抚顺市房地产市场调研＆将军沟项目前期调研和测算63p.ppt

远洋地产东北事业部 2010 . 3 . 13,抚顺市房地产市场调研 将军沟项目前期调研和测算,目 录,contents,宏观市场背景,09年辽宁省主要城市房屋均价,沈阳市每平方米4500元 ； 大连市每平方米9805元 ； 鞍山市每平方米3600元 ； 辽阳市每平方米3000元 ； 锦州市每平方米2700元 ； 盘锦市每平方米3100元 ； 营口市每平方米2650元 ； 本溪市每平方米3000元 ； 抚顺市每平方米3160元 。,2008年辽宁中部城市房地产发展数据,宏观市场背景中部城市之于辽宁,2009年三季度辽宁中部城市房地产发展数据,宏观市场背景中部城市之于辽宁,辽宁省房价低于全国均价,国家统计局2009年12月10日公布了全国70个大中城市房屋销售价格指数。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。 商品房销售情况方面，09年111月，全国商品房销售面积75203万平方米，商品房销售额35987亿元。据此数据估算，前11月全国房屋销售均价为4785元/平方米。 我省09年111月份商品房销售额为1756.70亿元，销售面积是4333.69万平方米，相当于销售均价为4054元/平方米。 我省房价不仅比同地区的平均水平低，更低于全国平均房价。,宏观市场背景中部城市之于辽宁,宏观市场背景中部城市之于辽宁,辽宁省楼市活力尚未完全释放,根据111月辽宁房地产市场运行状况，省建设厅党组书记商向东日前表示，辽宁房地产市场与东部地区比较属于后发市场，发展活力尚未完全释放出来，还有一个相当长的发展阶段。 辽宁房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场发展较快。居民自住性购房占市场主导地位，开发投资快速增长，交易量逐年增大，房价运行相对比较平稳。辽宁房地产投资、开发、交易、价格等方面指标近来表现良好，持续稳定，变化幅度相对较小，没有大起大落。市场始终保持健康平稳的发展势头，具有较强的抗风险能力，既没有过热，也没有过冷，还处在起步期、成长期，主要是加快发展的问题。,宏观市场背景看沈抚同城对抚顺发展的助推作用,区位一体化,一条19公里长的沈抚大道，把两座城市更紧密地联系起来。一个规划科学、环境优美的沈抚新城魔术般矗立在辽沈腹地。 沈抚城际铁路通车后，两市交通基础设施、传统优势产业基础等经济资源、科教、信息、公共服务等社会资源以及空间、土地、生态等自然资源实现全面共享。,产业同构、交通同网、旅游同线、市场同体、环境同治、服务同线。随着沈抚同城化的稳步推进，沈抚两市居民在教育、医疗、社会保险、金融等方面将加快融合。 按照与沈阳共同形成辽宁中部城市群核心的定位，抚顺城市布局的思路豁然开朗，立刻围绕实现沈抚同城化的目标，按照产业向园区集中、人居向浑河两岸聚集的发展思路，进行“两区两带”的全新布局：西部以抚顺经济开发区为主，积极向沈阳靠拢，建设先进装备制造业基地；东部以高新技术产业开发区为主，围绕“千万吨炼油、百万吨乙烯”项目的下游产品深加工，建设新材料基地；依托南环公路和将来建设的南环铁路，建设南环循环经济产业带；通过将市区产业向园区集中的方式，打造浑河两岸和轻轨沿线人居商住景观带。,宏观市场背景看沈抚同城对抚顺发展的助推作用,突破的不仅是地域，更是心理,宏观市场背景看沈抚同城对抚顺发展的助推作用,城镇化在下一步经济发展和结构调整中将扮演拓展发展空间的重要角色。专家预测我国城镇化水平提高一个百分点，就有1000多万农民转化为城里人。稳妥推进城镇化，将推动基础设施建设带来的投资增长，以及居民生活水平提高带来的消费扩大，为我国扩大内需和调整经济结构提供动力。 沈阳属于中心城市，对周边城市有辐射作用，在城镇化进程中，沈阳的城市规模还会进一步扩大，人口会进一步增加，所以沈阳今后的房地产发展仍然看好，而对抚顺的带动作用则不言而喻。,城镇化发展的助推作用,城市背景,抚顺市位于东经123度39分至125度28分和北纬41度41分至42度38分，中国辽宁省的中部，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市20公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里。