中铁置业 杭州临平项目定位报告98p.pptx

2011年04月14日,中铁置业临平项目定位报告,区位交通,地块位于杭州主城东北部，临平城北部，临平山北； 地块距主城武林广场直线距离约20公里，交通距离约30公里，目前有三条车行路线与主城连通，其中最快的线路为“上塘高架绕城高速半山口下走320国道至地块现场”； 地块与临平城区仅一山之隔，走临平山隧道车行距离约3公里； 地块所在区域目前公交线路稀少，公共交通配套设施较为匮乏，但周边已有较多站点布局，预期未来交通状况会有较大改善。 项目500米内设有一号线地铁延伸段站口,区位对杭州主城而言，属远郊地块；对临平区而言，属于近郊地块。,区域规划,地块行政区划上隶属余杭经济开发区； 开发区东部、西部及北部规划定位为产业功能园区，发展地方经济；中部规划定位为商贸服务区，南部沿临平山一带规划定位为大型居住区（cld），目前已有绿城、金都、金帝等多家知名品牌开发商进驻，其中绿城蓝庭地块已开发交付面积近30万方，金都夏宫、金帝海珀、赞成香颂等多个大型居住地块也已启动，区域板块效应已初步形成，未来前景值得期待； 本案位于开发区南部cld核心位置，与绿城蓝庭较近，同时又紧邻省一级重点中学余杭高级中学，临河分布，同享人文氛围和自然景观。,本地块,地块信息,地块地处临平街道北沙路与荷花路交汇东北处,东至禾丰社区土地；南至规划中北沙路；西至规划中荷花路；北至规划中天荷路 总建面为24万方，板块内属中等规模项目 容积率2.2，90平方米以下套型要求20%以上，产品应以公寓为主 配有四星农贸市场和公共设施，可满足基本生活需求,地块四至,地块整体比较规整，东、南两侧水系环绕，但水质不高 地块内部较为平整，有一条小溪，地块内还留有较多电线杆 地块南方为荷花塘居住区，整体生活配套水准不高，但可满足基本生活需求 周边布有大量的学校，如余杭高级中学、临平一中、余杭实验中学（在建）等，整体文化教育氛围浓厚,swot分析,整体政策环境,杭州 2010,余杭 2010,杭州及余杭整体经济发展态势良好，居民购买力较强，余杭区的一大显著特征是第二产业较第三产业更为发达,经济环境分析,经济环境分析,2006年以来，余杭与杭州的生产总值稳步上升，经济发展增速稳定。除07年外，余杭生产总值的增长率逐年增加。,余杭与杭州银行储蓄逐年增长，居民越来越富裕，购房支付能力逐步增强。,经济环境分析,杭州房地产开发投资历年来都在固定资产投资总额中占比颇重，2010年达120亿，占总额的1/3.,余杭房地产开发投资稳步增长，2009年与2010年的房地产开发投资增长率达到了27.3与25.4，是08年增长速率的2倍。,经济环境分析,2011年是房地产调控的高压之年，各项调控政策频出，矛头直指房产市场，抑制房价过快增长。房价过快上涨使得民生问题越来越突出，国家调控政策的决心坚决，政策松动的时间尚不能确定。,政策环境分析,杭州市场成交,杭州楼市经历了冰火两重天的局面，新政前市场异常火爆，新政后市场进入冰点状态，表明购房者对政策较为敏感。,杭州市场受政策影响非常明显，表明购房对政策敏感； 成交经历冰火两重天局面，新政前成交异常火爆，新政后成交量在低位徘徊，特别细则出台后； 预定量受政策影响较为明显，1月28日是预定量前高后低的分水岭，3月份预订量有所增加； 成交价格表现出冲高回落的态势，受限购令的约束，区位好、单价高的改善型住宅成交份额减少，单价低的城郊的刚性型住宅成交份额增加； 预测：优惠活动会在城郊打起，成交均价下降趋势会续。,杭州成交不佳，成交均价下滑，低迷的市场将会持续一段时间,建议近期应规避政策和市场风险,目前高压政策直指房产市场，政策松动时间尚不能确定,宏观市场总结,区域市场分析,余杭市场走势类似杭州，但是成交结果好于杭州。,市场受政策影响较为明显，政策的杀伤力 度非常强； 近期成交量回升到了杭州细则出台前，成交结果好于杭州； 预定量在春节期间表现不佳，其他时间表现平稳； 成交均价呈现出冲高回落，特别是细则出台后，价格走低的趋势较为明显；,余杭市场,临平房市现状,临平房产市场现状,临平市场成交,1、临平地区整体成交走势同样受政策的影响而波动，且与杭州整体走势基本趋同，但波动更大，抗风险能力更差； 2、临平地区成交均价基本保持平稳，呈现出小幅度的波动，从10年1月至11年2月，临平地区价格上涨38%，明显低于杭州的63%，稍稍高于余杭的31%，临平价格上涨速度较慢； 3、月成交最高可达900套，最低仅25套，波动幅度大。