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邯郸城市规划研究报告,2012.07.01,目录,城市总体评价 交通分析 城市总体规划 房地产市场分析,p 03 p 09 p 10 p 16 p 17 p 32 p 33 p 39,城市总体评价,邯郸地处区域中心 实力为区域13城龙头 区域缺乏mix-use 城市综合体 千万人口大市，综合实力强，成熟度较高 大型城市综合体城市核心商圈 条件成熟,城市总体评价区位研究,四省交界区的唯一特大城市 200公里 石家庄、太原、济南、郑州 500公里 北京、天津,200km,500km,地处区域中心 晋冀鲁豫四省中心位置 区域综合辐射需求明显,城市总体评价区位研究,实力为区域13城龙头 中原13城经济实力 第 1 河北省内总体实力 第 3 整体发展近几年呈快速增长趋势 投资价值被逐步发现，民营资本聚集,区域缺乏mix-use 城市综合体 邯郸的中原13城区域核心城市、区域的龙头城市 从地缘经济角度思考，邯郸应承担更多的商业、金融、物流、信息区域总部功能 纵观本区域，尚无真正的 mix-use 城市综合体,中原13城产业定位 安阳 文化产业，高新技术产业 焦作 文化旅游产业，铝电产业 鹤壁 煤化工产业，高新技术产业，电子信息产业 新乡 家电与家电配件产业，高新技术产业，生物与电子技术产业 濮阳 石油工业，装饰材料，陶瓷制品 济源 钢铁产业，旅游产业和高新技术产业 晋城 资源基地建设，对接旅游资源 长治 高新技术产业，化学工业,城市总体评价区位研究,城市总体评价城市综合水平,成熟度 2010 2011 人口规模 963.59万 979.万 总户数 2,540,327户 经济力 gdp 2361.6亿 2787.4亿 财政收入 244.2亿 社会消费品零售总额 717.2亿,人口结构 2010 2011 0-14岁 16.5% 15-64岁 74.4% 65岁及以上 9.1% 增长率 2.2% 1.7%,千万人口大市，综合实力强，成熟度较高，大型城市综合体城市规划条件成熟,城市总体评价城市综合水平,富裕度 2010 2011 人均可支配收入 17,562元 19,322元 存款余额 1373.1亿,教育水平 2010 2011 普通高等院校在校生 74,765人 19,322元 普通高等院校数量 5所,市域居民富裕，消费力较强，外来消费增长加速，市场条件成熟,区位优势 核心 中原经济技术协作区中心城市 枢纽 中原地区重要的交通枢纽，四省交汇节点城市 资源 铁矿、煤矿、农产品、经济作物丰富 经济 中原经济区13个城市中经济实力第一,自身不足 与周边经济中心连接不强 经济辐射效应差 区域龙头效应未兑现,邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。 邯郸市位于河北省南端，地处东经1140340，北纬362044之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口（户籍人口）896.4万。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。海拨最高1898.7米，最低32.7米。属温带半温润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温在摄氏13.8度，降水量平均550毫米左右，无霜期180-200天。 邯郸市是历史文化名城、中国成语典故之都、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。 邯郸市位于河北省最南端，居晋冀鲁豫四省交界区的唯一特大城市，是中原经济技术协作区的中心城市。与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。