7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p.pptVIP

,中心製造,半岛式核心生活區体系設想,vland*china*2011-07-05,内容目录contents,i.市場情况,ii.定位推导,iv.住宅规划,iii.商业规划,v.营销建议,i.市場情况,附件说明: 1、住宅市场调研报告，包含城市规划分析、经济数据研判、土地市场分析、在售项目户型统计、在售项目个案分析，项目周边环境研判 2、商业市场调研报告，包括城市商圈分析、商业竞争个案分析、项目价值研判及定位战略建议,對光澤* 我們剖析出 項失衡,6,1.城市人口与土地放量失衡,历史数据表明： 截止至2011年7月市场现存土地放量近76万平方米 2006年至2010年光泽县人口增幅数极小，平均增幅1.2% 而就固有人口而言，至2010年全县总人口为16.02万（其中城区人口约4万） 急剧加大的土地开发量与当地缓慢的新增需求必然对当地市场造成冲击,2.商品房体量与市场消化潜力失衡,已推剩余体量 10937,已拍未公开 14042.67,未来后续体量 38.166万,公开未推体量 356681,+,+,至2011年7月光泽可售商品房体量约为38万,市场已知：,2007年至2010年总计商品房成交量17.86万，年均去化量4.465万,也就是说按光泽历史去化水平来看，仅现有商品房体量便要去化近10年！ 其中还未包含本项目自身商品房体量,3.商业体量与城市固有人口失衡,已推剩余体量 约17万,未来后续体量约 20万,老区街铺余量 约1.5万,+,市场已知：,已建未推体量 约1.5万,+,至2011年7月光泽可售商业体量约为20万（未包含本案商业面积）,2010年，全县总人口16万（城区人口约4万，至2015年计划扩容到6万),4.商业业态形式与商业回报失衡,光泽消费人群主要集聚于二一七路，为该地区人流量最大、消费频率最高的街区。 就业态而言二一七内以衣食等日常便利性消费为主，中高档业态较为稀少。,5.光泽商服地块与项目竞争关系失衡,项目与老城区,1、项目与老城区仅一河之隔，直线距离约1公里，消费人群重叠性大。 2、随着老城区道路白改黑的全面完善，可以预见未来老城区的整体形象将有一定攀升 3、老城区主要为日常便利性消费，整体品牌平民化，大众型消费强，对本案消费人群的分流大。,闽北商贸城位于城北板块，属于城市新开发区域。但是该项目地处光泽城区的北大门，是光泽北部乡镇的入城口，截流本案的人流。 皇庭丹郡位于城西板块，位于光泽城区的西大门，该项目对城西区域的影响力大。也是光泽西南方向城镇的入城口。 截流了本案城西方向的人流。,项目与竞争项目,6.传统商业升级与商业中心的转移,如今对老城区的路网进行全新的改造，已经在进行中。作为光泽城区的商业传统中心，道路整体改造完成后，老城区商圈商业地位势必得到进一步的巩固。,而相于城市交通动线来说，老城区较之本案更为有利。本案的主要商业人流动线镇岭路，被项目西侧的居民区阻隔。因此，如何解决项目位置阻隔性问题，显得尤其重要。,市场较为严峻！,综合以上所述，我们可以判定：,ii.定位推导,4点有趣的现象,在光澤* 我們同时发现,壹.在18:00后，光泽人在当地找不到休闲的地方！,叁.在面临中高档消费时，光泽人也习惯于去邵武！,贰.在有娱乐消费的需求时，光泽人习惯于去邵武！,肆.在面临居所购置的问题上，光泽人还是习惯于去邵武！,没有真正意义上的“中心区”,center missing,光泽,光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽城市化进程的停滞不前，已经影响到光泽人的居住以及生活品质！