上海江桥万达广场租金项目定位市场调研报告（45页） .ppt

上海江桥万达广场租金市调报告,2010年11月03日,2,上海概况及商圈简析,项目区域总体概况,区域商业发展概况,3,市调结论、建议与项目定位,4,商户反馈以及建议,目录,上海概况及商圈简析,1,简述上海商圈、行政划分 租金情况、核心商圈情况,上海概况,上海，地处长三角东缘。中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。 20092010年度全球城市竞争力报告中，上海在中国仅次于香港，位于台北之前。 截至2009年底，上海常住人口1921万人，其中499万外来人口里，外籍人口约占13.5万。 2009年上海gdp总值14900.93亿 同比增长8.2%，人均gdp为18万美元。人均可支配收入28838元；农民人均可支配收入为12324元。 城市居民人均消费支出20992元;农村居民人均生活消费支出9804元,上海商圈分布,上海商业-核心商圈南京西路主要项目,项目区域总体概况,2,简述区域总体概况、普陀嘉定区概况、项目版块情况；,项目区位 及概况,项目位于 普陀区和嘉定区之间,项目所在“大虹桥”区域概况,项目区域 经济指标,项目区域 产业结构,1、区域概况 项目位于普陀和嘉定之间； 普陀区下辖6个街道、3个镇。 全区户籍总人口87.26万人；常住人口113.59万人，其中 外来常住人口22.70万人。 它是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通 枢纽，沪宁高速的起点 发展目标：“上海物贸中心”和”上海西大堂” 2、区域经济数据 2009年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。,普陀区概况及经济数据,3、产业现状 以现代服务业、商贸业、科技产业、房地产业四大支柱产业为主体的产业发展体系 已初步形成了“大市场、大流通、大配送”的格局，集聚了麦德龙（中国）总部、农工商超市总部等。 区内大型市场成交额占全市的三分之一左右；上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。 2009年12月，长风生态商务区内的跨国采购中心动工，这一集会展、办公等多项功能于一体的重大项目建成之后，将成为上海国际贸易中心建设中的重要功能性平台之一，是未来跨采大会的举办地、国际国内贸易组织的永久性驻地。,4、商业现状 以商贸流通业、现代服务业为主体的第三产业增加值比重达到70.66%。 百联国际购物广场和农工商118广场等形成中环商圈；长寿商圈依托曹家渡芳汇广场、调频壹广场、亚新广场等商业设施，不断提升能级。 楼宇经济发展初见成效，以长风生态商务区为首的重点地区引进了一批总部型、龙头型、服务型企业，楼宇的税收产出逐步提高，全区“亿元楼”达到4座。,嘉定区 概况,嘉定区位于上海西北，原为嘉定县，与上海宝山区、普陀区、长宁区、闵行区、青浦区接壤，全区常住人口约60万人。 嘉定经济以工业为主全区有2个市级工业区（嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区） 嘉定区商业为上海商业不发达“西部地区”。 嘉定区居民与上海其他郊区郊县一样，常年形成了到市区购物的习惯，称之为“到上海去” 。 嘉定区除主城区嘉定镇街道形成了一定规模的商业外，其余各地商业较为落后。 嘉定城区中心 嘉定城区中心由位于城中路、清河路的罗宾森购物中心、东方商厦嘉定店、嘉定商城呈三足鼎立之势与沿街店铺、主城区边缘的欧尚、乐购、永乐家电等卖场构成了嘉定区商业中心，辐射整个嘉定区。 嘉定各镇街道 除了嘉定城区中心外，各镇、街道的商业较为落后，与市中心城区普陀区接壤的丰庄（曹安公路）汇集了轻纺、服装、鞋业、电子等批发市场。,江桥项目周边 主要住宅,项目解读,江桥项目周边主要住宅,以项目为中心，以半径为1公里、3公里、5公里范围，并以京沪高速、外环高速线沿线为路径，将江桥的主要城区分为4个块状进行调研，小区居住人口数量在2000人以上的社区总共有（部分在建）60个，5km范围内未来5年将达到50万人,目前居住人口约为22万,分布的状况具体如下图：,项目周边住宅小区情况,第一片区: 项目就处于此区，周边新建楼盘较多，现有居住人口少，是江桥开发的新区，本区楼盘售价为1.21.7万之间。,万达,1,项目周边住宅小区情况,第二片区: 该片区位于项目的东边，属于江桥新旧城结合区域，该区新旧楼盘较多，本区楼盘售价为11.5万之间。,2,普陀区政府,项目周边住宅小区情况,第三片区: 该片区处于项目的南边，周边发展落后，新建楼盘少，是未来3年后江桥发展的主要区域，该区楼盘均价1.31.8万之间。