,附 ：城市概况,城市总体评价,十二五期间，国家、省、市各级政府将推动邯郸城市发展至与其区位定位相符城市整体建设,交通分析,交通枢纽城市，外部交通条件优越 政府宏观规划中明确进一步强化枢纽功能 “公交优先”，站点扩建量庞大 项目地处m线与b2线交汇处 交通使项目成为 新城市中心 条件成熟,交通分析概述,邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的青铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。,铁路 南北向京广铁路 东西向邯长铁路和邯济铁路 两支形成8字形干线环形铁路穿绕境内并与京广线相通 公路 京珠高速公路，107国道 航空 邯郸机场开通到上海、海南、杭州等14条航线,交通分析外部交通,区域交通枢纽，外部交通条件优越 基础交通条件优越，铁路、公路交通发达，航空运输强势起步,政府总规 强化中心城区交通枢纽 构造都市区客运一体化 打造两港三网综合交通体系 客运枢纽港：京广客运专线+航空+高速公路 综合物流港：以京广铁路邯郸南编组站和邯郸机场为中心 高速公路网+干线公路网+农村公路网 对外公路呈“一环八射”的路网结构 一环：规划环城高速公路环 八射：青兰高速、京港澳高速、邯武公路、107国道、邯大高速、邯大公路、309国道、邯临公路,交通分析都市区交通分析,政府宏观规划中明确进一步强化枢纽功能,交通分析中心城区交通分析,中心城区总规深化 快速路、主干路、次干路、支路路网组合 干道网密度达3.40公里/平方公里 快速路：“6横4纵”的快速路网 主干路：“5横6纵”的交通性主干路网 公共交通将得到优先发展 规划期内实现公共交通出行占交通出行总量的35%以上，公交站点（500米）覆盖率达到90%以上，万人公交车保有量达到15标台,针对邯郸“公交优先”的发展原则，及站点扩建规划，可预先为项目地块争取更多的站点布局对接,交通分析中心城区交通分析,轨道交通 规划远期考虑修建中心城区至峰峰、武安以及中心城区内部的城市轨道交通，由郊区铁路线和城市轨道线组成 郊区铁路线：连接峰峰城区、马头城区和主城区，利用现状邯峰铁路进行改造，在马头城区出线向北沿京广铁路进行布线，到邯郸火车站。 城市轨道1线：连接经开区组团、新区核心组团和老城区，沿新城大街、高铁车站、人民路布线。 城市轨道2线：连接苏里组团、老城区、高教组团，沿滏东大街、北环路、中华大街布线。 城市轨道3线：支线，连接老城区和武安城区，沿邯武快速路布线。,本案位于轨道交通 m线与快速公益b2线交界处，是邯郸未来城市中心与核心功能区 项目设计时需考虑将来与轨道交通节点的对接 项目商业定位时需考虑城市核心商圈的商业特性 停车位预留的前瞻性思考,本案,快速公交 采用快速公交线brt作为骨干公交线，从不同方位快速沟通中心城区大部分地区。依托干路设置快速公交线5条： 1线：由复兴组团至新区核心组团，沿联纺路布线。 2线：由高教组团至丛台组团，沿滏东大街布线。 3线：由邯钢工业区至高教组团，沿邯钢路、小西环、学院北路布线。 4线：由经开区起步区至开发区组团，沿世纪大道、苏里纬四路、美的路布线。 5线：由代召组团至新区核心组团，沿新城大街布线。,交通分析中心城区交通分析,本案,本案位于轨道交通 m线与快速公益b2线交界处，是邯郸未来城市中心与核心功能区,城市总体规划,政府规划10年再造一个邯郸 中心城区规划，城市重心东移 项目区域地处政府规划的核心组团中心 政府对项目区域规划文化休闲商贸区,邯郸城市性质 国家历史文化名城，河北省南部地区中心城市 城市发展目标 河北省南部地区中心城市 河北省重要工业基地 文明富强的生态宜居城市 具有特色的国家历史文化名城 截止2020年 建设用地规模 209 km2 中心城区人口规模 220 万人 城镇化率达到 58% 全市gdp平均增长速度为12% 人均gdp将达到72,000元 全市地区生产总值7100亿元,城市总体规划第四期规划解读,城市总体规划第四期规划解读,中心城区人口 中心城区用地规模 城镇化率,2020年 220万 209km2 58%,2010年 95万 103km2 45%,政府决策：10年，再造一个邯郸 未来10年，中心城区规模和人口均将翻番。 城镇化率提高13%,原则 合理布局 集约发展 目标 经济繁荣 社会和谐 生态良好 特色鲜明 现代化城市 手段 推进经济结构调整、发展方式转变 增强城市综合实力、可持续发展力 完善公共服务设施和城市功能 加强城市生态环境治理和保护,城市总体规划第四期规划解读总结,邯郸市发展定位经济强市、文化强市 河北省南部地区中心城市。