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！而这些恰恰是造成光泽人口与资金外流的根本问题！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环境！更好的消费及休闲场所以及教育条件！光泽人需要更优质的居住环,城市人口与土地开发量失衡,商品房体量与市场消化潜力失衡,商业体量与城市固有人口失衡,商业业态形式与商业回报失衡,光泽商服地块与项目竞争关系失衡,让我们回顾下光泽的六大失衡,传统商业升级与商业中心的转移,只有将光泽人留在光泽 只有满足光泽人的物质和精神需求 只有让我们的项目具备足够的吸引力 只有让光泽人看到光泽有比邵武更好的地方,在光泽市场的六项失衡下， 我们必须清楚的认识到：,我们，才能成功！,打造光泽核心生活区,guangze downtown,而我们要做的，便是这个城市甚至全南平所没有的！ 即使有，我们也必须是最好的！,唯一的、顶级的、繁华的、价值的、多彩的,结合项目全光泽最大的体量,我们对项目的定位是,打造光泽核心生活区的项目价值理念,guangze downtown,半岛核心区 * 光泽陆家嘴,接下来我们将阐述，基于总体定位下的项目产品打造体系 ,iii.产品规划,城市与规划,“十二五规划”战略重点 启动城南、城北、桔子洲片区开发 推进城西片区开发,加快老城区改造步伐 拉开城市框架,全面提升城市品位与功能 到2015年，县城面积超过5平方公里，城区人口近6万,发展定位 规划提出光泽的总体定位是 “武夷生态源，闽江第一城 ” 即充分挖掘光泽山、水之个性 建设以“特色产业经济和地方资源加工为主”的生态文明之乡、优美宜居县城,发展方向 “西扩南进北延”的发展思路,“一城两区”城市结构 确立老城为服务主城和发展核心 通过新的开发建设和旧城改造提升主城功能 两区为北溪两端的两个产业新城 和顺工业园和金岭工业园 使其成为拉动城市经济的动力引擎 南北向拓展城市发展主轴,项目与地理,项目位于光泽县中心城区和火车站片区连接线（镇岭路）的东南侧，桔子洲的东南区块，东临桔子洲大桥（在建）、东北濒北溪、南濒西溪、西北隔杭川镇镇政府及居民区与镇岭路相邻。,光泽县主要商业街道,光泽县桔子洲片区,a-3,a-5,a-4-2,a-4-1,地块总面积81583平方米，其中:a-03地块面积17743平方米，a-05地块面积15875平方米，a-4-02地块面积30843平方米 a-04-01地块面积17122平方米，土地用途为商业（四星级酒店），商业土地使用年限为40年。 a-04-01地块必须按国家四星级酒店标准及使用功能配套附属用房、建设规模按照光泽县建设局相关建设设计条件 a-03地块：用地性质为居住商业办公混合用地(其中居住用地比例为70%，商业及行政办公用地所占比例为30%） a-04-02地块：用地性质为居住商业文化混合用地；居住商业文化混合用地中居住用地比例为70%，商业用地所占比例为20%，文化娱乐用地所占比例为10% a-05地块：用地性质为商住混合用地(其中商住混合用地中居住用地比例为70%，商业用地所占比例为30%） 酒店建设必须在中标后3个月内开工建设，开工后一年内完成主体工程，2年内投入运营，在酒店主体工程完成前不核发预售许可证。商住开发建设期限为3年,地 块 自 身 解 读,地块与经济指标,地块与四至范围,a、项目地虽处于城市主干道（北溪南路西南侧），但是这条主干道都缺乏商业氛围，这是项目规划上存在的第一道难题。,b、项目地中部岭南三路南北贯穿（并规划桥梁与中心城区和火车站片区连通），但是这条支干道不是主要交通动线，这是规划上存在的又一道难题。