,地处于辽宁中部，占地1万2千平方公里，拥有230万人口的抚顺，是一座因历史而影响中国、以资源而闻名世界的现代工业城市，也是历史文化厚重、人文景观独特、自然风光秀丽的中国优秀旅游城市。 境内山清水秀，森林茂密，是辽宁省重要的林区之一。主要旅游景点有雷锋纪念馆、萨尔浒风景区、永陵等。,城市经济框架,抚顺作为中国重要的工业城市之一，有着完整的产业配套能力，石油炼制、机械制造、能源提供、通讯网络、金融、中介等完整的产业体系，可为任何行业提供支持和配套。 紧靠中国东北政治、经济、文化中心城市沈阳，给抚顺经济的快速发展提供了许多方面的特殊优势。 沈抚城际铁路通车后，两市交通基础设施、传统优势产业基础等经济资源、科教、信息、公共服务等社会资源以及空间、土地、生态等自然资源实现全面共享。,城市经济发展数据,【抚顺近几年gdp及增长率】,【抚顺近几年人均gdp及增长率】,抚顺市经济近几年运营良好，城市综合竞争力、居民生活水平不断提升，良好的经济环境为抚顺市房地产市场发展奠定了坚实的基础。,城市经济发展数据,城市规划地性分布,城市规划近年地性分布状态,经营性用地 4 . 6 平方公里,沈抚新城规划用地指标,城市规划沈抚新城规划,【抚顺市既往5年商品住宅销售面积及增长率】,房地产市场发展数据市场容量,房地产市场发展数据市场容量,【抚顺市既往5年商品房销售均价及增长率】,【抚顺市既往5年商品住宅销售均价及增长率】,房地产市场发展数据价格增长,楼盘分布,整体价格水平低，增长速率缓慢； 产品类型单一、传统，多层产品占主导； 80110的两室两厅是市场追捧的热销产品； 精品、高端物业欠缺； 本地客群占主导，外源甚弱，外地购房者极少； 房地产开发地理分布跟随城市地理轮廓，凸显东西方向纬度张力，且西向有发散放射的分布趋势。,市场现状特征,地理布局：中部平稳，两翼齐飞 ； 市场需求量剧增 ； 小高层、高层成为主导产品； 价格稳步增长，西部升值空间大 ； 精品物业供应量逐渐增多 。,市场前景预估,区域市场顺城区,【顺城区近年商品住宅销售量】,【顺城区近年商品住宅销售均价】,区域市场顺城区房地产市场发展数据,楼盘分布集中在城东新区,区域市场顺城区楼盘分布,雷锋体育场片区 均价3500元/m2左右,城东新区片区 均价4000元/m2左右,前甸片区 均价3000元/m2左右,2009年主力新品销售价格,区域市场顺城区房地产市场价格环境,近几年抚顺房地产开发热点区域 ； 中高档项目为主 ； 多层为主力产品，后期开发项目中小高层产品逐渐增加 ； 主力户型二房二厅，主力面积90110平方米 ； 主力总价3540万/套左右 ； 整体销售情况良好，销售率在85左右 ； 区域内有抚顺市唯一的联排别墅产品 。,区域市场顺城区市场环境特征,区域市场顺城区主体客群分析,【新抚区近年商品住宅销售量】,【新抚区近年商品住宅销售均价】,区域市场新抚区房地产市场发展数据,区域市场新抚区楼盘分布,项目少，分布零散,区域市场新抚区房地产市场价格环境,土地供应量少，区域房地产市场发展受限，开发项目零散稀少 ； 传统的高档区域 ； 高层为主力产品 ； 小两房6080、小三房90110 是市场中主力户型 ； 随着公寓产品的出现，小面积一房正逐渐占据市场 ； 住宅项目销售情况较好，公寓产品销售情况不加，产品认知度有待进一步提高 。,区域市场新抚区市场环境特征,区域市场新抚区主体客群分析,区域市场新抚区房地产市场发展数据,【望花区近年商品住宅销售量】,【望花区近年商品住宅销售均价】,区域市场望花区楼盘分布,区域市场望花区房地产市场价格环境,区域市场望花区房地产市场环境特征,土地供应量充足，近期房地产开发热点区域 ； 中低档项目为主 ； 多层、小高层产品为主 ； 两房两厅为主力户型，面积95左右 ； 苗圃区域的玫瑰城是目前抚顺市场中热销项目，该项目的热销也提高了望花区的关注度 ； 随着沈抚同城化的实施，区域房地产市场有望掀起新一轮高潮 。,区域市场望花区主体客群分析,区域市场东洲区房地产市场发展数据,【东洲区近年商品住宅销售均价】,【东洲区近年商品住宅销售量】,区域市场东洲区市场环境特征,区域房地产市场尚处于启动阶段，市场供应量小，目前仅有两个在售项目，智丰雅居、天富花园 ； 项目综合品质较差 ； 多层产品为主 ； 两房为主力户型，面积7090左右 ； 目前销售价格在21002400元 / ； 区域内基本上“自产自销” 。