具有强大的城市区域综合服务功能，立体交通网络，是中原内陆港。同时，这是一个独具魅力的城市。“文为魂，绿为脉，水为韵”，历史与文化、生态与绿色的完美结合体，是一个文化可品、绿荫可憩、水清可赏的城市。 强大的中心城区。在城市空间发展战略的基础上，科学确定中心城区发展方向，大力提高土地利用效率。利用开发区的建设基础，实行大型公共设施建设拉动，开发建设东部新区；改造提升老城区；统筹马头城区建设，拉开城市发展框架。 统筹城乡和区域发展。在市域范围内，合理确定城乡居民点和产业布局，综合安排区域性基础设施建设。在环中心城区30公里半径范围内，着力强化中心城区与周边城镇的互动发展，构筑都市区发展格局。在中心城区范围内，充分考虑市县同城、城区偏小的实际情况，统筹安排城市建设用地。,1+9 都市结构 1：中心城区 9：九个卫星城，武安、峰峰、马头、磁县、临漳、成安、肥乡、广府、永年 以中心城区为核心，各卫星城沿郊区一级公路环呈圈层镶嵌状布局。 两条产业带： 成峰（成安至峰峰）工业走廊，重点发展纺织服装、新型建材、精细化工、装备制造等产业。 邯武（邯郸至武安）工业走廊，重点发展资源型产业和重工业。,城市总体规划都市区分析,都市发展计划 2020年市域总人口980万,市域城镇人口568万 城镇化水平58% 一个都市区、两条城镇发展主轴线空间格局 一个都市区：构筑环城30公里半径的卫星城圈，形成中心城区为核心，卫星城为不同功能载体的组团式都市区。 两条城镇发展主轴线： 南北向京广铁路、京港澳高速公路、京广高速客运专线 东西向青兰高速公路、邯长、邯济铁路及309国道沿线,到2020年，形成“市域中心城市（中心城区+峰峰城区）-市域副中心城市（武安市）-县域中心城市（县城）-建制镇”的四级城镇等级结构。,城市总体规划都市区分析,都市区 以中心城区为中心，环30公里半径为范围，主要包括邯郸中心城区、峰峰城区、武安市及永年、肥乡、成安、临漳、磁县和广府镇，总面积为2852平方公里。 都市区产业布局为“两区、两廊、一中心”。（“两区”-西部循环经济区和东部特色农业经济区；“两廊”-冀南新区和邯武工业走廊；“一中心”-中心城区经济区）。,城市总体规划都市区分析,城市总体规划都市区分析，各城镇职能,中心城区：国家历史文化名城，晋冀鲁豫交界地区经济中心 武安市区：冶金煤炭矿业及其加工业为主的生产服务型卫星城 峰峰矿区：煤化工能源建材为主导的工业城区和循环经济示范区 马头镇区：能源、轻纺工业为主的镇区 磁县城区：煤炭、冶金、服装、旅游为主的卫星城 临漳城区：以特色农产品加工和生物化工为主的卫星城 成安城区：装备制造、纺织及食品加工为主的卫星城 肥乡城区：特色农副产品生产加工和为中心城区配套服务卫星城 永年城区：机械加工、物流和特色农副产品生产加工卫星城 广府城区：水城、古城、太极城为特色的旅游休闲型卫星城,总结 城市化率达已45% 人口大市，中心城区百万人口，全市千万人口 小市区、大市域，单中心孤立的城镇体系 区县发展不平衡，较大城市+大农村格局，经济水平西低东高，城市二元化结构明显,城市总体规划都市区分析，各城镇职能,城市总体规划中心城区分析,中心城区主要由主城区和马头城区构成，为北至青兰高速公路，东至环城高速公路-邯济铁路-京港澳高速公路一线，南至环城高速公路（南段），西至南水北调中线总干渠，规划控制范围550平方公里。规划到2020年，中心城区人口规模220万人，建设用地规模209平方公里，人均建设用地95平方米。 主城区为丛台区、邯山区、复兴区和高新技术开发区。,主城区发展规划：重点向东发展，南北适当发展，西部控制发展。,总体空间布局 结合城市自然地理条件和发展方向，规划采用组团式布局，建设六大片区（十四个功能组团），不同功能组团之间由河流水系、生态绿地、防护绿地间隔。 六大片区分别为： 中心片区（含邯山组团、丛台组团、复兴组团和赵王城-邯钢组团）； 高新片区（含开发区组团、新区核心组团、代召组团）； 城南片区（含物流组团和高教组团）； 城北片区（含黄粱梦组团和苏里组团）； 马头片区（含马头西组团和马头东组团）； 机场片区（含机场组团）。 三级公共设施配置体系： 市级中心、组团中心、社区中心。 