,c、项目地偏离城区主要连接线（镇岭路），虽然处于两条溪流的交汇处，但形成商业的孤岛，这是规划上的最大考验。,地块与限制性规划,市民文化广场 必须配建且固定区位,小学 必须配建且固定区位,准四星级酒店 必须配建且固定区位,光泽县的城市发展规划，及地理区位赋予本项目成立新的中心的相应条件。 但是- 在项目整体功能布局中 住宅、商业、酒店、城市公共配套、江景景观的规划合理性； 在商业竞争中 面临的原有城市商业轴线的阻隔和其他新开发项目的拦截与争夺； 在住宅规划中 高容积率与景观优势、商住布局等的矛盾；,不容忽视！,针对实际情况我们做出以下规划建议,iii.商业规划,i、商业部分总体规划建议,ii、商业功能建议,i、商业部分总体规划建议,商业部分总体规划建议目录：,壹、项目商业规划原则,贰、项目原总平规划问题分析,叁、总平规划解决示意,肆、总平规划解决示意说明,伍、物业指标建议,陆 、商业物业形态建议,江景标志性建筑群，光泽县新的形象工程； 新光泽的集具备全江景的国际品质的居住、酒店和商业的生活、休闲、娱乐中心,壹、项目总体规划原则,b、在商业规划方面，须重点考虑18米的支干道（岭南三路）与主干道（北溪南路）、支干道（西溪北路）的商业规划，如何与酒店和市民广场形成互动，同时带动项目四至其他道路沿街商业，使本项目商业成为光泽新的商业中心；,c、在住宅规划方面，首先须处理好高容积率与江景打造的矛盾，并且在住宅的产品打造上如何体现高档次化与城市消费力的矛盾，使本项目住宅成为光泽滨水第一盘；,d、硬件方面公共基础设施的导入引入，如结合当地的出行条件，在机动车和非机动车的停车设置方面必须考虑到顾客的方便性，同时引入公共交通系统(如建立2-3条公交起始站)；,a、有效处理项目地的住宅、酒店和商业三者之间的关系，及其与城市道路、江景和市民广场等之间的连接互动，达到功能分区合理化、动线规划便利化、项目与片区一体化的规划目标；,贰、项目原总平规划问题分析,没有商业核心,主力店区位不合理,单主力店无法形成核心,商铺产品单一，不利于业态组合和销售,商业与住宅无法融合，住宅出入口设置影响商业布局,叁、总平规划解决示意,肆、总平规划解决示意说明,商圈核心树造,多主力店组合奠定核心竞争力,以岭南三路为商圈核心打造的主轴，在岭南三路和镇岭南路交汇处安置商业主步行街，并把集中式商场眼神到岭南三路，形成点线结合的商业物业组合，使项目具备成为商业中心的条件;,创新产品形态，多样化商铺组合实现经营和利益最大化,加大主力店面积，为引入餐饮、娱乐、休闲等主力业态提供物业条件，通过引入大型酒楼、电影院、卖场、主题百货等以增加商圈的核心竞争力;,建议采取增加集中式面积和加长商铺进深的方式，解决因容积率问题，在原规划中出现的单一商铺产品情况，提供单层、双层和进深分别为12米、16米、24米等不同的商铺产品，为项目带来最大化利益；,商住形成互动不互扰，形成整理优势,把原总平规划的社区入口分别往东西两个方向布置，这样就能很好地解决商业核心打造和商住分区。,备注：以上数据仅为建议性的初步测算，不是最终数据,伍、物业技术指标,陆 、商业物业形态-集中式商场,市民广场,下沉广场,陆 、商业物业形态-前置广场,陆 、商业物业形态-社区底商,陆 、商业物业形态-南北商业步行街,陆、商业物业形态-商业主街,陆 、商业物业形态-市民广场周边建议,i、商业部分总体规划建议,ii、商業功能建议,壹、项目地商业客群,备注：本方案的功能及业态规划是根据物业产品规划需要，所做的初步性规划。具体的规划方案将在招商运营推广的执行过程中完成。