结构性调整影响。处于价格洼地的大连湾板块内的福佳新城开盘，并取得较好的销售业绩，使区域的成交价格被拉低，较上月有10%的下降。,区域客群以婚房、面积改善与品质改善等自住目的为主，随着南关岭板块新火车站规划利好的逐步实现，预计未来投资客比例将有所上升。,大连新城区区域房地产市场分析,part 4,旅顺区域,part 4.1,随着老城区多个项目的入市，旅顺可售量得到有效补充。开发区仍成为供应主战场，新城区出现供应缺口,（数据来源：大连中原市场研究部）,当前旅顺可售量达到45.35万平方米。目前复杂的市场环境使区域项目操盘更为谨慎，小幅放量成为市场主要推盘方式。 本月老城区多个项目入市，区域可售量得到了有效补充，扭转了其供应量长期低位运行状态； 开发区供应量占据旅顺半壁江山，达到22.48万平方米；而新城区目前可售房源明显不足，客户面临无房可选的尴尬局面。11月份第一郡即将入市，将为客户带来更多选择。,旅顺目前剩余供应量有限，存量及潜在供应量主要集中在开发区，随着亿达第一郡等项目的入市，楼市活跃度有望进一步提高,（数据来源：大连中原市场研究部）,目前旅顺整体剩余供应量为37.17万平，其中一半以上数量集中