,竞争板块,临平新城以双铁概念以及良好的规划，居价格第一梯队，板块内项目众多，且未来供应量大；临平老城以成熟配套取胜，但目前新推项目少；临平山北和星桥板块依托临平城区，位置相对次之，处价格第三梯队，土地充足，未来供应量大。,竞品分布,金都夏宫,临平山北在售公寓的楼盘有绿城蓝庭、金帝海珀、东港花苑和赞成香颂，即将上市的有蓝江四季晶品。市场未来供应量为113.4万方，产品类型大都为小高层和高层，可见，未来市场竞争将会很激烈。,临平山,竞品分析,竞品分析,竞品于10年年底集中开盘，以90方左右的紧凑型三房为主，价格集中在8400-11200元/方之间。 竞品定位大部分定位于刚性需求者，受政策影响不明显，整体去化较理想。,竞品户型面积段集中在80-100方的中小户户型，其次是120-140方和100-120方两个面积段。,项目名称,竞品分析,竞品分析,竞品成交总价段集中在60-120万/套，其中成交业绩较差的东港花苑成交总价以60-80万为主，拉低竞品成交总价集中段，其他竞品的成交总价段以80-120万之间。绿城大面积的户型及品牌效应使得项目总价段集中在200万以上。,临平山北市场以中档产品为主，满足刚性需求者；从销售结果可知，中档产品市场接受程度高于低档产品，普通住宅接受程高于酒店式公寓，高端产品因政策影响，销售受到制约。同时，现售项目未来推量为113万方，板块内部竞争程度较为激烈。,竞品分析,客户年龄段：25-45岁之间的中青年群体为主。 客户置业目的：刚性需求购房，当地青年成家居住需求，新临平人有所积蓄后的居住需求，杭州城东价格溢出型刚需；改善型购房，寻求生活享受和居住舒适度；投资兼自用型购房，抵制通货膨胀的压力，寻求资产保值增值。 客户职业来源：个体、私企业主、当地企业中高层为主。 客户区域来源：临平地区、周边乡镇、杭州城东及城北地区为主，也有少量来自海宁及其他外地投资者。,竞品客户,区域竞品客户,客户扫描,客户来源地: 以本区域内工作、生活人群为主；隶属临平，对区内其他乡镇客群有一定的吸引力；随着临平山隧道的拓宽开通，以及多家品牌开发商的进入，板块居住氛围渐浓，对临平城区及主城区客户的吸引得到了增强。 主力人群构成： 35岁以下的年轻群体购房意愿最强，其他年龄段的购房意愿相对较冷淡； 购房的客户主力是青年持家和小太阳家庭，城区原住居民和新临平人占较大比重； 随着板块热度的提升，越来越多的主城区价格挤出型客户开始关注临平北，呈现上升态势； 板块内农村地区习惯于老少同居，老人另行购房独居概率低，因此老年公寓的目标客群还是以主城区客户为主。 客户背景： 临平区域客户受教育水平及平均收入相比主城区客户低，但个体、私企业主极多，拥有较强购买力； 城区受价格挤出效应影响，青年可能会在城区周边选择合适新盘置业居住； 农村原住民更倾向于居住自建房及拆迁安置房，或者在城区置业； 外来人口量大，以农民工为主，部分个体创业者、企业中高层及居住多年者，拥有一定的购买力。,未来供应分析,余杭2009.1-2011.3各区域土地出让情况,出让土地预计总建筑面积,临平四街道2009年至2011年3月出让的土地在未来可形成365万方的总建筑面积，未来板块竞争压力大。,临平未来整体供应,临平山北共有8块已出让待开发的土地，共136万方的体量，将是杭州楼市住宅体量最大的一个板块。出让土地的容积率都在2.0以上，产品物业形态以高层公寓为主，可见，未来市场竞争程度将会异常激烈。