,贰、商业业态整体规划,集中式商场,地下商场,商业主街,北侧步行街,南侧步行街,社区底商,酒店延伸商业,商业业态建议一,集中式商场,中小百货品牌服饰,1f业态规划,家电专业店、数码,2f业态规划,ktv、酒楼,3f业态规划,商业业态建议二,地下商场,超市,业态规划1,超市辅助业态,业态规划2,商业业态建议三,商业主街,品牌服饰化妆品,业态规划1,鞋帽箱包,业态规划2,珠宝玉器金行钟表,业态规划3,西式快餐茶点,业态规划4,手机数码通讯,业态规划5,商业业态建议四,北侧步行街,床用家居装饰,业态规划1,家庭装修装饰,业态规划2,五金,业态规划3,灯具,业态规划4,餐饮、酒楼,业态规划5,商业业态建议五,南侧商业步行街,女性主题服饰,业态规划1,儿童主题服饰,业态规划2,中国食尚,业态规划3,健康快食,业态规划4,咖啡茶点,业态规划5,商业业态建议六,社区底商,社区便利店,业态规划1,美容美发,业态规划2,家居服饰,业态规划3,医药店,业态规划4,食品店,业态规划5,商业业态建议七,酒店延伸商业,休闲spa,业态规划1,酒楼、ktv,业态规划2,主题餐饮特色美食,业态规划3,酒吧、网吧,业态规划4,婚纱摄影,业态规划4,为树立本项目在光泽县新的商业地标的地位，在业态设定上，建议引 进市场空缺性业态和升级换代类业态。,叁、商业业态设定汇总,iv.住宅规划,基于上述提炼下的住宅组团产品定位原则,以“双江半岛景观”为诉求主题来展示光泽生态宜居社区。 以市民文化广场、集中式卖场（特色街区）及四星级酒店为城市中心标杆， 用点线面 的设计手法打造名片住区 以“闽江源”滨水生态公园为重要的景观节点和城市形象展示区，擦亮置业 眼球，扩大项目市场影响力及知名度,住宅核心价值提炼：,景观资源利用最大化 进行户型配置合理化 实现产品价值最大化,体量说明： 本案住宅部分总建筑面积约14.8万平方米 布局原则： 符合项目控规指标及整体定位，依本案商业沿地块周边主、支干道形成的步行街格局，将本案住宅部分划分为四个相对独立的封闭式管理、组团式居住区，且每个居住组团均以“点”式中心景观进行布置、点缀居家品质，保证每栋住宅都能尽收南北两江景观；实现人车分流。 建筑形态： 以28f为主，共14栋 (坐北朝南)塔式高层住宅组成。,备注：按原总平方案稿提炼,户型建议目录：,贰、户型产品配比分布,壹、地块资源分析,肆、户型配比建议,叁、户型功能布局遵循的主要原则,伍、户型标准尺寸建议,陆、户型产品推介,中央景观 紧凑居家为主 地块内部及临街部分 中央景观价值,一线江景 舒适居家为主、紧凑户型为辅 江景资源优势、视野广阔 享有江滨景观资源带 市民广场，城市商业中心 中央景观价值,二线江景 紧凑居家为主、舒适户型为辅 江景资源优势、观江面有限 城市商业中心 中央景观价值,一线江景：坐拥一线江景资源，兼顾中央景观及江滨休闲景观带，配置以舒适型户型，实现产品定位拔高 二线江景：拥有一定观江面，进行差别化产品打造，以紧凑型结合舒适型产品，实现产品价值提升 中央景观：以中央景观为依托、江景资源有限，以紧凑户型为主，迎合、辐射市场需求,壹、地块资源分析,贰、户型产品配比分布,叁、户型功能布局遵循的主要原则,最大限度挖掘、利用项目内外部景观资源，保证视野开阔与户型的观景面，提升居住品质，建议在户型设计中考虑：,起居室尽量面向景观资源,重要景观面设置奢侈观景阳台,主卧室保证朝南,南侧可设计为落地窗,边单元可设计转角飘窗,采光要求,景观要求,示意区块： a-3居住组团北向望江、中心景观花园资源价值 分析建议： 在户型功能布局上，充分利用江景资源及考虑户型朝向、采光通风等因素 1、7#、14#端头套舒适户型建议客厅北向观江、主卧朝南 2、8#端头套户型及13#舒适三房实现客厅北向面对中央景观，主卧朝南的功能空间布局 