《土地增值税》PPT课件.ppt

第三节 土地增值税,一、概述 （一）概念,土地增值税,出售，不包括出租及出让,不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人,土地使用权属国家，不包括集体土地,（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段,销售 新建房,二、征税范围,转让 二手房,直接转让土地使用权,具体征税规定 （哪些征；哪些不征；哪些免征）,接下表,小结（哪些征；哪些不征；哪些免征）：,1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）出售国有土地使用权； （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的； （3）存量房地产买卖； （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的； （8）合作建房建成后转让的； （9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的； （10）转让、抵押、置换,2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） （1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转移）。,3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业； （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中； （5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。,三、 土地增值税税率,（二）、土地增值税应纳税额的计算,1、基本公式： （1）增值额=收入-准予扣除的项目金额 （2）增值率=增值额扣除项目金额x100% （3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数,2、扣除项目的规定,转让新房扣除项目具体规定,转让旧房扣除项目具体规定,重置成本*成新率,关于新房税金计算的区别,例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。,【答案】 (1)实现收入总额：1600万元 (2)扣除项目金额: 支付地价款：100万元； 支付开发成本：300万元 计提的三项费用：(100+300)10%=40(万元) 扣除的税金：16005%(1+7%+3%)=88(万元) 加计扣除费用：100+300)20%=80(万元) 扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元) (3)确定增值额：1600-608=992(万元) (4)确定增值比率：992608163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15% (5)计算应纳税额：99250%-60815%=404.8(万元),1.建造普通标准住宅，增值