保定市“未来石”项目定价报告30P.ppt

“未来石”项目定价报告,谨呈隆基泰和实业集团,公寓类产品市场分析,保定市在售及待售公寓项目一览,备注：标注绿色： 住宅为主，有少量公寓 标注紫色： 产权70年公寓类型住宅 标注黄色： 纯公寓,市场在售及待售公寓项目集中分布在高开区保百、先天下商圈，火车站裕华路商圈及东湖板块三大区域。,各区域项目特征,各区域项目特征,各区域项目特征,住宅类公寓项目对比一,备注：住宅类公寓的体量都较小，一般在6万平米以内。,住宅类公寓项目对比二,备注：住宅类公寓一般为毛坯交房，少数精装。,纯公寓项目对比一,备注：纯公寓项目，受地块限制，体量都较小，一般在10万平米以内。,纯公寓项目对比二,备注：东湖地区纯公寓项目，受位置影响，倾向于带装修，且价格相对市区项目要低。,综合体公寓项目对比一,备注：综合体项目，公寓体量都较小，一般在10万平米以内。,综合体公寓项目对比二,备注：综合体类项目，相对其他类型的公寓产品，更加注重项目的优势，或招商优势，或科技优势，以拔高项目的价值,（1）分布： 目前市场在售及待售公寓项目主要集中在东湖板块区域，朝阳大街保百、北国商圈区域，火车站周边及裕华路商圈区域； （2）价格分布： 未正式开盘处于内部认购阶段的楼盘及东湖区域楼盘定价在4500元/平米左右（其中东湖板块的紫御尚都起价3980元/平，总价15万/套）； 市区公寓项目定价在5500元/平米； loft在11000元/平米左右； 精装修公寓价格在6000元/平米以上，同时拎包就能入住也受到部分人群的欢迎； （3）需求： 以投资为主要目的，大多数项目今年入市，只有裕东公寓项目2010年5月入市，最后实际成交价和入市价差别不大，可以看出保定市场公寓产品仍为新型产品，随着今年公寓项目的大量入市，已得到市场认可； （4）现状： 从实际调研中可以感受到，高开区保百、北国区域及东湖板块区域公寓关注度较高，但公寓总体供应体量大，加之万博广场等项目的入市，预计到年底公寓产品供应量将突破80万平米，截止目前总去化量约在14万平，销售速度缓慢，未来销售压力将会很大。,小结,周边同类项目分析,周边同类项目分析,周边同类项目分析,（1）产品特征： 1-3f/4f以底商为主，部分含少量写字楼楼层； 开始注重项目楼体内部的打造，如空中花园、咖啡厅等； 外立面均为现代风格； （2）价格： 毛坯房集中在4000-4500元/； （3）户型： 户型以一室和两室为主，面积在40-100之间； （4）交房时间： 除紫御尚都外，其余项目均集中在2014年交房； （5）客户特征： 以投资客户为主，且观望情绪浓厚；,周边同类项目特征小结,本案定价分析,本案介绍,项目为总建筑面积50万的城市综合体，以商业为主导重新整合城市空间，把分散的土地缝合起来，将多种城市功能立体复合并集约化地组织和建造，以适应高度知识化、信息化产业时代都市人的工作、居住、商务、休闲、学习等多样而便利的生活需求。,外部交通,项目所在区域,七 一 路,东 二 环,东 三 环,长 城 大 街,本 案,腾 飞 路,京 港 澳 高 速,项目四周道路： 东侧是东三环， 西侧是规划一路， 南侧是七一东路，可直达g4京港澳高速 北侧将规划二路。,现有道路,规划道路,看房通路,外部交通四至及介绍,项目东至,项目西至,项目南至,项目北至,本案现状,项目售楼部,项目施工现场,本案swot分析,优势（strength）,创意外立面，国际化设计 隆基泰和品牌实力保证 项目紧邻东湖、大学城 周边交通完善,劣势（weakness ）,周边环境荒凉 商业尚未启动，不能支撑公寓价值 东临东三环，过往大车较多,机会（opportunity）,威胁（threat）,保定整体市场观望情绪浓厚 市场公寓类产品供过于求，且供应量还在加大，但去化较慢 周边公寓已有低价产品入市,政府重点建设东湖新区 京石高铁保定站的即将通车,调研分析,十一期间，共发放2000份问卷，收回1619份有效问卷。,77%客户选择毛坯，说明客户对精装仍处于认知期。,74%客户选择40-80平，说明前期对客户的引导较为有效。,66%客户选择分期付款，说明客户对全款仍有一定的抗性。,61%客户选择4000以下，26%客户选择4001-4500，说明客户对价格的敏感度较高。,定价因素,本次定价参照项目，选择了区域内的同类型项目，以及临近的同产品类型项目，炫彩 soho、东湖世纪名座、东湖国际、领秀紫晶成。 以参考区域内项目为主，故本区域选取两个项目：炫彩soho、东湖世纪名座。炫彩 为本地知名开发商华中地产开发，其品牌溢价较高，东湖世纪名座为区域内体量相对较大的项目。 紧邻本区域，选择的是东湖国际和领秀紫晶城。东湖国际紧邻二环，体量与本案接近； 二环内项目领秀紫晶城（公寓），周边配套完善，交通便捷，且紧邻重点中小学及大学。 区域因素和个别因素，涵盖了定价所涉及的相关因素，由于周边配套、交通及 销售速度对价格影响因素较大，故这三项权重比值相对较高。,定价系数表,根据市场比较法项目入市价格建议为： 入市建议均价：4120元/平米 加上优