01成都铁狮门晶融汇下阶段营销方案27P.ppt

铁狮门晶融汇下阶段营销方案,报告思路： 根据对近期市场回顾，以及对项目来访成交客户分析，得出关于本项目的营销推广策略。,市场回顾,市场特征：接近年关多盘新推，成交表现乐观，攀成钢片区楼盘基本保持在30-40套/月走量。,数据日期：2012.12.3-2012.12.31,营销动作,各大开发商均保持1-2次/月的媒报投放，以“产品、热销”为主诉求点，强调“生活、圈层”的概念。,图片日期：2012.12.3-2012.12.31,营销动作,销售现场举办资源嫁接型的活动，主题包括有“摄影、理财、健康”等。,图片日期：2012.12.3-2012.12.31,小结,年底“翘尾”，市场成交火热，价格平稳上行，预计后期成交受春节假期的影响会出现短暂下滑，不排除个别项目利用春节进行打折促销的方式提升销量。 启示：与竞争对手相比较，“东大街市中心地段、投资小户型”成为本项目最大的竞争点，在推广上充分把握这两点。,客户分析,城中，城南客户占主导，路过现场、朋友介绍单一的信息获知渠道，难以给项目带来有效的来访量；,数据日期：2012.12.3-2012.12.31,客户分析,数据日期：2012.12.3-2012.12.31,以投资型客户或投资兼自主型客户居多，客户主要看中产品的投资潜力，对项目未来的投资回报较为关心；,客户分析,从成交客户来看，首次到访成交占到56%，可以看出客户对项目产品的认可度高，成交客户以2次以上置业居多。,数据日期：2012.12.3-2012.12.31,客户分析,数据日期：2012.12.3-2012.12.31,成交客户城中、港澳台客户占主导，朋友介绍、路过成为主要获知渠道，其他的媒体推广渠道亟须加强。,客户小结,从近期的来访成交客户分析我们总结出以下特征： 城中、城南客户占主导，客户对产品认可度高，关注投资潜力，来访渠道单一；,策略思考,通过总结市场特征和客户特征，给项目以下启示： 1、利用项目市中心地段、投资物业的属性，精准挖掘客户； 2、发挥成交业主圈层的影响力，发挥老带新作用； 3、利用“春节”这一重要时间节点，抓住“北上深广”高端客户群返乡的特征进行渠道拓客。,推广策略,渠道制导、圈层活动、定向挖掘,渠道制导：利用短信、直投进行对点投放，精准营销； 圈层活动：现场活动，吸引客户上门； 定向挖掘：利用老客户资源，进行老带新客户挖掘；,推广主题,主标题：强调“城市中心稀缺地段、物业投资增值”概念； 副标题：展现项目产品信息；,“城市中心 不可复制的优良资产”,“68-95国际精装华宅 准现房发售中 实体样板间呈现欢迎品鉴”,推广策略,导 视 系 统,阵地拦截 户外覆盖,推广关键字一,短 信 直 邮,控制成本 精确制导,推广关键字二,项目围墙、客户拦截,高档小区、精准制导,销 售 现 场,主题活动 氛围营造,现场活动，吸引客户上门,推广关键字三,客 户 渠 道,圈层营销 定向发掘,老带新客户挖掘,推广关键字四,推广策略,导视系统,围墙画面更换，以在售产品信息、实景样板间为主诉求点。,将围墙广告画面更换为样板间、会所的实景照片，突出实景元素。,将围墙广告文字更换为在售的产品信息，现房发售的信息。,户外覆盖,城市中心 不可复制的优良资产,利用春运客流量的高峰期，建议1-2月在机场进行项目灯箱广告投放，进行客户拦截。,t2航站楼二层出发大厅大门入口两侧,短信直邮,短信：每周保持30-40万短信发送量，主要针对客户群体为市中心、高新区高收入者，以及部分二线城市客户群，建议短信内容突出“市中心、投资增值”的主题；,直邮：选择桐梓林、双楠、浣花等片区的高档小区，进行定点的项目dm单投放，同样以“市中心 投资增值物业”为主题。,圈层活动,利用商会/领事馆/4s店资源，进行资源嫁接，以“投资、理财”类讲座为主题，同时进行项目推荐。,销售现场,抽奖活动：临近春节，销售现场推出“抽奖”活动，周六现场定时组织抽奖活动，奖品设置为ipadmini或iphone5每周一台； 成交有礼：针对在1-2月成交客户，赠送价值5000元购物卡或者价值5000元lv定制钱包； 奖励措施：老带新客户成交，老业主在奖励1年物管费的基础上，额外奖励5000元购物卡，新业主奖励5000元购物卡；,销售现场,投资手册：销售现场增加投资手册物料，内容“分析包括股票、基金、黄金、房地产等各类型投资的回报增长”； 画架展示：目前包括太古、ifc等项目的逐步建成，以及春熙路广场的规划，可通过画架更直观的展示。,广场装饰,售楼部门口悬挂大红灯笼，寓意红红火火。,入户大堂,销售中心入户大堂摆放金橘，上面挂满