其中，建设老城区、东部新区两大市级公共活动中心和高铁服务中心、黄粱梦旅游服务中心、代召商贸中心、城南综合物流中心和教育科研中心五大市级专业中心。 在中心城区中，规划68.1平方公里的居住用地，主要集中在邯山、丛台、复兴、新区核心、代召、高教、黄粱梦、苏里、马头东等九大主要居住组团。其中，新增保障性住房占新增总住房面积的比例保持在30%左右。廉租房占5%左右，经济适用房占15%左右，限价房占10%左右,城市总体规划中心城区分析,主城区重点向东扩展，马头城区重点向南扩展。这是城市经济新的增长点。其中“中心城区用地规模”和“城市人口数量”，这两项指标都相当于现在的两倍还要多。,结论,城市总体规划中心城区分析，四区特性,项目所在主要以商住结合的项目为主导，形成邯郸的经济中心,结论,城市总体规划中心城区分析，项目区域简述,位置：邯郸市中心城区 规模：面积37平方公里，人口38万 经济：繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富 交通：火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内 京广、邯济、邯长铁路，京深高速和107国道过境,邯山区 区域繁荣、商业密集、人流量集中。主要以商业地产为导向。从整体规划来看，片区未来主要以商住结合的项目为主导，从 而形成邯郸的经济中心,目前邯郸市商业水平仍有发展空间，本案业态有大型购物中心、办公、住宅、酒店等，势必吸引更多不同层面人潮，促进该城市的经济发展 项目所在区域近期发展成果惊人，周边进行中的大型开发项目众多，邯郸市文化中心隔街相对。大型项目的经济及人潮带动必定为该项目带来更多优势,结论,位置：邯郸市辖区，市府驻地 规模：人口43.8万，面积28.3平方公里，10街道1乡 经济：市政治经济中心，商贸为主，工业为辅 教育：教育配套齐全,有26所学校 交通：有 京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境,丛台区 邯郸老城区，生活及其他配套相对成熟，可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，土地成本相对较高，商品房供应量相对集中,城市总体规划中心城区分析，各组团,十三个结构组团 黄粱梦组团 苏里组团 开发区组团 新区核心区组团 代召组团 丛台组团 邯山组团 南湖组团 物流组团 赵王城-邯钢组团 复兴组团 马头东组团 马头西组团,结论,本案,城市总体规划中心城区分析，核心组团,中心城区规划时空间形态控制严格，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。,六功能组团 旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。包括复兴、丛台、邯山组团。 东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。包括新区核心组团、代召组团。 东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。即开发区组团。 南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。包括高教组团、物流组团。 北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。包括黄粱梦组团、苏里组团。 西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。主要包括赵王城邯钢组团。,本案,城市设计空间形态框架： 一环：环城绿带 三轴：中华大街、人民路、新城大街 四带：滏阳河、支漳河、新开河、沁河 多点：各级中心、公园、历史街区等,城市总体规划中心城区分析，城市空间形态框架,房地产市场分析,邯郸房地产市场总体发展健康 商品市场供给量大，新开工面积明显增加 商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势 住房消费观望情绪显现，产品品质尤为重要,房地产分析房地产宏观指标,邯郸房市起步于2009年，随着经济危机过后，国家金融货币政策放松，利好的房地产调控政策显现，邯郸市跟随着全国的产业节奏，一同跨进了房地产行业的黄金期。