,临平山北未来供应,客户深访,客户分析“三部曲”竞品客户+问卷调研+客户深访=客户最终定位,问卷调研,竞品客户,通过与10位有代表性的潜在客户深访调查，深入了解客户对产品的细致需求，从而以客户需求为导向，挖掘项目产品内涵，打造核心亮点,通过市场调研，初步了解板块内部的市场客户构成，明晰区域来源、家庭构成、年龄结构及置业目的,客户定位,客户分析内容,追求交通和配套便利的杭州城东刚性需求,临平当地及周边乡镇客户,区域型,追求高性价比 舒适性 孩子上学,性价比高 良好的配套，孩子上学问题 品牌优势,交通导入型,便利性 较高性价比,价格合适，性价比高 交通便利，与工作区域接近 居住氛围较浓厚，配套设施成熟,板块客户构成分析,性质,主要诉求,关注点,由于区域相对不成熟，而且由于临平山的隔断，客户抗性较大，投资客缺乏足够动力。即使有“双铁效应” 提高了临平整体的认知度，多家品牌开发商的进入提升了板块的未来预期，但仍需要以相对合理的价格来保证对客户的吸引力。,目标客户梳理,单身一族,中学三口之家,单身丁客,幼小三口之家,已婚未育,新婚族,中大学三口之家,丁客家庭,两老空巢,三代同堂,儿女立家,普通白领 （22-25岁）,都市精英 （25-40岁）,品质家庭 （41-50岁）,健康养老 （51-60岁以上）,家 庭 结 构 产 品 偏 好 模 型,拥有型,健康型,精神型,赡养型,生活型,教育型,运动型,休闲型,工作型,工作型,运动型,休闲型,年龄在25-40岁之间的客户也主要关注产品功能性方面，对于情感面的诉求稍弱,商务型,精神型,文化型,文化型,健康型,项目客群定位目标客群家庭结构与产品偏好,杭州主城区80-100万总价房源短缺，目前只集中在桥、九堡、下沙、滨江非沿江板块，同时上述板块配套不成熟 必定有大量积压客户外溢,客户定位,客户地图,临平城区客户：投资保值型，追求享受改善型，价格挤出首套刚需型 临平周边乡镇客户：自住兼投资功效，主要包括轻纺、服装、食品、五金机械等行业的中小企业主，以及商贸店铺老板等。优质教育资源有较大吸引力。 开发区客户：包括开发区中高层及核心技术人员，长期在临平地区发展，需要在当地购置房产以满足其生活需求，注重子女教育状况 主城区刚需客户：为主城区高位房价挤出，在杭州周边郊区寻求交通、生活方便的居所 外区导入客户：主要来自近临平的海宁地区，为解决入籍及子女教育问题，部分投资,客户小结,1、主流客户盘点： 以首置型刚需和改善型需求为主体，兼有少量投资，主要包括： 临平城区客户：投资保值型，追求享受改善型以及价格挤出首套刚需型 临平周边乡镇客户：自住兼投资功效，主要包括轻纺、服装、食品、五金机械等行业的中小企业主，以及商贸店铺老板等 开发区客户：包括开发区中高层及核心技术人员，长期在临平地区发展，需要在当地购置房产以满足其生活需求，注重子女教育状况 主城区刚需客户：为主城区高位房价挤出，在杭州周边郊区寻求交通、生活方便的居所 外区导入客户：主要来自近临平的海宁地区，为解决入籍及子女教育问题，部分为投资需求 2、置业动机与置业偏好： 置业动机： 自住客户：主要驱动力为居住适宜度，价格控制、基础配套、交通通达性及教育配套 投资客户：主要驱动力为目前房价、整体资源、升值预期 置业偏好：相对青睐价格适宜，宜居性高，实用性强，配套完善的中端物业 3、客户需求分析： 面积：80-120方匹配刚性需求，120-140匹配改善型需求 价格：单价控制9000-11500元/平方米，总价控制80-150万 户型：以两房和三房为主，注重整体功能实用性，以全明通透为宜 基础配套：有完善的基础配套，可满足基本生活需求，有一定的集中性商业 交通：交通便捷，道路通达性好，公共交通发达，主城区客户对地铁有需求 教育：可就近满足子女教育问题，名牌学校具更高的吸引力,典型客户画像（临平主城客户）,品质追求型首置,社会特征,消费心理及特征,房产信息主要渠道,置业偏好区域,关注因子,现有房产,有快速路可达，环境优美的郊区板块： 闲林、小和山、良渚文化村、临平北、下沙沿江区、萧山闻堰、转塘,面积：90方两房，满足刚性需求；140方三房，考虑到孩子出生后功能需求，讲究一步到位； 品质：性价比高，居住环境、品质要好 交通可达性：要有快速 路或地铁可达，买房余钱 买辆经济型轿车，快速步 入房车一族,25-35岁；新杭州人，本科或大专学历 新婚或处结婚准备期 家庭年收入15-30万元 总价承受上限：120万,网络 关注财经类、时尚娱乐、社会类新闻信息,追求生活品质，注重自我形象 