沈阳万星置业商业规划方案.ppt

万星置业商业规划方案(初稿）,沈阳万星太阳谷置业发展有限公司,nov 15, 2011,目 录,一、项目概述与总体规划 二、地块数据指标 三、物业分布与产品定位 1、集中商业与五星级酒店 2、内街商业区 3、总部经济办公楼 4、低密度高端住宅 四、获利模式 五、开发节奏,“沈阳万星太阳谷葡萄产业特色镇”为沈阳市临空国际城总体规划的重点项目，位于沈阳市南郊佟沟新城，距沈阳市中心20公里，紧邻沈本产业大道，沈丹高速、国道304及地铁2号线南延长线由此经过，是沈阳大经济区中沈本同城一体化的中心点承北启南。,一、项目概述,一、 总体规划,总占地约为3300亩，公司独立开发d1-3、d1-4两块地块。 沿沈本大道为大型商业，内街为法式风情特色小商业，毗邻五星大楼为总部经济住宅，其余部分为低密度住宅。,二、地块数据指标,6,3万五星级酒店,+,3.5万商业体超市,12.5万soho公寓,2.5万沿街商铺,1万办公楼,+,+,10万低密度别墅,三、 物业分布,产品解构图,街区商业 （ street mall ）,商业,集中商业 （ shopping mall ）,奢侈品折扣店,大型超市,传统式购物中心,沿街商业区（沈本大道）,内街商业（项目地块中间2公里）,三、产品定位,沿沈本大道为集中商业规划部分：（蓝色区域） 1、五星级酒店：以招商合作方式引进知名酒店公司统一管理。占地约为3万平。 2、集中商业：引进大型超市（家乐福、沃尔玛等），部分含小餐饮、服饰购物等。占地约为3.5万平。,1、集中商业与五星级酒店,主题商业 餐饮业 零售商业 休闲娱乐商业 商业与旅游的互动发展 酒店业 文化产业,太阳谷商业活动场所：奥特莱斯、文化广场、滨水商业街、小酒店、露天咖啡馆、超市、酒吧等设施将营造浓厚的异域风情，而圣诞节、儿童节、情人节、葡萄酒节等节事活动，是太阳谷一年一度的商业活动高潮。,内街商业规划为街区商铺： （紫色区域） 1、建筑风格：法式风情建筑。层高为4-6层。 2、规划定位（1-2层）：沿街小商铺，面积区间100-200平米。可做社区服务型门店（小超市、美容美发店、小餐饮等等），以出售为主，收回成本快。建筑面积约为2.5万平。 3、临街建筑（3-6）层：soho公寓，可商可住，以出售为主。可专门定向招商，为空港服务。面积区间30-80平。建筑面积约为12.5万平。,2、内街商业区,各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52：18：30,各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态,我们的商业形式商业街+集中商业,1-2层沿街商铺,以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在 1000-1500元/平方米。,3-6层沿街soho公寓,建筑风格构想,总部经济办公楼： （红色区域） 沿五星大楼周边为葡萄酒式办公楼，含销售门店、拉菲酒庄、大型博物馆等。建筑面积约为1万平方米。（不含五星大楼）,3、总部经济办公楼,总部经济区 总部经济 葡萄酒产业 休闲产业 健康养生产业 文化会展产业,总部经济是太阳谷的主导经济类型，通过功能、目标、规模不同的总部群营造，形成集办公、研发、生产、会议、展示交易、休闲等功能于一体的企业聚集地总部基地。在实现总部经济全产业链的同时，以独具风情的形态构成独一无二的葡萄酒文化传播区域。,低密度高端住宅： （黄色区域） 高端低密度住宅，为高端人士及葡萄酒工业区域人员提供住宿等。建筑面积约为10万平方米，预计500栋房源。,4、低密度高端住宅,四、获利模式,大型商业地产在中国成功的关键,no1:商业定位一定地址，二定规模，三定主力店,no2:规划设计人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求,no3:后期经营招商.经营管理.持续能力,地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。,人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求 。,商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。需要有充足的资金和技术准备。家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。,no2:总部经济办公楼,no3:沿街商铺+soho办公+低密度住宅,no1:五星级酒店,在现有地块上的五星大楼，可集会议、展览、贸易、艺术演出等为一体的模式。周边 建设小办公楼，集葡萄酒生产、研