尤其进入2010年，房地产的投资、开工量、销售面积都有了较大程度的增长。 将处于房地产黄金期的2010年作为参考，投资额为200多亿，占国定资产投资的1/10，系健康水平；城市改造力度较大，导致房屋施工量偏高，但总体来讲，房屋的施竣工量处于正常水平；从销售面积来讲，作为河北省三甲的地级市，人口数量庞大，住宅项目众多，年销售275万平米的销售速度处于中高等销售水平。,房地产市场总体发展健康 整体呈增长势头 商业地产发展相对滞后,房地产分析房地产宏观指标,政府大幅改善居民居住条件：2011年主城区启动12个城中村改造，完成拆迁面积222.5万平方米；旧小区改善完成年度任务，受益居民达到6275户；累计开工建设保障性住房67271套，建成31466套，分别占省定任务的115%和140%。 2012年邯郸将新建保障性住房和棚户区改造住房50360套。全年竣工保障性住房和棚户区改造住房13000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户。物业管理覆盖率达到57%。30000平方米以上小区全部实行招标选聘物业服务企业。完成房产确权登记面积510万平方米，房产交易面积250万平方米，完成经济收入1700万元。房屋安全鉴定面积25万平方米，房屋安全检查面积120万平方米。 据2011年9月和2012年2月、3月抽样数据统计对比预计,2012年9月存量房转让数量将达到1087套，比11年9月822套超出265套。商品房预销2012年9月将达到2500套左右，比11年9月1930套超出626套。,邯郸土地市场分析,根据2010年邯郸市土地成交记录的统计，成交土地26宗，成交面积2985.98亩，成交金额50亿元。土地成交均价在165.89万元/亩，按容积率3计算，成交土地的楼面均价为829.42元/平米。 2011年邯郸市土地市场11次拍卖56宗土地，其中住宅用地28宗，流拍住宅用地8宗次，总面积49.77万平方米，总建筑面积约1200万平米。其中商住用地成交18宗20块，商服用地成交价由于地段不同每亩单价从189.94万元到340.19万元不等；居住用地由于地段不同每亩单价从165.9万元到272.79万元不等。2011全年，邯郸市所有成交地块，无论是工业用地、商服用地还是居住用地，几乎全部是挂牌价成交。土地溢价率普遍较低。 截止目前2012年4月，邯郸市土地市场成交记录显示，成交土地41宗，成交面积1242亩，成交金额20.59亿元，其中商服用地16宗，住宅用地25宗，商服用地土地成交均价219.4万元到530.12万元不等。居住用地由于地段不同每亩单价从190.34万元到452.57万元不等。 邯郸市现在住宅建设用地上市量很少，主要以旧村改造项目为主，入市地块面积较大。经了解：旧村改造模式需要先期接触村办或地区政府，明确意向签署协议后，开发商委托或联合政府一同拆迁。现在处于河北三年大变样的历史时期，虽然地方政府非常欢迎外地投资商来邯郸进行开发，但对外地开发商投资暂无优惠政策。具体项目运作要和有改造计划的村办洽商。,邯郸商品房交易市场分析,目前邯郸市市域内共有楼盘250个，其中在售楼盘60个，待售楼盘70个，累计售罄楼盘120个。对于一个地级市，在售及待售项目共130个，以每个项目10万平米的体量估算，近一两年内，邯郸市的商品房市场容量在1300万平米左右，以2010年市场最好时的去化速度来计算（270万平米/年），消化周期至少要五年以上。其中还不包括后续5年内的市场供量。从项目数量来讲，邯郸市供量较大，销售市场形势严峻。 从邯郸市各区域累计楼盘项目（在售、待售、售罄项目）来看, 作为老城区的邯山区，由于开发年限的原因，楼盘项目最多，但多为售罄项目；作为中心商业区的丛台区居其次；复兴区、高开区项目数量大体持平。 从在售及待售项目来看,邯山区与丛台区，商品房项目以售罄项目为主，作为老城区与中心商业区，区域面积较大，开发年限较长，目前在售及待售项目相对较多，区域发展相对成熟与饱和。