渴望安家落户，立业成家，期望通过买房获得城市归属感和安定感 爱消费但杜绝浪费，讲究性价比,无，租房居住,典型客户画像（临平客户）,改善型刚需,社会特征,消费心理及特征,房产信息主要渠道,置业偏好区域,关注因子,现有居住方式,临平城区、临平近郊板块： 买不起临平主城区房，只能买临平北、星桥等板块楼盘,面积：120-140方标准三房，以三代同堂为空间要求； 形象：楼盘档次感及知名度，同样总价内，会选知名度较大楼盘； 价格：单价敏感型，贪小便宜，喜好赠送空间或小优惠； 品质：楼盘建筑及景观品质要有品质感，能满足其炫耀心理需求,家庭核心，子女12-16岁； 个体户、生意人，或乡镇公务员，家庭年收入10-20万元 总价承受上限：120万,房展会，户外广告，当地主流报纸,注重优雅和美观 价格高度敏感，但又认名气，容易受亲朋评价影响 关注子女前途,乡镇有住房，不打算翻新或就地重置,典型客户画像（市区改善客户）,刚需性改善型,社会特征,消费心理及特征,房产信息主要渠道,置业偏好区域,关注因子,现有居住方式,临平城区、临平近郊板块： 买不起杭州市区房，只能买临平城区或临平北、星桥等板块楼盘,面积：120-140方标准三房，以三代同堂为空间要求； 形象：楼盘档次感及知名度，同样总价内，会选知名度较大楼盘； 价格：单价敏感型，贪小便宜，喜好赠送空间或小优惠； 品质：楼盘建筑及景观品质要有品质感，能满足其炫耀心理需求,家庭核心，子女18-25岁； 个体户、生意人，或乡镇公务员，家庭年收入10-20万元 总价承受上限：120万,亲戚朋友，房展会，户 外广告，当地主流报纸,守旧 极度反对奢侈和浪费 注重优雅和美观 价格高度敏感，但又认名气，容易受亲朋评价影响 关注子女前途,乡镇有住房，不打算翻新或就地重置,典型客户画像（开发区客户）,安家落户型首置,社会特征,消费心理及特征,房产信息主要渠道,置业偏好区域,关注因子,现有居住方式,临平开发区、星桥板块： 稍有实力者，会考虑在临平城区购房,面积：90-120方，偏好三房，考虑子女出生或父母来杭居住功能要求； 交通：注重交通便利性，就近买房； 价格：总价承受力有限，价格较为敏感； 配套：关注周边日常生活配套,30-35岁，新临平人，大专以上学历； 开发区企业中高层，核心技术人员，家庭年收入10-20万元 总价承受上限：100万,无住房，租房居住或单位安排宿舍,网络，当地主流报纸，户外 关注财经类、时尚娱乐、社会类新闻信息,追求生活品质，注重自我形象 渴望安家落户，期望通过买房获得城市归属感和安定感 爱消费但杜绝浪费，讲究性价比,text in here,项目深 度解读,客户需 求特性,形象定位的两个关键问题：,1、区域产品水平和定位情况？ 2、我们到底可以给客户带来什么？,区域品牌开发商云集，绿城、金都、金帝，这些板块的先驱者们，以高端、舒适、大盘为导向，带来了自己最新的产品理念，板块整个产品水平非常出彩！,市场定位,目标： 以高品质的产品进入市场，产品力达到区域内的一线水平，占位于板块市场的第一梯队！ 关键点： 产品综合水平处于本区域板块前列； b. 产品力核心要素具备市场的引导力； c. 强调物业的管理质量和配套的软性提升。,我们的定位是什么？,那么作为第一梯队的占位，我们到底可以给客户带来什么？,理念一：居住空间的成长性与延伸性,产品注重室内居住空间的可成长性和延伸性，以露台、景观阳台等形式，扩大生活居住容量，使房屋的居住功能性得以提升，增强客户舒适度和满意度。,理念二：公园式情景生活,社区具有覆盖性的精致景观园林，构筑社区景观系统，联动世纪公园，内外结合形成双公园景观系统，营造公园式情景生活意境,理念三：舒适便捷的配套设施,注重生活的舒适便利性，配以丰富且具有一定品质的社区服务设施，让每一个业主享有完善且零距离的配套。,理念四：提倡和谐温馨的邻里关系（后期营销活动配合）,邻里之间，其乐融融，致力于营造出一种社区和谐温馨的氛围，让每一位业主如沐春风，尽享其间乐趣,中铁置业：信任源自责任,成长型公园社区，让你的孩子在公园中长大！