湖北红安盛地沃尔玛招商策略及执行报告（商业街36页）.pptx

湖北红安项目,walmart单体招商策略及执行报告,武汉世方商业地产顾问有限公司,深圳世方商业地产顾问机构,致：湖北盛地房地产开发有限公司,2013年04月,郑重声明：本报告为世方机构出品报告，属保密信息，未经世方机构许可不得向第三方透露或用于其他目的。,报 告 综 述,本阶段为项目walmart单体招商执行阶段，我司以第一阶段项目市场研究中对本地市场研究结论为基础，通过对本地商家及上游市场商家访谈结果做参考；同时结合目前超市、电器、影院等主力商家的访谈结果，以及项目自身技术指标、区域商业发展、开发商需求等因素，做出项目的多业态招商策略及执行方案；最后通过该方案，为项目执行有效的点对点及多业态多元化招商，实行有效的招商活动确定有效的建议工作做参考。,第一部分：盛地沃尔玛广场定位、经营分区 第二部分：目标商户定位 第三部分：招商审批程序及商户审核标准 第四部分：招商步骤及工作安排 第五部分：项目租金定制方法、优惠政策说明 第六部分：招商整合推广政策,目 录,项目整体定位,盛地沃尔玛广场定位、 经营分区,第1部分,沃尔玛单体定位、经营分区,以全新的现代化商业发展模式、丰富的文化底蕴氛围为主体,满足购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、建筑等一站式消费于一体 区域型商业中心,根据前期市场调研及分析，综合考评项目区域人口现状、未来发展趋势、商业竞争状况及交通等各方面的因素，得出本项目定位为：,项目整体业态区域落位图,银行、家装建材城,儿童城,精品潮流服饰,美食餐饮,沃尔玛广场,盛地沃尔玛广场定位、 经营分区,第1部分,沃尔玛购物中心定位、经营分区,沃尔玛单体定位、经营分区,项目整体定位,1楼,s2号楼（男女服饰）,s3号楼（一层品牌服装、二层餐饮）,沿 河 大 道,沃尔玛购物中心二楼落位图,沃尔玛超市,化妆 美甲 、清食餐饮 （以定向消费为主）,特色美食餐饮,沃尔玛购物中心三楼落位图,特色美食餐饮,沃尔玛购物中心四楼落位图,中西简餐,银兴影院,新声带ktv,沃尔玛购物中心五楼落位图,品牌餐饮、 洗浴、娱乐,品牌餐饮、 洗浴、娱乐,银兴影院,目标商户定位,第 2部分,定位目标：品牌形象旗舰店（涵盖各个业态） 国内连锁零售品牌 中部区域高成长零售品牌 区域代理商业机构及加盟商,餐饮休闲 娱乐文化,零售店中店,30-50%,20-40%,购物广场主题商户定位 国内一、二线连锁零售品牌 同类市场经营优质商户 特色项目经营商户 具有经营能力及资金实力的商户 少量首次创业者,招商审批程序及 商户审核标准,第3部分,招商审核流程,以填写合同签订审批表筛选的方式。 首选为有规模影响力的厂家、实力强大大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、地方连锁品牌 其次地区常规品牌、一集有经济实力懂经营的散户客户,合同审核过程：,招商主管,招商经理,项目招商负责人,招商员,甲方总经理,特殊审批,商户审核标准,1、品牌类商户,2、散户招商要求及审核标准,一类目标商户：品牌有一定知名度（出具品牌介绍、厂家授权书），加盟商，代理商 二类目标商户：具有经商经验，判断某经营能力，并且有抗风险能力的商户、加盟商,招商步骤及工作安排,第 4部分,1、招商对象： 精品品牌男女时装、黄金珠宝首饰、品牌休闲时装、精品饰品、化妆品，皮具箱包、餐饮等,招商步骤与工作安排,2、招商计划： 招商前期以及全面招商期 4月1日-6月30日前完成次主力店的招商面积约12600m，完成总招商面积的70% a、工作安排： 次主力店招商 招商物料准备 招商dm单页、楼书的制作，交付印刷，商户审批意见书 项目楼体广告、墙面包装、户外广告的更换 招商业态图纸、面积、租金标准、商铺装修要求、装修的确定 招商租赁合同书、商户管理手册的确定 招商前期蓄客的回访和拜访新客户 基于前期招商销售的基础，现场接受来访询问客户登记，并做好记录统计工作,招商步骤与工作安排,招商步骤 与国内常规品牌商家沟通挑选部分适合本市场的品牌及商家进行洽谈； 进行异地招商，对红安周边较好城市进行挑选吻合项目业态定位的优质商家； 以点对点沟通洽谈针对红安成熟商圈或同类业态商场及商城进行地毯式扫荡； 对商户的经营业态及商户进行筛选，找出合适项目定位的商户资源； 对前期登记的商户进行全面的洽谈； 针对街区的重点客户进行洽谈，考评，并筛选出实力较强品牌影响力较大的商户； 通过各种手段不断的开发及挖掘新客户，保证可选择客户的资源； 针对各类洽谈意向进驻的商家进行全面签约；,招商步骤与工作安排,招商收官期工作 招商计划 8月份完成招商面积约5000m，累计完成总体招商率的90% 监管部分商家装修 招商步骤 1.利用多方媒体及广告公开项目次主力店强势进场装修及开业信息，刺激尾盘招商工作。 2.