,区域市场东洲区主体客群分析,区域市场抚顺经济开发区楼盘分布,区域市场抚顺经济开发区市场价格环境,区域市场抚顺经济开发区市场价格环境,高湾地区是目前抚顺经济技术开发区房地产开发最为集中的区域，区域内90以上的项目集中在该片区 ； 经济开发区的房地产产品以中、低档为主 ； 整体分布由北往南项目档次逐渐降低，靠近浑河的项目档次略高 ； 产品形式以多层为主，局部区域已出现高层产品 ； 户型以8095m2的两房一厅、两房两厅为主 ； 目前销售价格在2200元/左右，靠近浑河的项目均价达到2700元/左右 ； 区域内项目销售情况良好，整体销售率达到70左右 ； 沈抚同城化将极大的刺激区域房地产市场发展 。,区域市场抚顺经济开发区主体客群分析,总结抚顺市房地产市场客群解述,总结抚顺市房地产市场客群解述,项目地块概况,该项目地块位于抚顺市 南面市中心区； 北至茶叶沟（距沈吉高速抚顺出口1.5公里）； 西临葛布地区； 东靠高尔山公园。 政府提供总用地面积2012亩，约134万平方米。 （规划测算约为117万平） 规划要求容积率应不低于1：1.0 本项目实际规划建设可考虑1：0.8左右,项目地块概况,项目地块概况详细规划方案,本案周围青山环抱，溪水潺潺，自然风光秀丽，环境优美，是自然条件保存完好的山地居住区。,整个基地随山就势，建筑功能分布相对分散； 规划依据每个小地块所具有的条件，布置出不同的建筑形式和功能，各住宅区之间相互联系，又彼此分隔，各取所需，各展所长； 公建及商业部分成为联系各区的焦点，更无形中将各个地块进行了分隔； 将军沟将建设成一个文化氛围和人文气息浓厚的综合性中高档住宅小区。区内配套设施将包括文化、行政、卫生、教育、体育等配套项目。,开发设想,一、范围：北至将军北沟前红线， 西南侧见沟口两条红线, 在此基础上 确定地块规划面积。 二、规划建筑容积率按1：0.81.0考虑。 三、按中高档住宅小区规划，整体定位为现代生态文化社区。少量独栋、 多层、联排、适量叠拼住宅为主，因地设计少量小高层住宅。 四、组团内考虑规划老年国际公寓、高尔夫打习场、小学校、社区卫生 院、会馆及商业网点、旅游休闲项目设施等。 五、小区内市政道路考虑通公交车，尽可能不破坏小区整体环境，不占 用黄金地段。 六、小区周边山体、果园、植被（约5000亩）由物业公司承租管理。应 考虑果农管理山林的行走道路和小区分离，形成独立环山景观道路。 七、合理规划利用沟内将军河水系及水塘。 八、项目规划考虑分三期进行，第一期以沟口约800亩面积为主。,规划要求,规划土地面积117万平方米 按规划条件估算：容积率 1 ：0.76 117万平方米 0.76 = 89万平方米 预计117万平建筑土地总价约 6.12 亿元人民币 楼面地价为6.12亿 117万平方米 = 523元人民币 建设成本（含地价）每平方米1700元人民币 区内配套：500元/平方米 小区绿化：200元/平方米 利息、税费等500元人民币 匡算多层每平方米建安成本2900元人民币 联排每平方米造价3400元人民币,成本及收益匡算分析,其中： 多层（含小高层）住宅按55%计，销售均价3800元计算， 销售额为89万平方米 55% 3900元 = 19亿元人民币； 叠拼，联排及独栋别墅按45%计，销售均价7500元计算， 销售额为89万平方米 40% 7500元 = 26.7亿元人民币； 销售额合计45.7亿元人民币。 投资估算 土地投入6.12亿元人民币，基础设施配套3亿元人民币， 建设资金备用1亿元人民币，合计10亿元人民币。 利润估算 多层（含高层）部分89万平方米55%（3800-2900）元 = 4.4亿元； 联排（含别墅）部分89万平方米40%（7500-3400）元 = 14.6亿元。 合计利润：19亿元人民币,成本及收益匡算分析,按规划草案估算,地块周边自然环境优越，交通便捷，符合高档住宅品质。适合建设成为以联排、叠拼、独栋、多层为主的低密度高尚住宅区。 沈抚同城化虽然有利于抚顺市的经济发展，但也造成了高档住宅购买力的转移，本项目单体别墅应适量规划。 抚顺市房地产年销售总量约为150万平，2009年销售均价3200元/平。单位项目商品住宅年开发量以1520万平为宜。本项目开发年限需56年。 本项目为降低风险减少资金占用，可考虑先动迁沟口工业建设用地800亩，迅速投资建设，形成销售。适时再统一动迁沟内集体土地，按