,价格定位,价格推导项目整体均价制定方法,产品类型,高层,板块内同类产品比较定价,项目总体静态均价= （分类产品价格对应产品体量）项目总体量,本地块预计售价11011元/平方米， 按照价格10%的增长幅度，测算出本案2012年上半年的推盘售价为12100元/方。,产品规划设计建议,地块价值分析,总体规划建议,户型设计建议,建筑风格建议,园林景观建议,配套设施建议,物业服务建议,规划中天荷路,规划中北沙路,规划中荷花路,地块规整，东面临河，需在西北角配建农贸市场和公共设施用房 居住价值：3#2#1# 3#地临河，且有30米宽的绿化带，有较好景观资源；1#地中设有商业及农贸市场等，受噪音干扰大。 商业价值：西侧北侧南侧 配建四星农贸市场和公共设施用房置于西北角，考虑到对住宅的影响，沿西侧荷花路配建商业优于北侧。,河道,地块价值分析,商业首层层高4.5米； 住宅单元均有3.6米架空层，层高均为3米,注：,总体规划建议,次出入口,主出入口,农贸市场（含公共设施） 占地4000; 农贸市场建面约4000（含公共设施）,沿街商业 占地4000； 面积约3200，仅一层底商,1#地块住宅 2梯3户（两居+小三居）； 23f，部分21f+1f底商； 共13个单元，69-74米。,3#地块住宅 1梯2户（三居+三居或四居+四居）； 11f； 共15个单元，楼高约40米。,2#地块住宅 1梯3户（三居+三居或小三居+小三居）； 20f；部分含底商； 共11个单元，楼高65米。,总体规划建议：技术指标,总用地面积为109106，总建筑面积为240033，容积率为2.2； 住宅的用地为101105，约占93%，其容积率为2.3。 商业及配套的建面约占3%，为7200；其中四星农贸市场4000（含公共设施），满足规划意见书要求，底商4000。,总体规划建议：户型配比,涵盖了从两居到四居的户型，总销售套数为2086套，其中主力户型为90-120的小三居和120-140的三居，主要面向刚需客群。 90以下户型建面占比20%，满足规划要求。,次出入口,主出入口,总体规划建议：户型分布,1#地多布置两居和小三居，容积率约2.7；2#地布置小三居和三居，容积率约2.3；品质更高的三居/四居布置在容积率为1.8的3#地。,由于底商临西侧的荷花路，将主出入口放在西侧荷花路，北侧的大荷路设置次出入口(人行出入口)；社区内部实现人车分流。 3#地块为11层的小高层，对离东侧河景稍远的高层楼座的视线遮挡有限，最大程度利用河道景观价值。,11f,河道景观,23f,23f,总体规划建议：交通组织及视线分析,主入口,次入口,主入口美观大气，简约中彰显独特,次入口小巧别致，出入舒适，景色宜人,户型建议：钱塘山水89方户型，通过赠送阳台、空中花园增加使用空间，提高性价比 南北通透，全明设计，采光通风良好，“可生长”户型设计，挑高阳台，卧室飘窗设计,户型设计建议,中海钱塘山水：2室2厅2卫,中海钱塘山水：2室2厅1卫,户型建议：钱塘山水130方户型，通过露台、阳台及飘窗设计增加使用空间，提高性价比,户型设计建议,中海钱塘山水：3室2厅2卫,露台,阳台,飘窗,三室两厅两卫,两室两厅一卫,户型建议：两梯三户的板式住宅，2套125三居+1套85两居 三居南北通透，赠送空中花园，性价比高；两居纯南朝向，户型方正实用,户型设计建议,户型建议：1273房2厅2卫，1514房2厅2卫 户型方正实用，南北通透，赠送空中花园、挑高阳台、奇偶错层露台，整体性价比高,户型设计建议,建议：新古典主义风格 保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。,建筑风格建议,园林景观建议,总体风格：打造集中式庭院园林景观，以精细化、主题化为导向，注重整体功能性。,滨河景观带：作为本项目最大的景观资源，建议对东侧30米宽的沿河地带进行额外投入，增加植被及木栈道等，打造更为精致的滨河景观，提升项目价值。,园林景观建议,项目南面及东面临近河道，建议利用原有沟渠，引水净化，进入社区，打造亲水型景观，提升项目景观价值，打造一大卖点。,园林景观建议,内部组团围合：注意前后两排楼栋间的围合景观的营建，打造大面积中央庭院，局部处理成半封闭空间，打造公共休憩空间。