,3,项目周边住宅小区情况,第四片区: 该片区片于项目的东南角上，属于江桥的旧城区域，是目前主要居民及商业的聚集区，该区楼盘售价为1.31.8万之间。,4,江桥项目周边住宅价格情况,项目区域商业商务地图,区域商业发展状况,主要项目介绍,嘉定区江桥镇及 周边商业状况,1、本项目四周商业情况 东：沿金沙江西路往市区方向2公里左右（新郁路以西）范围内为工厂区、规划商务区、农村耕地，行人稀少，无商业。以东2公里以外直至5公里之间有住宅底商及普陀中环路处的农工商118广场。,1、本项目四周商业情况 北：本项目沿华江路向北，对面为在建住宅项目，沿线多为工厂区，约2公里为沪宁高速往江苏方向入口，约3公里为曹安公路沃尔玛超市。,西：为已建和在建住宅区，处于人口导入阶段，无基本商业,南：沿华江路往南为村镇临街简陋零售店、饮食店、农贸市场、工厂区，道路崎岖，市容杂乱,周边店铺租金调查 由于历史原因，江桥镇原为郊县农村，商业极不发达，周边方圆3公里内均为简陋的农村商业店铺，无参考价值。 随着市区的外移和市区人口的逐渐导入，本项目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外环线）以东往市区方向普陀区段目前稍有连线的沿街商铺，主要经营中小餐厅、房产中介、面馆饮食店、干洗店、五金店、便利店、汽车修配等生活服务类业态，仅满足居民日常基本生活必须，店铺规模较小、无品牌效应，与本案不具可比性，租金情况只说明江桥商业目前的市场水平。,嘉定区江桥镇及周边商业状况,荣勋村酒店 地址：华江路600号 万达广场以北400米 月租金9000元 单日租金约合0.5元/。 网都酒店 地处华江公路与华江支路交界口，万达广场以北约1.9公里，距曹安公路约1公里。该酒店面积约2000（含餐饮及住宿） 靠近曹安路商圈租金11.5元/日,住商不动产 靖远路722号 ，面积约180 月租金15000元，租金约2.8元/日 兰州拉面店 靖远路692号 ，面积约60 月租金4500元租金约2.5元/日,江桥万达周边主要购物中心,随着上海中心城区的不断扩充外延，本项目以东往上海市区方向、5-8公里范围、沿中环高架道路分布的罗宾森广场、百联中环购物广场、农工商118广场、百联西郊购物中心等几家商业广场呈扇形状横亘在本项目和市中心之间，由于高架交通便捷、大公交线路发达，其营运状况、租金水平、辐射范围均对江桥万达构成合围之势。对这四家作为重点调查对象。,嘉定区罗宾森广场,距离江桥万达22公里。 由菲律宾著名华商企业顶峰集团开发建设及后期的运营 项目面积约7万，位于嘉定区中心城中路与清河路交汇处，自2007年2月部分试营业起，逐步完成了全场招商。 现有百联集团旗下的世纪联华大卖场和大地影城、新华书店、胜道体育等主力店入住。 据了解，购物中心由于招商营运方面的原因（租金定价高、营运推广不佳），开业初期由于购物中心业绩不佳，运营方在免租期的基础上给于租户6个月的租金减免的优惠。 至今三年，服装类约有30%撤场、珠宝黄金手表全部撤场（位于一楼，现现引进了奶茶、小食等餐饮弥补空白），为增加业绩通道内增加了化妆品、包袋等多种经营。,业态分布占比 超市类约为 20%（世纪联华） 餐饮娱乐类约为 30%（大地影城） 专业卖场类为 20%（书城、运动诚、儿童城） 服装专卖类约 20% 配套类约为 10% 注：该购物中心目前商铺调整动 作较为频繁，实际与此次分布调查 结果会有一定出入。,嘉定区罗宾森广场,百联中环购物广场,百联中环购物广场坐落于普陀区沪宁高速与中环线交汇处的真北商贸圈，位于本案东北角约6公里，是百联投资控股并运作经营的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业广场，项目商业建筑面积25万平方米。,百联中环购物广场于2006年12月开业，现已进入成熟期。 与麦德龙超市、百安居、迪卡侬运动超市、美车饰汽车百货、红星美凯龙家居茂以及梅川路美食街构成了中环真北商圈。 该广场至今实行无需购物免费停车的措施，成为辐射普陀、长宁、宝山、嘉定南的上海重要商圈之一。,东方商厦、世纪联华、第一医药、第一食品商店、妇女用品商店、第一百货家电数码城、申格运动用品城、卡通尼儿童乐园、世纪环球影城、加勒比海娱乐城、金汉斯啤酒烤肉、雷欧健身房等主力店入住。其他知名品牌有：星巴克、costa咖啡、真锅、避风塘、必胜客、大渔、王品丰华、蕉叶咖喱、肯德基、一茶一坐、汉堡王、味千拉面、萨利亚、巴贝拉、屈臣氏、罗森便利、dq等。,百联中环 购物广场,业态分布占比 百货类约为 15%； 超市类约为 10%； 餐饮娱乐类约为 20%； 配套类约为 10%。 