利用报纸、电视、短信公开项目开业的信息，刺激尾盘招商,项目租金定制方法、 优惠政策说明,第5部分,整体租金定制体系要有科学性、合理性、更要依据市场正规行情确保招商可实施性为基础，主要参考从以下3个标准：,项目周边商业的租金水平； 市场可承受的水平； 根据项目本身的售价，按照年回报率4%推算租金水平（项目销售按6%年回报率进行返租，但是项目目前的售价并不受投资者追捧，故租金反推建议按年回报率4%为宜）,项目租金定制标准,红安主要商业街租金水平,红安目前主要商业街有4条，成7字型分布，商业总体量约22000平方米。其中以民主路商业步行街为核心，各类型商业均分布围其周边，可以说民主路商业步行街目前是红安商业的灵魂核心。除了以低端业态为主的副街小北街及城南新区的将军广场餐饮娱乐街经营情况比较一般外，目前红安县其他商业街经营状况都较为理想，商业物业价值得到应有体现，故参考红安主要商业街租金。,市场可承受租金,注：据以上商家可承受租金情况普遍显示：内场铺可承受租金约在93.3元/月左右、街铺可承受租金价位约在121元/ 月左右，场内外租金价格均价为100元/ 月。,根据前期针对市场租金调研与售楼处现场来访、来电结合的商户统计分析，商家对于本项目可承受租金的情况如下：,根据本项目已销售区域的售价，按年回报率4%反推租金,参照销售单价，以靠近沃尔玛广场商业街s2号楼、s3号楼的1f售价按回报率及公摊率推算标准租金如下：,备注: 1、计算方法:标准月租金=售价年回报率12 2、考虑到目前销售情况，s2、s3#楼一层销售去化率较低，可知一层售价相对偏高，故此次售价参考标准相应调低，建议租金反推年回报率按4%计算,沃尔玛一层商铺租金均价确定,预估沃尔玛一层租金为：14730%+10040%+11130%=117,建议： 项目处于红安县西部，位于将军大道与沿河路交汇处，距离红安县老城商业中心有一定距离，建议租金价格不宜过高，租金价格保持一个平稳态势，以稳定商家信心“放水养鱼”和购物广场的可持续发展的策略，沃尔玛一层平均租金由117元/m月 。根据以上租金定制方法建议租金范围： 注：以上价格不含空调使用费、物业管理费,管理费、空调费标准,本项目管理费及空调费标准，在考虑商场实际运营成本上，在租金的基础上收取一定的管理费及空调费来维护项目的正常运营。 项目管理费（含卫生费、公共区域水费、电费、安保等）统一暂定10元/m/月收取。 项目空调费暂定为10元/m/月收取。 注：大型品牌商户自行安装空调的，不单独收取空调费。,内场铺优惠政策（在标准租金基础上）： 租赁合同期：2年半； 第一年：前半年免租，下半年租金6折优惠; 第二年：上半年6折优惠，下半年8折优惠; 第三年：上半年8折优惠，下半年根据市场成型度另做优惠条件； 非场内铺优惠政策： 街铺品牌大商户暂定2个月装修期；一楼街铺、大面积次主力店及高楼层的优惠根据市场及商户实际情况，与租金一并进行个案报批程序。 额外商铺优惠：为保证现场与品牌商户沟通的顺畅度，建议招商经理有额外2个月免租优惠条件,招商优惠政策,租金政策 为了引进优质及影响力较大的品牌商家进场经营，一方面有利于树立项目形象，对其他非品牌商户招商祈祷龙头带动效应；另一方面在养商扶商，对新市场给予放水养鱼的正常有利于后期经营的稳场与旺场，我司建议租金策略采取以下方式：,租金交纳方式建议： 建立新市场要充分考虑市场培育期的经营压力，尽量降低门槛扶助商家度过市场经营艰难期，同时又要维护开发商的利益，尽量减少开发商投入开发成本和控制后期的经营投入风险，实现双赢的目的，前期合同费用交付标准采取“租三押三”的方式交纳，即在签订合同时，商户先预交付三个月的租金；同时交纳三个月的租金作为合同保证金，与租金同时交付。 付款方式一： 租金：3个月（以签订第一年的折后租金为准） 押金：3个月（以签订第一年的折后租金为准） 管理费：3个月 空调费：3个月,招商推广策略,第6部分,招商推广主题,招商推广渠道建议,招商整合推广策略,招商推广主题,红安盛地沃尔玛广场 推广语： 1.红安第一个沃尔玛生活主题公园 诉求点：诉求项目规模化、定位主题化、业种多元化、高品位生活 2.黄金小旺铺，经营成本低，投资低风险 诉求点：诉求项目核心的品牌，低风险投资低成本经营 3.统一规划、统一招商，统一经营、统一管理 诉求点：诉求专业商业运营公司，专业、规范，为您的生意提供保姆式服务 4.国际知名品牌强势入驻，沃尔玛财富效应无可比拟 诉求点：诉求打造精品购物街，实现广阔繁华商业模式 5.体量庞大的商业航母，红安首个五星级街区购物中心 诉求点：诉求商业价值的规模化，创立红安特色商业购物一站式服务特点,招商推广渠道建议,1、户外广告是新客户信息来源的最佳媒体，项目前期要重视户外与项目围墙现场包装等长效媒体效果。因此在项目招商推广前期蓄客阶段要重视现场包装与户外广告。 2、报纸能全面大范围的发布信息，是招商推广中比较有效的途径，需要重视报纸广告的发布质量和力度。（黄冈日报、楚天都市报等） 3、短信推广能覆盖部分投资群体。 4、单张、折页能最