3、其他户型空间在整体布局上，以景观面为核心，设置观景阳台以及转角飘窗；同时注重餐厨一体，设置生活阳台，以提升产品的实用型及居住品质感,布局原则示意,北溪,综合光泽房地产市场产品量化情况，同时考虑本案地块的市场竞争及更好应对未来市场的变化，降低整体开发风险，结合项目整体户型规划要求，我司建议本案的户型配比： 高层住宅户型以三房为主，四房、二房为辅,肆、户型配比建议,上述户型配比建议与市场在售产品市场容量相融合,核心客户,游离客户,客群：县城及周边乡镇的首次置业者 职业：从事竹木业/工艺箱包业人员、企业员工 目的：改善居住环境及生活需求 需求：2房、小3房、3房 特征：希望从居住社区中找到对城市的归属感，注重家庭和谐和生活质量的持续改善，希望向上层发展的意愿强烈,客群：县城及周边乡镇的改善型置业者 职业：企事业机关单位、私营业主 目的：自住 需求：3房、4房 特征：讲究品质生活的，对居住环境、休闲设施配套，希望从居住社区中彰显身份，同时注重区域发展的升值潜力,客群：投资性质客户 职业：分布广泛 目的：升值收益 需求：2房、小3房 特征：他们看好该区域发展，准备长期持有，对楼盘品质感、社区环境较为注重,重要客户,核心客户,50%-60%,30%-35%,5%,最终，本案高层产品实现主流购买力即“城区改善型”与“进城自住型”,上述户型配比建议与本案高层产品圈层客户需求相融合,伍、户型标准尺寸建议,陆、户型产品推介,建筑面积：（三房）117.3+（偷）书房 实现房型：四房两厅两卫两阳台 赠送面积：阳台计半+空调板+花池+中空部分,赠送8-9,赠送8-9,v.营销建议,1,2,3,4,5,guangze downtown,build the core of the residential areas, again burnish lujiazui type prosperous,1个案名,双线布点,3套vi,重体验,组活动,让我们回顾项目定位！,首先,guangze downtown,半岛核心区 * 光泽陆家嘴,在此定位下我们为项目匹配了,大型集中式卖场,开放性商业街区,休闲商业步行街,首家四星级酒店,沿江滨休闲公园,首个县市民公园,首个半岛式住区,附属服务型底商,独享300米阔绰水景,我们做的是拯救光泽的整体城市价值，,我们拥有的是光泽未来商业价值的中心导向，,我们要告诉光泽的是橘子洲的变化和核心化价值，,我们必须通过对市场反复进行理念灌输让光泽人深刻记忆,光泽中心 = 橘子洲,案名,中央半島,保留地域特征，双江半岛/光泽城市地理中央。 阐述项目主轴，政府规划商住中心区/城市未来核心价值区。 项目心理价值，形成家族式徽章，光泽高端人士的唯一选择。,第一阶段广宣语：,上海有陆家嘴 光泽有.,備選案名,b:欧沪 * 国际岛,a:长滩一号,1,2,3,4,5,guangze downtown,build the core of the residential areas, again burnish lujiazui type prosperous,1个案名,双线布点,3套vi,重体验,组活动,光泽是一个典型的内需型城市！基本上 不存在外来投资者,我们的客户有一大半来自于周边乡镇,中心扩散 + 双线布点,以老城区（217）为重点布点位置快速吸聚城区人气,封锁出入主门户，抓紧返乡及外出人群,控制周边乡镇进出城途径，同时截流城西客群,1,2,3,4,5,guangze downtown,build the core of the residential areas, again burnish lujiazui type prosperous,1个案名,双线布点,3套vi,重体验,组活动,vis-01,vi-02,vi-