专业卖场类为 45% （家电、家居、医药、食品等）,农工商118广场,农工商118广场位于本项目以东5公里，金沙江路与中环路高架交汇处。 据调查，农工商118广场将分四期开发，总建筑面积达40万方，以原农工商超市118店为中心，形成中央商业、综合商业、酒店办公、休闲娱乐等四大板块，共计建造10幢建筑面积不等的建筑。 于2008年1月先期开业的 综合商业大楼共计个楼面，建筑面积约12万多平方米。,地下一层为“体博”体育用品卖场、美容美发； 铺面为精品百货、农工商超市、品牌化妆品、屈臣氏超市、肯德基、味千拉面等品牌餐饮； 二层为各式烧烤、日式料理等特色餐饮； 三层为中式风味小吃广场； 四层为好孩子、丽婴房、博士蛙、巴布豆、空梦童趣生活、爱乐游园地等品牌组成的“儿童天地”； 无需购物免费停车2小时，以后5元/小时； 广场整体营运质量较低，与营运商主营大卖场的业务背景吻合。,118广场业态分布占比 超市类约为 20% 餐饮娱乐类约为 30% 家电卖场类为 10% 服装类约为 30% 配套类约为 10%,百联西郊购物中心,上海百联西郊购物中心于2004年12月开业，建筑面积达10.9万平方米，营业面积为万平方米左右，包括了地下二层和地上四层。,百联西郊购物中心开业6年，位于高级别墅群及新兴高级住宅区内，近年又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。辐射周边新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等，百联西郊中心商圈辐射半径不大，约公里左右，基本为其免费班车开通范围。 百联西郊购物中心曾获 “最具影响力商业地产”，“最具创新理念商业地产”等称号。2006年获商务部颁发的“全国示范社区商业”的称号，是运营较为成功的社区型购物中心代表。,百联西郊购物中心,百联西郊有7家主力店：世纪联华大卖场、友谊百货公司、迪卡侬运动用品、特力屋家居用品、永乐家用电器、松坊进口食品、迪信通数码通讯用品等。 百联西郊有餐馆30多家，包罗了快餐、美味小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等； 娱乐休闲方面包括4厅电影院、家庭式、儿童乐园、电玩游戏、网吧、桌球房、儿童高尔夫、棋牌室等具有多形式、多层次配置； 社区服务有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民项目； vip客户享购物积分抵扣停车费； 购物中心开通免费巴士。,业态分布占比 百货类约为 20% 超市类约为 10% 餐饮娱乐类约为 30% 专业卖场类为 15% 服装类约为 20% 配套类约为 5%,市调结论、建议与项目定位,4,简述市调的结论、swot分析、市调的综合建议与项目定位,综述,由于铁路沪宁线阻隔，江桥项目实际与嘉定区核心区域关联度不大；但同时，江桥，作为沪宁第一镇，其区位优势又十分明显。 万达项目到市区之间分布了诸多成熟商圈和购物中心，在交通便捷度、社区成熟度、租金、停车、附加服务等方面具有先发优势。 江桥万达位于郊区，处于人口的导入期，商业配套、交通线路、人口数量、消费习惯等尚不完善或稳定，对招商期商户的吸引力和开业出的消费者吸引力须假以时日，预计新项目的培育期会更长； 做好周边5km商圈调研，特别是百联中环、百联西郊、农工商118广场、曹安路批发市场等商业中心区的调研。 本项目处在虹桥商务区拓展区内，需对其规划进行关注；同时对长风商务区应有充分认识。,swot分析,市场定位建议： 以家庭生活为主；突出其休闲时尚，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的 区域型 中高档 生活型购物中心。,项目动态定位,西上海 时尚生活中心,动态定位建议： 根据大虹桥成熟度，前3年培育期以家庭生活为主；适当减少服装比例、加大餐饮和生活配套；3年后突出其休闲时尚，考虑到商务区等中高人群需求；针对城市新兴家庭及周边商务群体为主，打造成为区域型 中高档 生活型购物中心。,项目目标客群定位 建议,中高收入家庭、私业主、白领阶层,商户市调问题反馈,5,简述市商户反馈,七、商户反馈-服装类,七、商户反馈-配套类,七、商户反馈-餐饮类,建 议,通过周边的市场调研、消费者调查了解到江桥项目的培育期较长，为平衡项目长期收益，建议集团在租赁决策指标方面给予相应优惠。 上海万达广场周浦项目已开业半年多，虽然完成了集团的租赁决策指标，但餐饮等业态的品牌组合不佳。受租金、年限、免租期、递增率等各项决策指标因素影响，必胜客、釜山料理、屈臣氏、优衣库等连锁知名品牌都未能进驻。 现提出以下招商营运方面的建议，供集团