,园林景观建议,线条设计：道路、绿地、小广场、水系等线条采用规则化、几何化设计，明快简洁。,园林景观建议,植物：以杭州本地乡土植物为主，以花境、地被和乔木为主，植物层次分明，契合社区整体明快的感觉。,园林景观建议,小品：一系列现代派的艺术景观小品，彰显着人文气韵，以抽象的形体，鲜艳的色彩，不仅形成夺目的视觉艺术，更表达着对生活的热爱，对未来的无限期许。,园林景观建议,架空层：建议层高为3.6米，将住宅底层进行架空层设计，可规避底层的销售抗性，丰富了社区内部空间层次，打造内部实用型温馨业态，使业主可拥有半公共空间的邻里场所。,配套设施建议,架空层设置书吧、咖啡吧等实用性服务店铺，以便为业主待客、交流的合适场所。,充分利用架空层空间，提供休闲娱乐设施，以供业主休憩、娱乐之用。,阳光地下车库：结合社区人车分流的交通组织方案，打造全明阳光内庭式地下车库，将地面的自然景观延伸到地下，采光、通风状况佳。,配套设施建议,配套设施建议,双大堂入户： 地下车库大堂直接入户，精装修标准不应低于一层大堂，客户停车后由此直接刷卡进梯入户，打造“双大堂”概念。 同时在大堂内专门设置客户司机等待区。,配套设施建议,儿童乐园：结合社区目标客群的家庭结构，打造亲子平台，关爱下一代的健康成长,配套设施建议,室外健身设施与晨跑小径：把健康生活元素注入到社区之中,产品建议高科技,适度选用成熟技术，提高居住品质,高科技应用-安全、智能、舒适、健康、低碳,标准配置 居住区智能化及安防系统 增强外保温结构系统 太阳能光电系统 楼板辐射采暖制冷系统 同层排水系统 节能器具系统 空气能水循环系统 智能遮阳技术,产品建议高科技,社区安防系统,1.访客对讲系统,识别访客，智能控制，杜绝闲杂人员随便出入,完成楼宇可视对讲、紧急报警、图像监视以及遥控开锁等功能，保障业主的安全,2. 闭路电视监控系统,通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的一切情况，可以把被监视场所的情况一目了然。,3. 防盗报警系统,防盗报警系统的设备一般分为：前端探测器，报警控制器。前端探测器包括有：门磁开关、玻璃破碎探测器、红外探测器和红外/微波双鉴器、紧急呼救按钮。,配套设施建议,第 84 页,电梯,根据质量成本、质量、安全、服务综合考虑，开发商可选择上述电梯品牌中的三菱,配套设施建议,外墙保温系统,采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米 能严密阻止冷热辐射和传导 干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射 外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温 流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果 传热系数低至0.2至0.3,室内,室外,外墙保温截面,加厚混凝土外墙,加厚保温层,流动空气层,干挂砖幕墙,干挂幕墙,配套设施建议,外窗保温系统,low-e镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射,low-e镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用保温板（美国欧文斯克宁）做隔热处理,世界顶级德国 schco （旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,配套设施建议,系统可有效减弱阳光辐射和室外噪音影响,从左面不同玻璃结构的遮阳和防噪效果示意图可以看出，冰花玻璃和中空玻璃的配合使用，不仅可以起到很好的遮阳效果，还可以最大限度的减弱室外噪音影响。,中空玻璃,外加普通玻璃,外加冰花玻璃,配套设施建议,生态灭蚊机,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动